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  • L'annulation d'une assemblée générale produit effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaire

    L'annulation d'une assemblée générale produit effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaires : c'est ce que juge cet arrêt :

     

     

    "Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Sète, 23 novembre 2012 ), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Neptune 1 a assigné la société civile immobilière Garantie or (la SCI Garantie or), M. Jean-Claude X... et Mme Ariane X... (les consorts X...) en paiement d'un arriéré de charges ; que la société civile immobilière Garantie Ob'risques (la SCI Garantie Ob'risques) est intervenue volontairement à l'instance ; 

     

    Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :

     

    Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965

     

    Attendu que pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires à l'égard des consorts X..., le jugement retient que l'assemblée générale du 1er août 2009 est nulle à l'égard du seul copropriétaire qui en a demandé l'annulation en justice ; 

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'annulation d'une assemblée générale produit effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaires, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ; 

     

    Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

     

    Vu l'article 1315 du code civil ;

     

    Attendu que pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires à l'égard des consorts X..., le jugement retient que la créance du syndicat est justifiée par la production du Grand livre partiel de Garantie A du 1er juin 2010 au 31 mars 2012 qui accuse un solde débiteur de 2 268,58 euros ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi qu'un décompte individuel et un décompte de répartition de charges, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;

     

    Sur le deuxième moyen : 

     

    Vu l'article 624 du code de procédure civile ; 

     

    Attendu que la cassation sur le premier moyen du pourvoi entraîne l'annulation par voie de conséquence des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ; 

     

    Sur le troisième moyen :

     

    Vu l'article 329 du code de procédure civile ; 

     

    Attendu que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme ; Qu'elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention ; 

     

    Attendu que pour déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la SCI Garantie Ob'risques, le jugement retient que celle-ci intervient volontairement pour appuyer les prétentions de la SCI Garantie or et des consorts X..., mais qu'elle ne dit pas pour la conservation de quel droit elle a intérêt à les soutenir ; 

     

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI Garantie Ob'risques sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires en paiement de dommages-intérêts, la juridiction de proximité, qui n'a pas recherché si elle avait le droit d'agir relativement à cette prétention, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

     

    Et sur le quatrième moyen :

     

    Vu l'article 624 du code de procédure civile ; 

     

    Attendu que la cassation sur le troisième moyen du pourvoi entraîne l'annulation par voie de conséquence des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ; 

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 23 novembre 2012, entre les parties, par la juridiction de proximité de Sète ; remet en conséquence la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Montpellier ; 

     

    Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptune 1 aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptune 1 à payer à M. Jean-Claude X..., à Mme Ariane X..., à la SCI Garantie or et à la SCI Garantie Ob'risques une somme totale globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Neptune 1 ; 

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

     

    Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les consorts X... et la société Garantie Ob'risques.

     

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

     

    Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné solidairement Monsieur Jean-Claude X... et sa fille, Madame Ariane X... épouse Y..., à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence LE NEPTUNE 1 la somme de 2.268,58 euros au titre de charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

     

    AUX MOTIFS QU'au soutien de ses prétentions, le demandeur a produit le Grand livre partiel de 4501 GARANTIE DU 01/06/2010 au 31/03/2012 qui accuse un solde débiteur de 2.268,58 EUROS au 01/12/2011 ; que son action en revendication de créance est donc fondée ; qu'il convient de faire droit au principal de sa demande ; que le dispositif du jugement n° 09/06875 en date du 16 janvier 2012 du Tribunal de grande instance de MONTPELLIER entre Monsieur Jacques Z... et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence LE NEPTUNE 1 est le suivant : PAR CES MOTIFS, le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, annule en toutes ses dispositions l'assemblée générale tenue le 1er août 2009, déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de ses demandes reconventionnelles, le condamne au dépens à payer au demandeur une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure, dit que le demandeur ne saurait participer à raison de ses tantièmes de copropriété au paiement de ces sommes, ordonne l'exécution provisoire, cette mesure n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire ; qu'il apparaît ainsi que le jugement dont s'agit est exécutoire uniquement et exclusivement au profit de Monsieur Jacques Z... ; que l'assemblée générale du 1er août 2009 est nulle à l'égard de Monsieur Jacques Z... seul ;

     

