Le congé délivré par l'ancien propriétaire n'est pas forcément sans effet : c'est ce que juge cet arrêt :

"Sur le premier moyen : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 26 février 2013), que par acte du 29 avril 1987, la société Foncière Les Pins Setim (la société Setim), a donné à bail commercial à M. X... un local industriel ; que par acte du 29 mai 1990, la société Setim a vendu l'immeuble à la société Sbegi ; que la société Xuri Tokia a acquis le fonds de commerce exploité dans les locaux loués, la société Setim déclarant agréer la cession ; que par acte du 29 octobre 2004, la société Setim a délivré congé à la société Xuri Tokia pour le 30 avril 2005, sans offre de renouvellement, avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que la société preneuse a assigné par actes des 10 avril 2007 et 1er octobre 2008 les sociétés Sbegi et Setim en paiement d'une indemnité d'éviction ; que ces dernières ont soulevé la nullité du congé délivré par une société qui n'était plus bailleresse ; 

Attendu que les sociétés Sbegi et Setim font grief à l'arrêt de retenir que les sociétés Sbegi et Xuri Tokia ont entendu se prévaloir du congé du 29 octobre 2004, alors, selon le moyen : 

1°/ qu'est entaché d'une irrégularité de fond le congé délivré par une personne autre que le bailleur et n'ayant pas reçu pouvoir de représenter ce dernier ; qu'en faisant néanmoins produire effet à un congé entaché d'une telle irrégularité, et dont elle avait au demeurant expressément constaté qu'il était « atteint d'une nullité absolue » pour n'avoir « pas été délivré par le propriétaire des locaux », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 117 et 119 du code de procédure civile ; 

2°/ que le congé nul, comme délivré par une personne qui n'était pas le bailleur, est insusceptible de régularisation, même par un acte d'exécution effectué par le bailleur lui-même ; qu'en retenant néanmoins que des actes d'exécution effectués par le bailleur ¿ en l'occurrence l'envoi au preneur de quatorze factures mentionnant le paiement d'indemnités d'occupation ou lieu de celui de loyers et l'invitation faite au preneur de dresser un état des lieux de sortie ¿ étaient de nature à couvrir la nullité et à conférer plein effet au congé précédemment délivré par une personne qui n'était pas le bailleur, la cour d'appel a derechef violé les textes susvisés, ensemble, par fausse application, l'article 121 du code de procédure civile ; 

3°/ que seule une contradiction volontaire ou une fraude du bailleur commise au détriment du preneur pourrait, à la supposer caractérisée, être de nature à priver le bailleur de la possibilité de se prévaloir, envers le preneur, de la nullité d'un congé délivré par un tiers dénué de qualité ; qu'en retenant que la société Sbegi, bailleresse, et la société Foncière Les Pins Setim, auteur du congé argué d'irrégularité, étaient privées du droit d'invoquer l'irrégularité de ce congé dès lors qu'elles avaient entretenu aux yeux du preneur une confusion entre elles et qu'elles étaient les auteurs des inexactitudes entachant l'acte, sans constater que cette confusion et ces inexactitudes auraient procédé d'une contradiction volontaire ou d'une fraude ¿ l'arrêt affirmant même qu'il importait peu que la confusion ait été volontaire ou soit provenue d'une erreur de gestion ¿, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 117 et 119 du code de procédure civile ; 

Mais attendu que le propriétaire des lieux loués couvre l'irrégularité de fond entachant un congé délivré par celui qui n'est plus le propriétaire des lieux loués s'il manifeste par des actes positifs son intention d'exécuter le congé ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Sbegi avait adressé, en qualité de bailleresse, 14 factures de paiement d'indemnités d'occupation à la société preneuse à partir de la date d'expiration du bail au 1er mai 2005 alors qu'elle avait adressé des factures de loyer sur la période antérieure et qu'elle avait convié la locataire à un rendez-vous d'état des lieux de sortie, la cour d'appel a pu en déduire que la société Sbegi avait expressément entendu exécuter le congé délivré par la société Setim bien qu'entaché d'une irrégularité de fond et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'octroyer au preneur l'indemnité d'éviction qui lui avait été offerte par ce congé ; 

