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  • Le bail à construction est librement cessible

    Cet arrêt de la Cour de Cassation juge que le droit de céder le bail à construction librement est d'ordre public :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 avril 2013), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 12 mai 2010, pourvoi n° 09-14.387), que la société Euromarché, aux droits de laquelle se trouve la société Immobilière Carrefour, a donné à bail, dénommé bail à construction, à la société Eris restauration, aux droits de laquelle s'est trouvée la société Phenix Richelieu, un lot de volume dépendant d'un ensemble immobilier ; que la société Phenix Richelieu a cédé ce bail à la société civile immobilière du Centre commercial de Stains (la SCI) ; que la société Immobilière Carrefour lui ayant délivré plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire, la SCI l'a informée qu'elle avait cédé le bail à la société civile immobilière Synergie HM ; que la société Immobilière Carrefour a assigné la SCI en requalification du contrat en bail commercial et à défaut en résolution du bail à construction aux torts de la SCI ; que la société civile immobilière Synergie HM est intervenue volontairement à la procédure ;

     

    Attendu que la société Immobilière Carrefour fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en résiliation judiciaire du bail, alors, selon le moyen, que la clause d'agrément, stipulée dans un bail à construction, subordonnant la cession du contrat à l'accord du bailleur, est valable, car elle se borne à restreindre le droit du preneur à céder son bail, sans lui interdire de le faire ; qu'en annulant la clause d'agrément figurant dans le bail à construction liant la société Immobilière Carrefour à la SCI du Centre commercial de Stains, sous prétexte qu'elle restreignait la liberté de cession du preneur titulaire d'un droit réel immobilier, la cour d'appel a violé les articles L. 251-3 et L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation ;

     

    Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que, le bail à construction conférant au preneur un droit réel immobilier, la clause soumettant la cession à l'agrément du bailleur, qui constitue une restriction au droit de céder du preneur contraire à la liberté de cession, est nulle et de nul effet ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne la société Immobilière Carrefour aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Immobilière Carrefour à payer à la SCI du Centre commercial de Stains la somme de 3 000 euros et à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Immobilière Carrefour ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Immobilière Carrefour

     

    II est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait débouté la société IMMOBILIERE CARREFOUR de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail

     

    AUX MOTIFS QUE si, en matière de bail à construction, certaines restrictions qui ne sont pas contraires aux dispositions d'ordre public des articles L. 251-3 et suivants du code de la construction et l'habitation, peuvent être apportées à la liberté de céder dont bénéficie le preneur, le fait de soumettre la cession du bail à l'accord écrit du bailleur constitue cependant une restriction du droit de céder du preneur, contraire à la liberté de cession qui est de l'essence même du bail à construction, en ce qu'il confère au preneur un droit réel immobilier ; que la clause d'agrément du bailleur à la cession dans un bail qui ne supportait pas d'autre qualification que celle de bail à construction, devait donc être déclarée nulle et de nul effet ; qu'il convenait d'ailleurs d'observer que lors de cessions antérieures, il n'était pas fait état de l'intervention du bailleur ;

     

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « eu égard à sa nature de bail à construction de l'acte litigieux, c'est à bon droit que la SCI SYNERGIE invoque les articles L. 251-3 et L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation, pour faire valoir que la faculté donnée légalement au preneur de céder tout ou partie de ses droits ou de les apporter en société est exclusive de quelque limitation ou restriction que ce soit, de par son caractère d'ordre public ; il s'en déduit que la stipulation prévue au titre « VI - Cession et apport en société », qui entend soumettre l'exercice par le preneur de la faculté susmentionnée à « l'accord express et par écrit du bailleur », est nulle et de nul effet, dès lors qu'elle est contraire aux dispositions légales prévues aux articles de loi susvisés ; en conséquence, la société IMMOBILIERE CARREFOUR ne saurait invoquer valablement le non-respect, par la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE SAINS, de ladite stipulation ; la cession de bail intervenue entre la SCI DU CENTRE COMMERCIAL DE STAINS et la SCI SYNERGIE est donc régulière et opposable au bailleur » ;

     

    ALORS QUE la clause d'agrément, stipulée dans un bail à construction, subordonnant la cession du contrat à l'accord du bailleur, est valable, car elle se borne à restreindre le droit du preneur à céder son bail, sans lui interdire de le faire ; qu'en annulant la clause d'agrément figurant dans le bail à construction liant la société IMMOBILIERE CARREFOUR à la SCI du Centre commercial de Stains, sous prétexte qu'elle restreignait la liberté de cession du preneur titulaire d'un droit réel immobilier, la cour d'appel a violé les articles L. 251-3 et L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation."

  • Congé pour reprise suivi d'une vente et absence de fraude

    Ce n'est parce que le congé pour reprise a été suivi d'une vente qu'il y a fraude :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 janvier 2012), que M. et Mme Z..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. X..., ont délivré à celui-ci un congé pour reprise à effet du 1er juillet 2007 au profit de leur fille Ericka Z... ; que M. X... s'étant maintenu dans les lieux à l'issue du préavis, les bailleurs l'ont assigné afin de faire déclarer le congé valable ; que Mme Alina Y... est intervenue volontairement à l'instance et que M. X... a assigné en intervention forcée Mme Ericka Z..., la société civile immobilière Reva et M. A..., nouveau locataire de l'appartement ;

     

    Sur le premier moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu qu'ayant relevé que M. X... s'était maintenu dans les lieux jusqu'au 15 octobre 2009, soit plus de deux ans après la date d'effet du congé, que la situation de Mme Ericka Z..., qui avait créé une société dans les Alpes-Maritimes, avait changé et que M. et Mme Z... avaient subi un revers de fortune, caractérisé par la liquidation judiciaire de la société présidée par M. Z..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions, relatives aux possibilités de logement de Mme Ericka Z..., que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu que la vente intervenue le 20 janvier 2010 n'était pas frauduleuse et en a exactement déduit que le congé était valable ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu que le rejet du premier moyen rend sans portée le moyen faisant grief à l'arrêt de déclarer irrecevable, en raison de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du juge de l'exécution du 16 mars 2010, la demande de M. X... tendant à voir dire illégale son expulsion et à ordonner sous astreinte la restitution des lieux ;

     

    Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu, d'une part, que le rejet du premier moyen rend sans portée le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt déboutant M. X... de sa demande de remboursement du coût des réparations réalisées alors qu'il était devenu occupant sans droit ni titre ;

     

    Attendu, d'autre part, que M. X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que ces dépenses devaient lui être remboursées au titre de l'enrichissement sans cause, le moyen, qui n'est pas né de l'arrêt et qui est mélangé de fait et de droit, est, de chef, nouveau ;

     