    1° ALORS QU'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges ; qu'en se bornant, pour estimer fondée la créance dont se prévalait le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à l'égard des consorts X..., à une simple référence à un extrait du grand livre, sans procéder à aucune analyse de ce document et sans que soient examinés, ni les procès verbaux des assemblées générales, ni les décomptes de répartition des charges, la Juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du Code civil ;

     

    2° ALORS QUE dans leurs conclusions, les consorts X... faisaient valoir que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ne pouvait exiger d'eux le paiement de certaines charges résultant de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er août 2009, celle-ci ayant fait l'objet d'une annulation ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, le Juge de proximité a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

     

    3° ALORS QUE tous les copropriétaires sont fondés à se prévaloir d'une décision d'annulation d'une assemblée générale des copropriétaires, qui s'impose erga omnes ; qu'en retenant néanmoins que l'assemblée générale du 1er août 2009 n'était nulle qu'à l'égard du seul demandeur à l'action en nullité, le Juge de proximité a violé l'article 42 de la loi du juillet 1965.

     

    DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 

     

    Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné solidairement Monsieur Jean-Claude X... et sa fille, Madame Ariane X... épouse Y..., à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la résidence LE NEPTUNE 1 la somme de euros pour résistance abusive ;

     

    AUX MOTIFS QUE le Tribunal fixe à 1.000 euros l'indemnité due par les intervenants forcés au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

     

    1° ALORS QUE la cassation d'une disposition de la décision attaquée entraîne l'annulation par voie de conséquence des autres dispositions de la décision qui s'y rattachent par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la condamnation des consorts X... pour résistance abusive est indivisiblement liée à leur condamnation à s'acquitter envers le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES des sommes réclamées au titre de charges de copropriété, qu'ils contestaient devoir payer ; que la cassation qui interviendra sur le premier moyen entraînera dès lors, par voie de conséquence, la cassation de la disposition du jugement relative à leur condamnation pour résistance abusive, en application de l'article 625 du Code de procédure civile ;

     

    2° ALORS QU'en toute hypothèse, la condamnation pour résistance abusive du défendeur à une action en justice est subordonnée à l'existence d'une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice ; qu'en mettant à la charge des consorts X... des dommages et intérêts pour résistance abusive, sans cependant constater qu'ils auraient commis une faute de nature à faire dégénérer en abus leur droit de se défendre en justice, le Juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

     

    TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 

     

    Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la SCI GARANTIE OB'RISQUES ;

     

    AUX MOTIFS QU'il est constant que la SCI GARANTIE OB'RISQUES n'est pas copropriétaire de la Résidence NEPTUNE 1 sise à 34200 SETE et n'a aucun lien de quelque nature que ce soit avec elle ; que l'article 328 du Code de procédure civile dispose : « l'intervention volontaire est principale ou accessoire » ; que l'article 330 précise : « l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur à intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention » ; qu'en l'espèce, la SCI GARANTIE OB'RISQUES intervient volontairement pour appuyer les prétentions de la SCI GARANTIE OR, défenderesse à l'action, de Monsieur Jean-Claude X... et de Madame Ariane X..., intervenants forcés ; que cependant, elle ne dit pas pour la conservation de quel droit elle a intérêt à les soutenir ; qu'il résulte de ce qui précède que son intervention forcée est irrecevable ; que le conseil du demandeur plaide que, dans ses conclusions, la SCI GARANTIE OR se déclarait non copropriétaire et indiquait que l'appartement situé au sein de la résidence NEPTUNE 1 était la propriété indivise de Monsieur Jean-Claude X... et de Madame Ariane X... ; que la SCI GARANTIE OR apparaît pourtant sur le certificat du conservateur comme société en cours de formation et pour le compte de laquelle les intervenants forcés ont acquis l'appartement ;

     

    1° ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI GARANTIE OB'RISQUES ne faisait aucune référence aux prétentions des consorts X... et de la SCI GARANTIE OR, dénuée d'existence, et sollicitait, d'une part, qu'il soit constaté qu'elle n'était pas propriétaire du lot concerné, et d'autre part, que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES soit condamné à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts (conclusions de la SCI GARANTIE OB'RISQUES, p. 6, 4 derniers al.) ; qu'en relevant cependant, pour déclarer son intervention irrecevable, que l'exposante serait intervenue pour appuyer les prétentions de la SCI GARANTIE OR et des consorts X... (jugement, p. 4, antépénultième al.), le Juge de proximité, qui a dénaturé ses conclusions, a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

