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Vente en l'état futur d'achèvement ou promesse unilatérale de vente ?

Cet arrêt juge que la requalification du contrat préliminaire en promesse unilatérale de vente était possible :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 6 mai 2013), que le 6 juin 2008, la SCI Debay-Facy (la SCI) a signé avec l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social (l'OPHIS) un acte sous seing privé intitulé « contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement d'immeuble à construire » portant sur un local professionnel et trois garages, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la préréception de l'immeuble étant fixée au 30 septembre 2008 ; que le 5 novembre 2008, la SCI a informé l'OPHIS qu'elle n'avait pas obtenu le prêt et demandé la restitution du dépôt de garantie ; que l'OPHIS ayant refusé cette restitution, la SCI l'a assigné en nullité du contrat pour défaut d'enregistrement dans les dix jours de sa signature et en restitution du dépôt de garantie ;

 

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

 

Attendu que l'OPHIS fait grief à l'arrêt de requalifier le contrat en promesse unilatérale de vente, de constater le défaut d'enregistrement de cette promesse, de prononcer la nullité du contrat et de le condamner à restituer à la SCI le montant du dépôt de garantie, alors, selon le moyen, que la promesse qui prévoit un engagement réciproque des parties à vendre et à acheter constitue une promesse synallagmatique de vente, qui échappe aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil ; qu'en estimant que l'acte du 6 juin 2008 constituait une promesse unilatérale de vente soumise aux dispositions du texte susvisé, cependant qu'au regard des éléments du contrat, à savoir notamment l'existence d'une chose précisément décrite, d'un prix de vente « ferme et définitif », de l'obligation faite à la SCI Debay-Facy de régulariser la vente par acte authentique à une date précise et du paiement d'un acompte imputable sur le prix de vente , les parties se trouvaient à l'évidence réciproquement engagées, l'existence d'une promesse synallagmatique de vente se trouvant ainsi caractérisée, la cour d'appel a, en statuant comme elle l'a fait, dénaturé la convention litigieuse et violé ce faisant l'article 1134 du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant relevé que l'OPHIS considérait comme acquises la construction et la livraison à brève échéance de l'immeuble, que les travaux de construction étaient très avancés lors de signature du contrat préliminaire et que le bien était déterminé pour un prix ferme et définitif, la cour d'appel, devant laquelle l'OPHIS ne soutenait pas que la convention devait être qualifiée de promesse synallagmatique de vente, a pu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du contrat rendait nécessaire, en déduire que le contrat s'analysait en une promesse unilatérale de vente ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le second moyen :

 

Attendu que la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

 

PAR CES MOTIFS

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social 

 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt d'avoir requalifié le contrat du 6 juin 2008 en promesse de vente, constaté l'absence d'enregistrement de cette promesse et prononcé la nullité du contrat et d'avoir condamné l'OPHIS à restituer l'acompte de 27.997,29 ¿ avec intérêts légaux à compter du 24 septembre 2009 ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QUE l'objet du litige est relatif à l'application de l'acte sous seing privé signé le 6 juin 2008 dénommé « contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement d'immeuble à construire », portant sur un local professionnel lot n° 3 au rez-de-chaussée et premier étage d'une surface de 248,77 m² au total avec 80 m² de terrasse et trois garages, le tout livrable dans le cours du troisième trimestre 2008 avec pré-réception prévue dès le 30 septembre 2008, le réservataire pouvant dès lors prendre possession des locaux afin d'entreprendre les aménagements de finition ; qu'une condition suspensive était prévue au terme de laquelle le réservataire déclarait avoir l'intention de solliciter un prêt de 560.000 ¿ auprès de la banque Nuger pour une durée de quinze ans au taux de 5,5% hors assurance ; que le critère distinctif entre les deux qualifications en cause, contrat préliminaire de réservation ou promesse de vente unilatérale, doit être défini autour de la notion d'avancement du projet ; qu'ainsi, si au moment de la signature d'un contrat préliminaire, les travaux de construction étaient très avancés et que très rapidement après la société de construction est en mesure d'adresser un projet d'acte de vente au futur acquéreur, il faut considérer que, sous couvert d'un contrat de réservation, la société de construction s'était engagée sur des biens qu'elle savait déterminables, sinon déterminés, pour un prix ferme et définitif, de sorte que l'on se trouvait en présence d'une promesse unilatérale de vente soumise au délai d'enregistrement de dix jours de l'article 1840-A du code général des impôts, désormais codifié à l'article 1589-2 du code civil ; qu'en l'espèce, il résulte des faits présentés par l'OPHIS qu'il considérait effectivement comme parfaitement acquis la construction et la livraison à très brève échéance (pré-réception et prise de possession dans les trois mois) de l'immeuble à usage professionnel et que d'ailleurs il mettait tout en oeuvre afin que le bien vendu puisse recevoir l'installation d'un restaurant ; qu'il est constant que les travaux de construction étaient très avancés lors de la signature du contrat préliminaire et que le bien était déjà parfaitement déterminé pour un prix ferme et définitif, de sorte que l'on se trouvait bien en présence d'une promesse unilatérale de vente et non d'un contrat sui generis de réservation à un acheteur éventuel d'un immeuble ; qu'en application de l'article 1589-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 5 décembre 2005, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande présentée par la SCI Debay-Facy et de prononcer la nullité du contrat ; que dès lors, la demande de restitution de l'acompte est bien fondée et qu'il convient de confirmer le jugement sur ce point ;

