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  • Effet de l'annulation d'un permis de construire et nouvelle décision

    La question d'un  parlementaire sur la suite que doit donner la commune à une annulation de permis de construire et la procédure de réinstruction de la demande de permis de construire initiale :

     

    La question :

    Mme Marie-Jo Zimmermann expose à Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement le cas où un tribunal administratif annule une décision de refus de permis de construire et adresse à la commune une injonction d'avoir à réinstruire la demande. Elle lui demande si, dans cette hypothèse, la consultation des services est nécessaire et, dans l'affirmative, comment y satisfaire lorsque le juge ne laisse à la commune qu'un délai très court de un mois.

    La réponse :

    L'annulation judiciaire d'une décision expresse ou tacite de refus ou d'octroi de permis de construire fait disparaître rétroactivement ladite décision et oblige l'autorité compétente à procéder à une nouvelle instruction de la demande, dont elle demeure saisie, que le juge ait enjoint ou non à l'autorité compétente de réexaminer cette demande et que le pétitionnaire ait ou non confirmé sa demande d'autorisation. L'autorité compétente se prononce à nouveau d'une part, eu égard à l'injonction d'instruction et aux motifs d'annulation formulés par le juge et d'autre part, au vu des circonstances de droit ou de fait qui prévalent à la date de la nouvelle décision. Cependant, la demande d'autorisation ne peut faire l'objet d'un nouveau refus sur le fondement des dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée, sous réserve que la demande ait été confirmée dans le délai de six mois à compter de la notification de l'annulation définitive du refus opposé (article L.600-2 du code de l'urbanisme). L'autorité compétente demeure saisie de la demande initiale et doit y statuer sans procéder à une nouvelle instruction à moins que des circonstances nouvelles de droit ou de fait n'y fassent obstacle (CE, 29 juin 1990, n° 93762 et n° 94343). Ainsi, dès lors qu'aucun changement dans les circonstances de fait ou de droit de nature à rendre nécessaire une nouvelle instruction n'est intervenu entre l'époque à laquelle l'autorité compétente avait instruit le dossier et la date à laquelle elle doit arrêter une nouvelle décision, celle-ci n'a pas à reprendre la totalité des formalités exigées pour l'instruction de la demande initiale telles que par exemple l'enquête publique, les demandes d'avis, la consultation des commissions etc.. . , ces éléments étant déjà à sa disposition. Toutefois, en cas d'annulation pour vice de forme ou de procédure, l'autorité compétente est tenue de procéder, dans le délai imparti par le juge, à la nouvelle instruction de la formalité irrégulière avant de se prononcer à nouveau sur la demande.

  • Le préavis réduit de la loi du 6 juillet 1989

    La loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas de délai pour faire valoir le droit au prévis réduit en cas de congé par le locataire qui perd puis retrouve un emploi. La Cour de Cassation se prononce ici dans un cas particulier (délai en gras).

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 juin 2012), que M. X..., propriétaire d'un logement donné à bail verbal à M. et Mme Y... a, à la suite de la libération des lieux, assigné ceux-ci en paiement de sommes dues au titre des réparations locatives ; que se prévalant notamment d'un délai de préavis réduit et de l'absence d'accord pour une révision du loyer, M. et Mme Y... ont formé une demande reconventionnelle en remboursement de sommes ;

     

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande reconventionnelle, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que le preneur qui donne congé à son bailleur bénéficie du délai réduit à un mois lorsqu'il justifie d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le congé devant être donné dans un délai rapproché de l'obtention de ce nouvel emploi ; que M. X... faisait valoir que M. Y... est entré au service de son nouvel employeur le 23 mars 2009, soit plus de deux mois avant la notification du congé faite le 27 mai 2009, ce qui exclut qu'il puisse bénéficier du délai réduit dès lors que la réduction du délai de préavis répond à une nécessité « d'urgence et son usage différé serait en contradiction avec la finalité même du texte » ; qu'ayant rappelé les dispositions de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, puis constaté que les époux Y... ont notifié au bailleur leur congé par lettre recommandée du 27 mai 2009 pour le 30 juin suivant, que M. Y... a bénéficié d'un contrat de travail à durée déterminée prenant fin le 31 décembre 2008, a été engagé par un nouvel employeur suivant un autre contrat à durée déterminée du 23 mars 2009 renouvelé le 19 juin 2009 et converti le 4 septembre 2009 en un contrat de travail à durée indéterminée puis retenu qu'au moment où il a notifié son congé, le locataire occupait un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent, qu'il pouvait prétendre à un délai de congé réduit à un mois et ce d'autant plus que M. Y... ne bénéficiait encore que d'un contrat de travail à durée déterminée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations dont il ressortait que le nouvel emploi était antérieur de plus de deux mois au congé notifié par lettre du 27 mai 2009 et elle a violé le texte susvisé ;

     

    2°/ qu'aux termes de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat, ce qui exclut la révision du loyer lorsque les parties sont liées par un bail verbal ; que cependant, dès lors que les augmentations pratiquées en pareil cas n'ont jamais fait l'objet de contestation par les preneurs, les augmentations sont valables dès lors que le locataire, par son comportement, a donné son accord tacite à ces augmentations ; que M. X... faisait valoir que la révision du loyer est possible même sans clause écrite lorsqu'elle résulte d'un accord entre les parties, un tel accord pouvant résulter des notifications d'augmentation de loyer en suite d'une révision et de l'attitude constante et répétée du preneur caractérisant un accord tacite sur l'indexation du loyer, M. X... faisant valoir avoir notifié aux locataires la révision du loyer le 6 octobre 2007 et que les preneurs ont exécuté cette révision de loyer sans émettre de contestation pendant près de trois ans ainsi que l'a relevé le premier juge, ce qui caractérisait un accord tacite des parties sur la révision du loyer ; qu'en affirmant que la loi subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause dans le contrat, qu'il ne saurait être dérogé à ces dispositions d'ordre public qui prévoient l'obligation de stipuler par écrit une clause de révision, que l'accord exprès et non équivoque des locataires ne peut se déduire du seul fait qu'ils ont payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 et auraient ainsi renoncé implicitement au bénéfice des dispositions légales, pour décider que dans ces conditions le loyer mensuel ayant été fixé par les parties à 150 euros, c'est à tort que le premier juge a estimé que le bailleur pouvait prétendre au paiement d'un loyer mensuel augmenté de 165 euros à compter du 1er janvier 2008, sans préciser en quoi le paiement du loyer révisé par les locataires ne pouvait caractériser leur accord sur cette révision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989 ;

     

    3°/ que M. X... faisait valoir que les locataires tiraient des conséquences originales de son absence le 30 juin 2009, les locataires ayant imaginé réaliser un état des lieux de sortie le 30 juin 2009 sans l'en avoir averti préalablement alors que sa résidence principale se situe dans le Val d'Oise à Saint-Gratien soit plus de 400 kilomètres ; qu'en se contentant de relever que les locataires établissent par un certificat du maire de la commune s'être présentés en vain chez le bailleur le 30 juin 2009 afin de convenir d'un rendez-vous pour dresser l'état des lieux contradictoire, sans relever les éléments de preuve établissant qu'ils en avaient préalablement averti le bailleur dont la résidence principale est distante de 400 kilomètres d'Angoisse (24), la cour d'appel qui décide que dans ces conditions, alors qu'aucun état des lieux contradictoire n'avait été dressé en début de bail, que M. X... connaissait la date de départ des locataires pour avoir reçu notification de leur congé le 27 mai 2009, il ne saurait de bonne foi faire valoir, au demeurant à tort, que cette formalité ne pouvait être organisée avant le 30 août 2009 et exciper d'un procès-verbal de constat dressé à son initiative le 22 septembre 2009, soit deux mois et vingt deux jours après le départ des preneurs, pour soutenir que ceux-ci auraient commis des dégradations nécessitant des travaux de remise en état des lieux, a privé sa décision de base légale au regard des article 1134 du code civil et 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

     

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que M. Y... avait perdu son emploi le 31 décembre 2008 puis retrouvé un nouvel emploi le 23 mars 2009, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les locataires pouvaient, à l'occasion du congé délivré le 29 mai 2009, se prévaloir d'un délai de préavis réduit ;

     

    Et attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que le seul fait que les locataires aient payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 ne pouvait caractériser une renonciation tacite au bénéfice des dispositions légales de l'article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989 et que M. X... ne pouvait se prévaloir d'un état des lieux dressé plus de deux mois après la date de libération des lieux dont il avait été informé par le congé, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne M. X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. X...