    D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme Y... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille quatorze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré valable le congé délivré le 21 juin 2006 à effet au 30 juin 2007 pour le motif de reprise pour habiter et d'AVOIR en conséquence confirmé le jugement ayant déclaré M. X... occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2007, et ayant autorisé son expulsion et statué sur ses modalités ;

     

    AUX MOTIFS QUE pour soutenir que le congé est frauduleux, M. X... fait valoir qu'il a été délivré dans une intention spéculative ainsi que le démontrent le fait que l'acte ne mentionne pas l'adresse véritable de la bénéficiaire de la reprise qui, à la date de l'acte, n'habitait plus chez ses parents et n'était plus à leur charge, ainsi que le fait que l'appartement objet du congé a été vendu en dépit du congé le 18 janvier 2010, Mlle Z... ne l'ayant pas occupé ;

     

    Mais que M. X..., qui verse aux débats un extrait non daté de l'annuaire des particuliers sélectionné via internet, ne démontre pas que Mlle Z... demeurait à la date de délivrance du congé, voire à sa date d'effet, à Paris, non au... chez ses parents mais au ... comme le mentionne l'annuaire ;

     

    Que M. X... s'est maintenu dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé, a bénéficié d'un délai de six mois après le jugement pour les libérer, et a interjeté appel, les lieux ne s'étant trouvés effectivement libres qu'après le 15 octobre 2009, soit plus de deux ans après la date d'effet du congé ;

     

    Qu'en régularisant trois mois après la libération des lieux, en janvier 2010, la vente de l'appartement alors que la situation de fait avait changé, Mlle Z..., alors âgée de 22 ans, ayant créé une société civile immobilière installée dans les Alpes-Maritimes, ainsi que l'allègue M. X... lui-même, et M. et Mme Z... faisant valoir, pièce à l'appui (n° 17), avoir subi un revers de fortune comme le prouve la liquidation judiciaire de la société présidée par M. Z... prononcée le 31 janvier 2011, la preuve de la fraude n'est pas rapportée ;

     

    Que le jugement sera confirmé en ses dispositions ayant déclaré M. X... occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2007 et ayant autorisé son expulsion et statué sur ses modalités ;

     

    Qu'il sera également confirmé en ses dispositions ayant octroyé à M. X... un délai de six mois pour quitter les lieux ;

     

    Que les demandes de M. X... formées en conséquence de l'annulation du congé (annulation, voire inopposabilité, du bail du 17 décembre 2010, expulsion de M. A..., indemnité journalière de compensation, condamnation de la " propriétaire-bailleresse ", au demeurant non dans la cause, représentée par la SARL Maville Immobilier à restituer les lieux loués) seront en conséquence rejetées ; que le jugement sera complété de ces chefs ;

     

    1°/ ALORS QUE le congé ne peut être délivré par le bailleur au preneur qu'en justifiant sa décision soit de reprendre ou de vendre (en indiquant dans ce dernier cas les conditions de la vente au preneur qui doit être mis à même d'acquérir à ces conditions), soit par un motif légitime et sérieux, à peine de nullité du congé ; que le congé délivré par les époux Z... à M. X... le 21 juin 2006 pour le 1er juillet 2007, l'a été pour le motif allégué de reprise personnelle au bénéfice de leur fille, Melle Ericka Z... ; que cette dernière n'a jamais habité l'appartement litigieux qui, après avoir été acheté le 13 janvier 2005 par les époux Z... pour la somme de 91. 000 € a été revendu le 18 janvier 2010 pour la somme de 157. 000 € ; qu'en déclarant néanmoins que le congé qui avait été délivré pour un motif fallacieux était néanmoins valable, la Cour d'appel a violé l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

     

    2°/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, M. X... avait fait valoir que les époux Z... qui disposaient par ailleurs de six somptueux appartements et d'une villa à CANNES, n'avaient jamais eu l'intention de loger leur fille dans le petit appartement (1 pièce) de 19 m2, insalubre et non conforme aux normes minimales d'habitation, donné à bail à M. X... et n'avaient délivré le congé litigieux que dans le but de réaliser une rapide opération spéculative avec ledit logement, ce qu'ils ont au demeurant fait ; qu'en s'abstenant totalement de répondre à ces conclusions faisant ressortir la fraude des époux Z..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

     

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après AVOIR validé le congé délivré à M. X..., d'AVOIR déclaré irrecevable, comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée, la demande de M. X... tendant à voir dire illégale son expulsion du 15 octobre 2009 et sa demande de restitution des lieux sous astreinte ;

     

    AU MOTIFS QU'en application de l'article 1351 du code civil, l'autorité de la chose jugée peut être invoquée dès lors que la chose demandée est la même, qu'elle est fondée sur la même cause et que la demande est formée entre les mêmes parties, par elles et contre elles en la même qualité ; qu'elle n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a été tranché dans le dispositif, dont la portée peut être éclairée par les motifs de la décision ;

     

    Que par jugement du 16 mars 2010 rendu entre M. X... et M. et Mme Z..., défendeurs, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris, saisi notamment par M. X... de ce qu'il restait prétendument en possession de la cave accessoire à l'appartement, a, notamment, jugé valable la signification, le 10 juin 2008, du jugement entrepris du 13 novembre 2007, jugé régulière l'expulsion du 15 octobre 2009 et débouté M. X... de sa demande de restitution des lieux sous astreinte ;

     

    Qu'il s'ensuit que M. et Mme Z... sont bien fondés à soutenir que les demandes de M. X... tendant à voir prononcer la nullité de la signification du 10 juin 2008 et à voir dire illégale l'expulsion du 15 octobre 2009 se heurtent à l'autorité de la chose jugée le 16 mars 2010 et sont comme telles irrecevables ;

     

    Que sont dès lors également irrecevables les demandes d'annulation des actes du 3 avril 2009, du 7 avril 2009, du 23 avril 2009, du 5 mai 2009, du 9 juillet 2009, du 17 juillet 2009, du 23 septembre 2009, du 15 octobre 2009 et du 22 octobre 2009, que M. X... forme expressément en conséquence de l'annulation de l'acte précité du 10 juin 2008 ;

     

    1°/ ALORS QUE l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit ; que la décision du juge de l'exécution du 16 mars 2010 ayant jugé régulière l'expulsion de M. X... du 15 octobre 2009 et l'ayant débouté de sa demande de restitution des lieux sous astreinte, constitue la suite et l'exécution du jugement entrepris du 13 novembre 2007 ayant notamment validé le congé et était donc nécessairement dévolue à la Cour d'appel ; qu'en déclarant irrecevable la demande de M. X... tendant à voir déclarer illégale son expulsion et sa demande de restitution des lieux sous astreinte, comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée par le jugement rendu le 16 mars 2010 par le juge de l'exécution, la Cour d'appel a tout à la fois méconnu la règle de la dévolution du litige et l'autorité de la chose jugée, violant les articles 561 et 562 du Code de procédure civile et 1153 du Code civil ;

     

    2°/ ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur la nullité du congé litigieux entrainera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt ayant déclaré irrecevable la demande de Monsieur X... tendant à voir déclarer illégale son expulsion et sa demande de restitution des lieux sous astreinte, en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.

