Cet arrêt de la Cour de Cassation juge que le droit de céder le bail à construction librement est d'ordre public :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 avril 2013), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 12 mai 2010, pourvoi n° 09-14.387), que la société Euromarché, aux droits de laquelle se trouve la société Immobilière Carrefour, a donné à bail, dénommé bail à construction, à la société Eris restauration, aux droits de laquelle s'est trouvée la société Phenix Richelieu, un lot de volume dépendant d'un ensemble immobilier ; que la société Phenix Richelieu a cédé ce bail à la société civile immobilière du Centre commercial de Stains (la SCI) ; que la société Immobilière Carrefour lui ayant délivré plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire, la SCI l'a informée qu'elle avait cédé le bail à la société civile immobilière Synergie HM ; que la société Immobilière Carrefour a assigné la SCI en requalification du contrat en bail commercial et à défaut en résolution du bail à construction aux torts de la SCI ; que la société civile immobilière Synergie HM est intervenue volontairement à la procédure ;

Attendu que la société Immobilière Carrefour fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en résiliation judiciaire du bail, alors, selon le moyen, que la clause d'agrément, stipulée dans un bail à construction, subordonnant la cession du contrat à l'accord du bailleur, est valable, car elle se borne à restreindre le droit du preneur à céder son bail, sans lui interdire de le faire ; qu'en annulant la clause d'agrément figurant dans le bail à construction liant la société Immobilière Carrefour à la SCI du Centre commercial de Stains, sous prétexte qu'elle restreignait la liberté de cession du preneur titulaire d'un droit réel immobilier, la cour d'appel a violé les articles L. 251-3 et L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que, le bail à construction conférant au preneur un droit réel immobilier, la clause soumettant la cession à l'agrément du bailleur, qui constitue une restriction au droit de céder du preneur contraire à la liberté de cession, est nulle et de nul effet ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Immobilière Carrefour aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immobilière Carrefour à payer à la SCI du Centre commercial de Stains la somme de 3 000 euros et à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Immobilière Carrefour ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Immobilière Carrefour

II est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait débouté la société IMMOBILIERE CARREFOUR de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail

AUX MOTIFS QUE si, en matière de bail à construction, certaines restrictions qui ne sont pas contraires aux dispositions d'ordre public des articles L. 251-3 et suivants du code de la construction et l'habitation, peuvent être apportées à la liberté de céder dont bénéficie le preneur, le fait de soumettre la cession du bail à l'accord écrit du bailleur constitue cependant une restriction du droit de céder du preneur, contraire à la liberté de cession qui est de l'essence même du bail à construction, en ce qu'il confère au preneur un droit réel immobilier ; que la clause d'agrément du bailleur à la cession dans un bail qui ne supportait pas d'autre qualification que celle de bail à construction, devait donc être déclarée nulle et de nul effet ; qu'il convenait d'ailleurs d'observer que lors de cessions antérieures, il n'était pas fait état de l'intervention du bailleur ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « eu égard à sa nature de bail à construction de l'acte litigieux, c'est à bon droit que la SCI SYNERGIE invoque les articles L. 251-3 et L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation, pour faire valoir que la faculté donnée légalement au preneur de céder tout ou partie de ses droits ou de les apporter en société est exclusive de quelque limitation ou restriction que ce soit, de par son caractère d'ordre public ; il s'en déduit que la stipulation prévue au titre « VI - Cession et apport en société », qui entend soumettre l'exercice par le preneur de la faculté susmentionnée à « l'accord express et par écrit du bailleur », est nulle et de nul effet, dès lors qu'elle est contraire aux dispositions légales prévues aux articles de loi susvisés ; en conséquence, la société IMMOBILIERE CARREFOUR ne saurait invoquer valablement le non-respect, par la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE SAINS, de ladite stipulation ; la cession de bail intervenue entre la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS et la SCI SYNERGIE est donc régulière et opposable au bailleur » ;

ALORS QUE la clause d'agrément, stipulée dans un bail à construction, subordonnant la cession du contrat à l'accord du bailleur, est valable, car elle se borne à restreindre le droit du preneur à céder son bail, sans lui interdire de le faire ; qu'en annulant la clause d'agrément figurant dans le bail à construction liant la société IMMOBILIERE CARREFOUR à la SCI du Centre commercial de Stains, sous prétexte qu'elle restreignait la liberté de cession du preneur titulaire d'un droit réel immobilier, la cour d'appel a violé les articles L. 251-3 et L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation."