     

    LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR condamné l'exposant à payer aux locataires les sommes de 1.014,73 euros outre intérêts légaux depuis le 3 octobre 2011, date de signification des dernières conclusions des intimés et de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté ses demandes ;

     

    AUX MOTIFS QUE l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ; qu'en l'espèce, les époux Y... ont notifié au bailleur leur congé par lettre recommandée du 27 mai 2009 pour le 30 juin suivant ; que M. Y... a bénéficié d'un contrat de travail à durée déterminée prenant fin le 31 décembre 2008, a été engagé par un nouvel employeur suivant un autre contrat à durée déterminée du 23 mars 2009 renouvelé le 19 juin 2009 et converti le 4 septembre 2009 en contrat de travail à durée indéterminée ; qu'au moment où il a notifié son congé, le locataire occupait un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'il pouvait prétendre à un délai de congé réduit à un mois et ce d'autant plus que M. Y... ne bénéficie encore que d'un contrat de travail à durée déterminée ; que l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ; qu'ainsi la loi subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause dans le contrat la prévoyant ; qu'il ne saurait être dérogé à ces dispositions d'ordre public qui prévoient l'obligation de stipuler par écrit une clause de révision ; qu'en l'espèce, le bail ayant été conclu verbalement, le bailleur ne pouvait donc procéder à une quelconque révision du loyer sauf accord exprès et non équivoque des locataires ; qu'un tel consentement ne peut se déduire du seul fait que les locataires ont payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 et auraient ainsi renoncé implicitement au bénéfice des dispositions légales précitées ; que dans ces conditions, le loyer mensuel ayant été fixé par les parties à 150 euros, c'est à tort que le premier juge a estimé que M. Claude X... pouvait prétendre au paiement d'un loyer mensuel augmenté de 165 euros à compter du 1er janvier 2008 ; que les époux Y... établissent avoir restitué au bailleur les clés de l'appartement le 1er juillet 2009, au terme du préavis dont ils bénéficiaient ; qu'ils établissent en outre par un certificat du maire de la commune s'être présentés en vain chez le bailleur le 30 juin 2009 afin de convenir d'un rendez-vous pour dresser l'état des lieux contradictoire ; que dans ces conditions, alors qu'aucun état des lieux contradictoire n'avait été dressé en début de bail, M. X... connaissait la date de départ des locataires pour avoir reçu notification de leur congé le 27 mai 2009, ne saurait, de bonne foi faire valoir, au demeurant à tort, que cette formalité ne pouvait être organisée avant le 30 août 2009 et exciper d'un procès-verbal de constat dressé à son initiative le 22 septembre 2009, soit deux mois et vingt deux jours après le départ des époux Y..., pour soutenir que ceux-ci auraient commis des dégradations nécessitant des travaux de remise en état des lieux ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu à ce titre la somme de 373,10 euros et M. Claude X... sera débouté de ses demandes de ce chef ; qu'en définitive, les loyers dus par les locataires de novembre 2004 à juin 2009 s'élèvent à 8 400 euros ; que M. Claude X... a perçu la somme totale de 8 696,73 euros au titre de l'allocation logement qui lui était directement versée par la Caisse d'allocations familiales, somme à laquelle s'ajoute un versement supplémentaire de 388 euros que le bailleur reconnaît avoir perçu ; qu'en outre M. Claude X... a perçu des locataires la somme de 330 euros au titre des loyers de juillet et août 2009 alors que le bail ayant pris fin le 30 juin, les sommes n'étaient pas dues ; qu'en revanche, l'attestation de loyer dont se prévalent les époux Y... pour soutenir qu'ils ont versé en outre en espèces la somme de 150 euros au titre du loyer du mois de novembre 2004 ne comporte aucune mention leur permettant d'établir que le bailleur a bien reçu paiement de cette somme, M. Claude X... y attestant seulement du montant du premier loyer, à l'intention de la Caisse d'allocations familiales, pour permettre aux locataires de percevoir leurs allocations ; que c'est à juste titre que le tribunal a considéré que la preuve du versement allégué n'était pas établie ; que dès lors le bailleur doit rembourser aux locataires la somme de 1 014,73 euros soit 8 696,73 euros + 388 euros + 330 euros ¿ 8 400, sans pouvoir prétendre au remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux qu'il a fait réaliser tardivement ; que M. X... ayant délivré en cours d'instance les quittances de loyer demandées par les époux Y..., leur demande de ce chef est devenue sans objet ;

     

    ALORS D'UNE PART QUE le preneur qui donne congé à son bailleur bénéficie du délai réduit à un mois lorsqu'il justifie d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le congé devant être donné dans un délai rapproché de l'obtention de ce nouvel emploi ; que l'exposant faisait valoir que M. Y... est entré au service de son nouvel employeur le 23 mars 2009, soit plus de deux mois avant la notification du congé faite le 27 mai 2009, ce qui exclut qu'il puisse bénéficier du délai réduit dès lors que la réduction du délai de préavis répond à une nécessité « d'urgence et son usage différé serait en contradiction avec la finalité même du texte » ; qu'ayant rappelé les dispositions de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, puis constaté que les époux Y... ont notifié au bailleur leur congé par lettre recommandée du 27 mai 2009 pour le 30 juin suivant, que M. Y... a bénéficié d'un contrat de travail à durée déterminée prenant fin le 31 décembre 2008, a été engagé par un nouvel employeur suivant un autre contrat à durée déterminée du 23 mars 2009 renouvelé le 19 juin 2009 et converti le 4 septembre 2009 en un contrat de travail à durée indéterminée puis retenu qu'au moment où il a notifié son congé, le locataire occupait un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent, qu'il pouvait prétendre à un délai de congé réduit à un mois et ce d'autant plus que M. Y... ne bénéficiait encore que d'un contrat de travail à durée déterminée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations dont il ressortait que le nouvel emploi était antérieur de plus de deux mois au congé notifié par lettre du 27 mai 2009 et elle a violé le texte susvisé ;

     

    ALORS D'AUTRE PART QU'aux termes de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat, ce qui exclut la révision du loyer lorsque les parties sont liées par un bail verbal ; que cependant, dès lors que les augmentations pratiquées en pareil cas n'ont jamais fait l'objet de contestation par les preneurs, les augmentations sont valables dès lors que le locataire, par son comportement, a donné son accord tacite à ces augmentations ; que l'exposant faisait valoir que la révision du loyer est possible même sans clause écrite lorsqu'elle résulte d'un accord entre les parties, un tel accord pouvant résulter des notifications d'augmentation de loyer en suite d'une révision et de l'attitude constante et répétée du preneur caractérisant un accord tacite sur l'indexation du loyer , l'exposant faisant valoir avoir notifié aux locataires la révision du loyer le 6 octobre 2007 et que les preneurs ont exécuté cette révision de loyer sans émettre de contestation pendant près de trois ans ainsi que l'a relevé le premier juge, ce qui caractérisait un accord tacite des parties sur la révision du loyer ; qu'en affirmant que la loi subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause dans le contrat, qu'il ne saurait être dérogé à ces dispositions d'ordre public qui prévoient l'obligation de stipuler par écrit une clause de révision, que l'accord exprès et non équivoque des locataires ne peut se déduire du seul fait qu'ils ont payé sans protester le loyer augmenté de janvier 2008 à août 2009 et auraient ainsi renoncé implicitement au bénéfice des dispositions légales, pour décider que dans ces conditions le loyer mensuel ayant été fixé par les parties à 150 euros, c'est à tort que le premier juge a estimé que le bailleur pouvait prétendre au paiement d'un loyer mensuel augmenté de 165 euros à compter du 1er janvier 2008, sans préciser en quoi le paiement du loyer révisé par les locataires ne pouvait caractériser leur accord sur cette révision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 d de la loi du 6 juillet 1989 ;

     

    ALORS ENFIN QUE l'exposant faisait valoir que les locataires tiraient des conséquences originales de son absence le 30 juin 2009, les locataires ayant imaginé réaliser un état des lieux de sortie le 30 juin 2009 sans l'en avoir averti préalablement alors que sa résidence principale se situe dans le Val d'Oise à Saint-Gratien soit plus de 400 kilomètres ; qu'en se contentant de relever que les locataires établissent par un certificat du maire de la commune s'être présentés en vain chez le bailleur le 30 juin 2009 afin de convenir d'un rendez-vous pour dresser l'état des lieux contradictoire, sans relever les éléments de preuve établissant qu'ils en avaient préalablement averti le bailleur dont la résidence principale est distante de 400 kilomètres d'Angoisse (24), la cour d'appel qui décide que dans ces conditions, alors qu'aucun état des lieux contradictoire n'avait été dressé en début de bail, que l'exposant connaissait la date de départ des locataires pour avoir reçu notification de leur congé le 27 mai 2009, il ne saurait de bonne foi faire valoir, au demeurant à tort, que cette formalité ne pouvait être organisée avant le 30 août 2009 et exciper d'un procès-verbal de constat dressé à son initiative le 22 septembre 2009, soit deux mois et vingt deux jours après le départ des preneurs, pour soutenir que ceux-ci auraient commis des dégradations nécessitant des travaux de remise en état des lieux, a privé sa décision de base légale au regard des article 1134 du code civil et 3 de la loi du 6 juillet 1989."