     

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande en paiement de la somme de 2. 590, 02 ¿ au titre des travaux qu'il a effectués dans le logement ;

     

    AUX MOTIFS QUE M. X... se prévaut de travaux effectués à ses frais à partir du 31 août 2009 ; qu'étant à cette date occupant sans droit ni titre des lieux, M. X... est mal fondé à en demander le remboursement à M. et Mme Z... ; qu'il sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 2. 590, 20 euros ;

     

    1°/ ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le chef de dispositif de l'arrêt ayant validé le congé frauduleux délivré à M. X..., entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de l'arrêt l'ayant débouté de sa demande d'indemnisation des travaux urgents qu'il a dû effectuer dans l'appartement qui lui a été donné à bail, ce en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile ;

     

    2°/ ALORS QUE, à supposer qu'il n'y ait plus eu de lien de droit entre les époux Z... et M. X... lorsque ce dernier a effectué les travaux urgents nécessaires pour rendre l'appartement habitable, les époux Z... se seraient alors enrichis sans cause du montant desdits travaux pour lesquels M. X... s'est appauvri à due concurrence ; qu'en déboutant néanmoins M. X... de sa demande en paiement par les époux Z... des frais de travaux à hauteur de 2. 590, 02 €, au motif qu'à la date desdits travaux M. X... aurait été occupant sans droit ni titre des lieux, la Cour d'appel a violé l'article 1371 du Code civil."

  • Les travaux autorisés judiciairement dans une copropriété peuvent être différents de ceux refusés par l'assemblée générale

    Cet arrêt de la Cour de Cassation juge que l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 n'impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l'assemblée générale n'a pas autorisés :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 janvier 2013), que Mmes Isabelle, Marie-Christine et Marie-Thérèse X... (les consorts X...), propriétaires de lots à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires, d'une part, en nullité de la décision n° 15 de l'assemblée générale du 2 juin 2009 ayant refusé qu'ils procèdent à l'installation d'une gaine d'extraction des gaz brûlés dans la cour de l'immeuble sur la base du projet de M. Y..., et, d'autre part, en autorisation judiciaire de ces travaux ;

     

     

    Sur le moyen unique :

     

    Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande d'autorisation judiciaire de travaux et d'autoriser les consorts X... à effectuer à leurs frais les travaux d'installation dans la cour de l'immeuble d'une gaine d'extraction des fumées selon le projet de M. Y... dans sa version modifiée des 3 et 22 novembre 2011, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que, d'une part, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; qu'est nouvelle la demande d'autorisation judiciaire de travaux sur le fondement de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 portant sur un nouveau projet lequel n'a pas été présenté devant les premiers juges et n'a pu faire l'objet d'une décision de refus préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en décidant néanmoins du contraire, la cour d'appel a violé les articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile ;

     

    2°/ que, d'autre part, et en tout état de cause, la recevabilité de la demande d'un copropriétaire tendant, sur le fondement des dispositions de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, à obtenir l'autorisation judiciaire d'exécuter, aux conditions fixées par le tribunal de grande instance, des travaux d'amélioration affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble est subordonnée à la condition d'une décision de refus préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'une telle condition ne peut être remplie que si les travaux soumis à l'assemblée générale et ayant fait l'objet d'un refus sont identiques à ceux soumis au juge ; qu'en accueillant les consorts X... en leur demande d'autorisation de réalisation de travaux de création de gaine et d'extraction de fumée de gaz dans sa version modifiée des 3 et 22 novembre 2011 et en les autorisant quand lesdits travaux étaient différents de ceux soumis à l'assemblée générale du 2 juin 2009 de sorte qu'aucune décision de refus de cette assemblée n'était intervenue, la cour d'appel a violé l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    Mais attendu qu'ayant retenu exactement que l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 n'impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l'assemblée générale n'a pas autorisés, et souverainement que les différences entre le projet soumis à l'assemblée générale et le projet modificatif soumis à la cour d'appel, loin d'être notables, étaient au contraire limitées, de nature qualitative et esthétique, proposées par les techniciens auteurs du projet initial, et visaient à répondre de façon concrète et constructive aux critiques renouvelées du syndicat des copropriétaires et aux exigences de l'autorité administrative, et que la demande d'autorisation ne portait pas sur un projet autre que celui soumis à l'assemblée générale du 2 juin 2009 et aux premiers juges mais sur une évolution de ce même projet, la cour d'appel a pu en déduire que le projet amélioré et complété pouvait être soumis pour la première fois en cause d'appel s'agissant de la conséquence ou du complément de la demande soumise aux premiers juges, et que, les consorts X... justifiant du caractère définitif du refus de l'assemblée générale, la demande était recevable au regard de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne le syndicat des copropriétaires du 234 boulevard Raspail à Paris aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 234 boulevard Raspail à Paris à payer à Mmes Isabelle X..., Marie-Christine X..., épouse Z... et Marie-Christine X... et à la société Café des arts, une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 234 boulevard Raspail à Paris ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 234 boulevard Raspail 75014 Paris 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR reçu les consorts X... en leur demande d'autorisation de réalisation de travaux de création de gaine et d'extraction de fumée de gaz dans sa version modifiée des 3 et 22 novembre 2011 et d'AVOIR autorisé les consorts X... à effectuer - à leur frais dans leurs rapports avec le syndicat des copropriétaires - par des entreprises qualifiées de leur choix et sous constat d'achèvement du maître d'oeuvre de la copropriété ¿ les travaux de réalisation et d'installation dans la cour de l'immeuble du 234 boulevard Raspail Paris 14ème arrondissement, d'une gaine d'extraction des fumées émises par la cuisine du café-restaurant exploité dans leurs lots de copropriété par la société Café des Arts selon le projet de Monsieur Y... dans sa version modifiée des 3 et 22 novembre 2011, à charge pour les demandeurs d'obtenir les autorisations administratives requises ; 

