Il est jugé que la clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive.

"Vu l'article L. 132-1, devenu L. 212-1, du code de la consommation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 janvier 2018), que la société civile immobilière de construction vente Marseille 9e boulevard de la Fabrique (la SCCV) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme N... un appartement et deux boxes ; que la livraison, prévue au plus tard au cours du deuxième trimestre 2009, est intervenue le 26 janvier 2010 ; que M. et Mme N... ont, après expertise, assigné la SCCV en indemnisation des préjudices résultant du retard de livraison ;

Attendu que, pour déclarer abusive et, en conséquence, nulle et de nul effet la clause figurant pages 14 et 15 de l'acte de vente du 28 décembre 2006 conclu entre la SCCV et M. et Mme N..., sous le titre « causes légitimes de suspension du délai de livraison », en ce qu'il y était stipulé qu'en cas de survenance des événements relatés, « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier » et, en conséquence, condamner la SCCV à payer à M. et Mme N... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait du retard de livraison, l'arrêt retient que la clause ayant pour objet de doubler la durée des jours de retard non indemnisés par le vendeur s'analyse en une clause réduisant de façon importante l'indemnisation due aux acquéreurs, contredisant la portée d'une obligation essentielle du vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement de livrer le bien acheté à la date convenue, et, en cas de retard non justifié contractuellement, de devoir l'indemniser, permettant ainsi au vendeur de limiter les conséquences d'un retard de livraison et de réduire très sensiblement l'indemnisation accordée à l'acquéreur, créant ainsi, au détriment de ce dernier, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de vente, et qu'elle constitue donc une clause abusive en ce qu'elle permet un doublement de la durée des jours de retard non indemnisés et, à ce titre, doit être réputée non écrite ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare abusive et en conséquence, nulle et de nul effet la clause figurant pages 14 et 15 de l'acte de vente du 28 décembre 2006 conclu entre la SCCV et M. et Mme N..., sous le titre « causes légitimes de suspension du délai de livraison », en ce qu'il y était stipulé qu'en cas de survenance des événements relatés, « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier » et, en ce qu'il condamne la SCCV à payer à M. et Mme N... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait du retard de livraison, l'arrêt rendu le 18 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. et Mme N... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société civile de construction vente SCI Marseille 9e boulevard de la Fabrique.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré abusive et en conséquence, nulle et de nul effet la clause figurant pages 14 et 15 de l'acte de vente du 28 décembre 2006 conclu entre la SCCV SCI Marseille 9ème boulevard de la Fabrique et M... N... et G... J... épouse N..., sous le titre « causes légitimes de suspension du délai de livraison », en ce qu'il y était stipulé qu'en cas de survenance des événements relatés, « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier » et d'AVOIR en conséquence condamné la SCCV SCI Marseille à payer aux époux N... la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du retard de livraison ;