  • Clauses abusives et syndicat des copropriétaires

    Voici un arrêt qui juge que l'action en suppression des clauses illicites ou abusives des associations visées à l'article L. 421-1 du code de la consommation est limitée aux contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs et qu'en conséquence elle ne s’applique pas à un contrat de syndic conclu avec un syndicat des copropriétaires :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 2 mars 2007, l'association Union fédérale des consommateurs de l'Isère (l'UFC) a assigné la société Foncia Andrevon, aujourd'hui dénommée société Foncia Alpes-Dauphiné, en suppression de clauses illicites ou abusives contenues dans le contrat de syndic, version 2006, proposé par celle-ci aux syndicats de copropriétaires, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) étant intervenue volontairement à l'instance ;

     

    Sur le premier moyen du pourvoi de la société Foncia Alpes-Dauphiné, pris en sa première branche :

     

    Vu l'article L. 421-6 du code de la consommation ;

     

    Attendu que pour déclarer recevable l'action de l'UFC, l'arrêt retient que dès lors que le non-professionnel est assimilé à un consommateur par l'article L. 132-1 du code de la consommation, les associations habilitées peuvent, en vertu de l'article L. 421-6 du même code, engager une action préventive en suppression des clauses abusives ou illicites contenues dans un contrat proposé par un professionnel à un non-professionnel, lequel peut être une personne morale, tel un syndicat de copropriétaires ;

     

    Qu'en statuant ainsi, quand l'action en suppression des clauses illicites ou abusives des associations visées à l'article L. 421-1 du code de la consommation est limitée aux contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ;

     

    Sur le pourvoi de l'UFC :

     

    Attendu que la cassation prononcée sur le pourvoi de la société Foncia Alpes-Dauphiné rend sans objet celui formé par l'UFC ;

     

    Vu l'article L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire ;

     

     

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi de la société Foncia Alpes-Dauphiné : 

    CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 décembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

     

    Dit n'y avoir lieu à renvoi ; 

    Déclare irrecevable l'action de l'UFC en suppression de clauses illicites ou abusives ; 

    Dit n'y avoir lieu de statuer sur le pourvoi n° W 13-13.779 ;

     

    Condamne l'UFC aux dépens incluant ceux afférents aux instances devant les juridictions du fond ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille quatorze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

    Moyens produits au pourvoi n° W 13-13.779 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour l'Union fédérale des consommateurs de l'Isère Que Choisir

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir dit que la clause visée au 1) dans le contrat de syndic proposé par la société Foncia Andrevon n'est ni abusive, ni illicite ; 

    AUX MOTIFS QUE 1) sur la clause relative à le durée du mandat et à la démission du syndic en cours de mandat (article II) : « le présent contrat entrera en vigueur le ... Et prendra fin au plus tard le ... » et le troisième paragraphe de cet article qui prévoit « le syndic pourra pendant la même période mettre fin à ses fonctions pour motif légitime, à condition d'en prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois mois à l'avance le président du conseil syndical ou à défaut chaque copropriétaire » ; que sur la durée du mandat du syndic que le clause n'est pas abusive en ce qu'elle précise clairement la durée du contrat à savoir la date de prise d'effet et la date d'expiration, conformément d'ailleurs à la recommandation n°15 de la commission de la copropriété du 18 février 1997 ; que pour le reste la démission du syndic n'est soumise à aucune forme particulière et peut être notifiée au président du conseil syndical à charge pour lui d'en avertir les copropriétaires ; que le préavis de trois mois est par ailleurs suffisant pour permettre au président du conseil syndical ou aux copropriétaires concernés de solliciter, dans les formes prévues aux articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967, la convocation d'une assemblée générale afin de faire élire un nouveau syndic ;

     

    1°) ALORS QUE le contrat de syndic est conclu entre le syndic et l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en conséquence le syndic qui démissionne doit en informer son mandant, l'assemblée des copropriétaires ; que la clause qui prévoit qu'il lui suffit d'en informer le président du Conseil syndical est par conséquent contraire à l'article 29 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en décidant le contraire la Cour d'appel a violé l'article précité ; 

    2°) ALORS QUE le syndic ne peut se dispenser, lorsqu'il envisage de démissionner, d'organiser une assemblée générale afin qu'il soit statué sur son remplacement ; qu'une telle clause le dispensant de convoquer l'assemblée générale introduit un déséquilibre entre les parties en mettant à la charge de la copropriété les démarches nécessaires pour désigner un autre syndic, en ce notamment la convocation d'une assemblée, quand cette mission relève des prestations dues par le syndic ; qu'en décidant que la clause contractuelle qui prévoit le contraire n'était pas abusive, la Cour d'appel a violé l'article L.132-1 du Code de la consommation ;

     

     

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir dit que la clause visée au 9) du contrat de syndic proposé par la société Foncia Andrevon n'est ni abusive, ni illicite; 

    AUX MOTIFS QUE 9) sur la clause qui classe en prestations particulières : (version 2007 uniquement) - la gestion financière, administrative et comptable des travaux votés en assemblée générale ou opérations exceptionnelles. - le suivi des travaux votés en assemblée générale ou opérations exceptionnelles (sans responsabilité de maîtrise d'oeuvre). - le suivi des travaux après gros sinistre sur parties communes avec un minimum de 33 euros ; qu'il résulte des dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application des articles 24,25,26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au syndic et que ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés aux mêmes règles de majorité ; qu'en l'espèce le contrat ne distingue pas entre les travaux hors budget prévisionnel (cf. article 44 du décret du 17 mars 1967), et les travaux d'entretien et de maintenance visés dans le chapitre précédent chapitre IV « gestion de l'ensemble immobilier » dont la gestion administrative est classée en prestations générales (invariables) conformément à l'arrêté du 19 mars 2010 ; que cette clause est donc illicite et abusive en ce qu'elle peut laisser à penser que, quelle que soit la nature des travaux votés en assemblée générale, y compris lorsqu'il s'agit de travaux d'entretien et de maintenance, le syndic est fondé à percevoir des honoraires à ce titre ; qu'en revanche, par des motifs pertinents que la Cour adopte, les premiers juges ont retenu , dans la version 2006 quasi-identique de cette clause, que la facturation en prestations particulières des honoraires pour travaux après sinistre était régulière ; 

    AUX MOTIFS ADOPTES QUE la classification en prestations particulières tarifées des « honoraires pour travaux après sinistre » ou de « la gestion en suivi des travaux après sinistre » ne saurait être considérée comme abusive en ce que l'ampleur des éventuels sinistres et la quantité de travail devant être fournie par le syndic de copropriété dans la gestion des travaux de remise en état ne présente pas une prévisibilité suffisante pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire ; qu'au surplus la perception d'honoraires pour la gestion des travaux après sinistre n'apparaît pas contraire à l'article 18-1 A de la loi n°65-657 tel que modifié par la loi du 19 février 2009 en ce que par renvoi à l'article 44 1) 2) 5)du décret, il s'agit nécessairement de « travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements d'entretien de l'immeuble » ou « de travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble portant sur des éléments d'équipements autres que ceux de maintenance » pouvant être inclus dans le budget prévisionnel prévu aux articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-657 eu égard au fait qu'ils sont rendus nécessaires par un sinistre, par définition non prévisible ;

     

    1°) ALORS QUE les honoraires exceptionnels du syndic pour suivi de travaux doivent être votés par l'assemblée générale des copropriétaires en même temps qu'elle décide les travaux concernés ; qu'en conséquence ces honoraires ne peuvent faire à l'avance l'objet d'un pourcentage automatique dans le contrat de syndic, sauf à retirer à l'assemblée générale le pouvoir de discuter des honoraires du syndic afférents aux travaux exceptionnels ou aux travaux après gros sinistre et à laisser croire que dans ce cas la rémunération du syndic peut être fixée par avance dans le contrat au lieu d'être votée en assemblée générale ; qu'en rejetant la demande de l'UFC 38 sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 18- 1- A de la loi du 10 juillet 1965, ensemble son article 14-2 et l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ; 

    2°) ALORS QUE la gestion d'un sinistre est un acte d'administration des parties communes ou des équipements communs ; qu'à ce titre, le suivi des travaux après sinistre ne peut faire l'objet d'une rémunération exceptionnelle du syndic ; que la Cour d'appel en décidant le contraire a violé l'article 18- 1- A de la loi du 10 juillet 1965, ensemble son article 14-2 et l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ; 