Ce n'est parce que le congé pour reprise a été suivi d'une vente qu'il y a fraude :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 janvier 2012), que M. et Mme Z..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. X..., ont délivré à celui-ci un congé pour reprise à effet du 1er juillet 2007 au profit de leur fille Ericka Z... ; que M. X... s'étant maintenu dans les lieux à l'issue du préavis, les bailleurs l'ont assigné afin de faire déclarer le congé valable ; que Mme Alina Y... est intervenue volontairement à l'instance et que M. X... a assigné en intervention forcée Mme Ericka Z..., la société civile immobilière Reva et M. A..., nouveau locataire de l'appartement ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que M. X... s'était maintenu dans les lieux jusqu'au 15 octobre 2009, soit plus de deux ans après la date d'effet du congé, que la situation de Mme Ericka Z..., qui avait créé une société dans les Alpes-Maritimes, avait changé et que M. et Mme Z... avaient subi un revers de fortune, caractérisé par la liquidation judiciaire de la société présidée par M. Z..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions, relatives aux possibilités de logement de Mme Ericka Z..., que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu que la vente intervenue le 20 janvier 2010 n'était pas frauduleuse et en a exactement déduit que le congé était valable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que le rejet du premier moyen rend sans portée le moyen faisant grief à l'arrêt de déclarer irrecevable, en raison de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du juge de l'exécution du 16 mars 2010, la demande de M. X... tendant à voir dire illégale son expulsion et à ordonner sous astreinte la restitution des lieux ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que le rejet du premier moyen rend sans portée le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt déboutant M. X... de sa demande de remboursement du coût des réparations réalisées alors qu'il était devenu occupant sans droit ni titre ;

Attendu, d'autre part, que M. X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que ces dépenses devaient lui être remboursées au titre de l'enrichissement sans cause, le moyen, qui n'est pas né de l'arrêt et qui est mélangé de fait et de droit, est, de chef, nouveau ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré valable le congé délivré le 21 juin 2006 à effet au 30 juin 2007 pour le motif de reprise pour habiter et d'AVOIR en conséquence confirmé le jugement ayant déclaré M. X... occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2007, et ayant autorisé son expulsion et statué sur ses modalités ;

AUX MOTIFS QUE pour soutenir que le congé est frauduleux, M. X... fait valoir qu'il a été délivré dans une intention spéculative ainsi que le démontrent le fait que l'acte ne mentionne pas l'adresse véritable de la bénéficiaire de la reprise qui, à la date de l'acte, n'habitait plus chez ses parents et n'était plus à leur charge, ainsi que le fait que l'appartement objet du congé a été vendu en dépit du congé le 18 janvier 2010, Mlle Z... ne l'ayant pas occupé ;

Mais que M. X..., qui verse aux débats un extrait non daté de l'annuaire des particuliers sélectionné via internet, ne démontre pas que Mlle Z... demeurait à la date de délivrance du congé, voire à sa date d'effet, à Paris, non au... chez ses parents mais au ... comme le mentionne l'annuaire ;

Que M. X... s'est maintenu dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé, a bénéficié d'un délai de six mois après le jugement pour les libérer, et a interjeté appel, les lieux ne s'étant trouvés effectivement libres qu'après le 15 octobre 2009, soit plus de deux ans après la date d'effet du congé ;

Qu'en régularisant trois mois après la libération des lieux, en janvier 2010, la vente de l'appartement alors que la situation de fait avait changé, Mlle Z..., alors âgée de 22 ans, ayant créé une société civile immobilière installée dans les Alpes-Maritimes, ainsi que l'allègue M. X... lui-même, et M. et Mme Z... faisant valoir, pièce à l'appui (n° 17), avoir subi un revers de fortune comme le prouve la liquidation judiciaire de la société présidée par M. Z... prononcée le 31 janvier 2011, la preuve de la fraude n'est pas rapportée ;

Que le jugement sera confirmé en ses dispositions ayant déclaré M. X... occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2007 et ayant autorisé son expulsion et statué sur ses modalités ;

Qu'il sera également confirmé en ses dispositions ayant octroyé à M. X... un délai de six mois pour quitter les lieux ;

Que les demandes de M. X... formées en conséquence de l'annulation du congé (annulation, voire inopposabilité, du bail du 17 décembre 2010, expulsion de M. A..., indemnité journalière de compensation, condamnation de la " propriétaire-bailleresse ", au demeurant non dans la cause, représentée par la SARL Maville Immobilier à restituer les lieux loués) seront en conséquence rejetées ; que le jugement sera complété de ces chefs ;

1°/ ALORS QUE le congé ne peut être délivré par le bailleur au preneur qu'en justifiant sa décision soit de reprendre ou de vendre (en indiquant dans ce dernier cas les conditions de la vente au preneur qui doit être mis à même d'acquérir à ces conditions), soit par un motif légitime et sérieux, à peine de nullité du congé ; que le congé délivré par les époux Z... à M. X... le 21 juin 2006 pour le 1er juillet 2007, l'a été pour le motif allégué de reprise personnelle au bénéfice de leur fille, Melle Ericka Z... ; que cette dernière n'a jamais habité l'appartement litigieux qui, après avoir été acheté le 13 janvier 2005 par les époux Z... pour la somme de 91. 000 € a été revendu le 18 janvier 2010 pour la somme de 157. 000 € ; qu'en déclarant néanmoins que le congé qui avait été délivré pour un motif fallacieux était néanmoins valable, la Cour d'appel a violé l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