    AUX MOTIFS QUE « 2) sur la fin de non-recevoir tirée de l'unité du litige, de l'immutabilité de l'objet de la demande et des prétentions nouvelles en appel opposée aux demandes d'autorisation judiciaire de travaux et de désignation d'expert ; il est vrai que la demande d'autorisation de travaux soumis à la Cour ne porte pas exactement sur le projet soumis à l'assemblée générale du 2 juin 2009 et aux premiers juges, s'agissant de l'objet du dossier de demande déposé à la Mairie de Paris le 9 août 2011, modifié les 3 et 22 novembre 2011 ; mais l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 n'impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l'assemblée générale n'a pas autorisés ; le projet peut être amélioré, complété et ainsi soumis pour la première fois en cause d'appel aux fins d'autorisation judiciaire en application de l'article 566 du code de procédure civile, s'agissant de la conséquence ou du complément des demandes initiales ; tel est bien le cas de l'espèce dès lors que les différences entre le projet soumis à l'assemblée et son modificatif soumis à la cour, soulignées en page 17 des conclusions récapitulatives de l'intéressé sont loin d'être " notables " comme il le prétend ; ces modifications limitées, de nature qualificative et esthétique, proposées par les mêmes techniciens auteurs du projet soumis à l'assemblée du 2 juin 2009 visent à répondre de façon concrète et constructive aux critiques renouvelées du syndicat des copropriétaires et aux exigences de l'autorité administrative ; lesdites modifications se bornent en effet pour l'essentiel à ce qui suit :- le bandeau horizontal du rez-de-chaussée deviendra " un bandeau toute longueur à rez-de-chaussée afin de s'intégrer au dessin de la façade " (courriel Y... du 3 novembre 2011),- le conduit toujours de section rectangulaire de mêmes dimensions, au lieu de s'appuyer sur les bandeaux en corniche, ce qui laissait un espace vide inesthétique entre la gaine d'évacuation et la surface du mur, est plaqué et fixé directement au mur après découpage, sur son cheminement vertical, des bandeaux de plâtre, ceux-ci étant reconstitués sur la gaine ; ce conduit sera recouvert d'un ravalement à l'identique de la façade teinte et texture ; la demande d'autorisation judiciaire de travaux ne portant pas sur un projet autre que celui soumis à l'assemblée générale du 2 juin 2009 mais une évolution de ce même projet, les consorts X... qui ne sollicitent pas l'annulation de la 15° résolution de l'assemblée précitée justifient du caractère définitif du refus par l'assemblée et partant de la recevabilité de cette demande au regard de l'article 30 alinéa 4 de la loi sur la copropriété qui n'exige pas par ailleurs que le refus d'autorisation de l'assemblée procède de l'abus de droit ou de majorité étant précisé que ce dernier point-ici inutile-sera examiné infra C ; 3) la cour rejetant comme inopérantes et injustifiées les prétentions contraires sans qu'il soit nécessaire de suivre plus avant les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, reçoit les appelants en leurs demandes en toutes les fins qu'elles comportent ; B) SUR LA DEMANDE JUDICIAIRE D'AUTORISATION DE TRAVAUX, 1) nature ; les travaux dont s'agit qui affectent les parties communes (gros oeuvre) et l'aspect extérieur de l'immeuble, d'une part, et qui ont pour finalité de permettre l'exploitation dans les lots de copropriété d'une activité de restauration conforme à la destination de l'immeuble à usage mixte d'habitation et de commerce, d'autre part, sont des travaux d'amélioration au sens de l'article 30 alinéa 4 de la loi précitée, qui n'exige pas que l'amélioration bénéficie à l'ensemble des copropriétaires ; 2) sur l'atteinte prétendue aux droits des autres copropriétaires ; 2) sur l'atteinte prétendue aux droits des autres copropriétaires ; le droit à la tranquillité de ceux-ci qui ne peut imposer au copropriétaire-bailleur des restrictions autres que celles résultant des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété est compatible avec l'exercice de l'activité de restauration non prohibée par ledit document contractuel et que le syndicat ne peut pas interdire par volonté unilatérale ; les nuisances dont les copropriétaires se plaignent actuellement ne démontrent pas l'atteinte à leurs droits que causerait l'exercice de cette activité dès lors qu'elles tiennent pour une large part au refus du syndicat d'autoriser des travaux visant précisément à permettre à l'exploitant du café-restaurant d'exercer son activité dans des conditions normales, conformes à la réglementation en vigueur concernant ce type d'établissement alors que dans le dispositif de son arrêt du 9 novembre 2006 la Cour avait dit n'y avoir lieu d'ordonner la cessation de l'activité du restaurant ; il sera fait observer à titre surabondant que suivre la position du syndicat des copropriétaires sur son " droit à la tranquillité " reviendrait à interdire toute activité de restauration dans les immeubles en copropriété, ce que n'a jamais voulu la loi de 1965 ; le droit à l'exercice de l'activité de restauration non prohibée par le règlement de copropriété ayant conféré à l'immeuble une destination mixte s'apprécie par rapport à la loi et au document contractuel précités et non au regard des stipulations contractuelles du bail du 29 décembre 1987 conclu entre les consorts X... et leur locataire qui ne concernent que ces parties ; c'est donc bien inutilement que le syndicat des copropriétaires soutient au vu du bail qu'il appartenait aux époux X... de demander à l'assemblée l'autorisation d'adjoindre l'activité de restauration à celle de café-bar prévue au bail et que faute de ce faire ils avaient renoncé à leur demande de changement d'affectation ; cette activité, conforme à la destination de l'immeuble, n'a pas à être autorisée par l'assemblée générale ; quant aux travaux destinés à permettre cette activité dans le respect des droits des autres copropriétaires en préservant ceux-ci des troubles acoustiques et olfactifs, c'est-à-dire la création d'une gaine d'évacuation - extraction de fumée - dans la cour de l'immeuble, la Cour suffisamment éclairée par les documents techniques régulièrement produits, retiendra que dans la dernière évolution du projet (modification de novembre 2011) lesdits travaux ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires tels qu'ils résultent de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété ; bien que discuté point par point, mais non sérieusement combattu, le projet dont s'agit élaboré par des hommes de l'art et par une entreprise notoirement spécialisée dans ce type de réalisation (la société Chignoli) et constamment amélioré pour répondre aux desiderata critiques et objections du syndicat présente les garanties suffisantes de solidité, de performance et d'efficacité pour mettre fin aux nuisances olfactives et sonores et s'avère conforme à la réglementation actuelle, notamment en matière de distances ; ce projet, à l'inverse des précédents dont l'aspect inesthétique était évident, s'intègre à l'unité architecturale de la façade donnant sur cour par la forme du conduit et la qualité de ses détails concourant à sa discrétion (ravalement à l'identique masquant sa structure métallique, reconstitution à sa surface des corniches de plâtre coupées, bandeau horizontal sur toute la longueur à rez-de-chaussée) ; l'harmonie de l'immeuble est respectée ; par ailleurs ce conduit composé de tuyaux de section rectangulaire de 30 centimètres sur 60 centimètres plus doublage phonique et revêtement esthétique de même couleur que la façade ne porte pas atteinte à une quelconque servitude de vue et ne nuit pas à l'ensoleillement de la cour et d'appartements comme cela ressort d'une étude hélio-graphique de Monsieur Lemeslie, architecte, non sérieusement combattue, demeurant valable pour les travaux projetés même si elle a été réalisée avant l'ultime mise au point de novembre 2011 ; 3) sur la conformité à la destination de l'immeuble ; le syndicat des copropriétaires ne peut pas utilement s'opposer à la réalisation d'un conduit d'évacuation de fumées et d'odeurs du local d'un restaurant dès lors que les travaux objet de la demande d'autorisation n'entraînent pas une modification de l'usage et de la jouissance des parties communes affectées par leur réalisation et qu'ils s'avèrent conformes à la destination mixte de l'immeuble ; se limitant à leur propre objet, ces travaux projetés ne peuvent être valablement combattus au prétexte qu'ils ne règlent pas les autres doléances des copropriétaires en matière de bruits, liés notamment au va-et-vient et au brouhaha de la clientèle ainsi qu'aux problèmes de poubelles (etc..), étant de surcroît fait observer que le caractère anormal de telles nuisances - celles non générées par les fumées litigieuses - essentiellement attestées par des copropriétaires ou occupants et par la gardienne salariée du syndicat hostiles à l'établissement dont s'agit et partant dépourvues de garanties d'objectivité, n'est pas pour le moment établi ; ainsi la réalisation du projet n'a ni pour objet ni pour effet de favoriser ou pérenniser une activité contraire à la destination de l'immeuble en causant des troubles anormaux du voisinage ; 4) en définitive, la Cour, rejetant les prétentions contraires inopérantes du syndicat des copropriétaires, retiendra que la demande d'autorisation judiciaire de travaux est conforme aux conditions fixées par l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et partant y fera droit » (cf. arrêt p. 4, 2)- p. 7) ;