    3°) ALORS QUE, subsidiairement, les travaux pour lesquels le syndic peut demander une rémunération particulière sont limitativement énumérés par la loi ; que la catégorie floue des « travaux après gros sinistre » n'en fait pas partie ; qu'une telle clause par son imprécision est en conséquence abusive ; qu'en décidant le contraire la Cour d'appel a violé l'article L.132-1 du Code de la consommation ;

     

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir dit que la clause visée au 11) du contrat de syndic proposé par la société Foncia Andrevon n'est ni abusive, ni illicite; 

    AUX MOTIFS QUE 11) sur la clause qui classe en prestations particulières au paragraphe procédures hors impayés, l'ouverture de la procédure et la constitution du dossier avocat d'une part, le suivi du dossier avocat avec minimum 1heure/mois d'autre part ; que dès lors que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas de telles prestations parmi les prestations invariables, cette clause n'est pas illicite ; qu'elle n'est pas abusive en ce qu'elle n'induit pas une double rémunération pour la même prestation ;

     

    1°) ALORS QUE le syndic étant seul habilité à représenter la copropriété en justice, la préparation d'un dossier contentieux ou le suivi d'une procédure relèvent de sa mission normale et ne sauraient donner lieu à une rémunération particulière ; que la rémunération de telles tâches est donc incluse dans le forfait relatif aux actes de gestion courante ; qu'en affirmant que la clause litigieuse n'était pas illicite au motif inopérant que l'arrêté du 19 mars 2010 donne la liste minimale des prestations de gestion courante dans laquelle ne figure pas la clause litigieuse, la Cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

    2°) ALORS QU ¿est illicite la clause qui érige en prestation particulière une prestation forfaitaire ; qu'aux termes de l'arrêté du 19 mars 2010 relève des prestations forfaitaires le suivi des marchés des prestataires ainsi que de la gestion des travaux d'entretien et de maintenance ; que ces prestations impliquent de constituer des dossiers contenant les éléments relatifs au suivi des marchés ou des travaux, dossiers qui contiennent les éléments par conséquents constitutifs d'un éventuel dossier avocat ; que la clause litigieuse institue en prestation particulière toutes les procédures hors impayés et facture la constitution du dossier avocat ; qu'en conséquence elle érige en prestation particulière ce qui relève pour le suivi des travaux de maintenance et d'entretien des prestations forfaitaires ; qu'elle est en conséquence illicite ; qu'en décidant le contraire la Cour d'appel a violé l'arrêté du 19 mars 2010 ; 

    3°) ALORS QUE, subsidiairement, le lancement des procédures judiciaires par le syndic lorsqu'il s'agit de l'accomplissement d'actes simples, comme la transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier est un acte suffisamment simple et prévisible pour être intégré à la tarification forfaitaire ; que la clause qui prévoit une prestation particulière pour l'ouverture de la procédure et la constitution d'un dossier avocat est par conséquent abusive ; qu'en décidant que cette clause n'était pas abusive, la Cour d'appel a violé l'article L. 132-1 du Code de la consommation ;

     

    4°) ALORS QUE subsidiairement, est abusive la clause qui permet de facturer deux fois la même prestation ; que la clause litigieuse institue en prestation particulière toutes les procédures hors impayés et facture la constitution du dossier avocat ; que pourtant un dossier contenant les éléments nécessaires à un éventuel dossier avocat, a déjà dû être constitué par le syndic dans le cadre soit de l'exécution de ses prestations forfaitaires de suivi des marchés des prestataires soit de la gestion des travaux d'entretien et de maintenance ; que cette clause permet ainsi de facturer deux fois la même prestation de constitution d'un dossier contenant les éléments relatifs au suivi ¿ problématique ou non- de travaux ; qu'elle est en conséquence abusive ; qu'en décidant le contraire la Cour d'appel a violé l'article L.132-1 du Code de la consommation, ensemble l'arrêté du 19 mars 2010 ; 

    5°) ALORS QUE, subsidiairement, le temps nécessaire pour le traitement des procédures judiciaires ne peut faire l'objet d'un minimum obligatoire mensuel ; qu'en effet l'activité requise par une procédure est fonction des événements judiciaires, ne se répartit pas de manière mécanique, et n'exige pas de s'en préoccuper chaque mois à raison d'une heure minimum par semaine ; qu'en décidant pourtant que la clause litigieuse n'était pas abusive, quand elle prévoyait un minimum horaire abusif, la Cour d'appel a violé l'article L.132-1 du Code de la consommation ;

     

     

    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir dit que la clause visée au 13) du contrat de syndic proposé par la société Foncia Andrevon n'est ni abusive, ni illicite; 

    AUX MOTIFS QUE 13) sur la clause qui classe en prestation particulière la rémunération du syndic au pourcentage (1 % par an du capital placé) sur les fonds placés au profit de la copropriété (calcul trimestriel) ; que si le placement des fonds est recueilli et l'affectation des intérêts produits par ce placement est décidé en vertu de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 par l'assemblée générale, il n'en demeure pas moins que l'exécution de cette délibération incombe au syndic et ne relève pas des prestations invariables telles que figurant sur la liste dressée par l'arrêté du 19 mars 2010 ; que le jugement déféré qui a considéré que la clause était abusive sera infirmé de ce chef ; 

    1°) ALORS QUE le placement des fonds décidé par l'assemblée générale des copropriétaires moyennant une rémunération particulière de 1 % des fonds placés constitue un avantage conféré au syndic sans contrepartie spécifique ; qu'en effet le placement n'est qu'un simple acte d'exécution relevant de la gestion courante d'une copropriété, la gestion des fonds étant elle confiée au banquier ; qu'en décidant que la clause prévoyant une rémunération du syndic au pourcentage sur les fonds placés au profit de la copropriété n'est pas abusive, quand elle ne correspond à aucune contrepartie spécifique, la Cour d'appel a violé l'article L.132-1 du Code de la consommation

     

    2°) ALORS QU' est abusive une clause même licite qui a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; que la Cour d'appel en l'espèce après avoir relevé que l'exécution de la délibération de placement des fonds incombe au syndic et ne relève pas des prestations invariables telles que figurant sur la liste dressée par l'arrêté du 19 mars 2010 a considéré que la clause n'était pas abusive ; qu'en statuant ainsi sans examiner si elle ne créait pas un déséquilibre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.132-1 du Code de la consommation ;

     

    CINQUIEME MOYEN DE CASSATION 

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la clause visée au 16) du contrat de syndic proposé par la société Foncia Andrevon n'est ni abusive, ni illicite; 

    AUX MOTIFS QUE 16) sur la clause qui classe en prestations individuelles (version 2007) paragraphe « procédures impayés », imputables au seul copropriétaire débiteur, « la transmission d'un dossier à l'huissier ou la constitution du dossier transmis à l'avocat d'une part et le suivi du dossier avocat d'autre part » ; qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur¿ ; que ces dispositions relatives aux rapports entre le syndicat des copropriétaires et chaque copropriétaire concernent les frais dits « nécessaires » de recouvrement d'une créance justifiée du syndicat à l'encontre d'un copropriétaire, que le premier peut réclamer au second et ne trouvent pas à s'appliquer aux honoraires du syndic qui entrent dans les frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires peut réclamer au titre de l'article 700 du Code de procédure civile dans le cas d'une procédure contentieuse ; que toutefois, les honoraires sus-visés ne rentrant pas dans les actes de gestion courante du syndic tels que figurant à l'arrêté du 19 mars 2010, cette clause ne saurait être considérée comme abusive ou illicite ;

     

    1°) ALORS QUE le recouvrement des charges, constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic chargé par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de l'administration de la copropriété ; que les actes liés au recouvrement des impayés relèvent donc de la gestion courante d'une copropriété ; qu'il est, au demeurant, prévisible que certains copropriétaires ne s'acquittent pas de leurs charges ; qu'en décidant que la clause qui classe en prestations particulières dans les procédures d'impayés la transmission d'un dossier à l'huissier ou la constitution du dossier soumis à l'avocat d'une part et le suivi du dossier d'autre part n'est pas illicite, la Cour d'appel a violé l'article 18 ensemble l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

    2°) ALORS QU'une telle clause est abusive, car elle conduit à rémunérer deux fois la même prestation de tenue des comptes des copropriétaires ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article L.132-1 du Code de la consommation ; 

    3°) ALORS QUE la clause qui met à la charge du copropriétaire défaillant les honoraires du syndic est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L.111-8 du Code des procédures civiles d'exécution ; qu'en refusant d'écarter la clause litigieuse, la Cour d'appel a violé l'article précité ;

     