Aux motifs que, sur la responsabilité du vendeur en l'état futur d'achèvement, la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur, résultant des articles 1147 et suivants du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, peut être engagée pour des fautes contractuelles ne conditionnant pas la qualité de l'ouvrage lui-même, comme le dépassement du délai ou du prix convenu ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté les dommages immatériels invoqués, qu'ils résultent du retard de livraison ou de troubles de jouissance, ressortent de sa responsabilité contractuelle de droit commun ; que, sur le retard de livraison et son indemnisation, en vertu de l'acte de vente du 28 décembre 2006, le vendeur s'obligeait à livrer le bien immobilier acheté en état futur d'achèvement au plus tard au cours du deuxième trimestre 2009, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de « causes légitimes de suspension » définies au contrat ; qu'il était précisé que « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leurs répercussion sur l'organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre » (pages 14 et 15 de l'acte) ; que les époux N... demandent de déclarer abusive cette clause au terme de laquelle la société venderesse serait en droit de bénéficier d'un doublement de la durée des jours de retard non indemnisés, alors que la SCCV SCI Marseille estime au contraire que cette clause est valide ; qu'en application de l'alinéa 1er de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version en vigueur a moment de la signature du contrat, texte qui est d'ordre public : « Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » ; que le sixième alinéa de ce texte précise que : « Les clauses abusives sont réputées non écrites » ; qu'en l'espèce, les époux N... sont des particuliers et doivent donc être considérés comme étant des consommateurs vis-à-vis de leur vendeur, professionnel de l'immobilier ; que la clause ayant pour objet de doubler la durée des jours de retard non indemnisés par le vendeur s'analyse en une clause réduisant de façon importante l'indemnisation due aux acquéreurs, contredisant la portée d'une obligation essentielle du vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement de livrer le bien acheté à la date convenue, et, en cas de retard non justifié contractuellement, de devoir l'indemniser, permettant ainsi au vendeur de limiter les conséquences d'un retard de livraison et de réduire très sensiblement l'indemnisation accordée à l'acquéreur, créant ainsi, au détriment de ce dernier, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de vente ; qu'elle constitue donc une clause abusive en ce qu'elle permet un doublement de la durée des jours de retard non indemnisés, et, à ce titre, doit être réputée non écrite ; qu'en l'espèce, alors que le délai initial de livraison expirait au 30 juin 2009, la livraison est intervenue le 26 janvier 2010, soit un retard de livraison de 6 mois et 26 jours, correspondant à un total de 210 jours ; que selon attestation du maître d'oeuvre du 26 octobre 2010, dite « d'intempéries », le total des jours ouvrés justifiant d'un arrêt du chantier est de 70 jours, ce qui correspond à 14 semaines de 5 jours ouvrés ; qu'il convient d'y ajouter 2 jours non ouvrés par semaine, soit 2 jours x 14 semaines = 28 jours, et un total de 98 jours ; que le retard de livraison dont les acquéreurs peuvent se prévaloir est donc de 210 jours – 98 jours = 112 jours ; qu'en raison du retard de livraison, les acquéreurs justifient avoir exposé : pour la période allant du 15 septembre 2009 au 31 janvier 2010, des frais de location d'un logement de 650 euros par mois, du 21 septembre 2009 au 31 janvier 2010, des frais de garde-meubles de 220 euros par mois ; que, compte tenu du bien acquis (un appartement de type 4 avec deux box de garage), de son emplacement, de l'importance du retard de livraison, des fonds mobilisés par l'acquéreur pour cette opération immobilière (achat d'un bien au prix de 590 000 euros), des désagréments de toute nature subis en raison de ce retard, de l'obligation qu'ont ainsi eue les acquéreurs de devoir, en raison du retard de livraison de leur bien immobilier, exposer divers frais (loyers, frais de garde-meubles, dépenses engagées pour déménager dans un logement provisoire), ils justifient de la réalité du préjudice financier qu'ils invoquent, qui sera correctement indemnisé par l'allocation d'une somme de 10 000 euros ; que compte tenu des demandes des appelants, en application de l'article 1153-1 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 19 octobre 2012, date de délivrance de l'assignation au fond ; que la décision déférée doit donc ici être réformée ;

1° Alors que la clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'ouvrage, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive ; qu'en estimant le contraire, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 132-1, alinéa 1er, devenu L. 212-1, alinéa 1er, du code de la consommation.

2° Alors que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'en se bornant à relever que l'objet de la clause étant de doubler la durée des jours de retard non indemnisables par le vendeur, cette clause permettait « au vendeur de limiter les conséquences d'un retard de livraison et de réduire très sensiblement l'indemnisation accordée à l'acquéreur, créant ainsi au détriment de ce dernier un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de vente » (arrêt, p. 7), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (dernières conclusions de la SCCV SCI Marseille, p. 6), si cette clause n'avait pas par ailleurs pour objet de compenser les répercussions de cette cause légitime sur l'organisation générale du chantier (ainsi que le précisait l'acte de vente, p. 15), ce qui contribuait à équilibrer les droits et obligations des parties, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article L. 132-1, alinéa 1er, devenu L. 212-1, alinéa 1er, du code de la consommation."

Cet arrêt juge que la talus présent sur le terrain objet de la VEFA était trop imposant et constituait une non conformité.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 13 septembre 2017), que, le 7 mai 2011, M. et Mme X... ont conclu avec la société Khor immobilier un contrat de réservation d'une maison et d'un terrain ; que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 29 août 2012 stipulait que les acquéreurs reconnaissaient avoir pris connaissance sur le plan VRD de l'existence d'un talus ; que, M. et Mme X..., soutenant que celui-ci amputait de façon très importante la surface du terrain, ont assigné la société Francelot, venant aux droits de la société Khor immobilier, en indemnisation de leur préjudice ;

Attendu que la société Francelot fait grief à l'arrêt d'accueillir leur demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé que, si l'acte de vente faisait état d'un talus, il ne précisait pas l'ampleur de celui-ci, que le plan transmis aux acquéreurs n'était pas de nature à les éclairer sur ce point et que le talus, de deux mètres de dénivelé à quelques mètres à peine de leur porte-fenêtre, constituait une anomalie grave et diminuait dans des proportions particulièrement importantes le terrain non bâti, la cour d'appel a pu en déduire l'existence d'une non-conformité et condamner la société Francelot à indemniser M. et Mme X... de leur préjudice dont elle a souverainement fixé le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Francelot aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Francelot et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Francelot