     

    1°/ ALORS QUE, d'une part, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; qu'est nouvelle la demande d'autorisation judiciaire de travaux sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 portant sur un nouveau projet lequel n'a pas été présenté devant les premiers juges et n'a pu faire l'objet d'une décision de refus préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en décidant néanmoins du contraire, la cour d'appel a violé les articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile ; 

    2°/ ALORS QUE, d'autre part et en tout état de cause, la recevabilité de la demande d'un copropriétaire tendant, sur le fondement des dispositions de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, à obtenir l'autorisation judiciaire d'exécuter, aux conditions fixées par le tribunal de grande instance, des travaux d'amélioration affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble est subordonnée à la condition d'une décision de refus préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'une telle condition ne peut être remplie que si les travaux soumis à l'assemblée générale et ayant fait l'objet d'un refus sont identiques à ceux soumis au juge ; qu'en accueillant les consorts X... en leur demande d'autorisation de réalisation de travaux de création de gaine et d'extraction de fumée de gaz dans sa version modifiée des 3 et 22 novembre 2011 et en les autorisant quand lesdits travaux étaient différents de ceux soumis à l'assemblée générale du 2 juin 2009 de sorte qu'aucune décision de refus de cette assemblée n'était intervenue, la cour d'appel a violé l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965."

  • En Vefa la consignation vaut paiement.

    Cette décision de la Cour de Cassation rappelle que la consignation vaut paiement. L'acquéreur avait été autorisé judiciairement par le juge des référés à consigner le solde du prix de vente.

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 26 mars 2009), que par actes du 7 juin 2001, la société civile immobilière Parc de Fontainieu (la SCI) à vendu à Mme X... et à Melle X... (Mmes X...) deux appartements en l'état futur d'achèvement ; que Mmes X..., arguant de désordres et non finitions ont refusé de payer le solde du prix de vente et ont obtenu, par ordonnance de référé du 4 mars 2002, la désignation d'un expert et l'autorisation de consigner le solde du prix de vente entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, la SCI a fait assigner Mme X... en paiement d'une certaine somme correspondant au solde du prix de vente après déduction du coût de reprise des désordres et en dommages et intérêts ainsi que la société Harribey, intervenue en qualité d'entreprise générale afin d'obtenir sa garantie ; que Mmes X... ont demandé la condamnation de la SCI à leur remettre les clés des appartements, à l'indemnisation des désordres et non façons ainsi qu'à la réparation de leur préjudice économique ;

     

    Sur le premier moyen :

     

    Vu l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation ;

     

    Attendu que le solde du prix de vente est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; que toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ;

     

    Attendu que pour débouter Mmes X... de leur demande tendant à obtenir la remise des clés des appartements sous astreinte, l'arrêt retient que cette remise ne peut intervenir qu'après le règlement du solde du prix de vente ainsi que les parties en ont convenu et que le paiement effectif n'étant pas intervenu, c'est à bon droit que la SCI retient les clés ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que Mmes X... avaient été autorisées à consigner le solde du prix de vente et alors que la consignation vaut paiement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mmes X... de leur demande tendant à la condamnation de la SCI à leur remettre les clés et de celle tendant à l'indemnisation de leur préjudice économique, l'arrêt rendu le 26 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

     

    Condamne la société Parc de Fontainieu aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Parc de Fontainieu à payer à Mmes X..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille dix.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour Mmes X....

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

     

    D'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes tendant à obtenir la remise des clés sous astreinte ;

     

    Aux motifs qu'en ce qui concerne la remise des clés, cette remise ainsi que les parties en ont convenu contractuellement dans les actes de vente ne peut intervenir qu'après le règlement du solde du prix. A ce jour ce paiement effectif n'est pas intervenu et en conséquence c'est à bon droit que la SCI retient ces clés, que la décision déférée doit donc être confirmée de ce chef ;

     

    Et aux motifs du jugement confirmé qu'en vertu des contrats de vente signés entre les parties, l'acquéreur a la jouissance des biens vendus dès l'achèvement de ceux-ci au sens de l'article R 261-1 du Code précité, mais ne peut exiger cette jouissance qu'après s'être libéré vis à vis du vendeur de toute somme pouvant être due à celui-ci ; qu'il est constant en l'espèce que MME X... et MLLE X... n'ont pas acquitté le solde du prix de vente, ayant au demeurant été autorisées par ordonnance de référé du 4 mars 2002 à consigner ce solde entre les mains d'un séquestre ; qu'elles ne peuvent donc faire grief à la venderesse de ne pas avoir mis les lieux à leur disposition, dans la mesure où le prix n'était pas intégralement payé ; que la SCI est fondée à leur opposer les dispositions de l'article R. 261-1 précité aux termes desquelles ne sont pas pris en considération, pour l'appréciation de l'achèvement, les défauts de conformité n'ayant pas un caractère substantiel et les malfaçons ne rendant pas l'ouvrage impropre à sa destination, dans la mesure où les désordres et les non conformités établis par l'expert judiciaire ne présentaient pas un caractère de gravité tel qu'ils permettaient de considérer que l'immeuble n'était pas achevé, et partant, de justifier le non règlement du solde du prix de vente ; … que Mme et Mlle X... ne peuvent demander la condamnation sous astreinte de la demanderesse à leur remettre les clefs des appartements, alors que cette remise ne peut avoir lieu qu'après règlement du solde du prix de vente, ainsi qu'il est précisé aux actes de vente du 7 juin 2001 ;