    4°) ALORS QUE cette clause est abusive en ce qu'elle laisse croire au syndicat des copropriétaires que les honoraires du syndic liés au recouvrement des impayés seront à la charge du copropriétaire débiteur, quand il ne s'agit pas de frais au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 imputables au copropriétaire défaillant, mais d'une rémunération spéciale payable par la seule copropriété ; qu'en décidant que la clause litigieuse n'était pas abusive, la Cour d'appel a violé l'article L.132-1 du Code de la consommation ; 

    5°) ALORS QUE l'association UFC 38 faisait valoir que la clause était abusive en ce qu'elle laissait croire qu'il s'agissait de frais au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, quand elle prévoit une rémunération spéciale, par conséquent payable par le syndicat des copropriétaires et non par le copropriétaire défaillant ; qu'en n'examinant pas si cette confusion ne rendait pas la disposition abusive, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.132-1 du Code de la consommation ;

     

     

    SIXIEME MOYEN DE CASSATION

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir alloué la somme de 12.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice collectif à l'association UFC 38 ; 

    AUX MOTIFS QU'une association agréée de défense des consommateurs est en droit de demander devant les juridictions civiles la réparation notamment par l'octroi de dommages-intérêts de tout préjudice direct ou indirect à l'intérêt collectif des consommateurs, compte tenu de la présence des clauses illicites ou abusives figurant dans le contrat proposé par le professionnel au consommateur ; que le préjudice collectif est caractérisé par la seule présence de clauses abusives et/ou illicites dans les modèles de contrat proposés par les professionnels au consommateur ; que le préjudice subi par la collectivité est d'autant plus important que le nombre de clauses concernées est lui-même important (12 et deux clauses supprimés dans la version 2007) étant observé que la quasi-totalité des clauses irrégulières sont indûment rémunératrices pour le professionnel et au détriment des syndicats de copropriété, que ce dernier a développé une activité très importante sur la région grenobloise et qu'il ne démontre pas avoir modifié ces clauses depuis le jugement querellé ; 

    ALORS QUE la Cour d'appel a lié l'évaluation du préjudice collectif subi par l'association UFC 38 au nombre des clauses illicites et abusives présentes dans le contrat de syndic ; que la cassation des chefs de dispositifs excluant le caractère illicite ou abusif de certaines clauses entraînera par voie de conséquence celle du chef de dispositif statuant sur les dommages-intérêts en application de l'article 624 du Code de procédure civile.

     

    Moyens produits au pourvoi n° H 13-14.203 par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils pour la société Foncia Alpes-Dauphiné

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré l'UFC 38 recevable en ses prétentions de suppression des clauses abusives ou illicites du contrat proposé et ou utilisé par la société FONCIA ANDREVON ; 

    AUX MOTIFS PROPRES QU' « en vertu de l'article 8 de la directive 93/13 CEE suivant lequel les Etats membres peuvent adopter ou maintenir des dispositions plus strictes compatibles avec le traité, pour assurer un niveau de protection plus élevé au consommateur, l'article L132-1 du Code de la consommation dans sa version applicable au présent litige et depuis la loi 95-96 du 1er février 1995, prévoit que dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; 

    Que dès lors que le non professionnel, dont il est constant qu'il peut en la matière être une personne morale, est assimilé par la loi française à un consommateur pour bénéficier de cette protection particulière, il s'ensuit que les associations habilitées peuvent en vertu de l'article L 421-6 du Code de la consommation engager une action préventive en suppression de clauses abusives et/ou illicites contenues dans un contrat proposé par un professionnel à un consommateur ou à un non professionnel personne physique ou personne morale ; 

    Qu'en l'espèce l'objet du syndicat de copropriétaires conféré par l'article 14de la loi du juillet 1965 à savoir la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ne saurait être assimilé à une activité économique ; Qu'il est en outre composé de copropriétaires consommateurs dont le regroupement en une structure juridique ayant le statut de personne morale ne lui confère pas, de ce seul fait, la qualité de professionnel de l'immobilier ; 

    Qu'il importe peu par ailleurs que le contrat litigieux ne soit pas un contrat d'adhésion, ce que la loi n'impose pas pour son application, dès lors que le contrat est proposé ou destiné au syndicat des copropriétaires ; 

    Qu'enfin le Code de la consommation n'exclut pas les immeubles de son champ d'application, la Commission des clauses abusives considérant d'ailleurs depuis 1996 (recommandation n °96-01) et de nouveau le 15 septembre 2011 (recommandations n°11-01) que le contrat de syndic de copropriété entre dans le champ de ses compétences » ; 

    ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'article L. 132-1 du code de la consommation vise non seulement les contrats conclus entre professionnels et consommateurs mais encore avec les non-professionnels parmi lesquels peuvent figurer des personnes morales ne poursuivant pas une activité professionnelle telles les syndicats de copropriété, organisations légalement instituées rassemblant des copropriétaires/consommateurs ; 

    Qu'en effet, si la notion de consommateur, telle que définie dans la directive 93/13/CEE concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, doit être interprétée en ce sens qu'elle vise exclusivement les personnes physiques (CJCE 22 novembre 2001, aff-C541/99), il n'en demeure pas moins que la notion distincte de non-professionnel utilisée par le législateur français n'exclut pas les personnes morales de la protection contre les clauses abusives (cass.civ.1ère, 15 mars 2005, Bull. Civ. I n 135 ou TGI Paris 4 septembre 2003, loyers et copro. 2004, n 59, obs. Vigneron) ; 

    Que l'article 8 de la directive précitée indique d'ailleurs que les Etats membres peuvent adopter ou maintenir des dispositions plus strictes, compatibles avec le traité, pour assurer un niveau de protection plus élevé au consommateur ; 

    Qu'il s'ensuit qu'en vertu de l'article L. 421-6 du code de la consommation, les associations habilitées peuvent en vertu de la législation française plus favorable résultant de l'article L. 131-1 du code de la consommation agir devant la juridiction civile en suppression des clauses abusives ou illicites non seulement contenues dans les contrats proposés par les professionnels aux consommateurs mais également aux non-professionnels, qu'ils soient personnes morales ou physiques » ; 

    1/ ALORS QUE les associations agréées à cette fin peuvent agir en suppression d'une clause illicite ou abusive insérée dans les contrats destinés aux seuls consommateurs ; qu'un syndicat de copropriétaires, en ce qu'il est doté de la personnalité morale, n'est pas un consommateur ; qu'en l'espèce, pour juger recevable l'action intentée par l'UFC 38, la Cour d'appel a retenu que « les associations habilitées peuvent en vertu de l'article L 421-6 du Code de la consommation engager une action préventive en suppression de clauses abusives et/ou illicites contenues dans un contrat proposé par un professionnel à un consommateur ou à un non professionnel personne physique ou personne morale » (arrêt, p. 8, alinéa 3) ; qu'en statuant ainsi, cependant que l'action en suppression n'est recevable qu'à l'égard des contrats proposés aux consommateurs, à l'exclusion des contrats proposés aux non-professionnels, la Cour d'appel a violé par fausse application l'article L. 421-6 du Code de la consommation, dans sa rédaction applicable en la cause ; 

    2/ ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QUE la personne morale qui conclut un contrat en lien direct avec son objet statutaire n'a pas la qualité de non-professionnel ; que le contrat de syndic est en lien direct avec l'activité du syndicat de copropriétaires dont l'objet est la gestion et l'entretien de l'immeuble, de sorte que le syndicat de copropriétaires n'a pas la qualité de non-professionnel ; qu'en l'espèce, et à supposer même que l'action en suppression des clauses abusives puisse être formée à l'encontre d'un contrat proposé à des non-professionnels et négociés avec eux, le contrat de syndic proposé par la société FONCIA ANDREVON à des syndicats de copropriétaires agissant en lien direct avec leur activité d'entretien et de gestion de l'immeuble ne pouvait faire l'objet d'une action en suppression de clauses abusives ; qu'en jugeant pourtant recevable l'action de la société UFC 38, au prétexte que « l'objet du syndicat de copropriétaires conféré par l'article 14 de la loi du juillet 1965 à savoir la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ne saurait être assimilé à une activité économique » (arrêt, p. 8, antépénultième alinéa), la Cour d'appel a violé par fausse application l'article L. 421-6 du Code de la consommation, dans sa rédaction applicable en la cause ;

     

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir examiné le contrat en date du 27 avril 2007, et en conséquence d'avoir déclaré illicites ou abusives les stipulations suivantes : 