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir dit que le talus érigé sur le terrain de M. et Mme X... constitue une non-conformité contractuelle, d'Avoir dit que la société Francelot était tenue de réparer le trouble généré par la présence de ce talus, et d'Avoir condamné la société Francelot à payer à M. et Mme X... les sommes de 48 000 € TTC au titre de la non-conformité résultant du talus, 10 000 € TTC au titre des défauts de construction et non conformités apparents réservés, 3000 € au titre de leur préjudice moral et 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Aux motifs propres que, sur le litige relatif au talus, pour contester les dispositions du jugement entrepris qui l'ont déclarée responsable d'une non-conformité contractuelle et l'ont condamnée à réparer le trouble généré par la présence du talus, l'appelante fait valoir que les époux X... avaient été informés par lettre du 11 avril "2016" (en réalité 2012) de ce que la société Khor Immobilier avait été placée dans l'obligation, en raison des contraintes réglementaires liées aux normes concernant les personnes à mobilité réduite, d'effectuer des adaptations au niveau des fonds de parcelles et en l'occurrence des travaux de plateforme, que les époux X... avaient en outre reçu deux semaines plus tard un extrait de plan VRD faisant expressément mention du talus avec indication des cotes altimétriques, de telle sorte que c'est en connaissance de cause que les acquéreurs ont signé l'acte notarié du 29 août 2012, le notaire ayant constaté qu'ils avaient pris connaissance de ce plan et de l'existence d'un talus ; que l'appelante souligne qu'en tout hypothèse, il n'était pas possible de procéder autrement qu'à la mise en place de ce talus, sans qu'il puisse lui être fait grief de ne pas avoir transmis aux acquéreurs un croquis ou un plan en perspective ; que toutefois, ainsi que l'a souligné le premier juge, la construction n'a été achevée que plus d'un an après l'acte de vente, de telle sorte que les acquéreurs ne pouvaient, à la date de cet acte, apprécier visuellement quelle serait la configuration finale des lieux acquis ; que si l'acte de vente fait état d'un talus en référence au plan VRD, qui y est annexé, le vendeur, qui n'a fait état que de quelques adaptations ou encore de travaux de plateforme, n'a jamais évoqué avant la signature de l'acte de vente l'existence même d'un talus et encore moins les conséquences de cette adaptation quant à l'importance de ce talus, lequel diminue dans des proportions particulièrement importantes le terrain non bâti réellement utilisable ; que comme l'a également relevé le premier juge, l'acte de vente ne précise nullement l'ampleur de ce talus et les époux X... sont fondés à soutenir qu'ils n'ont réalisé la réalité de cette ampleur que lors de l'achèvement des travaux, le plan VRD qui leur avait été transmis n'étant pas de nature à les avoir éclairés auparavant sur ce point ; que la présence d'un talus de deux mètres de dénivelé à quelques mètres à peine de la porte-fenêtre des époux X... constitue dès lors à la fois une anomalie grave et une non-conformité caractérisée dont la société Francelot, venant aux droits de la société Khor Immobilier, est responsable ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit que la société Francelot était tenue de réparer le trouble généré par le talus ci-dessus invoqué, dont la nécessité apparaissait au surplus dès l'élaboration de la demande de permis de construire en 2009 ; que s'agissant de l'évaluation du préjudice, il résulte de l'article 568 du code de procédure civile, que, lorsque la cour d'appel est saisie d'un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive ; que tel est le cas en l'espèce à la suite du dépôt du rapport d'expertise de M. B... , lequel a estimé que les travaux envisagés pour atténuer les conséquences de l'existence du talus étaient techniquement possibles moyennant quelques précautions et en a chiffré le coût à la somme de 48 000 € TTC, honoraires de maîtrise d'oeuvre inclus ; que ce chiffrage n'est pas contesté à titre subsidiaire par l'appelante et il sera fait droit à la demande faite de ce chef par les époux X... ;