2°/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, M. X... avait fait valoir que les époux Z... qui disposaient par ailleurs de six somptueux appartements et d'une villa à CANNES, n'avaient jamais eu l'intention de loger leur fille dans le petit appartement (1 pièce) de 19 m2, insalubre et non conforme aux normes minimales d'habitation, donné à bail à M. X... et n'avaient délivré le congé litigieux que dans le but de réaliser une rapide opération spéculative avec ledit logement, ce qu'ils ont au demeurant fait ; qu'en s'abstenant totalement de répondre à ces conclusions faisant ressortir la fraude des époux Z..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après AVOIR validé le congé délivré à M. X..., d'AVOIR déclaré irrecevable, comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée, la demande de M. X... tendant à voir dire illégale son expulsion du 15 octobre 2009 et sa demande de restitution des lieux sous astreinte ;

AU MOTIFS QU'en application de l'article 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée peut être invoquée dès lors que la chose demandée est la même, qu'elle est fondée sur la même cause et que la demande est formée entre les mêmes parties, par elles et contre elles en la même qualité ; qu'elle n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a été tranché dans le dispositif, dont la portée peut être éclairée par les motifs de la décision ;

Que par jugement du 16 mars 2010 rendu entre M. X... et M. et Mme Z..., défendeurs, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris, saisi notamment par M. X... de ce qu'il restait prétendument en possession de la cave accessoire à l'appartement, a, notamment, jugé valable la signification, le 10 juin 2008, du jugement entrepris du 13 novembre 2007, jugé régulière l'expulsion du 15 octobre 2009 et débouté M. X... de sa demande de restitution des lieux sous astreinte ;

Qu'il s'ensuit que M. et Mme Z... sont bien fondés à soutenir que les demandes de M. X... tendant à voir prononcer la nullité de la signification du 10 juin 2008 et à voir dire illégale l'expulsion du 15 octobre 2009 se heurtent à l'autorité de la chose jugée le 16 mars 2010 et sont comme telles irrecevables ;

Que sont dès lors également irrecevables les demandes d'annulation des actes du 3 avril 2009, du 7 avril 2009, du 23 avril 2009, du 5 mai 2009, du 9 juillet 2009, du 17 juillet 2009, du 23 septembre 2009, du 15 octobre 2009 et du 22 octobre 2009, que M. X... forme expressément en conséquence de l'annulation de l'acte précité du 10 juin 2008 ;

1°/ ALORS QUE l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit ; que la décision du juge de l'exécution du 16 mars 2010 ayant jugé régulière l'expulsion de M. X... du 15 octobre 2009 et l'ayant débouté de sa demande de restitution des lieux sous astreinte, constitue la suite et l'exécution du jugement entrepris du 13 novembre 2007 ayant notamment validé le congé et était donc nécessairement dévolue à la Cour d'appel ; qu'en déclarant irrecevable la demande de M. X... tendant à voir déclarer illégale son expulsion et sa demande de restitution des lieux sous astreinte, comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée par le jugement rendu le 16 mars 2010 par le juge de l'exécution, la Cour d'appel a tout à la fois méconnu la règle de la dévolution du litige et l'autorité de la chose jugée, violant les articles 561 et 562 du Code de procédure civile et 1153 du Code civil ;

2°/ ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur la nullité du congé litigieux entrainera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt ayant déclaré irrecevable la demande de Monsieur X... tendant à voir déclarer illégale son expulsion et sa demande de restitution des lieux sous astreinte, en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande en paiement de la somme de 2. 590, 02 ¿ au titre des travaux qu'il a effectués dans le logement ;

AUX MOTIFS QUE M. X... se prévaut de travaux effectués à ses frais à partir du 31 août 2009 ; qu'étant à cette date occupant sans droit ni titre des lieux, M. X... est mal fondé à en demander le remboursement à M. et Mme Z... ; qu'il sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 2. 590, 20 euros ;

1°/ ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le chef de dispositif de l'arrêt ayant validé le congé frauduleux délivré à M. X..., entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de l'arrêt l'ayant débouté de sa demande d'indemnisation des travaux urgents qu'il a dû effectuer dans l'appartement qui lui a été donné à bail, ce en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile ;

2°/ ALORS QUE, à supposer qu'il n'y ait plus eu de lien de droit entre les époux Z... et M. X... lorsque ce dernier a effectué les travaux urgents nécessaires pour rendre l'appartement habitable, les époux Z... se seraient alors enrichis sans cause du montant desdits travaux pour lesquels M. X... s'est appauvri à due concurrence ; qu'en déboutant néanmoins M. X... de sa demande en paiement par les époux Z... des frais de travaux à hauteur de 2. 590, 02 €, au motif qu'à la date desdits travaux M. X... aurait été occupant sans droit ni titre des lieux, la Cour d'appel a violé l'article 1371 du Code civil."