    . « la clause qui au chapitre IV indique que « les missions du syndic, listées dans ce chapitre, rentrent dans le cadre de la gestion courante (...) : - « mise à disposition de la totalité des documents comptables nécessaires au contrôle du commissaire aux comptes de la copropriété et des éventuels conseils ou à tout copropriétaire, dans le cadre des dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des décisions d'assemblée générale, le contrôle des mouvements bancaires pouvant s'effectuer par sondage en cas de compte unique ; - communication double ou copie des lettres chèques émises ainsi que, par sondage en cas de compte unique, la justification des débits correspondants par accès aux extraits du compte bancaire, hors frais de duplication et d'expédition (...) » » ; . « la clause qui au chapitre IV section « concurrence-éthiquefiliales du groupe » prévoit que prévoit que « recherchant la meilleure prestation et prenant en compte les volumes traités au plan national dans le cadre de ses activité de syndic de copropriété, gestion locative et transaction, tout en respectant les règles de concurrence et de transparence, FONCIA pourra être amenée à faire appel à l'une des filiales du groupe, notamment : - compagnie nationale d'expertise et de mesurage : spécialisé dans la délivrance d'attestations obligatoires, préalables à la rédaction de certains actes (superficie, plomb, amiante, termites, gaz, etc¿) ou celles qui viendraient à être créés pour la recherche du meilleur service au meilleur prix au bénéfice du client » » ; 

    . « la clause qui au chapitre IV relatif à la « gestion du compte bancaire » prévoit que « le syndicat ayant expressément voté pour le versement des fonds au compte unique syndicat des copropriétaires du cabinet, FONCIA ANDREVON bénéficiera de ce compte dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970 » » ; 

    . « la clause qui prévoit que « la liste ci-dessus prestations hors gestion courante est limitative, mais toute prestation non prévisible et non prévue au contrat, dès lors qu'elle est fournie dans l'intérêt de l'immeuble et qu'elle est dûment justifiée, pourra être facturée au temps passé, selon le barème horaire du cabinet » » ; . « la clause qui classe en « prestations particulières » « la répartition des charges selon compteurs divisionnaires » » ; 

    . « la clause qui classe en « prestations particulières » « les frais administratifs (divers courriers) » » ; 

    . « la clause qui classe en « prestations particulières » la tenue du carnet d'entretien » ; . « la clause qui classe en « prestations particulières » les honoraires pour travaux (votés en assemblée générale) ; 

    . « la clause qui classe en « prestations particulières » le contrat du remplaçant du personnel d'immeubles » ; 

    . « la clause qui classe en « prestations particulières » la tenue d'un compte séparé par décision d'assemblée générale » ; . « la clause qui classe en « prestations spéciales » les renseignements pour la réalisation de la vente (vendeur) et les renseignements pour l'information de l'acquéreur (vendeur) et celle qui classe en « prestations individuelles »

    au titre des frais de mutation la tenue du compte vendeur » ; 

    . « la clause qui classe en « prestations individuelles » au titre des frais de mutation, la mise à jour des fichiers (y compris le livret d'accueil) » ; 

    AUX MOTIFS QUE « si la SA FONCIA ANDREVON conclut à plusieurs reprises que le contrat critiqué qui date de 2006 ne serait plus en cours, elle se garde bien de produire aux débats le contrat modifié et tenant compte « de l'harmonisation opérée par FONCIA ANDREVON en application de l'accord intervenu et concrétisé par l'avis du Conseil national de la Consommation » (conclusions page 7), comme elle le prétend ; 

    Que la cour examinera le contrat le plus récent que la SA FONCIA produit, à savoir un contrat daté du 27 avril 2007, déjà versé aux débats devant le tribunal, lequel contrat est en grande partie conforme à celui proposé en 2006 que le tribunal a examiné, à l'exception de deux clauses qui ont disparu de la version 2007 comme il sera dit ci-dessous » ; 

    1/ ALORS QUE chacune des parties soutenait que c'est au regard du modèle de contrat datant de 2006, modèle qu'avaient examiné les premiers juges, que devait être jugée la demande en suppression de clauses de l'UFC 38 ; qu'aucune des parties n'avait donc soutenu dans ses conclusions que c'est au regard du contrat du 27 avril 2007 que devait être examinée cette demande, au prétexte qu'il constituait la convention la plus récente produite aux débats par la société FONCIA ANDREVON ; que pour déclarer illicites ou abusives douze clauses du contrat de syndic en date du 27 avril 2007, la Cour d'appel a retenu qu'elle « examinera le contrat le plus récent que la SA FONCIA produit, à savoir un contrat daté du 27 avril 2007, déjà versé aux débats devant le tribunal, lequel contrat est en grande partie conforme à celui proposé en 2006 que le tribunal a examiné » (arrêt, p. 9, in limine) ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige, violant ainsi l'article 4 du Code de procédure civile ; 

    2/ ALORS QUE le juge ne peut accueillir la demande d'une association agréée tendant à la suppression d'une clause illicite ou abusive qu'à la condition de constater qu'au jour où il statue la clause litigieuse est stipulée dans un modèle de convention encore proposé aux consommateurs ; qu'en l'espèce, la société FONCIA ANDREVON soutenait précisément que les clauses litigieuses ne figuraient plus dans un modèle de convention encore proposé aux syndicats de copropriétaires : « Les demandes d'UFC 38 portent sur un modèle de contrat proposé en janvier 2006, soit près de deux ans avant l'accord collectif intervenu ; elles ne tiennent pas compte, à dessein, de l'harmonisation opérée par Foncia Andrevon en application de l'accord intervenu concrétisé par l'avis du CNC » (conclusions, p. 7, alinéa 5) ; que la Cour d'appel a pourtant examiné la demande de la société UFC 38 au regard du contrat daté du 27 avril 2007 au seul prétexte qu'il s'agissait du « contrat le plus récent que la SA FONCIA produit » (arrêt, p. 9, in limine) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme elle y était pourtant invité si ce contrat était encore proposé aux syndicats de copropriété au jour où elle statuait, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 421-6 du Code de la consommation ;

     

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré abusive la stipulation suivante :

    . « la clause qui au chapitre IV indique que « les missions du syndic, listées dans ce chapitre, rentrent dans le cadre de la gestion courante (...) : - « mise à disposition de la totalité des documents comptables nécessaires au contrôle du commissaire aux comptes de la copropriété et des éventuels conseils ou à tout copropriétaire, dans le cadre des dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des décisions d'assemblée générale, le contrôle des mouvements bancaires pouvant s'effectuer par sondage en cas de compte unique ; - communication double ou copie des lettres chèques émises ainsi que, par sondage en cas de compte unique, la justification des débits correspondants par accès aux extraits du compte bancaire, hors frais de duplication et d'expédition (...) » » ; 

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « par des motifs auxquels la cour se réfère les premiers juges ont retenu à juste titre que si la clause n'était pas illicite elle était en revanche ambigüe et donc abusive en ce qu'elle laissait penser qu'en cas de compte unique, seule la méthode des sondages était applicable, en contravention avec les dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 » ; 

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la clause litigieuse n'est pas illicite au regard de l'article 18-1 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 en ce qu'elle ne prévoit pas explicitement que le contrôle de la comptabilité du syndicat par tout copropriétaire s'effectue uniquement par la méthode des sondages en cas de compte unique ; 

    Qu'elle apparait toutefois abusive comme ambiguë en ce qu'elle laisse penser aux copropriétaires qu'en cas de compte unique, seule la méthode des sondages est applicable alors même que la disposition précitée confère à chaque copropriétaire un droit étendu de contrôle des pièces justificatives des charges de copropriété, qui ne saurait être exercé pleinement par sondage ; 

    Que cette clause doit être déclarée abusive » ; 

    ALORS QUE la clause litigieuse relative au contrôle de la comptabilité prévoyait que le syndic s'engageait à mettre « à disposition la totalité des documents comptables nécessaires au contrôle du commissaire aux comptes de la copropriété et des éventuels conseils ou à tout copropriétaire » ; que cette clause prévoyait de surcroit que « le contrôle des mouvements bancaires pouvant s'effectuer par sondage en cas de compte unique » ; qu'il résultait ainsi des termes clairs et précis de la clause, exempts de toute ambiguïté, que les copropriétaires avaient accès à l'intégralité des documents comptables, la référence à la méthode des sondages ne constituant qu'une simple faculté ; qu'en jugeant pourtant abusive la clause litigieuse au prétexte de sa prétendue ambiguïté, la Cour d'appel a violé l'article L. 421-6 du Code de la consommation ;

     

    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré abusive la stipulation suivante : . « « la clause qui au chapitre IV section « concurrence-éthique-filiales du groupe » prévoit que « recherchant la meilleure prestation et prenant en compte les volumes traités au plan national dans le cadre de ses activité de syndic de copropriété, gestion locative et transaction, tout en respectant les règles de concurrence et de transparence, FONCIA pourra être amenée à faire appel à l'une des filiales du groupe, notamment : - compagnie nationale d'expertise et de mesurage : spécialisé dans la délivrance d'attestations obligatoires, préalables à la rédaction de certains actes (superficie, plomb, amiante, termites, gaz, etc¿) ou celles qui viendraient à être créées pour la recherche du meilleur service au meilleur prix au bénéfice du client » » ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « par des motifs pertinents que la cour adopte les premiers juges ont considéré que cette clause était illicite ; Qu'il n'est d'ailleurs pas indifférent que la société FONCIA ANDREVON reconnaisse dans ses conclusions qu'il faudra une décision d'assemblée générale pour lever « l'ambiguïté » de cette clause » ;