     

    Alors que le solde de 5 % du prix d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur, peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ; qu'il en résulte que lorsque l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement a, sur autorisation judiciaire, consigné le solde du prix payable lors de la mise du local à sa disposition, le vendeur est tenu de lui en remettre les clés et permettre la jouissance effective ; que les juges du fond, pour rejeter la demande de Mme Danièle X... et de Mlle Virginie X..., tendant à voir condamner la SCI Le Parc de Fontainieu à leur remettre sous astreinte les clés des appartements qu'elles avaient respectivement acquis en l'état futur d'achèvement, se sont fondés sur les stipulations des contrat de vente selon lesquelles la remise des clés ne pouvait intervenir qu'après le règlement du solde du prix, qui n'était pas intervenu ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les acquéreurs avaient été autorisées par le juge des référés à consigner le solde du prix entre les mains du bâtonnier, et en admettant que la consignation avait eu pour effet de libérer les débitrices, les juges du fond ont violé l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation.

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

     

    D'avoir rejeté la demande de condamnation de la société venderesse en réparation de préjudice économique, formée par les consorts X..., qui demandaient à ce titre la condamnation conjointe et solidaire de la SCI Le Parc de Fontainieu et de la société Harribey Construction ;

     

    Aux motifs qu'en ce qui concerne les préjudices économiques et les frais d'huissiers des consorts X.... Pour les frais d'huissiers, ceux-ci ne sont pas contestés et la décision doit être confirmée de ce chef. Le préjudice économique avancé résulte du défaut de remise de clés. Or il est constant que les consorts X... n'ont pas réglé au vendeur l'ensemble des sommes qu'elles pouvaient lui devoir et ce en raison non de défauts de conformité ayant un caractère substantiel et de malfaçons rendant l'immeuble impropre à sa destination mais en raison de défauts qui ne permettaient pas de considérer que l'immeuble n'était pas achevé étant relevé que depuis le dépôt du rapport d'expertise les consorts X... auraient pu demander à être autorisées à réaliser les travaux à leurs frais avancés ou avec l'aide d'une provision fixée par une décision de justice, ce qui aurait eu pour effet de réduire le préjudice dont elles font état aujourd'hui, même si cette possibilité aurait pu entraîner la remise à la SCI des fonds consignés, remise des fonds qui aurait entraîné la remise des clés. Dans ces conditions la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle concerne tant le préjudice économique par lui même que les charges de copropriétés ;

     

    Et aux motifs du jugement confirmé qu'en vertu des contrats de vente signés entre les parties, l'acquéreur a la jouissance des biens vendus dès l'achèvement de ceux-ci au sens de l'article R 261-1 du Code précité, mais ne peut exiger cette jouissance qu'après s'être libéré vis à vis du vendeur de toute somme pouvant être due à celui-ci ; qu'il est constant en l'espèce que Madame X... et Mademoiselle X... n'ont pas acquitté le solde du prix de vente, ayant au demeurant été autorisées par ordonnance de référé du 4 mars 2002 à consigner ce solde entre les mains d'un séquestre ; qu'elles ne peuvent donc faire grief à la venderesse de ne pas avoir mis les lieux à leur disposition, dans la mesure où le prix n'était pas intégralement payé ; que la SCI est fondée à leur opposer les dispositions de l'article R. 261-1 précité aux termes desquelles ne sont pas pris en considération, pour l'appréciation de l'achèvement, les défauts de conformité n'ayant pas un caractère substantiel et les malfaçons ne rendant pas l'ouvrage impropre à sa destination, dans la mesure où les désordres et les non conformités établis par l'expert judiciaire ne présentaient pas un caractère de gravité tel qu'ils permettaient de considérer que l'immeuble n'était pas achevé, et partant, de justifier le non règlement du solde du prix de vente ;

     

    1° Alors que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation des dispositions rejetant la demande d'indemnisation formée par les consorts X..., en réparation du préjudice résultant du défaut de remise des clés, s'impose donc par voie de conséquence de la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, par application des dispositions de l'article 625, alinéa 2, du Code de procédure civile ;

     

    2° Alors que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la cour d'appel, pour débouter Mme Danièle X... et Mlle Virginie X... de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice économique, a retenu que le défaut de règlement du solde du prix n'était pas motivé par des défauts de conformité ayant un caractère substantiel ni permettant de considérer que l'immeuble comme non achevé ; qu'en statuant ainsi, tout en relevant la non conformité des carrelages extérieurs, glissants, et les défauts des carrelages intérieurs, susceptibles de générer des coupures, en condamnant la SCI Le Parc de Fontainieu en paiement de sommes absorbant en grande partie le solde du prix consigné, et sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces défauts ne rendaient pas les appartements impropres à leur destination, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

     

    3° Alors que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur ; que le créancier peut, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation, aux dépens du débiteur ; que celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ; que la cour d'appel, pour débouter Mme Danièle X... et Mlle Virginie X... de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice économique, retient qu'elles auraient pu demander à être autorisées à réaliser les travaux à leurs frais avancés ou avec l'aide d'une provision fixée par une décision de justice, ce qui aurait eu pour effet de réduire le préjudice invoqué ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les acquéreurs avaient été autorisées par le juge des référés à consigner le solde du prix, et en leur imputant l'absence d'exercice d'une faculté, la cour d'appel a violé les articles 1142 et 1144 du Code civil ;

     

    4° Alors que le débiteur est tenu de réparer toutes les conséquences dommageables de sa défaillance, et le créancier victime n'est pas tenu de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; que la cour d'appel qui, pour débouter Mme Danièle X... et Mlle Virginie X... de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice économique, retient qu'elles auraient pu demander à être autorisées à réaliser les travaux à leurs frais avancés ou avec l'aide d'une provision fixée par une décision de justice, ce qui aurait eu pour effet de réduire le préjudice invoqué, a violé les articles 1142 et 1147 du Code civil ;

     

    5° Alors que Mme et Mlle X... ont fait valoir qu'elles avaient réclamé les clés des appartements afin de pouvoir faire venir des entreprises pour établir des devis, procéder à la réfection des désordres et procéder à la location, et ont produit deux lettres officielles de leur conseil en ce sens ; que la cour d'appel qui, pour débouter Mme Danièle X... et Mlle Virginie X... de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice économique, retient qu'elles auraient pu demander à être autorisées à réaliser les travaux à leurs frais avancés ou avec l'aide d'une provision fixée par une décision de justice, ce qui aurait eu pour effet de réduire le préjudice invoqué, sans s'expliquer sur ces éléments, tendant précisément à démontrer que les consorts X... avaient tenté d'entreprendre les travaux à leurs frais avancés, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile."

