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Obligation d'information de l'agent immobilier : un exemple.

L'agent immobilier n'avait pas informé l'acquéreur d'une procédure en cours :

 

"Attendu qu'ayant constaté que le compromis de vente du 14 avril 2011 ne mentionnait pas la procédure en cours relative à la non-conformité du sous-sol du garage, alors que la société Cabinet Martin ne pouvait en ignorer l'existence et n'avait pas communiqué à cette date à l'acheteur, M. X..., les trois derniers procès-verbaux d'assemblées générales de la copropriété, qu'il avait demandés le 5 avril 2011, la juridiction de proximité, qui a souverainement retenu que ce manquement de l'agent immobilier à son obligation contractuelle d'information avait causé un préjudice à M. X... s'analysant en la perte de chance de ne pas s'engager par la signature d'une promesse de vente, qui, en l'absence de condition suspensive pouvant être utilement invoquée, l'exposait au versement de la clause pénale en cas de refus de réitération, en a exactement déduit que la société Cabinet Martin devait l'indemniser de ce préjudice ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société Cabinet Martin aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cabinet Martin ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Martin

 

Le moyen reproche au jugement attaqué condamné d'avoir rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SOCIETE CABINET MARTIN et condamné cette dernière à payer à Monsieur X... une somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

 

AUX MOTIFS QUE

 

« L'article 122 du Code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

 

L'acte notarié du 1er juillet 2011 indique effectivement que M. X... a eu connaissance, préalablement à sa signature, des PV d'assemblée générale concernant le problème affectant le garage et de divers courriers répondant à ses demandes d'information à ce sujet. Cependant, ces informations ont été fournies par le notaire et non par la société CABINET MARTIN, postérieurement à la signature du compromis. Ces circonstances sont donc sans influence sur l'intérêt de M. X... à agir contre le CABINET MARTIN pour non-respect de ses obligations contractuelles d'information et de conseil. La fin de non-recevoir sera rejetée.

 

L'article 1147 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

 

M. X... a signé le compromis de vente le 14 avril 2011 avec les vendeurs, en présence de la société CABINET MARTIN. Si l'acte mentionne l'existence du syndic DLJ GESTION, il n'existe aucune mention concernant la procédure en cours relatif à la non-conformité du sous-sol.

 

Cette donnée était nécessairement connue des vendeurs. La société CABINET MARTIN, en tant que professionnelle de l'immobilier, ne pouvait non plus ignorer l'existence de ce litige qui concerne les nombreux logements de cette copropriété disposant d'un garage. Il doit être relevé que par courrier électronique en date du 5 avril 2011, M. X... avait sollicité auprès de l'agence la communication des trois derniers PV d'AG de la copropriété, PV qu'il n'a reçus que les 8 et 10 juin 2011 par l'intermédiaire de tiers.

 

La société CABINET MARTIN ne démontre pas avoir informé M. X... sur cette question. Elle n'a donc pas exécuté son obligation contractuelle d'information et ne justifie d'aucune cause étrangère.

 

La profession exercée par M. X... et sa compétence pour déterminer la surface de lots de copropriété ou réaliser des diagnostiques amiante, plomb, termites, DPE, gaz ou électricité n'est pas de nature à exonérer la société CABINET MARTIN de sa responsabilité contractuelle.

 

Il n'existe pas de préjudice certain relatif au coût final des travaux dans la mesure où celui-ci demeure inconnu. En l'état, la nécessité d'un appel de fonds auprès des copropriétaires pour financer les travaux est totalement hypothétique.

 

Le préjudice subi par M. X... consécutivement au défaut d'information doit être analysé en la perte d'une chance de ne pas s'engager par la signature du compromis, étant précisé qu'une fois ce document signé, la non réitération devant notaire l'exposait au versement de la clause pénale de 12000 € prévue au contrat, aucune des conditions suspensives ou résolutoires stipulées au compromis ne pouvant être invoquée pour se retirer de la vente.

 

La société sera par conséquent condamnée à payer à M. X... des dommages et intérêts. La perte de chance devant être appréciée au regard de la circonstance que seul le garage est concerné par le litige en cours, il convient d'estimer le préjudice subi à hauteur de 3000 €.

 

La société sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, la procédure initiée n'apparaissant pas abusive.

 

Partie succombante, la société CABINET MARTIN sera condamnée aux dépens de l'instance »,

 

ALORS, D'UNE PART, QUE

 

Lorsque l'acte notarié de vente prévoit que la vente n'est parfaite qu'au jour de sa signature, les obligations des intervenants à ladite vente ne peuvent s'apprécier qu'à cette date ; qu'en l'espèce, au 1er juillet 2011, date de la signature de l'acte notarié entre Monsieur et Madame Y... et Monsieur X..., ce dernier était parfaitement informé sur la procédure affectant le garage, comme le confirme d'ailleurs l'acte notarié lui-même ; qu'en jugeant pourtant que la SOCIETE CABINET MARTIN avait manqué à son obligation d'information, quand il résultait des pièces versées aux débats que Monsieur X... était dûment informé lorsque la vente a été conclue, la juridiction de proximité a violé l'article 1147 du Code civil ;

 

ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE,

 

Le dol, pour être sanctionné, doit avoir été déterminant dans le consentement de la victime ; que, dans la présente espèce, Monsieur X... reprochait un dol à la SOCIETE CABINET MARTIN ; que, toutefois, il était expressément indiqué dans l'acte notarié de vente que Monsieur X... ne faisait pas des informations relatives à la procédure affectant le garage une conditions essentielle de son achat ; qu'en faisant néanmoins droit à la demande de l'acheteur, et en condamnant la SOCIETE CABINET MARTIN à indemniser Monsieur X... du fait de la réticence des informations relatives au garage, la juridiction de proximité a violé l'article 1116 du Code civil."

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