     

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « cette clause apparaît contraire à l'article 39 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 en ce qu'elle permet au syndic de faire appel à l'une des filiales de son groupe sans pour autant qu'il soit précisé expressément que chacune des conventions avec ces sociétés doit faire l'objet d'une décision spéciale de l'assemblée générale, la mention du respect des règles de concurrence et de transparence étant largement insuffisante ; Que cette clause doit être déclarée illicite » ;

     

    1/ ALORS QU'il est interdit au syndic, sauf à avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, de contracter pour le compte du syndicat avec une société dans laquelle il détient, directement ou indirectement, une participation au capital ; qu'il appartient au syndic de révéler au syndicat qu'il détient une participation capitalistique au sein de la société avec laquelle il contracte au nom du syndicat ; qu'en l'espèce, la clause litigieuse prévoyait la possibilité pour la société FONCIA ANDREVON de faire appel à certaines filiales du groupe, nommément désignées, tout « en respectant les règles de concurrence et de transparence » ; qu'une telle clause avait donc uniquement pour objet d'informer le syndicat de copropriétaires des liens capitalistiques existant entre l'exposante et les entreprises auxquelles elle pouvait faire appel, sans aucunement l'autoriser à conclure des conventions avec ces entreprises sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en jugeant pourtant illicite cette stipulation au seul prétexte qu'elle ne rappelait pas expressément la nécessité d'une délibération spéciale de l'assemblée générale, la Cour d'appel a violé l'article L. 421-6 du Code de la consommation, ensemble l'article 39 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; 

    2/ ALORS QUE la société FONCIA ANDREVON soutenait dans ses conclusions que « le recours aux filiales identifiées interviendra à l'occasion d'une assemblée générale et de ce fait d'une délibération, et toute ambiguïté, de par les précisions apportées par le contrat de syndic, sera de ce fait écartée » (conclusions, p. 22, alinéa 6) ; qu'il résultait ainsi clairement de ses écritures que le contrat de syndic permettait d'écarter toute éventuelle ambigüité ; que la Cour d'appel a cependant retenu qu'il ne serait « pas indifférent que la société FONCIA ANDREVON reconnaisse dans ses conclusions qu'il faudra une décision d'assemblée générale pour lever « l'ambiguïté » de cette clause » (arrêt, p. 13, alinéa 2) ; qu'à supposer que, par ce motif, la Cour d'appel ait décidé que la clause litigieuse serait ambiguë, la société FONCIA ANDREVON ayant prétendument reconnu elle-même qu'une délibération de l'assemblée générale était nécessaire pour lever toute ambiguïté, la Cour d'appel aurait, en statuant ainsi, dénaturé les conclusions de l'exposante et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;

     

     

    CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré abusive la stipulation suivante : . « la clause qui prévoit que « la liste ci-dessus prestations hors gestion courante est limitative, mais toute prestation non prévisible et non prévue au contrat, dès lors qu'elle est fournie dans l'intérêt de l'immeuble et qu'elle est dûment justifiée, pourra être facturée au temps passé, selon le barème horaire du cabinet » »;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « cette clause est contraire aux dispositions de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 qui impose que le contrat de syndic fixe les éléments de détermination de la rémunération de celui-ci ; Qu'elle est également contraire à l'article 1 de l'arrêté du 19 mars 2010 qui impose que toute prestation particulière figure explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic et que le contenu des prestations particulières soit défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic ; 

    Qu'elle permet ainsi au syndic de décider de façon discrétionnaire de la nature de ces prestations non répertoriées lesquelles peuvent éventuellement relever de sa gestion courante et de leur mode de rémunération » ; 

    ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « cette clause apparait illicite au regard de l'article 29 du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967, qui impose la précision dans le contrat de mandat de syndic de la mention des éléments de détermination de la rémunération du syndic, en ce qu'elle a pour effet de laisser à la discrétion du syndicat la rémunération qu'il s'octroie pour des missions non répertoriées dans la liste énumérant les prestations de gestion courante ou dans celle des prestations particulières ; 

    Qu'en sa qualité de professionnel et sauf cas de force majeure au sens de l'article 1148 du code civil, il appartient au syndic de prévoir dans son contrat l'ensemble des situations susceptibles d'affecter le fonctionnement de la copropriété et requérant une intervention de sa part ; 

    Que cette clause doit être déclarée illicite » ; 

    1/ ALORS QUE le contrat de syndic doit indiquer les éléments de rémunération du syndic ; que la clause qui prévoit que certaines prestations spéciales du syndic non prévisibles et non prévues à la date de conclusion du contrat seront « facturées au temps passé selon le barème horaire du cabinet » précise les éléments de rémunération du syndic puisqu'elle définit, d'une part, la catégorie des prestations soumises à rémunération spéciale et, d'autre part, le mode de fixation de cette rémunération en renvoyant aux tarifs habituels du syndic ; qu'en l'espèce, pour juger illicite la clause litigieuse, la Cour d'appel a pourtant retenu que la stipulation serait contraire à l'exigence de détermination des éléments de rémunération du syndic, violant ainsi l'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; 

    2/ ALORS QU'aucune des parties ne soutenait dans ses écritures que la clause litigieuse aurait méconnu les dispositions de l'article 1er de l'arrêté du 19 mars 2010 en ce qu'il prévoit que « toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic » ; que pour déclarer abusive la clause litigieuse, la Cour d'appel a pourtant retenu qu'elle serait « contraire à l'article 1 de l'arrêté du 19 mars 2010 » (arrêt, p. 14, pénultième alinéa) ; qu'en soulevant ainsi d'office ce moyen, sans recueillir préalablement les observations des parties sur ce point, la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

     

    3/ ALORS QUE l'arrêté du 19 mars 2010 n'est applicable qu'aux contrats de syndic conclus à compter du 1er juillet 2010 ; que pour juger illicite la clause litigieuse stipulée au contrat daté du 27 avril 2007, la Cour d'appel a retenu qu'elle serait « contraire à l'article 1 de l'arrêté du 19 mars 2010 » (arrêt, p. 14, pénultième alinéa) ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 2 de l'arrêté du 19 mars 2010 ; 

    4/ ALORS QUE la clause litigieuse prévoyait en nota, après avoir énuméré l'ensemble des prestations particulières ne relevant pas de la gestion courante, que « la liste ci-dessus est limitative, mais toute prestation non prévisible et non prévue au contrat dès lors qu'elle est fournie dans l'intérêt de l'immeuble et qu'elle est dûment justifiée, pourra être facturée au temps passé selon le barème horaire du cabinet » ; qu'il résultait ainsi de ses stipulations claires et précises que cette clause ne se rapportait qu'aux prestations hors gestion courante ayant un caractère imprévisible ou imprévu ; qu'en retenant pourtant, pour juger illicite cette clause, que les prestations non répertoriées pourraient « éventuellement relever de la gestion courante et de leur mode de rémunération » (arrêt, p. 14, dernier alinéa, in fine), la Cour d'appel a dénaturé la stipulation litigieuse et violé l'article 1134 du Code civil ; 

    5/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le syndic ne peut fixer discrétionnairement sa propre rémunération puisqu'il appartient aux juges, saisis d'une contestation à cet égard, de contrôler que la fixation unilatérale par le syndic de ses honoraires est conforme aux stipulations contractuelles ainsi qu'aux dispositions d'ordre public intéressant la copropriété des immeubles bâtis ; qu'en retenant pourtant, pour juger illicite la clause litigieuse, qu'elle permettrait « au syndic de décider de façon discrétionnaire de la nature de ces prestations non répertoriées lesquelles peuvent éventuellement relever de sa gestion courante et de leur mode de rémunération » (arrêt, p. 14, dernier alinéa), la Cour d'appel a violé l'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

     

    6/ ALORS QU'en dehors des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précisant les missions impérativement conférées au syndic, les parties au contrat de syndic déterminent librement l'étendue de la mission de syndic ; que le syndic n'est aucunement tenu de s'engager à effectuer toute mission relative à la copropriété ; qu'en l'espèce, à supposer adoptés les motifs des premiers juges sur ce point, la Cour d'appel a déclaré illicite la clause litigieuse en retenant « qu'en sa qualité de professionnel et sauf cas de force majeure au sens de l'article 1148 du code civil, il appartient au syndic de prévoir dans son contrat l'ensemble des situations susceptibles d'affecter le fonctionnement de la copropriété et requérant une intervention de sa part » (jugement, p. 12, alinéa 3) ; qu'en statuant ainsi, quand le syndic n'est aucunement tenu de prévoir et de s'engager à réaliser toute mission relative au fonctionnement de la copropriété, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