  • Salarié apparent du syndic et nullité de l'assemblée générale

    Le salarié du syndic ne peut recevoir de mandat pour l'assemblée générale : cela vaut aussi pour le salarié "apparent". 

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 décembre 2012) rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 5 juillet 2011, n° 10-20.352) que MM. X..., Y..., Z... et A..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété dénommé « Ormarine 2 » ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société Sogire en annulation de l'assemblée générale du 2 mars 2007 au visa de l'article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    Attendu que le syndicat des copropriétaires et la société Sogire font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que le lien de subordination est caractérisé par l'exécution d'un travail sous l'autorité d'un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d'en contrôler l'exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que Mme B... apparaissait comme la salariée de la société Sogire aux yeux des tiers et des copropriétaires, qu'elle avait engagé des dépenses pour le compte de la société Sogire en apportant son visa sur les factures, qu'elle avait émis des bons de commande dans l'intérêt d'une copropriété dépendant de l'AFUL, qu'elle a été destinataire de factures afférentes à des travaux d'entretien ou de devis et qu'elle était mentionnée dans un courrier de la société Sogire comme ayant été chargée de commander les dispositifs d'ouverture à distance des barrières de la copropriété, sans expliquer concrètement en quoi la société Sogire avait un pouvoir de direction et de contrôle sur Mme B... qui était déjà salariée de la société Pierre et Vacances et qu'elle était à l'égard du syndic en état de subordination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 1221-1 du code du travail, ensemble l'article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    2°/ que l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 permet à chaque propriétaire de recevoir trois délégations de vote au plus, à moins que le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat ; qu'au soutien de leur appel, le syndicat des copropriétaires Ormarine 2 dit des Joncquières et la société Sogire ont versé aux débats la feuille de présence et les pouvoirs confiés à Mme B... dont il résulte que Mme B... a reçu trois délégations de vote si bien qu'il n'y a pas lieu de rechercher si le nombre total de ses mandats excédait 5 % des voix du syndicat ; qu'en affirmant, par des motifs éventuellement adoptés des premiers juges, qu'en l'absence de production de la feuille d'émargement en première instance, le syndicat des copropriétaires Ormarine 2 dit des Joncquières ne répondait pas à la question du nombre de délégations de vote reçus par Mme B... et du respect de la limitation de 5 % des voix, sans s'expliquer sur la feuille de présence et les pouvoirs établissant que Mme B... n'avait pas reçu plus de trois mandats, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que des bons à payer ou factures établis à l'entête de la société Sogire portaient, sous la mention « visa du directeur » le nom et la signature de Mme B..., que celle-ci avait émis des bons de commande ou qu'elle était mentionnée sur des factures de fournisseurs de la copropriété en qualité de « contact » et que la société Sogire avait indiqué aux copropriétaires que Mme B... avait été chargée de commander des boîtiers d'ouverture à distance de la barrière de l'immeuble, la cour d'appel a pu retenir que, si aucun contrat de travail ne les liait, Mme B... travaillait pour le compte de la société Sogire, exécutait ses ordres, accomplissait pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se comportait à l'égard des tiers et des copropriétaires, comme la préposée du syndic et en a exactement déduit qu'elle était la préposée du syndic et ne pouvait, en cette qualité, recevoir de mandat pour voter à l'assemblée générale ;

     

    Attendu, d'autre part, que la cour d'appel ayant énoncé que l'assemblée générale du 2 mars 2007 devait être annulée au vu du 4e alinéa de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il n'y avait pas lieu d'examiner les autres griefs invoqués à l'encontre de cette assemblée générale, le moyen qui invoque les motifs adoptés du jugement est sans portée ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

     

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne le syndicat des copropriétaires et la société Sogire aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires et de la société Sogire et les condamne à payer à MM. X..., Y... et Z... la somme globale de 3 000 euros ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

     

    Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société Sogire et le syndicat des copropriétaires Ormarine 2 dite des Jonquières.

     

    Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, D'AVOIR annulé l'assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ; 

    AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'alinéa 4 de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ; que le lien de préposition, qui n'est pas défini par le Code civil, s'entend d'un lien de subordination en vertu duquel une personne exerce une activité sous le contrôle, l'autorité et pour le compte d'une autre qui dispose du pouvoir de lui donner des ordres. Il n'est pas nécessaire qu'il existe une relation de droit, tel un contrat de travail, le pouvoir effectif de donner des ordres étant suffisant à caractériser le lien de subordination ; que, dans le cas présent, lors de l'assemblée générale de la copropriété de l'immeuble ORMARINE 2 du 2 mars 2007 Mme B... détenait trois délégations de vote de la part de Messieurs C..., D... et E... ; qu'il est acquis aux débats et non contesté que Mme B... est une salariée de la société d'exploitation touristique PIERRE & VACANCES, qui est une des filiales de la SA PIERRE & VACANCES ; que la société d'exploitation PIERRE & VACANCES détient 100 % de la SA SOGIRE ; qu'il est donc indéniable qu'il existe une interdépendance entre ces deux entités ; que la société SOGIRE est syndic de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES ainsi que de l'AFUL GASSIN qui comprend diverses copropriétés, dont ORMARINE 2 dit LES JONQUIERES, MAS DE GASSIN, MARINES DE GASSIN et MAËVA GASSIN ; que si aucun contrat de travail ne liait Mme B... à la société SOGIRE, elle travaillait en réalité pour le compte de cette société, exécutait ses ordres, accomplissait pour son compte les actes de gestion incombant au syndic et se comportait, à l'égard des tiers et des copropriétaires comme la préposée de la société SOGIRE ainsi qu'il ressort des pièces suivantes versées aux débats : - documents dénommés bon à payer, facture ou avoir concernant des dépenses engagées auprès de fournisseurs pour la copropriété et l'AFUL, concernant les exercices 2005/2006 et 2006/2007, établis à l'entête de la société SOGIRE ; sous la mention visa du directeur figurent le nom et la signature de Mme B... ; - facture établie par la SARL BURZIO, pour des travaux d'entretien des espaces verts de la copropriété LES MARINES GASSIN, du 5 octobre 2010 adressée à l'AFUL MARINES DE GASSIN à l'attention de Mme B... ; - bon de commande émis par Mme B... pour la livraison d'énergie à une copropriété dépendant de l'AFUL et gérée à la société SOGIRE ; - facture de l'entreprise MANUTAN du 4 novembre 2008 adressée à la société SOGIRE en sa qualité de syndic de la copropriété Résidence Les MARINES DE GASSIN mentionnant dans un encadré que leur contact est Mme B... ; - devis du 28 décembre 2008 de l'entreprise AZUR BAT relatif à des travaux de rénovation d'étanchéité et de carrelage dans la copropriété MARINES DE GASSIN mentionnant que cette offre est destinée à Mme B... ; - courrier de la société SOGIRE adressé à chaque copropriétaire DES JONQUIERES indiquant que Mme B... a été chargée de commander les bips qui pourront être utilisés pour ouvrir la barrière à distance ; que dès lors, le lien de subordination allégué étant suffisamment établi, Mme B... ne pouvait, en sa qualité de préposée du syndic recevoir de mandat ; en conséquence, au vu des dispositions du 4ème alinéa de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et sans qu'il ne soit utile d'examiner les autres griefs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'assemblée générale du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ; 

    AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce les demandeurs soutiennent que Mme B... représentait la société INVEST (33841/100000èmes) ainsi que d'autres copropriétaires (33841/100000èmes) et détenait 48781/100000èmes en violation de la règle des 5 % rappelée à l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndicat des copropriétaires ne répond pas dans ses conclusions à la question du nombre de délégations de votes reçus par Mme B... et du respect des 5 % ; que le procès-verbal du 2 mars 2007 ne précise pas le nom des copropriétaires présentés par Mme B... ni le nom de la personne représentant la société INVEST ; qu'il ressort néanmoins de la lecture de la déclaration liminaire du conseil syndical du 2 mars 2007 que ce dernier s'étonne de ce que Mme B..., directrice de PIERRE ET VACANCES, dispose des pouvoirs de trois nouveaux copropriétaires d'appartements revendus par la société INVEST ; que cette observation ne fait l'objet d'aucune réponse de la part du syndic dans le procès-verbal d'assemblée générale ou ultérieurement ; en outre, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la feuille de présence non émargée ; que l'absence de signature rend impossible la vérification par le tribunal du respect des règles de représentation édictées par l'article 22, alinéa 3 ; qu'il ressort des explications et des pièces fournies par les demandeurs d'une part et de l'absence de réponse et de production de la feuille d'émargement signée par les copropriétaires ou mandataires présents imputables aux demandeurs que Mme B... représentait plus de trois copropriétaires à l'assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et que le total dont elle disposait excédait 5 % des voix du syndicat ; que les prescriptions de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 n'ayant pas été respectées, il convient de prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ;

     

    1. ALORS QU'il résulte de l'article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic et ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ; que d'interprétation restrictive, cette prohibition ne s'oppose pas à ce qu'un mandat soit confié au préposé d'une société distincte de celle du syndic dont elle est l'associée, quelle que soit l'importance de sa participation ; qu'en retenant, pour décider que les mandats consentis à Mme B... méconnaissaient l'article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, que son employeur, la société PIERRE ET VACANCES, était interdépendante du syndic de la copropriété, la société SOGIRE, dont elle détiendrait 100 % du capital, la cour d'appel qui s'est fondée sur la seule participation que détenait la société PIERRE ET VACANCES dans le capital de la société SOGIRE dont il n'était prétendu ni qu'elle aurait été fictive ni que son patrimoine se serait confondu avec celui de sa société mère, s'est déterminée par des motifs impropres à établir que la société SOGIRE était également partie au contrat de travail qui n'avait été conclu qu'entre la société PIERRE ET VACANCES et sa secrétaire, Mme B... ; qu'ainsi, elle a violé la disposition précitée, ensemble les articles 1134, 1165 et 1843 du Code civil et l'article L 210-6 du Code de commerce ; 

    2. ALORS QUE le lien de subordination est caractérisé par l'exécution d'un travail sous l'autorité d'un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d'en contrôler l'exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que Mme B... apparaissait comme la salariée de la société SOGIRE aux yeux des tiers et des copropriétaires, qu'elle avait engagé des dépenses pour le compte de la société SOGIRE en apportant son visa sur les factures, qu'elle avait émis des bons de commande dans l'intérêt d'une copropriété dépendant de l'AFUL, qu'elle a été destinataire de factures afférentes à des travaux d'entretien ou de devis et qu'elle était mentionnée dans un courrier de la société SOGIRE comme ayant été chargée de commander les dispositifs d'ouverture à distance des barrières de la copropriété, sans expliquer concrètement en quoi la société SOGIRE avait un pouvoir de direction et de contrôle sur Mme B... qui était déjà salariée de la société PIERRE ET VACANCES et qu'elle était à l'égard du syndic en état de subordination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 1221-1 du Code du travail, ensemble l'article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965. 

    3. ALORS QUE l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 permet à chaque propriétaire de recevoir trois délégations de vote au plus, à moins que le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat ; qu'au soutien de leur appel, le syndicat des copropriétaires ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES et la société SOGIRE ont versé aux débats la feuille de présence et les pouvoirs confiés à Mme B... dont il résulte que Mme B... a reçu trois délégations de vote si bien qu'il n'y a pas lieu de rechercher si le nombre total de ses mandants excédait 5 % des voix du syndicat (conclusions du 16 février 2010, p. 15) ; qu'en affirmant, par des motifs éventuellement adoptés des premiers juges, qu'en l'absence de production de la feuille d'émargement en première instance, le syndicat des copropriétaires ORMARINE 2 dit DES JONQUIERES ne répondait pas à la question du nombre des délégations de vote reçus par Mme B... et du respect de la limitation de 5 % des voix, sans s'expliquer sur la feuille de présence et les pouvoirs établissant que Mme B... n'avait pas reçu plus de trois mandats, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965."

  • Destination de l'immeuble et changement d'usage d'un lot de copropriété

    Les juges doivent s'assurer du fait que le changement d'usage d'un lot n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires :

     

    "Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 juin 2011), que le syndicat des copropriétaires "La Lombarde" (le syndicat) a assigné la société Teva, propriétaire des lots de copropriété 17 et 18 qu'elle a donnés à bail à M. X... pour l'exploitation d'un magasin d'articles et de vêtements de sport ainsi que M. X..., aux fins de remise du lot 17 en son état initial de garage ;

     

    Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la transformation d'une partie d'un local à usage de garage en local de vente et d'exposition avec occupation par la clientèle est de nature à influer sur les droits des autres copropriétaires, un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage ;

     

    Qu'en statuant ainsi, sans constater que le changement d'usage du lot 17 (la transformation du lot 17) était contraire aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 

     

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

     

    Condamne la syndicat des copropriétaires La Lombarde et M. Y... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à M. X... et à la SCP Téva la somme globale de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze."