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Responsabilité du rédacteur de la notice descriptive de vente, en VEFA

Question posée par cet arrêt :

 

"Attendu selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 novembre 2009), que la société en nom collectif Saint-Cloud Armengaud 15 (la SNC), assurée auprès de la société Zurich Insurance public limited, a fait construire un ensemble immobilier et a vendu aux époux X... un appartement avec parking, en l'état futur d'achèvement ; que la maîtrise d'oeuvre a été confiée à la société Y... Z..., assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF), et à la société CEATEC, aux droits de laquelle est venue la société Id + ingénierie, assurée auprès de la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) ; que le gros oeuvre a été confié à l'entreprise Léon Grosse, qui est assurée auprès de la société Axa France IARD, et a sous-traité divers lots ; que se plaignant de désordres, les époux X... ont, après réception et expertise, assigné la SNC en réparation de leurs préjudices ;

Sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter l'appel en garantie formé par la SNC au titre de l'emplacement de parking, l'arrêt retient que les plans d'architecte sont corrects mais que les dimensions mesurées sur le plan de vente ne correspondent pas à ces plans, que toutefois les plans établis par les architectes Y... et Z... étant corrects, aucune faute n'est établie à leur encontre, qu'en ce qui concerne la société Id + ingénierie, il ne ressort pas du rapport d'expertise que celle-ci ait commis une quelconque faute dans l'accomplissement de sa mission et que la SNC ne caractérise aucune faute à son encontre ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SNC qui soutenait que la réalisation des plans de vente avait été confiée à la société Y... Z... avec la participation du bureau d'études techniques CEATEC, devenu Id + ingénierie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article susvisé ;

Et sur le cinquième moyen, en ce qu'il est dirigé uniquement contre la société CEATEC, aux droits de laquelle est venue la société Id + ingénierie, et son assureur, la SMABTP :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour rejeter l'appel en garantie formé par la SNC, au titre de la rédaction équivoque de la notice descriptive de vente, donnant à penser que la qualité contractuelle d'isolation acoustique était supérieure à celle qui a été fournie, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que les notices ont été rédigées conformément à la réalisation des cloisons ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure la responsabilité du rédacteur de la notice descriptive de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;


PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté le recours formé par la SNC, au titre de l'emplacement de parking, contre la MAF en qualité d'assureur de la société Y... Z..., la société Id + ingénierie et son assureur la SMABTP et au titre des cloisons, contre la société Id + Ingénierie et son assureur la SMABTP, l'arrêt rendu le 30 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la SNC Saint-Cloud Armengaud 15 et la société MAF, en qualité d'assureur de la société Y... Z..., la société Id + ingénierie et son assureur la SMABTP aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Saint-Cloud Armengaud à payer aux époux X... la somme globale de 2 500 euros, à la société Léon Grosse la somme de 1 000 euros, à la société Axa France IARD, assureur de la société Léon Grosse, la somme de 1 000 euros ; condamne la société MAF, en qualité d'assureur de la société Y... Z..., la société Id + ingénierie et son assureur, la SMABTP, à payer à la SNC Saint-Cloud Armengaud 15 la somme globale de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux novembre deux mille onze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Saint-Cloud Armengaud 15

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR condamné la SNC Saint-Cloud Armengaud à payer à M. et Mme X... les sommes de 10. 000 € au titre du préjudice de jouissance et 27. 200 € au titre du retard de livraison ;