     

    2° ALORS QUE l'intervenant volontaire qui élève une prétention pour son propre compte intervient à titre principal ; que la recevabilité de son intervention est alors subordonnée au droit d'agir de son auteur relativement à cette prétention ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la SCI GARANTIE OB'RISQUES, que celle-ci ne justifiait pas de son intérêt à soutenir les prétentions de la SCI GARANTIE OR et des consorts X..., quand la recevabilité de son intervention ne pouvait être subordonnée qu'à l'existence d'un intérêt à agir relativement à ses propres prétentions, le Juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 329 du Code de procédure civile ;

     

    3° ALORS QU'en retenant que l'intervention volontaire de la SCI GARANTIE OB'RISQUES était irrecevable, faute de démontrer son intérêt à « appuyer les prétentions de la SCI GARANTIE OR, défenderesse à l'action » (jugement, p. 4, antépénultième al.), tout en constatant que la SCI GARANTIE OR était dénuée de toute existence légale (jugement, p. 7, al. 2 et p. 8, al. 4), le Juge de proximité a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.

     

    QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION 

     

    Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné la société GARANTIE OB'RISQUES à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE NEPTUNE 1 la somme de 500 euros pour procédure abusive ;

     

    AUX MOTIFS QU'il convient de condamner la SCI garantie OB'RISQUES exerçant à l'enseigne GARANTIE OR, prise en la personne du gérant, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence NEPTUNE 1 sise à 34200 SETE la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

     

    1° ALORS QUE la cassation d'une disposition de la décision attaquée entraîne l'annulation par voie de conséquence des autres dispositions de la décision qui s'y rattachent par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la condamnation de la SCI GARANTIE OB'RISQUES pour procédure abusive est indivisiblement liée au chef de dispositif par lequel son intervention volontaire a été déclarée irrecevable ; que la cassation qui interviendra sur le troisième moyen entraînera dès lors, par voie de conséquence, la cassation de la disposition du jugement relative à sa condamnation pour procédure abusive, en application de l'article 625 du Code de procédure civile ;

     

    2° ALORS QU'en toute hypothèse, la condamnation pour procédure abusive d'une partie demandant à intervenir volontairement à l'instance est subordonnée à l'existence d'une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit d'agir en justice ; qu'en mettant à la charge de la société GARANTIE OB'RISQUES des dommages et intérêts pour procédure abusive, sans cependant constater qu'elle aurait commis une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit d'agir en justice, le Juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."

  • Obligation d'information de l'agent immobilier : un exemple.

    L'agent immobilier n'avait pas informé l'acquéreur d'une procédure en cours :

     

    "Attendu qu'ayant constaté que le compromis de vente du 14 avril 2011 ne mentionnait pas la procédure en cours relative à la non-conformité du sous-sol du garage, alors que la société Cabinet Martin ne pouvait en ignorer l'existence et n'avait pas communiqué à cette date à l'acheteur, M. X..., les trois derniers procès-verbaux d'assemblées générales de la copropriété, qu'il avait demandés le 5 avril 2011, la juridiction de proximité, qui a souverainement retenu que ce manquement de l'agent immobilier à son obligation contractuelle d'information avait causé un préjudice à M. X... s'analysant en la perte de chance de ne pas s'engager par la signature d'une promesse de vente, qui, en l'absence de condition suspensive pouvant être utilement invoquée, l'exposait au versement de la clause pénale en cas de refus de réitération, en a exactement déduit que la société Cabinet Martin devait l'indemniser de ce préjudice ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne la société Cabinet Martin aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cabinet Martin ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Martin

     

    Le moyen reproche au jugement attaqué condamné d'avoir rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SOCIETE CABINET MARTIN et condamné cette dernière à payer à Monsieur X... une somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

     

    AUX MOTIFS QUE

     

    « L'article 122 du Code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

     

    L'acte notarié du 1er juillet 2011 indique effectivement que M. X... a eu connaissance, préalablement à sa signature, des PV d'assemblée générale concernant le problème affectant le garage et de divers courriers répondant à ses demandes d'information à ce sujet. Cependant, ces informations ont été fournies par le notaire et non par la société CABINET MARTIN, postérieurement à la signature du compromis. Ces circonstances sont donc sans influence sur l'intérêt de M. X... à agir contre le CABINET MARTIN pour non-respect de ses obligations contractuelles d'information et de conseil. La fin de non-recevoir sera rejetée.