 

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE même s'il n'est pas établi que la SCI Debay-Facy a satisfait aux obligations du contrat relatives au dépôt de la demande de prêt dans le délai d'un mois, le respect de ses trois obligations n'était assorti d'aucune clause pénale, notamment l'attribution de la somme versée à titre de dépôt de garantie à l'OPHIS dans la mesure où ce dépôt avait seulement vocation à s'imputer sur le prix de vente si celle-ci se réalisait ;

 

ALORS, D'UNE PART, QUE la promesse qui prévoit un engagement réciproque des parties à vendre et à acheter constitue une promesse synallagmatique de vente, qui échappe aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil ; qu'en estimant que l'acte du 6 juin 2008 constituait une promesse unilatérale de vente soumise aux dispositions du texte susvisé, cependant qu'au regard des éléments du contrat, à savoir notamment l'existence d'une chose précisément décrite (article 1), d'un prix de vente « ferme et définitif » (article 4), de l'obligation faite à la SCI Debay-Facy de régulariser la vente par acte authentique à une date précise (article 9) et du paiement d'un acompte imputable sur le prix de vente (article 7), les parties se trouvaient à l'évidence réciproquement engagées, l'existence d'une promesse synallagmatique de vente se trouvant ainsi caractérisée, la cour d'appel a, en statuant comme elle l'a fait, dénaturé la convention litigieuse et violé ce faisant l'article 1134 du code civil ;

 

ALORS, D'AUTRE PART, QU' à supposer adoptés les motifs du jugement entrepris, l'inexécution de l'obligation expose le débiteur à indemniser le créancier à indemniser le créancier à concurrence du préjudice occasionné ; qu'en condamnant purement et simplement l'OPHIS à restituer l'acompte versé par la SCI Debay-Facy, sans tirer aucune conséquence du manquement contractuel imputable à cette dernière dont ils constataient l'existence (jugement entrepris, p. 4, alinéa 2), les juges du fond ont violé l'article 1147 du code civil.

 

SECOND MOYEN DE CASSATION

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'OPHIS de sa demande tendant au paiement de la somme de 104.470 ¿ correspondant aux frais de remise en état des locaux et à la perte financière subie ;

 

AUX MOTIFS QUE la demande indemnitaire présentée par l'OPHIS est ainsi, du fait de la nullité du contrat, irrecevable sur le fondement de l'article 1147 du code civil alors quel les diligences accomplies par le maître de l'ouvrage pour aménager le local commercial ne peuvent être considérées comme ayant été surprises par la mauvaise foi de la SCI Debay-Facy alors qu'aucune faute précise n'est prouvée à son encontre sur le fondement de l'article 1382 du code civil puisque d'une part le prix était fixe et forfaitaire et que les travaux litigieux n'ont pas été réalisés par la SCI Debray-Facy mais bien par l'OPHIS, qui en tant que professionnel pouvait avoir la prudence d'attendre la signature de l'acte authentique et ne pas s'en tenir à ce qu'elle considérait comme une simple « réservation » ;

 

ALORS QUE la cassation qui interviendra dans le cadre du premier moyen de cassation entraînera, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande indemnitaire présentée par l'OPHIS sur le fondement de l'article 1147 du code civil, en raison de la nullité du contrat du 6 juin 2008 et ce, par application de l'article 624 du code de procédure civile."

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