AUX MOTIFS QUE « sur le préjudice de jouissance, sur la demande de M. et Mme X... : que la SNC SAINT-CLOUD soutient que l'indemnité de 10. 000 € allouée par le Tribunal n'est pas justifiée dans la mesure où, d'une part, un tel préjudice n'existe pas, d'autre part, à le supposer établi, sa réparation ferait double emploi avec l'indemnité allouée au litre du retard de livraison ; que M. et Mme X... sollicitent pour leur part l'allocation d'une indemnité de 73. 645 € au titre de leur trouble de jouissance en application des articles du contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 27 novembre 2000 intitulés " clause résolutoire de plein droit " et " indemnité forfaitaire " aux termes desquels " si la résolution du contrat est prononcée pour une cause imputable à l'une ou l'autre des parties, celle à laquelle la résolution est imputable devra verser à l'autre une indemnité forfaitaire de dix pour cent du prix de vente " ; que, toutefois, ces articles ne sont pas applicables en l'espèce car le litige ne porte pas sur la résolution du contrat, chacune des parties ayant, au demeurant satisfait à ses obligations essentielles, le vendeur en ayant livré l'immeuble, l'acquéreur en ce qu'il en a payé le prix ; qu'en revanche, indépendamment du préjudice allégué relativement à un retard de livraison, qui sera examiné plus loin, le Tribunal a exactement retenu qu'il existait, en l'espèce, un préjudice de jouissance distinct du préjudice subi du fait du retard de livraison ; qu'en effet, la réalité des trente désordres dont se sont plaints M. et Mme X... a été constatée par l'expert judiciaire, du rapport duquel il ressort que les acquéreurs n'ont pu jouir paisiblement et normalement de leur bien ; que l'impossibilité pour ceux-ci d'habiter cet appartement, du fait des nombreux travaux nécessaires après la livraison, a entraîné pour eux d'importants désagréments liés aux diligences (relances, expertise privée puis judiciaire), aux avances financières sur certains travaux, remboursement d'emprunt s'ajoutant aux loyers de leur ancien appartement, débours de frais d'expertise et de recherches, promesses non tenues, ainsi qu'aux incertitudes qu'ils ont subies ou auxquelles ils ont dû faire face alors qu'ils devaient bénéficier de la livraison d'un immeuble exempt de vice de toute nature … ; Sur le retard à la livraison : sur les demandes de M. et Mme X... ; que M. et Mme X... sollicitent l'allocation de la somme de 33. 112, 83 € au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison et la taxe d'habitation 2004 ; que la SNC SAINT CLOUD, pour s'opposer à cette demande et contester le jugement, soutient que le retard de livraison n'est que de deux mois et que l'impossibilité alléguée par les acquéreurs d'habiter l'appartement jusqu'au mois de juin 2004, n'est pas justifiée ; que toutefois le Tribunal a exactement retenu, par des motifs que la Cour adopte, qu'il y a eu un retard de livraison par rapport à la date contractuellement prévue au premier trimestre 2003, soit au plus tard le 31 mars 2003, la date de livraison effective devant être fixée à la fin du mois d'avril 2004 lorsque l'appartement a été réellement habitable ; qu'en effet, il résulte du rapport d'expertise qu'au jour de la remise des clés et du procès-verbal de livraison, soit le 4 septembre 2003 l'appartement n'était pas habitable en raison des nombreuses malfaçons et nonfaçons mentionnées dans le procès verbal de livraison, l'expert notant le 27 avril 2004 que l'appartement ne pouvait être habité jusqu'à une date proche dans la mesure où les salles de bains avaient été terminées récemment ; que le jugement soit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SNC SAINT-CLOUD à payer aux acquéreurs la somme de 27. 200 € sur le fondement de l'article 1147 du Code civil et rejeté la demande au titre de la taxe d'habitation qui aurait dû, en tout état de cause, être acquittée » ;

ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRME QUE « Monsieur et Madame X... sollicite le paiement d'une somme de 73. 465 € au titre de leur préjudice de jouissance qui, selon eux, a été reconnu par l'expert en raison des multiples désordres qui les ont empêché d'occuper normalement leur appartement ; or, le contrat signé par les demandeurs prévoit une pénalité de 10 % de la valeur de l'immeuble dans ce cas. Ils soulignent « la mauvaise foi, l'arrogance et l'inertie de KAUFMAN & BROAD » ; la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD fait observer que la clause du bail invoquée par Monsieur et Madame X... n'est applicable qu'en cas de résolution du contrat. Il ne peut être contesté que l'appartement a été livré non seulement avec retard-ce qui fait l'objet d'une autre demande-mais également dans des conditions que l'expert a pu constater et qui dépassent la question du retard dans la livraison. Monsieur et Madame X... ont dû en effet assumer de nombreuses relances, des promesses non tenues, une procédure judiciaire, des débours frais d'expertise et de recherche ainsi que toutes sortes d'incertitudes. Il reste que si l'on peut envisager une analogie entre l'indemnité forfaitaire prévue au contrat de vente et le préjudice de jouissance invoqué, il ne paraît pas opportun d'assimiler ces deux situations, en fait et en droit très différentes. Il convient donc de retenir en l'espèce un préjudice de jouissance conforme à celui généralement retenu dans un cas semblable et de l'évaluer à la somme de 10. 000 €. La responsabilité de la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD n'est pas contestable puisqu'il lui appartenait de livrer un immeuble conforme au contrat et pour la date prévue. Ainsi, la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD sera condamnée à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 10. 000 € au titre du préjudice de jouissance … ; Monsieur et Madame X... sollicitent le paiement d'une somme de 33. 112, 83 € au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison et pour le paiement de la taxe d'habitation. S'agissant du retard de livraison, il n'est pas contesté puisque l'appartement devait être livré au premier trimestre 2003 et que la remise des clés et le procès verbal de livraison sont du 4 septembre 2003, l'emménagement ayant eu lieu le 8 juin 2004. Les époux X... évaluent leur préjudice au montant des loyers payés dans la période d'avril 2003 à juin 2004. La SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD soutient que le retard est dû à des intempéries. Elle prétend qu'il appartenait aux époux X... d'occuper l'appartement à partir de la date de remise des clés. Elle rappelle la clause du contrat relative aux intempéries ; or, elle a versé aux débats les justificatifs relatifs aux intempéries. Il s'agit de 66, 5 jours. L'expert a bien noté le 27 avril 2004, que l'appartement ne pouvait être habité jusqu'à une date récente dans la mesure où les salles de bains avaient été terminées récemment. Il note que des travaux modificatifs ont induit des délais d'exécution complémentaires, et les travaux auraient été commandés trop tardivement selon la société LEON GROSSE. Les intempéries ne suffisent donc pas à l'évidence à expliquer les retards, mais elles doivent conduire à réduire de deux mois la durée du retard indemnisable. Il convient de ramener le préjudice subi du fait du retard à la somme de 27. 200 € et de condamner la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD au paiement de cette somme, en application de sa responsabilité contractuelle » ;

ALORS QUE les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions prévues par la loi ; que la Cour d'appel, pour allouer à M. et Mme X... une indemnité au titre d'un préjudice de jouissance, en sus de l'indemnité allouée au titre du retard de livraison de leur appartement, et tenant compte des loyers acquittés pour leur ancien logement, a pris en considération le remboursement d'emprunt s'ajoutant aux loyers de leur ancien appartement ; qu'en réparant ainsi deux fois le même préjudice, la Cour d'appel a violé l'article 1149 du Code civil.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté la SNC Saint-Cloud Armengaud de son appel en garantie dirigé contre l'entreprise Léon Grosse et son assureur, la compagnie Axa Assurances, contre la MAF, assureur de la société Y... Z..., contre la société ID + Ingenierie, venant aux droits de Createc et contre la SMABP, assureur du BET Createc du chef des demandes formées par M. et Mme X... au titre du préjudice de jouissance et du retard de livraison ;

AUX MOTIFS QUE « sur le préjudice de jouissance : … sur l'appel en garantie de la SNC Saint Cloud Armengaud ; que la SNC SAINT-CLOUD demande à être garantie par la société LEON GROSSE et son assureur AXA France IARD, la MAF, assureur du cabinet Y... Z..., la société ID + INGENIERIE et son assureur la SMABTP en faisant valoir que l'entreprise générale était tenue de lever les réserves ; qu'il apparaît que. relativement au trouble de jouissance, aucun grief n'est formulé par la SNC SAINTCLOUD à rencontre de la maîtrise d'oeuvre (Y... Z... et ID + INGENIERIE) ; qu'en ce qui concerne la société LEON GROSSE, le Tribunal a exactement retenu que la responsabilité de l'entreprise générale n'est pas établie par la SNC SAINT CLOUD, alors même qu'elle invoque l'article 1147 du Code civil ; qu'il convient d'ajouter que le trouble de jouissance subi par les acquéreurs est exclusivement imputable aux manquements du vendeur en l'état futur d'achèvement à ses obligations propres envers M. et Mme X... ; que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SNC SAINT CLOUD de sa demande en garantie sur ce point, dirigée contre l'entreprise générale et la maîtrise d'oeuvre … Sur le retard à la livraison … Sur l'appel en garantie de la SNC Saint Cloud Armengaud : que la SNC SAINT-CLOUD demande à être garantie par les sociétés LEON GROSSE, AXA FRANCE, MAP, ID + INGENIERIE et SMABTP ; que, toutefois, le Tribunal a débouté avec pertinence la SNC SAINT-CLOUD par des motifs que la Cour adopte ; qu'il convient d'ajouter que la date de livraison ne concerne que les rapports entre vendeur en état futur d'achèvement et acquéreurs et qu'il incombe au vendeur qui fixe de sa propre initiative la date de livraison de prévoir une date compatible avec l'importance des travaux et les difficultés prévisibles du chantier, de même qu'il lui appartient de livrer un appartement lorsque celui-ci est en état d'être habité et non pas prématurément, comme ce fut le cas en l'espèce ; que le jugement déféré doit être confirmé sur ce point » ;

ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT QUE « s'agissant du préjudice de jouissance et l'indemnité demandée au titre du retard de livraison, la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD sollicite la garantie de la société LEON GROSSE, AXA assurances assureur de LEON GROSSE, la MAF assureur du CABINET Y... Z..., ID + INGENIERIE et son assureur la SMABTP. La responsabilité de l'entreprise LEON GROSSE n'est nullement établie par la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD, alors même qu'elle invoque l'article 1147 du Code civil. La société LEON GROSSE souligne l'importance des travaux supplémentaires et insiste au demeurant sur l'autoindemnisation du maître de l'ouvrage sur le coût total du marché, largement amputé de pénalités de retard, mais aussi sur le caractère tardif de la commande de travaux supplémentaires. La responsabilité du Cabinet Y... Z... comme celle d'ID + INGENIERIE ne sont pas davantage établies par le rapport d'expertise et moins encore par les développements de la SNC SAINT CLOUD ARMENGAUD. Les retards sont étrangers à leur participation au chantier. La SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD sera donc débouté de ses appels en garantie pour ces deux postes » ;

1) ALORS QU'avant la levée des réserves, la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur et du l'architecte ou de maître d'oeuvre subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur ; que la Cour d'appel, pour rejeter la demande en garantie formée par la SNC Saint-Cloud Armengaud contre la société Léon Grosse et son assureur, la société ID + Ingenierie et son assureur la SMABTP, a retenu que le trouble de jouissance subi par les acquéreurs était exclusivement imputable aux manquements du vendeur en l'état futur d'achèvement à ses obligations propres envers les acquéreurs, qu'il incombait au vendeur qui fixait de sa propre initiative la date de livraison de prévoir une date compatible avec l'importance des travaux et les difficultés prévisibles du chantier, de même qu'il lui appartenait de livrer un appartement lorsque celui-ci est en état d'être habité et non pas prématurément, et que la responsabilité de la SNC Léon Grosse n'était pas établie ; qu'en statuant ainsi, tout en imputant les troubles de jouissance aux trente désordres ayant nécessité la réalisation de travaux après la livraison, et en constatant que les travaux avaient été réceptionnés le 25 août 2003, avec des réserves en rapport avec le présent litige, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1792-6 du Code civil ;

2) ALORS QUE la SNC Saint-Cloud Armengaud a fait valoir qu'il ressortait du contrat de maîtrise d'oeuvre que le maître d'oeuvre, et plus précisément la société ID + Ingenierie, assurait la totalité de l'intervention concernant les modifications demandées par les acquéreurs étant précisé que ces modifications devaient s'inscrire dans le planning contractuel, le maître d'oeuvre devant informer le maître d'ouvrage et l'acquéreur de toutes les conséquences (notamment délai complémentaire suivant l'avancement des travaux) pouvant résulter pour eux des travaux (conclusions, p. 14 et 15) ; que les juges du fond, pour rejeter la demande en garantie formée par la SNC Saint-Cloud Armengaud contre la société ID + Ingenierie et son assureur la SMABTP, ont retenu que la responsabilité de la société ID + Ingenierie n'étaient pas davantage établies par le rapport d'expertise et moins encore par les développements de la SNC Saint-Cloud Armengaud et que les retards étaient étrangers à sa participation au chantier ; qu'en statuant ainsi, et sans s'expliquer sur les stipulations du contrat de maîtrise d'oeuvre mettant à la charge du bureau d'études les contrôle et suivi des plannings de travaux, l'examen des devis de travaux supplémentaires, les juges du fond n'ont pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté la SNC Saint-Cloud Armengaud de son appel en garantie dirigé contre la MAF, assureur de la société Y... Z..., contre la société ID + Ingenierie, venant aux droits de Createc et contre la SMABP, assureur du BET Createc du chef des demandes formées par M. et Mme X... au titre de l'emplacement de parking ;

