Ces conditions sont rappelées par cette décision du Conseil d’Etat qui reprend les termes de ses décisions antérieures sur ce point :

« Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 10 mai 2005 et 9 septembre 2005 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES, dont le siège est Hôtel de la Communauté 1, Place du Beffroi BP 432 à Millau Cedex (12104) ; la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 1er mars 2005 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé, d'une part, le jugement du 20 décembre 2000 du tribunal administratif de Toulouse rejetant la demande de MM. A et C tendant à l'annulation de la délibération en date du 27 juin 1996 du district de Millau et, d'autre part, cette dernière délibération ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de MM. C et A ;

3°) de mettre la somme de 4 000 euros à la charge de MM. C et A en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code civil ; Vu le code de justice administrative ; Après avoir entendu en séance publique : - le rapport de Mme Agnès Fontana, chargée des fonctions de Maître des Requêtes, - les observations de la SCP Defrenois, Levis, avocat de la SOCIÉTÉ COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES, - les conclusions de M. Nicolas Boulouis, Commissaire du gouvernement

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le district de MILLAU, aux droits duquel vient la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES, a souhaité acquérir des locaux pour y établir son siège ; qu'une délibération du conseil du district du 15 mars 1994 aapprouvé le principe de l'acquisition de locaux, en l'état futur d'achèvement, auprès de la société Semea, chargée de commercialiser les espaces compris dans le périmètre de l'opération d'aménagement concerté « coeur de ville », conduite par la commune de MILLAU ; qu'une promesse de vente est intervenue le 26 décembre 1994, l'acte étant signé le 15 février 1995 ; qu'une délibération du conseil du district du 19 octobre 1995 a décidé d'une modification de la teneur du projet ; que le contenu de cette modification a été approuvé par une délibération du 27 juin 1996, qui crée également une commission chargée d'examiner le projet d'acte modificatif et autorise le président du district à signer le nouvel acte ; Considérant que MM. A et C ont attaqué cette délibération par une requête enregistrée le 26 août 1996 au tribunal administratif de Toulouse ; que le tribunal administratif a rendu deux jugements, le premier, en date du 28 septembre 2000, reconnaissant la qualité du président du district pour agir en justice, et écartant la fin de non-recevoir opposée par la collectivité publique, le second, en date du 20 décembre 2000, rejetant la demande ; que, sur appel de MM. A et C, la cour administrative d'appel de Bordeaux, a, par l'arrêt attaqué du 1er mars 2005, annulé le jugement du tribunal administratif de Toulouse du 20 décembre 2000, ainsi que la délibération attaquée ; que la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES se pourvoit régulièrement en cassation contre cet arrêt ; Sur l'insuffisance de motivation : Considérant que la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES avait opposé en défense, devant le tribunal administratif, une fin de non-recevoir tirée du caractère tardif du recours en soutenant que la délibération du 27 juin 1996 n'aurait qu'un caractère confirmatif ; que le juge d'appel, auquel est déféré un jugement ayant rejeté au fond des conclusions sans que le juge de première instance ait eu besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées devant lui, ne peut faire droit à ces conclusions qu'après avoir expressément écarté lesdites fins de non-recevoir, alors même que le défendeur, sans pour autant les abandonner, ne les aurait pas reprises en appel ; que, toutefois, le tribunal administratif de Toulouse avait écarté expressément cette fin de non-recevoir dans son jugement avant dire droit du 28 septembre 2000, devenu définitif faute d'avoir été attaqué ; que dès lors, en s'abstenant d'y répondre, la cour administrative d'appel n'a pas entaché son arrêt d'une insuffisance de motivation ; Sur l'erreur de droit : Considérant que si aucune disposition législative n'interdit aux collectivités publiques de procéder à l'acquisition de biens immobiliers au moyen de contrats de vente en l'état futur d'achèvement, elles ne sauraient recourir à de tels contrats lorsque l'objet de l'opération consiste en la construction même d'un immeuble pour le compte de la collectivité publique, lorsque l'immeuble est entièrement destiné à devenir sa propriété et lorsqu'il a été conçu en fonction des besoins propres de la personne publique ; Considérant que pour juger illégal le recours à la vente en l'état futur d'achèvement, la cour administrative d'appel a énoncé que l'immeuble était dans son ensemble destiné à devenir la propriété du district et que les travaux décidés par la délibération attaquée étaient conçus pour les besoins propres de celui-ci ; qu'ainsi la communauté de communes n'est pas fondée à soutenir que la cour aurait commis une erreur de droit faute d'avoir fait application de l'ensemble des critères dont dépend l'illicéité du recours, par les collectivités publiques à la vente en l'état futur d'achèvement ; Sur les moyens tirés de l'erreur de qualification juridique des faits et de la dénaturation des pièces du dossier : Considérant que la cour administrative d'appel de Bordeaux a souverainement apprécié les faits, sans dénaturer les pièces du dossier qui lui était soumis, en jugeant que l'opération en cause devait être regardée comme la construction même d'un immeuble, quand bien même une partie de l'ensemble immobilier à acquérir devait résulter de la rénovation ou de la reconstruction d'immeubles existants, que cet ensemble, individualisé par rapport aux constructions voisines, était destiné à être occupé en totalité par les services du district et devenir entièrement sa propriété , et qu'il avait été conçu en fonction des besoins de ce dernier ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt du 1er mars 2005 de la cour administrative d'appel de Bordeaux ; Sur la demande tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Considérant que les dispositions susmentionnées font obstacle à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de MM. A et C, qui ne sont pas, dans la présente affaire, la partie perdante ;