Sur le second moyen, ci-après annexé : 

Attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les sociétés Setim et Sbegi aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Setim et Sbegi ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour la Société basque d'exploitation et de gestion d'immeubles commerciaux professionnels et d'habitations et la société Foncière Les Pins Setim

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR constaté que les parties avaient toutes deux entendu se prévaloir des effets du congé du 29 octobre 2004 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail d'origine concernant les locaux situés au rez-de-chaussée du centre commercial et artisanal Chikitoys route d'Aritxage à Anglet avait été consenti par acte sous seing privé du 29 avril 1987 par la Sas Foncière les Pins-Setim, représentée par monsieur Léon Y..., agissant en qualité de PDG, à monsieur X..., pour y exercer une activité de blanchisserie en gros ; que ce bail avait été renouvelé par acte du 19 avril 1996 entre monsieur Léon Y..., agissant en qualité de PDG de la Sas Sbegi et monsieur X..., cet acte exposant préalablement qu'en date du 29 mai 1990 la Sas Foncière les Pins-Setim avait vendu les locaux objet des présentes à la Sas Sbegi, actuel propriétaire, ce qui n'était pas contesté ; que par acte authentique reçu le 31 août 2000 en l'étude de Maître Z..., notaire à Bayonne, le fonds de commerce de teinturerie blanchisserie dont s'agissait, acquis par la Sarl Etxeko selon acte des 16, 18 et 19 juin 1997 de monsieur X..., représenté par son mandataire liquidateur, avait été cédé à la Sarl Xuri Tokia ; que cet acte rappelait le bail initial du 28 avril 1987 consenti par la Sas Foncière les Pins-Setim, son renouvellement par acte du 19 avril 1996 avec effet au 1er mai 1996 pour se terminer le 30 avril 2005, une copie étant annexée ; que c'était la Sas Foncière les Pins-Setim qui était intervenue à cet acte authentique pour agréer la cession de bail, accepter le cessionnaire avec dispense de la notification de l'article 1690 du code civil, alors qu'elle n'était plus la bailleresse depuis 1990 ; que c'était encore la Sas Foncière les Pins-Setim, agissant poursuites et diligences de son PDG monsieur Léon Y... qui, par acte d'huissier du 29 octobre 2004 en sa qualité de propriétaire des locaux, telle que précisée dans l'acte, délivré à la Sarl Xuri Tokia, locataire suite à la cession du fonds de commerce, avait donné congé pour le 30 avril 2005 ; que dès lors que ce congé n'avait pas été délivré par le propriétaire des locaux la Sas Sbegi (depuis la vente intervenue le 29 mai 1990) mais par le bailleur initial la Sas Foncière les Pins-Setim ce congé était atteint d'une nullité absolue ; que les parties étaient contraires sur les effets de ce congé nul, la Sas Sbegi et la Sas Foncière les Pins-Setim soutenant son inexistence juridique, la Sarl Xuri Tokia demandant la confirmation du jugement en ce qu'il avait constaté que les parties avaient entendu se prévaloir des effets de ce congé, sauf la forclusion à l'encontre de la sas Foncière les Pins-Setim, ; que sur les effets de la nullité du congé du 29 octobre 2004, ce congé délivré par la Sas Foncière les Pins-Setim était régulier en la forme ; qu'il précisait qu'il était donné afin de mettre un terme au bail qui venait à l'expiration le 30 avril 2005, et faisait obligation (au preneur) de quitter les lieux, qu'il serait dû jusqu'à restitution des locaux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel, précisant que le bailleur offrait de lui verser l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-9 du code de commerce ¿ qui serait déterminée à défaut d'accord par le tribunal à dire d'expert ; que contrairement à ce que prétendaient les appelants, ce congé avait été exécuté par la Sas Sbegi, en sa qualité de bailleresse, en ce qu'elle avait adressé 14 factures de paiement d'indemnités d'occupation à la Sarl Xuri Tokia, à partir de la date d'expiration du bail au 1er mai 2005 (facture du 2 mai 2005 pour un montant TTC de 537, 04 ¿, comprenant un acompte sur charges) et jusqu'en juin 2006 compris (facture du 1er juin 2006 pour un montant TTC de 467, 04 ¿) ; que la Sas Sbegi ne pouvait davantage se prévaloir d'une quelconque erreur matérielle dans l'intitulé de ces 14 factures, dès lors qu'elle avait adressé des factures de loyer sur la période antérieure, qu'elle avait persisté à adresser à la Sarl Xuri Tokia de telles factures malgré la correspondance de son conseil du 2 mars 2006, qu'elle ne pouvait prétendre sérieusement à une confusion entre des loyers et des indemnités d'occupation, dont le régime juridique tout à fait distinct résultait de l'article L. 145-28 du code de commerce et des termes mêmes du congé délivré le 29 octobre 2004, qui lui rappelait précisément qu'une indemnité d'occupation était due jusqu'à restitution des lieux ; que dès lors que la Sas Sbegi avait expressément entendu exécuter le congé délivré par la Sas Foncière les Pins-Setim le 29 octobre 2004 pendant 14 mois, étant constaté que ces deux sociétés avaient le même siège social et le même PDG monsieur Léon Y..., elle n'était pas fondée à se prévaloir de la nullité de ce congé, régulier en la forme, en raison de ce qu'il n'avait pas été délivré par le réel propriétaire des locaux, la confusion entretenue sur cette qualité étant constante depuis l'agrément du fonds de commerce intervenue par acte authentique du 31 août 2000 dont il importait peu qu'elle soit volontaire ou provienne d'une faute de gestion dans les affaires de ces deux sociétés ; que la correspondance adressée le 2 mars 2006 par le conseil de la Sarl Xuri Tokia à monsieur Léon Y..., sans autres précisions sur sa ou ses qualités, n'emportait aucune conséquence sur les effets du congé délivré le 29 octobre 2004 et son exécution en cours, dès lors qu'à cette date le preneur se trouvait dans la situation du maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, opposable au bailleur quel qu'il soit, que cette simple correspondance, nonobstant l'argumentation juridique sur la nullité du congé exposée avant toute action judiciaire, n'avait pour seul objectif que de proposer le versement à l'amiable d'une indemnité d'éviction, ce qui tendait à démontrer, si besoin était, que la volonté du preneur se situait dans le cadre de l'article L. 145-28 du code de commerce, et de l'offre de versement de l'indemnité d'éviction contenue dans le congé du 29 octobre 2004 (arrêt, pp. 8 et 9) ; 