AUX MOTIFS QUE « la SNC SAINT-CLOUD demande à être garantie par la MAF, assureur de la SCP Y... Z... et par la société ID + INGENIERIE et son assureur, la SMABTP au motif que la mission de la maîtrise d'oeuvre portait également sur la réalisation des plans de vente ; qu'il résulte du rapport d'expertise que " les plans d'architecte sont corrects " mais que " les dimensions mesurées sur le plan de vente ne correspondent pas à ces plans " ; que toutefois les plans établis par les architectes Y... et Z... étant corrects, aucun faute n'est établie à leur encontre ; qu'en ce qui concerne la société ID + INGEMERIE, il ne ressort pas du rapport d'expertise que celle-ci ait commis une quelconque faute dans l'accomplissement de sa mission et la SNC SAINT-CLOUD ne caractérise aucune faute à son encontre ; que les indications portées sur le plan de vente annexé à l'acte d'acquisition de M, et Mme X... ne concernent que les rapports entre ces derniers et la SNC SAINT-CLOUD ; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SNC SAINT-CLOUD de sa demande en garantie sur ce point » ;

ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRME QUE « la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD demande à la MAF, assureur du Cabinet Y... Z... et à ID + INGENIERIE ainsi qu'à son assureur, la SMABTP de la relever et garantir des condamnations qui seraient mises à sa charge. Il résulte cependant du rapport de l'expert que « les plans d'architecte sont corrects » mais que « les dimensions mesurées sur le plan de vente ne correspondent pas à ces plans ». Ainsi, ni le rapport d'expertise ni les écritures de la SMC SAINT-CLOUD ARMENGAUD qui ne s'explique pas sur ce point, ne permettent de fonder la responsabilité de la maîtrise d'oeuvre, si bien que la demande de la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD sera rejetée » ;

1) ALORS QUE la SNC Saint-Cloud Armengaud a invoqué les stipulations du contrat de maîtrise d'oeuvre (§ 2. 3. 3) prévoyant l'établissement des plans de vente par l'architecte, et imposant la prise en compte des modifications, ainsi que le tableau de répartition des missions entre le cabinet d'architectes (société Y... Z...) et le bureau d'études techniques (Createc, devenu ID + Ingenierie), prévoyant l'exécution des plans de vente architecte par l'architecte, et la participation du bureau d'études (conclusions, p. 15 et 16 et contrat) ; que les juges du fond, pour rejeter la demande en garantie formée par la SNC Saint-Cloud Armengaud contre la MAF, assureur de la société Y... Z..., contre la société ID + Ingenierie, venant aux droits de Createc et contre la SMABP, assureur du BET Createc du chef des demandes formées par M. et Mme X... au titre de l'emplacement de parking, a retenu que les plans d'architectes étaient corrects mais que les dimensions mesurées sur le plan de vente ne correspondaient pas à ces plans ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme ils y étaient invités, si la réalisation des plans de vente n'avait pas été confiée à la société Y... Z... avec la participation du bureau d'études techniques Createc, les juges du fond n'ont pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