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES est rejetée.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE MILLAU-GRANDS CAUSSES, à Monsieur André A, à Monsieur Jean-Louis C et à la société Semea. Une copie sera transmise pour information au préfet de l'Aveyron. »

Un parlementaire fait part des difficultés d'application à la Vefa de la législation récente relative aux contrats conclus hors établissement :

La question

M. Michel Piron attire l'attention de M. le ministre de l'économie, de l'industrie et du numérique sur les difficultés, tant juridiques que pratiques, que rencontrent les promoteurs immobiliers dans l'application des dispositions relatives aux contrats hors établissement introduites dans le code de la consommation par la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation. En effet, l'article L. 121-16-1 nouveau du code de la consommation soumet les «contrats ayant pour objet la construction, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers, ainsi que ceux relatifs à des droits portant sur des biens immobiliers ou à la location de biens à usage d'habitation principale » à la réglementation relative aux contrats hors établissement, et notamment à l'obligation de remettre à l'acquéreur un grand nombre de documents préalablement à la signature du contrat ainsi qu'à un délai de rétractation de l'acquéreur de 14 jours. Or il s'avère que l'application de ces dispositions aux contrats de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) bloque de plus en plus la commercialisation de logements neufs, sans apporter un surcroît de protection à l'acquéreur. En effet, l'acquéreur d'un bien immobilier est d'ores et déjà protégé par une législation parmi les plus protectrices d'Europe, du fait de l'existence d'un délai de rétractation de sept jours prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'enregistrement des actes devant notaire. Les nouvelles dispositions du code de la consommation sont donc redondantes et sources de complexité inutile et handicapante. Plus encore, l'article L. 121-21 nouveau du code de la consommation, prévoit que le délai de rétractation court à compter « de la «réception du bien par le consommateur (...) pour les contrats de vente de biens ». Le délai de rétractation ne court donc qu'à compter de la réception du bien, soit après l'achèvement de l'immeuble. Cela porte atteinte à la sécurité juridique de l'acte authentique de vente, et cela semble totalement contradictoire avec le principe même de la VEFA. De surcroît, ces dispositions créent une ambiguïté sur l'éventuelle applicabilité de ces dispositions au contrat préliminaire, dit également de réservation, qui est la première étape d'une vente en l'état futur d'achèvement, et qui n'entre dans aucune des catégories de contrat prévues par la loi relative à la consommation. En effet, les dispositions relatives aux contrats hors établissement ne visent que les contrats de vente ou de prestation de service. Or, de manière constante, la Cour de cassation a considéré que le contrat préliminaire est un contrat de nature « sui generis ». Ce contrat ne peut donc être qualifié ni de contrat de vente ni de contrat de prestation de service. Il apparaît ainsi que le contrat de VEFA et le contrat préliminaire doivent être exclus du champ d'application des dispositions relatives aux contrats conclus hors établissement prévues par le code de la consommation. Il demande de bien vouloir indiquer la position du Gouvernement sur cette question.

La réponse :

Le Gouvernement est particulièrement attentif à la protection des intérêts économiques du consommateur dans le domaine de vente de logements à construire. Dans le même temps, il est primordial de sécuriser juridiquement les transactions en l'état de futur achèvement afin de ne pas pénaliser les constructeurs. La loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation a porté à 14 jours à compter de la réception du bien, le délai de rétractation dont bénéficie le consommateur pour les contrats de vente de biens conclus hors établissement (article L. 121-21 2° du code de la consommation). Ce délai était précédemment de 7 jours à compter de la commande ou de l'engagement d'achat (L. 121-25 dans sa version antérieure à la loi sus citée). Les contrats portant sur la construction ou la vente de biens immobiliers étaient déjà soumis à ces dispositions. Afin de tenir compte de la spécificité des contrats de vente en état de futur achèvement, l'article 54 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises rétablit comme point de départ du délai de rétractation, à l'article L. 121-21 du code de la consommation, la signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire de vente, ou la conclusion du contrat de construction du bien immobilier. Enfin, il convient de rappeler que la « vente sous bulle », conclue dans un local mis à disposition spécifiquement pour la commercialisation de biens immobiliers à construire, n'est pas considérée par la jurisprudence comme une vente hors établissement dans la mesure où il s'agit d'un lieu dédié à la vente dans lequel les consommateurs et futurs acquéreurs se rendent en connaissance de cause. Aussi, les ventes immobilières par démarchage, ou hors établissement, ne concernent qu'une infime minorité de cas, pour lesquels il convient de conserver un dispositif protecteur.