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE selon l'adage " nemo auditur propriam turpitudinem allegans ", nul ne pouvait se prévaloir de ses propres turpitudes, et que les défenderesses ne pouvaient invoquer les inexactitudes du congé dont elles étaient les auteurs pour se prévaloir à leur profit de la nullité du congé ; qu'en second lieu, loin de se prévaloir de la nullité du congé, la société SBEGI avait repris celui délivré par la bailleresse initiale à son compte, de deux manières, d'une part en éditant à 14 reprises, de mai 2005 à juin 2006, des factures d'indemnités d'occupation et non de loyers contre la société Xuri Tokia, d'autre part en conviant la locataire à un rendez-vous d'état des lieux de sortie comme elle l'a reconnu dans ses écritures en justice ; que si la société SBEGI avait considéré qu'elle n'était pas engagée par le congé délivré par la société SETIM à tort, elle aurait considéré que la bail se poursuivait, elle aurait réclamé à la locataire des loyers et non des indemnités d'occupation, surtout à 14 reprises, et elle n'aurait eu aucune raison de convier la locataire à un état des lieux de sortie ; qu'ainsi, bien que le congé puisse paraître nul pour défaut de qualité de son auteur, les deux parties au contrat de bail s'étaient accordées pour donner effet au congé, la bailleresse en réclamant des indemnités d'occupation et un état des lieux de sortie et la locataire en réclamant une indemnité d'éviction (jugement, p. 4) ; 