2) ALORS QU'« aux termes de l'article 2. 3. 3 du contrat de maîtrise d'oeuvre, « les plans de vente sont établis par l'architecte. Toutes les modifications apportées notamment au cours de la commercialisation : soit par le maître d'ouvrage, soit en cas de modification à la demande d'un acquéreur devront être prises en compte et feront l'objet de la production d'un nouveau plan de vente conforme » ; que le tableau de répartition des missions entre le cabinet d'architectes (société Y... Z...) et le bureau d'études techniques (Createc, devenu ID + Ingenierie), prévoit l'exécution des plans de vente architecte par l'architecte, et la participation du bureau d'études ; que les juges du fond, pour rejeter la demande en garantie formée par la SNC Saint-Cloud Armengaud contre la MAF, assureur de la société Y... Z..., contre la société ID + Ingenierie, venant aux droits de Createc et contre la SMABP, assureur du BET Createc du chef des demandes formées par M. et Mme X... au titre de l'emplacement de parking, a retenu que les plans d'architectes étaient corrects mais que les dimensions mesurées sur le plan de vente ne correspondaient pas à ces plans ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme ils y étaient invités, si la réalisation des plans de vente n'avait pas été confiée à la société Y... Z... avec la participation du bureau d'études techniques Createc, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ».

QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR condamné la SNC Saint-Cloud Armengaud à payer à M. et Mme X... la somme de 13. 193 € pour les désordres acoustiques ;

AUX MOTIFS QUE « sur les cloisons : sur les demandes de M. et Mme X... : qu'il résulte du rapport d'expertise que les cloisons mises en place, bien qu'elles aient été réalisées conformément à la réglementation et aux règles de l'art, ne répondent pas aux préconisations prévues dans les fiches techniques des cloisons mises en oeuvre afin d'assurer toutes les performances acoustiques ; que M. et Mme X... sollicitent l'allocation des sommes de 13. 193, 08 € pour les travaux d'amélioration de l'isolation acoustique des cloisons et de 2. 100 € en indemnisation du préjudice causé par la nuisance de ces travaux ; que la SNC SAINT-CLOUD conteste la réalité de tout désordre acoustique dans la mesure ou les normes acoustiques ont été respectées et que l'ouvrage livré est conforme à celui vendu ; qu'elle souligne que la plaquette publicitaire éditée au moment de la vente précise que les prestations intérieures des appartements " sont de grande qualité ", mais ne fait pas référence à un immeuble de standing d'exception ou à un immeuble de luxe ; que toutefois, contrairement à ce que soutient la SNC SAINT-CLOUD, le Tribunal n'a pas fait référence à un immeuble de standing d'exception ou de luxe, mais à l'équivoque que le vendeur a créée relativement à la qualité de la prestation fournie en ce qui concerne l'isolation acoustique intérieure en observant qu'un acquéreur profane pouvait espérer un confort acoustique supérieur au regard du prix au mètre carré (5. 852, 87 €) qu'il acquittait ; que si aucune exigence n'est prévue par la nouvelle réglementation acoustique, résultant de l'arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d'habitation sur l'isolation acoustique entre les pièces d'un même logement, elle prévoit une isolation acoustique de l'ordre de 50 décibels entre le local d'un logement et la pièce principale d'un autre logement (ou la cuisine ou la salle d'eau d'un autre logement) ; qu'il résulte du rapport d'expertise que, d'une part alors que les fiches techniques des cloisons prévoient la possibilité d'interposition d'une laine minérale entre les parements pour bénéficier de toutes les performances acoustiques, il n'a pas été inséré de laine minérale entre les parements, d'autre part la notice descriptive jointe à l'acte authentique de vente, qui lie par conséquent la SNC SAINT-CLOUD à M. et Mme X... prévoit entre les pièces principales des cloisons de distributions conformes à la nouvelle réglementation acoustique, et qu'il doit en être de même entre les pièces principales et les pièces de service ; que la référence à la nouvelle réglementation acoustique dans la " notice descriptive acquéreur " signifie que, pour les acquéreurs profanes que sont M. et Mme X..., les dispositions de la nouvelle réglementation acoustique relative à l'isolation acoustique entre le local d'un logement et la pièce principale d'un autre logement (ou la cuisine ou la salle d'eau d'un autre logement) sont applicables à l'appartement vendu en ce qui concerne l'isolation acoustique entre les pièces de cet appartement, et cela d'autant plus que les prestations intérieures de l'appartement vendu, aux dires même de la SNC SAINT-CLOUD, sont de grande qualité ; qu'en livrant à M, et Mme X... un appartement ne répondant pas aux normes de la nouvelle réglementation acoustique alors qu'elle leur a fait croire le contraire, la SNC SAINT-CLOUD a manqué à son obligation contractuelle de livrer un immeuble conforme à celui vendu ; que l'expert a retenu le devis de l'entreprise CFM pour un montant de 13. 193, 08 € TTC correspondant aux travaux d'insertion de laine minérale entre les parements ; que ces travaux sont propres à rendre l'immeuble conforme aux stipulations contractuelles ; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SNC SAINT-CLOUD à payer à M. et Mme X... la somme de 13. 193 € pour les désordres acoustiques ; qu'il doit l'être également en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la somme de 2. 100 € correspondant au préjudice estimé par les acquéreurs sur les nuisances des travaux, demande qui n'est pas justifiée » ;

ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRME QUE « s'agissant des cloisons, Monsieur et Madame X... considèrent qu'elles ne respectent pas les normes acoustiques ; ils sollicitent le paiement d'une somme correspondant à la valeur des travaux d'amélioration. La SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD s'y oppose. L'expert précise qu'aucune exigence n'est prévue par la nouvelle réglementation acoustique entre les pièces d'un même logement. Les cloisons utilisées en l'espèce pouvaient être garnies de laine de verre ce qui aurait amélioré nettement les performances acoustique mais qui n'a pas été fait. La notice descriptive acquéreur jointe au contrat notarié prévoyait entre les pièces principales des cloisons alvéolaires de distribution en type placostyl de 72 mm d'épaisseur selon les exigences de la nouvelle réglementation acoustique (NRA). Les mêmes cloisons étaient prévues entre les pièces principales et de service de l'appartement. II n'est pas contesté cependant que les préconisations prévues dans les fiches techniques des cloisons mises en place ont été respectées, ce que souligne la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD ; et l'expert note bien que « les cloisons sont conformes à la réglementation et sont posées selon les règles de l'art ». Mais l'expert insiste aussi et surtout sur le fait que la référence à la réglementation NRA applicable entre logements différents, « peut donc faire penser » que ces dispositions sont appliquées au sein de l'appartement, particulièrement compte tenu du standing « d'exception » prévu lors de la commercialisation de l'appartement. L'expert conclut « on peut considérer que la prestation mise en oeuvre n'est pas au niveau de ce que les copropriétaires étaient en droit d'attendre dans cet immeuble de luxe ». Il convient ainsi, au vu de ces conclusions, de considérer que le vendeur a introduit une équivoque dans la qualité de la prestation fournie, particulièrement pour des profanes qui pouvaient espérer, eu égard au prix du m ² qu'ils acquittaient, un confort acoustique supérieur » ;

ALORS QUE la notice descriptive remise à M. et Mme X..., acquéreurs d'un appartement en l'état futur d'achèvement, prévoit, entre pièces principales comme entre pièces principales et pièces de service, des cloisons alvéolaires de type placostyl de mm d'épaisseur selon les exigences de la nouvelle réglementation acoustique (NRA) (§ 1. 4) ; que les juges du fond, pour condamner la SNC Saint-Cloud Armengaud à payer à M. et Mme X... le coût de pose de laine minérale entre les parements, ont retenu que, la référence à la NRA, applicable entre logements différents, introduisait une équivoque pour l'acquéreur profane ; qu'en statuant ainsi, en jugeant équivoques des stipulations claires qu'ils ne pouvaient interpréter, tout en constatant que les cloisons étaient conformes à la réglementation et posées dans les règles de l'art, et en retenant, pour rejeter les demandes en garantie de la SNC Saint-Cloud Armengaud, que les notices avaient été rédigées conformément à la réalisation des cloisons, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil.


CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté la SNC Saint-Cloud Armengaud de son appel en garantie dirigé contre la compagnie Zurich, la compagnie Axa Assurances, prise en sa double qualité d'assureur en responsabilité civile et décennale de la société Léon Grosse, la MAF en qualité d'assureur de la société Y... Z..., la société ID + Ingenierie, venant aux droits de Createc, la SMABP en qualité d'assureur du BET Createc et de la société Qualiconsult du chef des demandes formées par M. et Mme X... au titre du préjudice lié aux cloisons ;

