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  • Obligation de moyen de l'agent immobilier en ce qui concerne la solvabilité de l'acheteur

    L'obligation de l'agent immobilier de s'assurer de la solvabilité de l'acheteur est un obligation de moyen.

     

    "Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que les époux X..., qui exploitaient un fonds de commerce à Sorgues où ils étaient également propriétaires d'un immeuble, ont décidé de s'installer dans la région de Saint-Lô ; qu'à cet effet, ils sont entrés en relation avec un premier agent immobilier, le cabinet Lefranc et Bastard, lequel les a mis en rapport avec un autre agent, le cabinet Rosalie Blet, qui leur a signalé la mise en vente d'un fonds de commerce appartenant aux époux Y... ; que, le 27 août 1980, le cabinet Rosalie Blet, en présence d'un représentant du cabinet Lefranc et Bastard, a fait signer aux parties un compromis de vente aux termes duquel les époux Y... s'engageaient à vendre aux époux X... leur fonds de commerce pour le prix de 620 000 francs, sous la condition suspensive que ces derniers obtiennent, avant le 15 novembre de la même année, un prêt de 300 000 francs, la vente devant avoir lieu avant la fin de l'année ; que les époux X... ont obtenu le prêt sollicité, mais qu'ils ont refusé de réaliser l'achat du fonds de commerce en alléguant qu'ils n'avaient pas encore vendu leurs biens immobiliers à Sorgues ; que les époux Y... les ont assignés en paiement de la somme de 100 000 francs, prévue en cas de dédit par le compromis de vente, et que les époux X... ont appelé en garantie le cabinet Lefranc et Bastard et le cabinet Rosalie Blet ; que l'arrêt confirmatif attaqué a accueilli la demande des époux Y... mais débouté les époux X... de leur action en garantie contre les agents immobiliers ;

     

    Attendu que les époux X... reprochent à la cour d'appel (Caen, 22 mars 1985) de les avoir déboutés de leur demande tendant à ce que le cabinet Lefranc et Bastard et le cabinet Rosalie Blet soient condamnés in solidum à les relever et garantir des condamnations prononcées contre eux au profit des époux Y..., alors que, d'une part, l'agent immobilier rédacteur d'acte est tenu d'une obligation de conseil et qu'en l'espèce le cabinet Rosalie Blet aurait manqué à cette obligation en ne vérifiant pas s'ils disposaient des fonds suffisants et en ne leur conseillant pas d'ériger en condition de l'acte l'obtention de la totalité des fonds nécessaires ; et alors que, d'autre part, les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions qu'ils s'étaient d'abord adressés au cabinet Lefranc et Bastard, dont un représentant était présent lors de la signature du compromis, et qu'ils invoquaient dans leurs conclusions la faute commise par cet agent immobilier dans son devoir de conseil, de sorte qu'en " s'abstenant de déduire quelque motif que ce soit à cet égard, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et par là-même violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile " ;

     

    Mais attendu que si l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise, notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération, cette obligation, qui est de moyen, doit s'apprécier en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, statuant par ses propres motifs ou par adoption de ceux des premiers juges, a relevé que les époux X... " faisaient leur affaire de la vente de leur propriété de Sorgues ", " qu'il leur appartenait, en leur qualité de commerçants ayant une certaine expérience des affaires, de veiller à leurs intérêts et de s'assurer que toutes dispositions utiles étaient prises " et qu'ils auraient pu demander qu'une condition suspensive tenant à la vente de leur propriété soit inscrite dans le compromis de vente ou qu'un délai plus long que celui fixé pour l'obtention du prêt soit prévu ; que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a donc pu décider qu'il n'avait pas été manqué au devoir de conseil des agents immobiliers ; que le moyen ne peut donc être accueilli."

  • La nullité du mandat et l'assureur de l'agent immobilier

    La nullité du mandat n'empêche pas la condamnation de l'assureur de l'agent immobilier :

     

    "Vu l'article L. 113-5 du code des assurances ;

     

    Attendu que, pour l'application de ce texte, la décision judiciaire condamnant l'assuré à raison de sa responsabilité constitue pour l'assureur de cette responsabilité la réalisation, tant dans son principe que dans son étendue, du risque couvert et lui est, dès lors opposable, à moins de fraude à son encontre ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... se prévalant d'une condamnation irrévocable prononcée contre la société Agence Axe associés, agent immobilier auquel il avait confié, par lettre, la location saisonnière d'une villa, à l'indemniser de pertes de loyers consécutives à l'annulation d'une réservation, en réparation de la faute que cet intermédiaire avait commise en entretenant l'illusion que l'opération serait couverte par une assurance spécifique garantissant ce type de risque, a exercé l'action directe prévue à l'article L. 124-3 du code des assurances afin de recouvrer sa créance indemnitaire contre l'assureur de responsabilité civile professionnelle de l'intermédiaire, la société Axa assurances France IARD ;