ALORS, D'UNE PART, QU'est entaché d'une irrégularité de fond le congé délivré par une personne autre que le bailleur et n'ayant pas reçu pouvoir de représenter ce dernier ; qu'en faisant néanmoins produire effet à un congé entaché d'une telle irrégularité, et dont elle avait au demeurant expressément constaté qu'il était « atteint d'une nullité absolue » pour n'avoir « pas été délivré par le propriétaire des locaux », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 117 et 119 du code de procédure civile ; 

ALORS, DE SURCROIT, QUE le congé nul, comme délivré par une personne qui n'était pas le bailleur, est insusceptible de régularisation, même par un acte d'exécution effectué par le bailleur lui-même ; qu'en retenant néanmoins que des actes d'exécution effectués par le bailleur ¿ en l'occurrence l'envoi au preneur de quatorze factures mentionnant le paiement d'indemnités d'occupation ou lieu de celui de loyers et l'invitation faite au preneur de dresser un état des lieux de sortie ¿ étaient de nature à couvrir la nullité et à conférer plein effet au congé précédemment délivré par une personne qui n'était pas le bailleur, la cour d'appel a derechef violé les textes susvisés, ensemble, par fausse application, l'article 121 du code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE seule une contradiction volontaire ou une fraude du bailleur commise au détriment du preneur pourrait, à la supposer caractérisée, être de nature à priver le bailleur de la possibilité de se prévaloir, envers le preneur, de la nullité d'un congé délivré par un tiers dénué de qualité ; qu'en retenant que la société Sbegi, bailleresse, et la société Foncière Les Pins Setim, auteur du congé argué d'irrégularité, étaient privées du droit d'invoquer l'irrégularité de ce congé dès lors qu'elles avaient entretenu aux yeux du preneur une confusion entre elles et qu'elles étaient les auteurs des inexactitudes entachant l'acte, sans constater que cette confusion et ces inexactitudes auraient procédé d'une contradiction volontaire ou d'une fraude ¿ l'arrêt affirmant même qu'il importait peu que la confusion ait été volontaire ou soit provenue d'une erreur de gestion ¿, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 117 et 119 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR ordonné une expertise pour la détermination de l'indemnité d'éviction due à la société Xuri Tokia ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QU'en réclamant l'une et l'autre expressément l'exécution du congé, les deux parties avaient implicitement renoncé à se prévaloir de sa nullité ; que pour le surplus, il y avait lieu de faire droit à la demande d'expertise pour la détermination du montant de l'indemnité d'éviction (jugement, p. 4) ; qu'il convenait de confirmer le jugement en ce qu'il avait dit que la société Xuri Tokia était en droit de revendiquer le paiement d'une indemnité d'éviction (arrêt, p. 10, deuxième alinéa) ;

ALORS QUE c'est en application de la prétendue commune intention des parties au bail de se prévaloir des effets du congé du 29 octobre 2004 que les juges du fond ont retenu que ledit congé devait produire son effet et que la locataire avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction, de sorte qu'en l'état d'un lien de dépendance nécessaire entre les dispositions concernées de l'arrêt, la cassation à intervenir sur le premier moyen du présent pourvoi, du chef des effets du congé, emportera, par voie de conséquence, cassation de la disposition ordonnant une expertise aux fins de détermination de l'indemnité d'éviction, conformément à l'article 624 du code de procédure civile."

Cet arrêt juge que la requalification du contrat préliminaire en promesse unilatérale de vente était possible :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 6 mai 2013), que le 6 juin 2008, la SCI Debay-Facy (la SCI) a signé avec l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social (l'OPHIS) un acte sous seing privé intitulé « contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement d'immeuble à construire » portant sur un local professionnel et trois garages, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la préréception de l'immeuble étant fixée au 30 septembre 2008 ; que le 5 novembre 2008, la SCI a informé l'OPHIS qu'elle n'avait pas obtenu le prêt et demandé la restitution du dépôt de garantie ; que l'OPHIS ayant refusé cette restitution, la SCI l'a assigné en nullité du contrat pour défaut d'enregistrement dans les dix jours de sa signature et en restitution du dépôt de garantie ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Attendu que l'OPHIS fait grief à l'arrêt de requalifier le contrat en promesse unilatérale de vente, de constater le défaut d'enregistrement de cette promesse, de prononcer la nullité du contrat et de le condamner à restituer à la SCI le montant du dépôt de garantie, alors, selon le moyen, que la promesse qui prévoit un engagement réciproque des parties à vendre et à acheter constitue une promesse synallagmatique de vente, qui échappe aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil ; qu'en estimant que l'acte du 6 juin 2008 constituait une promesse unilatérale de vente soumise aux dispositions du texte susvisé, cependant qu'au regard des éléments du contrat, à savoir notamment l'existence d'une chose précisément décrite, d'un prix de vente « ferme et définitif », de l'obligation faite à la SCI Debay-Facy de régulariser la vente par acte authentique à une date précise et du paiement d'un acompte imputable sur le prix de vente , les parties se trouvaient à l'évidence réciproquement engagées, l'existence d'une promesse synallagmatique de vente se trouvant ainsi caractérisée, la cour d'appel a, en statuant comme elle l'a fait, dénaturé la convention litigieuse et violé ce faisant l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'OPHIS considérait comme acquises la construction et la livraison à brève échéance de l'immeuble, que les travaux de construction étaient très avancés lors de signature du contrat préliminaire et que le bien était déterminé pour un prix ferme et définitif, la cour d'appel, devant laquelle l'OPHIS ne soutenait pas que la convention devait être qualifiée de promesse synallagmatique de vente, a pu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du contrat rendait nécessaire, en déduire que le contrat s'analysait en une promesse unilatérale de vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt d'avoir requalifié le contrat du 6 juin 2008 en promesse de vente, constaté l'absence d'enregistrement de cette promesse et prononcé la nullité du contrat et d'avoir condamné l'OPHIS à restituer l'acompte de 27.997,29 ¿ avec intérêts légaux à compter du 24 septembre 2009 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE l'objet du litige est relatif à l'application de l'acte sous seing privé signé le 6 juin 2008 dénommé « contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement d'immeuble à construire », portant sur un local professionnel lot n° 3 au rez-de-chaussée et premier étage d'une surface de 248,77 m² au total avec 80 m² de terrasse et trois garages, le tout livrable dans le cours du troisième trimestre 2008 avec pré-réception prévue dès le 30 septembre 2008, le réservataire pouvant dès lors prendre possession des locaux afin d'entreprendre les aménagements de finition ; qu'une condition suspensive était prévue au terme de laquelle le réservataire déclarait avoir l'intention de solliciter un prêt de 560.000 ¿ auprès de la banque Nuger pour une durée de quinze ans au taux de 5,5% hors assurance ; que le critère distinctif entre les deux qualifications en cause, contrat préliminaire de réservation ou promesse de vente unilatérale, doit être défini autour de la notion d'avancement du projet ; qu'ainsi, si au moment de la signature d'un contrat préliminaire, les travaux de construction étaient très avancés et que très rapidement après la société de construction est en mesure d'adresser un projet d'acte de vente au futur acquéreur, il faut considérer que, sous couvert d'un contrat de réservation, la société de construction s'était engagée sur des biens qu'elle savait déterminables, sinon déterminés, pour un prix ferme et définitif, de sorte que l'on se trouvait en présence d'une promesse unilatérale de vente soumise au délai d'enregistrement de dix jours de l'article 1840-A du code général des impôts, désormais codifié à l'article 1589-2 du code civil ; qu'en l'espèce, il résulte des faits présentés par l'OPHIS qu'il considérait effectivement comme parfaitement acquis la construction et la livraison à très brève échéance (pré-réception et prise de possession dans les trois mois) de l'immeuble à usage professionnel et que d'ailleurs il mettait tout en oeuvre afin que le bien vendu puisse recevoir l'installation d'un restaurant ; qu'il est constant que les travaux de construction étaient très avancés lors de la signature du contrat préliminaire et que le bien était déjà parfaitement déterminé pour un prix ferme et définitif, de sorte que l'on se trouvait bien en présence d'une promesse unilatérale de vente et non d'un contrat sui generis de réservation à un acheteur éventuel d'un immeuble ; qu'en application de l'article 1589-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 5 décembre 2005, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande présentée par la SCI Debay-Facy et de prononcer la nullité du contrat ; que dès lors, la demande de restitution de l'acompte est bien fondée et qu'il convient de confirmer le jugement sur ce point ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE même s'il n'est pas établi que la SCI Debay-Facy a satisfait aux obligations du contrat relatives au dépôt de la demande de prêt dans le délai d'un mois, le respect de ses trois obligations n'était assorti d'aucune clause pénale, notamment l'attribution de la somme versée à titre de dépôt de garantie à l'OPHIS dans la mesure où ce dépôt avait seulement vocation à s'imputer sur le prix de vente si celle-ci se réalisait ;

