Cet arrêt juge que la talus présent sur le terrain objet de la VEFA était trop imposant et constituait une non conformité.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 13 septembre 2017), que, le 7 mai 2011, M. et Mme X... ont conclu avec la société Khor immobilier un contrat de réservation d'une maison et d'un terrain ; que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 29 août 2012 stipulait que les acquéreurs reconnaissaient avoir pris connaissance sur le plan VRD de l'existence d'un talus ; que, M. et Mme X..., soutenant que celui-ci amputait de façon très importante la surface du terrain, ont assigné la société Francelot, venant aux droits de la société Khor immobilier, en indemnisation de leur préjudice ;
Attendu que la société Francelot fait grief à l'arrêt d'accueillir leur demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si l'acte de vente faisait état d'un talus, il ne précisait pas l'ampleur de celui-ci, que le plan transmis aux acquéreurs n'était pas de nature à les éclairer sur ce point et que le talus, de deux mètres de dénivelé à quelques mètres à peine de leur porte-fenêtre, constituait une anomalie grave et diminuait dans des proportions particulièrement importantes le terrain non bâti, la cour d'appel a pu en déduire l'existence d'une non-conformité et condamner la société Francelot à indemniser M. et Mme X... de leur préjudice dont elle a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Francelot aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Francelot et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Francelot
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir dit que le talus érigé sur le terrain de M. et Mme X... constitue une non-conformité contractuelle, d'Avoir dit que la société Francelot était tenue de réparer le trouble généré par la présence de ce talus, et d'Avoir condamné la société Francelot à payer à M. et Mme X... les sommes de 48 000 € TTC au titre de la non-conformité résultant du talus, 10 000 € TTC au titre des défauts de construction et non conformités apparents réservés, 3000 € au titre de leur préjudice moral et 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs propres que, sur le litige relatif au talus, pour contester les dispositions du jugement entrepris qui l'ont déclarée responsable d'une non-conformité contractuelle et l'ont condamnée à réparer le trouble généré par la présence du talus, l'appelante fait valoir que les époux X... avaient été informés par lettre du 11 avril "2016" (en réalité 2012) de ce que la société Khor Immobilier avait été placée dans l'obligation, en raison des contraintes réglementaires liées aux normes concernant les personnes à mobilité réduite, d'effectuer des adaptations au niveau des fonds de parcelles et en l'occurrence des travaux de plateforme, que les époux X... avaient en outre reçu deux semaines plus tard un extrait de plan VRD faisant expressément mention du talus avec indication des cotes altimétriques, de telle sorte que c'est en connaissance de cause que les acquéreurs ont signé l'acte notarié du 29 août 2012, le notaire ayant constaté qu'ils avaient pris connaissance de ce plan et de l'existence d'un talus ; que l'appelante souligne qu'en tout hypothèse, il n'était pas possible de procéder autrement qu'à la mise en place de ce talus, sans qu'il puisse lui être fait grief de ne pas avoir transmis aux acquéreurs un croquis ou un plan en perspective ; que toutefois, ainsi que l'a souligné le premier juge, la construction n'a été achevée que plus d'un an après l'acte de vente, de telle sorte que les acquéreurs ne pouvaient, à la date de cet acte, apprécier visuellement quelle serait la configuration finale des lieux acquis ; que si l'acte de vente fait état d'un talus en référence au plan VRD, qui y est annexé, le vendeur, qui n'a fait état que de quelques adaptations ou encore de travaux de plateforme, n'a jamais évoqué avant la signature de l'acte de vente l'existence même d'un talus et encore moins les conséquences de cette adaptation quant à l'importance de ce talus, lequel diminue dans des proportions particulièrement importantes le terrain non bâti réellement utilisable ; que comme l'a également relevé le premier juge, l'acte de vente ne précise nullement l'ampleur de ce talus et les époux X... sont fondés à soutenir qu'ils n'ont réalisé la réalité de cette ampleur que lors de l'achèvement des travaux, le plan VRD qui leur avait été transmis n'étant pas de nature à les avoir éclairés auparavant sur ce point ; que la présence d'un talus de deux mètres de dénivelé à quelques mètres à peine de la porte-fenêtre des époux X... constitue dès lors à la fois une anomalie grave et une non-conformité caractérisée dont la société Francelot, venant aux droits de la société Khor Immobilier, est responsable ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit que la société Francelot était tenue de réparer le trouble généré par le talus ci-dessus invoqué, dont la nécessité apparaissait au surplus dès l'élaboration de la demande de permis de construire en 2009 ; que s'agissant de l'évaluation du préjudice, il résulte de l'article 568 du code de procédure civile, que, lorsque la cour d'appel est saisie d'un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive ; que tel est le cas en l'espèce à la suite du dépôt du rapport d'expertise de M. B... , lequel a estimé que les travaux envisagés pour atténuer les conséquences de l'existence du talus étaient techniquement possibles moyennant quelques précautions et en a chiffré le coût à la somme de 48 000 € TTC, honoraires de maîtrise d'oeuvre inclus ; que ce chiffrage n'est pas contesté à titre subsidiaire par l'appelante et il sera fait droit à la demande faite de ce chef par les époux X... ;