     

    Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt, après avoir relevé que le mandat de gestion confié à l'intermédiaire était nul faute de satisfaire aux exigences impératives des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, retient que l'assureur est recevable et fondé à opposer au tiers lésé l'absence de garantie qui découle de la nullité absolue de ce mandat dont l'exécution défaillante fonde la responsabilité de son assuré ;

     

    Qu'en statuant ainsi alors que la dette de responsabilité de l'assuré, acquise en son principe comme en son montant, était opposable à l'assureur lequel ne pouvait plus contester sa garantie qu'au regard des stipulations de sa police, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

     

    Condamne la société Axa assurances France IARD aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Axa assurances France IARD ; la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... 

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de Monsieur X... en paiement direct à l'encontre de la société Axa France Iard ;

     

    AUX MOTIFS QUE, en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 2010 et de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, les conventions conclues avec les personnes qui se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui, doivent être rédigées par écrit, et cet écrit doit respecter les conditions de forme prévues par le second des textes; qu'à défaut ces conventions sont nulles et ces dispositions, qui sont d'ordre public, peuvent être invoquées par toute partie qui y a intérêt ; qu'en l'espèce, Monsieur X... n'a justifié d'aucun mandat écrit donné à la société Agence Axe Associés; qu'il s'ensuit que ce mandat encourt la nullité et que la société Axa France Iard est recevable et fondée à s'en prévaloir, la responsabilité qui a été retenue à l'encontre de son assurée par la cour d'appel dans son arrêt du 21 octobre 2008 ayant pour fondement le mandat de gestion dont a découlé la mission complémentaire ayant été conférée à la société Agence Axe Associés par Monsieur X... de souscrire une assurance location; que la société Axa France Iard est en conséquence fondée à opposer à celui-ci l'absence de garantie découlant de la nullité du contrat qu'il a conclu avec la société Agence Axe Associés, Monsieur X... sera en conséquence débouté de son action directe à l'encontre de la société Axa France Iard ;

     

    1°) ALORS QUE l'assureur de responsabilité est tenu à garantie envers la victime lorsque la responsabilité de son assuré est établie et la créance fixée; qu'en l'espèce, la responsabilité de la société Axe Associés pour faute professionnelle a été retenue, et sa dette à hauteur de 68.000 euros fixée par l'arrêt du 21 octobre 2008 de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence ; qu'appelée à statuer sur l'action directe de la victime contre l'assureur du responsable, la Cour d'appel ne pouvait rejeter cette action motif pris de l'absence de contrat écrit entre son assurée et la victime, sans violer l'article L 124-3 du Code des assurances ;

     

    2°) ALORS QUE, subsidiairement, la responsabilité civile professionnelle couvre les dommages causés par le professionnel à l'occasion de l'exercice de sa profession ; que cette responsabilité n'est pas subordonnée à la conclusion entre le professionnel et son client d'un contrat valide, encore moins lorsque sa nullité résulte d'une faute que le professionnel a commise dans l'exercice de sa profession ; que l'éventuelle nullité du contrat de mandat passé entre la société Axe Associés et Monsieur X... ne faisait pas échapper leur relation au domaine de la responsabilité civile professionnelle assurée par la société Axa Iard ; qu'en décidant que l'assureur était fondé à se prévaloir de la nullité du mandat existant entre son assuré et la victime dans le cadre d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, la Cour d'appel a violé l'article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 49 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;

     

    3°) ALORS QUE la responsabilité civile professionnelle couvre les dommages causés par le professionnel à l'occasion de l'exercice de sa profession ; que cette responsabilité n'est pas exclue lorsque le contrat qui lie le professionnel à son client est nul, surtout en raison d'une faute du professionnel lui-même ; que l'éventuelle nullité du contrat de mandat passé entre la société Axe Associés et Monsieur X... ne faisait pas échapper leur relation au domaine de la responsabilité civile professionnelle assurée par la société Axa Iard, à moins que, dans cette circonstance, l'assureur n'ait expressément exclu sa responsabilité ; que dans ce cas, l'assureur pouvait opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoquait le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire ; qu'en décidant en l'espèce que l'assureur pouvait opposer l'absence de garantie en raison de l'absence de contrat de mandat valide sans constater que le contrat d'assurance entre la société Axe Associés et la société Axa France Iard excluait expressément cette situation des garanties, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.112-6 du Code des assurances, de l'article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 49 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et l'article 1134 du Code civil."