ALORS, D'UNE PART, QUE la promesse qui prévoit un engagement réciproque des parties à vendre et à acheter constitue une promesse synallagmatique de vente, qui échappe aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil ; qu'en estimant que l'acte du 6 juin 2008 constituait une promesse unilatérale de vente soumise aux dispositions du texte susvisé, cependant qu'au regard des éléments du contrat, à savoir notamment l'existence d'une chose précisément décrite (article 1), d'un prix de vente « ferme et définitif » (article 4), de l'obligation faite à la SCI Debay-Facy de régulariser la vente par acte authentique à une date précise (article 9) et du paiement d'un acompte imputable sur le prix de vente (article 7), les parties se trouvaient à l'évidence réciproquement engagées, l'existence d'une promesse synallagmatique de vente se trouvant ainsi caractérisée, la cour d'appel a, en statuant comme elle l'a fait, dénaturé la convention litigieuse et violé ce faisant l'article 1134 du code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU' à supposer adoptés les motifs du jugement entrepris, l'inexécution de l'obligation expose le débiteur à indemniser le créancier à indemniser le créancier à concurrence du préjudice occasionné ; qu'en condamnant purement et simplement l'OPHIS à restituer l'acompte versé par la SCI Debay-Facy, sans tirer aucune conséquence du manquement contractuel imputable à cette dernière dont ils constataient l'existence (jugement entrepris, p. 4, alinéa 2), les juges du fond ont violé l'article 1147 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'OPHIS de sa demande tendant au paiement de la somme de 104.470 ¿ correspondant aux frais de remise en état des locaux et à la perte financière subie ;

AUX MOTIFS QUE la demande indemnitaire présentée par l'OPHIS est ainsi, du fait de la nullité du contrat, irrecevable sur le fondement de l'article 1147 du code civil alors quel les diligences accomplies par le maître de l'ouvrage pour aménager le local commercial ne peuvent être considérées comme ayant été surprises par la mauvaise foi de la SCI Debay-Facy alors qu'aucune faute précise n'est prouvée à son encontre sur le fondement de l'article 1382 du code civil puisque d'une part le prix était fixe et forfaitaire et que les travaux litigieux n'ont pas été réalisés par la SCI Debray-Facy mais bien par l'OPHIS, qui en tant que professionnel pouvait avoir la prudence d'attendre la signature de l'acte authentique et ne pas s'en tenir à ce qu'elle considérait comme une simple « réservation » ;

ALORS QUE la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande indemnitaire présentée par l'OPHIS sur le fondement de l'article 1147 du code civil, en raison de la nullité du contrat du 6 juin 2008 et ce, par application de l'article 624 du code de procédure civile."