Et aux motifs adoptés que, il se déduit de la comparaison des dates de l'acte de vente du 29 aout 2012 et du procès-verbal de livraison du 8 octobre 2013 que l'immeuble n'a été achevé que postérieurement à la signature de l'acte de vente par M. et Mme X... ; qu'il s'en déduit également qu'au moment de la signature de l'acte, ils ne pouvaient apprécier visuellement quelle serait la conformation finale des lieux qu'ils avaient acquis ; qu'il est exact que l'acte authentique de vente mentionne expressément en page 3 que « l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance que le plan intitulé plan VRD ci-annexé, il existe sur le bien vendu un talus » ; qu'il est exact que ce plan VRD est bien annexé à l'acte de vente et avait été préalablement transmis à M. et Mme X... par courrier du 25 avril 2012 faisant suite à un précédent courrier du 11 avril 2012 dans lequel la société Khor, devenue par la suite SAS Francelot, avait indiqué à M. et Mme X... qu'elle avait dû faire réaliser « quelques adaptations au niveau des fonds de parcelles » et que « compte-tenu de l'état naturel du terrain, de la conservation de la ceinture végétale de l'opération et des contraintes réglementaires liées aux normes
personnes à mobilité réduite, nous avons eu l'obligation d'effectuer des travaux de plate-forme » ; que toutefois il y a lieu de constater que jamais la société Khor n'a indiqué de façon claire et nette à M. et Mme X... qu'elle entendait faire ériger sur leur terrain un tais d'une dimension en largeur, longueur et surtout hauteur telle que celle qui a été finalement déterminée au cours de la construction et qui est, selon les déclarations des demandeurs non contredites par le défendeur, d'une largeur de 11 mètres sur 16 mètres de profondeur et une hauteur totale de 2 mètres ; qu'il convient de noter que l'acte de vente ne précise nullement ce point ; que les courriers des 25 avril et 11 avril 2012 ne le précisent pas plus ; qu'enfin, le plan VRD annexé au courrier du 25 avril 2012 n'est pas plus claire dès lors que si sa légende mentionne bien l'existence d'un talus, il est impossible de déterminer si les cotes chiffrées qui y figurent sont des mesures de distance ou des mesures d'altitude et il est impossible de se représenter matériellement ce à quoi ressemblerait l'ouvrage une fois achevé et notamment la hauteur du talus litigieux ; que M. et Mme X... affirment, sans pouvoir être utilement contredits sur ce point par la société Francelot, qu'ils ne se sont rendus compte de l'aspect réel du talus qu'à l'achèvement des travaux et indiquent qu'ils pensaient que les terres qui formaient le talus allaient être évacuées à la fin du chantier ; qu'il y a lieu de constater que la société Francelot n'a jamais fourni à M. et Mme X... un croquis ou un plan en perspective leur permettant d'apprécier la hauteur véritable du talus considéré et ne leur a jamais indiqué clairement quelle sera la hauteur y compris lors de l signature de l'acte de vente ; que la mention de l'existence de ce talus figurant dans l'acte de vente est, par ailleurs, de nature à faire supposer que la société Francelot était parfaitement consciente de la difficulté qui allait se poser lors de la livraison du bien et qu'elle souhaitait se prémunir contre toute difficulté postérieure qui aurait pu surgie sur ce point que M. et Mme X... n'ayant pas les moyens de connaitre les dimensions exactes du talus litigieux, ils étaient en droit, lors de la livraison de l'ouvrage, de considérer légitimement qu'il existait un désordre apparent sur ce point pouvant faire l'objet d'une réserve quant à la conformité de ce qui leur était remis par rapport à ce qu'ils avaient acquis ; que les photographies et les vidéos informatiques versées aux débats, il résulte que d'évidence, la présence d'un talus de deux mètres de dénivelé à quelques mètres à peine de la porte-fenêtre de M. et Mme X... constitue une anomale manifeste ; que la charge d'y remédier doit nécessairement peser sur la société Francelot qui devait délivrer un immeuble conforme à ce qu'elle avait proposé à M. et Mme X... , c'est-à-dire sur un terrain non accidenté ; qu'il convient de dire que le principe de la créance de M. et Mme X... à l'égard de la société Francelot est acquis ;
Alors que, une non-conformité contractuelle ne peut résulter d'une édification qui a été prévue et réalisée conformément au contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que l'acte de vente notarié en date du 29 août 2012 mentionnait en page 3 que « l'ACQUEREUR reconnaît avoir pris connaissance que sur le plan intitulé « plan VRD » ci-annexé, il existe sur le BIEN vendu un talus », que le plan VRD, qui avait été transmis préalablement aux acheteurs, était annexé à l'acte de vente et mentionnait expressément l'existence d'un talus sur leur fonds, enfin, que préalablement à cet envoi, la société Francelot avait informé par écrit les époux X... de la nécessité d'effectuer des travaux de plate-forme en raison de contraintes réglementaires liées notamment aux normes concernant les personnes à mobilité réduite ; qu'en jugeant que le talus érigé sur le terrain de M. et Mme X... constituait une non-conformité contractuelle, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1642-1 du code civil, dans leur rédaction applicable à l'espèce."