     

    L'article 1147 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

     

    M. X... a signé le compromis de vente le 14 avril 2011 avec les vendeurs, en présence de la société CABINET MARTIN. Si l'acte mentionne l'existence du syndic DLJ GESTION, il n'existe aucune mention concernant la procédure en cours relatif à la non-conformité du sous-sol.

     

    Cette donnée était nécessairement connue des vendeurs. La société CABINET MARTIN, en tant que professionnelle de l'immobilier, ne pouvait non plus ignorer l'existence de ce litige qui concerne les nombreux logements de cette copropriété disposant d'un garage. Il doit être relevé que par courrier électronique en date du 5 avril 2011, M. X... avait sollicité auprès de l'agence la communication des trois derniers PV d'AG de la copropriété, PV qu'il n'a reçus que les 8 et 10 juin 2011 par l'intermédiaire de tiers.

     

    La société CABINET MARTIN ne démontre pas avoir informé M. X... sur cette question. Elle n'a donc pas exécuté son obligation contractuelle d'information et ne justifie d'aucune cause étrangère.

     

    La profession exercée par M. X... et sa compétence pour déterminer la surface de lots de copropriété ou réaliser des diagnostiques amiante, plomb, termites, DPE, gaz ou électricité n'est pas de nature à exonérer la société CABINET MARTIN de sa responsabilité contractuelle.

     

    Il n'existe pas de préjudice certain relatif au coût final des travaux dans la mesure où celui-ci demeure inconnu. En l'état, la nécessité d'un appel de fonds auprès des copropriétaires pour financer les travaux est totalement hypothétique.

     

    Le préjudice subi par M. X... consécutivement au défaut d'information doit être analysé en la perte d'une chance de ne pas s'engager par la signature du compromis, étant précisé qu'une fois ce document signé, la non réitération devant notaire l'exposait au versement de la clause pénale de 12000 € prévue au contrat, aucune des conditions suspensives ou résolutoires stipulées au compromis ne pouvant être invoquée pour se retirer de la vente.

     

    La société sera par conséquent condamnée à payer à M. X... des dommages et intérêts. La perte de chance devant être appréciée au regard de la circonstance que seul le garage est concerné par le litige en cours, il convient d'estimer le préjudice subi à hauteur de 3000 €.

     

    La société sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, la procédure initiée n'apparaissant pas abusive.

     

    Partie succombante, la société CABINET MARTIN sera condamnée aux dépens de l'instance »,

     

    ALORS, D'UNE PART, QUE

     

    Lorsque l'acte notarié de vente prévoit que la vente n'est parfaite qu'au jour de sa signature, les obligations des intervenants à ladite vente ne peuvent s'apprécier qu'à cette date ; qu'en l'espèce, au 1er juillet 2011, date de la signature de l'acte notarié entre Monsieur et Madame Y... et Monsieur X..., ce dernier était parfaitement informé sur la procédure affectant le garage, comme le confirme d'ailleurs l'acte notarié lui-même ; qu'en jugeant pourtant que la SOCIETE CABINET MARTIN avait manqué à son obligation d'information, quand il résultait des pièces versées aux débats que Monsieur X... était dûment informé lorsque la vente a été conclue, la juridiction de proximité a violé l'article 1147 du Code civil ;

     

    ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE,

     

    Le dol, pour être sanctionné, doit avoir été déterminant dans le consentement de la victime ; que, dans la présente espèce, Monsieur X... reprochait un dol à la SOCIETE CABINET MARTIN ; que, toutefois, il était expressément indiqué dans l'acte notarié de vente que Monsieur X... ne faisait pas des informations relatives à la procédure affectant le garage une conditions essentielle de son achat ; qu'en faisant néanmoins droit à la demande de l'acheteur, et en condamnant la SOCIETE CABINET MARTIN à indemniser Monsieur X... du fait de la réticence des informations relatives au garage, la juridiction de proximité a violé l'article 1116 du Code civil."