Et aux motifs adoptés que, il se déduit de la comparaison des dates de l'acte de vente du 29 aout 2012 et du procès-verbal de livraison du 8 octobre 2013 que l'immeuble n'a été achevé que postérieurement à la signature de l'acte de vente par M. et Mme X... ; qu'il s'en déduit également qu'au moment de la signature de l'acte, ils ne pouvaient apprécier visuellement quelle serait la conformation finale des lieux qu'ils avaient acquis ; qu'il est exact que l'acte authentique de vente mentionne expressément en page 3 que « l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance que le plan intitulé plan VRD ci-annexé, il existe sur le bien vendu un talus » ; qu'il est exact que ce plan VRD est bien annexé à l'acte de vente et avait été préalablement transmis à M. et Mme X... par courrier du 25 avril 2012 faisant suite à un précédent courrier du 11 avril 2012 dans lequel la société Khor, devenue par la suite SAS Francelot, avait indiqué à M. et Mme X... qu'elle avait dû faire réaliser « quelques adaptations au niveau des fonds de parcelles » et que « compte-tenu de l'état naturel du terrain, de la conservation de la ceinture végétale de l'opération et des contraintes réglementaires liées aux normes
personnes à mobilité réduite, nous avons eu l'obligation d'effectuer des travaux de plate-forme » ; que toutefois il y a lieu de constater que jamais la société Khor n'a indiqué de façon claire et nette à M. et Mme X... qu'elle entendait faire ériger sur leur terrain un tais d'une dimension en largeur, longueur et surtout hauteur telle que celle qui a été finalement déterminée au cours de la construction et qui est, selon les déclarations des demandeurs non contredites par le défendeur, d'une largeur de 11 mètres sur 16 mètres de profondeur et une hauteur totale de 2 mètres ; qu'il convient de noter que l'acte de vente ne précise nullement ce point ; que les courriers des 25 avril et 11 avril 2012 ne le précisent pas plus ; qu'enfin, le plan VRD annexé au courrier du 25 avril 2012 n'est pas plus claire dès lors que si sa légende mentionne bien l'existence d'un talus, il est impossible de déterminer si les cotes chiffrées qui y figurent sont des mesures de distance ou des mesures d'altitude et il est impossible de se représenter matériellement ce à quoi ressemblerait l'ouvrage une fois achevé et notamment la hauteur du talus litigieux ; que M. et Mme X... affirment, sans pouvoir être utilement contredits sur ce point par la société Francelot, qu'ils ne se sont rendus compte de l'aspect réel du talus qu'à l'achèvement des travaux et indiquent qu'ils pensaient que les terres qui formaient le talus allaient être évacuées à la fin du chantier ; qu'il y a lieu de constater que la société Francelot n'a jamais fourni à M. et Mme X... un croquis ou un plan en perspective leur permettant d'apprécier la hauteur véritable du talus considéré et ne leur a jamais indiqué clairement quelle sera la hauteur y compris lors de l signature de l'acte de vente ; que la mention de l'existence de ce talus figurant dans l'acte de vente est, par ailleurs, de nature à faire supposer que la société Francelot était parfaitement consciente de la difficulté qui allait se poser lors de la livraison du bien et qu'elle souhaitait se prémunir contre toute difficulté postérieure qui aurait pu surgie sur ce point que M. et Mme X... n'ayant pas les moyens de connaitre les dimensions exactes du talus litigieux, ils étaient en droit, lors de la livraison de l'ouvrage, de considérer légitimement qu'il existait un désordre apparent sur ce point pouvant faire l'objet d'une réserve quant à la conformité de ce qui leur était remis par rapport à ce qu'ils avaient acquis ; que les photographies et les vidéos informatiques versées aux débats, il résulte que d'évidence, la présence d'un talus de deux mètres de dénivelé à quelques mètres à peine de la porte-fenêtre de M. et Mme X... constitue une anomale manifeste ; que la charge d'y remédier doit nécessairement peser sur la société Francelot qui devait délivrer un immeuble conforme à ce qu'elle avait proposé à M. et Mme X... , c'est-à-dire sur un terrain non accidenté ; qu'il convient de dire que le principe de la créance de M. et Mme X... à l'égard de la société Francelot est acquis ;

Alors que, une non-conformité contractuelle ne peut résulter d'une édification qui a été prévue et réalisée conformément au contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que l'acte de vente notarié en date du 29 août 2012 mentionnait en page 3 que « l'ACQUEREUR reconnaît avoir pris connaissance que sur le plan intitulé « plan VRD » ci-annexé, il existe sur le BIEN vendu un talus », que le plan VRD, qui avait été transmis préalablement aux acheteurs, était annexé à l'acte de vente et mentionnait expressément l'existence d'un talus sur leur fonds, enfin, que préalablement à cet envoi, la société Francelot avait informé par écrit les époux X... de la nécessité d'effectuer des travaux de plate-forme en raison de contraintes réglementaires liées notamment aux normes concernant les personnes à mobilité réduite ; qu'en jugeant que le talus érigé sur le terrain de M. et Mme X... constituait une non-conformité contractuelle, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1642-1 du code civil, dans leur rédaction applicable à l'espèce."