AUX MOTIFS QUE « sur les appels en garantie : que la SNC SAINT-CLOUD demande à être garantie par les sociétés ZURICH, LEON GROSSE, AXA FRANCE, MAP, ID + INGENIERIE, SMABTP et QUALICQNSULT ; que toutefois, le Tribunal répondant à l'argumentation de la SNC SAINT-CLOUD qui reste identique à ce stade de la procédure a exactement rejeté, par des motifs que la Cour adopte, les demandes en garantie formées par la SNC SAINT-CLOUD ; que le jugement déféré doit être confirmé sur ce point » ;

ET AUX MOTIFS DU JUGEMENT CONFIRME QUE « s'agissant du préjudice lié aux cloisons, la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD sollicite la garantie de la maîtrise d'oeuvre, rappelant que l'établissement de la note descriptive incombe au maître d'oeuvre et que le bureau de contrôle QUALICONSULT avait une mission relative à l'isolation acoustique des bâtiments d'habitation. QUALICONSULT avait en effet en charge au titre du point 8 de ses conditions générales, retenu par le maître de l'ouvrage, la mission de donner son avis sur la capacité de l'ouvrage à satisfaire aux prescriptions réglementaires relatives à l'isolation acoustique ; la mission ne porte pas « sur les atteintes à l'environnement ni sur la protection contre les bruit du voisinage autres que ceux relatifs aux voies terrestres et zones aéroportuaires classées ». Ainsi définie, sa mission la met à l'abri des critiques de la SNC SAINT CLOUD ARMENGAUD qui du reste ne précise pas en quoi l'intervention de QUALICONSULT aurait pu contribuer à éviter le préjudice. La SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD sollicite la garantie in solidum de la compagnie ZURICH INSURANCE IRELAND LIMITED, LA SOCIETE LEON GROSSE, AXA assureur responsabilité décennale et de LEON GROSSE, la MAF, ID + INGENIERIE et la SMABTP, QUALICONSULT. En l'absence de non conformités ou de manquements techniques à la réglementation ou aux normes applicables, la responsabilité de la maîtrise d'oeuvre ne peut être retenue. L'expert considère que le problème « n'est pas un problème de mise en oeuvre des cloisons ». La question est en fait de savoir qui porte la responsabilité d'avoir pu laisser croire aux acquéreurs que l'isolation phonique était au dessus de la moyenne, eu égard au standing général de l'immeuble. A cet égard et comme le fait observer la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD, il résulte du contrat de maîtrise d'oeuvre du groupement (art. 2. 3), qu'entre dans sa mission, l'obligation (au demeurant légale) de fournir les documents techniques destinés aux acquéreurs ou investisseurs : plans de chacun des appartements et notice descriptive sommaire... Mais les notices ont été rédigées conformément à la réalisation des cloisons selon l'expert. Ainsi, la responsabilité du groupement de maîtrise d'oeuvre ne peut être retenue dans la présentation tendancieuse des caractéristiques acoustiques de l'appartement. La responsabilité de la société LEON GROSSE n'est pas davantage engagée. Quant à la compagnie ZURICH INSURANCE IRELAND LIMITED, elle ne peut voir sa responsabilité engagée dès lors que le désordre n'a pas un caractère décennal. Ainsi, il convient comme le propose l'expert de retenir la seule responsabilité de la SNC SAINT-CLOUD ARMENGAUD et de rejeter ici encore les appels en garantie formés par elle » ;

ALORS QUE l'architecte ou maître d'oeuvre chargé des documents nécessaires à la commercialisation d'un immeuble à construire, et en particulier la notice descriptive, est tenu de remettre au maître de l'ouvrage des documents permettant à l'acquéreur, même profane, de connaître les caractéristiques du bien qu'il acquiert, et donc de déterminer l'étendue des obligations du vendeur ; que la Cour d'appel, pour rejeter les demandes en garantie de la SNC Saint-Cloud Armengaud, notamment contre les maîtres d'oeuvre et leurs assureurs, a retenu que les notices avaient été rédigées conformément à la réalisation des cloisons ; qu'en statuant ainsi, et tout en constatant, par motifs du jugement confirmé, qu'il entrait dans la mission du maître d'oeuvre l'obligation (au demeurant légale) de fournir les documents techniques destinés aux acquéreurs ou investisseurs (plans de chacun des appartements et notice descriptive sommaire), et en retenant que la référence à la nouvelle réglementation acoustique (NRA), applicable entre logements différents, introduisait une équivoque pour l'acquéreur profane, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil."

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