     

    SIXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré abusive la stipulation suivante :

    . « la clause qui classe en « prestations particulières » « les frais administratifs (divers courriers) » »; 

    AUX MOTIFS PROPRES QU' « à bon droit les premiers juges ont considéré que cette clause était abusive en ce qu'elle permet sans aucune distinction, de classer dans cette rubrique des frais administratifs occasionnés par les tâches du syndic relevant de sa gestion courante » ;

     

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « en vertu de l'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le contrat de syndic doit comporter les éléments de détermination de sa rémunération ; Que la distinction « gestion courante » / « prestations particulières » est autorisée par l'arrêté n°86-63A du 2 décembre 1986 de sorte que le syndic ne peut percevoir en sus du forfait une rémunération pour les actes de gestion courante alors qu'il est fondé à prétendre au paiement d'un supplément de prix, sous réserve d'être clairement déterminé ou déterminable par le contrat de syndic, pour les prestations particulières ; 

    Que néanmoins, aucun texte législatif ou réglementaire ne détermine ce qui relève de la gestion courante et des prestations particulières, ainsi laissé à la libre appréciation des parties sous le contrôle des cours et tribunaux, sous réserve de l'avis dépourvu de valeur contraignante du Conseil National de la Consommation relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété (NORECEC0767160 V) du 27 septembre 2007 qui établit une liste des prestations de gestion courante issue du groupe de travail du CNC ; 

    Que par ailleurs, il y a lieu de noter que la Commission des Clauses Abusives dans une recommandation n° 96-0 1 concernant les contrats proposés par les syndicats de copropriété (BOCCRF 24 janvier 1996) recommande d'éliminer les clauses qui ont pour objet ou pour effet de « restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique divers » ; 

    Que la définition précise du périmètre de la "gestion courante" et l'élimination subséquente des clauses abusives permettant indûment une rémunération hors forfait du syndic pour des actes de gestion courante revêt un intérêt et une importance particulière en ce que d'une part, elle garantit une prévisibilité optimale par le syndicat des copropriétaires du coût effectif de la prestation de syndic et d'autre part, elle constitue une condition essentielle de la libre concurrence entre les entreprises proposant des contrats de syndic en rendant possible une véritable comparaison tarifaire ; 

    Qu'au vu de ces éléments, force est de constater que non seulement la notion de « gestion courante » n'a reçu aucune définition législative ou réglementaire mais encore qu'aucun critère précis n'émerge de la jurisprudence ; Qu'au surplus, le critère proposé par la demanderesse consistant à considérer comme acte de gestion courante toutes les prérogatives qui relèvent du syndic aux termes de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n'apparaît pas pertinent en ce qu'il aboutirait en définitive à écarter complètement la notion de prestations particulières, pourtant consacrée par l'arrêté du 2 décembre 1986 n °86-63A et au demeurant, non formellement contestée par les associations de consommateurs ayant contribué à l'élaboration de l'avis du CNC du 27 septembre 2007 puisqu'en acceptant de participer avec les professionnels du secteur à l'énonciation d'une liste des actes de gestion courante, elles ont ipso facto admis le bien-fondé de la distinction gestion courante/prestations particulières; 

    Que toutefois, il apparaît à l'analyse de la liste « des prestations de gestion courante issue du groupe de travail du CNC », également qualifiées de « prestations invariables », annexées à l'avis du CNC du 27 septembre 2007 que le critère pertinent devant être retenu par le Tribunal pour définir la notion de « gestion courante » correspond à l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire (prestations prévisibles) ; 

    Que les autres prestations, à supposer qu'elles correspondent à un travail effectif, peuvent a contrario faire l'objet d'une tarification supplémentaire ; Qu'il s'ensuit que devra être considérée comme abusive toute clause non conforme au critère ainsi distingué, peu important en l'espèce que l'alinéa 7 de l'article L 132-1 du code de la consommation prévoit que l'appréciation du caractère abusif des clauses ne peut en principe porter sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu en ce que le contrat litigieux ne comporte aucune définition ni critère de distinction entre la notion de gestion courante et celle de prestations particulières de sorte que les clauses relatives à la rémunération du syndic ne sont pas rédigées de manière claire et compréhensible et peuvent ainsi être considérées comme abusives ; 

     

    Que l'analyse de cette clause requiert le recours au critère retenu par le tribunal supra lors de l'étude de la clause numéro 6 de certitude/prévisibilité des actes pour déterminer si la prestation litigieuse doit être considérée comme un acte de gestion courante faisant l'objet d'une rémunération forfaitaire ou une prestation particulière, susceptible de faire l'objet d'une facturation supplémentaire ; Que la clause critiquée, qui facture en prestations particulières des frais administratifs sans distinction, doit être jugée abusive en ce qu'un certain nombre de prestations certaines/prévisibles relevant de la gestion courante et de la tarification forfaitaire sont susceptibles d'occasionner ce type de frais administratifs sans pour autant pouvoir faire l'objet d'une facturation supplémentaire ; 

    Que la clause critiquée doit être jugée abusive » ; 

    ALORS QUE dès lors que les clauses sont rédigées de façon claire et compréhensible, l'appréciation de leur caractère abusif ne porte pas sur l'adéquation de la rémunération au service offert ; qu'en l'espèce, la clause classant en prestations particulières « les frais administratifs (divers courriers) » « hors frais de duplication et d'expédition pour les convocations et procès-verbaux d'assemblée générale » était une clause relative à la rémunération du syndic puisqu'elle indiquait le montant dû à ce titre au syndic, en sus du forfait relatif à la gestion courante ; que cette clause stipulait de manière claire et compréhensible que tous frais relatifs aux courriers, à l'exception de ceux relatifs à l'assemblée générale, faisaient l'objet d'une rémunération particulière ; que pour juger abusive la clause litigieuse, la Cour d'appel a cru devoir retenir, par motifs adoptés, qu'elle ne serait pas rédigée en termes clairs et compréhensibles « en ce que le contrat litigieux ne comporte aucune définition ni critère de distinction entre la notion de gestion courante et celle de prestations particulières » (jugement, p. 13, pénultième alinéa) ; qu'en statuant ainsi, quand la clause était intrinsèquement parfaitement claire, peu important que le contrat ne contienne pas une clause générale définissant la notion de gestion courante et celle de prestations particulières, la Cour d'appel a violé l'article L. 132-1 du Code de la consommation ;

     

    SEPTIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société FONCIA ANDREVON à payer à l'UFC 38 une somme de 12 000 ¿ en réparation du préjudice collectif ; 

    AUX MOTIFS QU' « il est constant qu'une association agréée de défense des consommateurs est en droit de demander devant les juridictions civiles la réparation notamment par l'octroi de dommagesintérêts de tout préjudice direct ou indirect à l'intérêt collectif des consommateurs, compte tenu de la présence des clauses illicites ou abusives figurant dans le contrat proposé par le professionnel au consommateur ; 

    Que le préjudice collectif est caractérisé par la seule présence de clauses abusives et/ou illicites dans les modèles de contrat proposés par les professionnels au consommateur ; 

    Que le préjudice subi par la collectivité est d'autant plus important que le nombre de clauses concernées est lui-même important (12 et deux clauses supprimées dans la version 2007) étant observé que la quasitotalité des clauses irrégulières sont indûment rémunératrices pour le professionnel et au détriment des syndicats de copropriété, que ce dernier a développé une activité très importante sur la région grenobloise et qu'il ne démontre pas avoir modifié ces clauses depuis le jugement querellé ; Qu'il est donc équitable de condamner la SA FONCIA ANDREVON une somme de 12.000 euros à ce titre » ;

     

    1/ ALORS QUE dans le cadre de l'action préventive des associations agréées en suppression des clauses abusives, l'appréciation par les juges du fond du préjudice porté à l'intérêt collectif des consommateurs dépend du nombre de clauses qu'ils ont déclarées abusives ou illicites ; que la cassation à intervenir sur les précédents moyens, relatifs aux clauses inexactement déclarées abusives ou illicites par la Cour d'appel, emportera donc la cassation par voie de conséquence du chef de dispositif critiqué par le présent moyen, en application des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile ; 

    2/ ALORS QUE les associations agréées de défense des consommateurs qui, dans l'exercice de leur action en suppression des clauses abusives, sollicitent réparation du prétendu préjudice porté à l'intérêt collectif des consommateurs doivent démontrer l'existence du préjudice allégué ; que la preuve de l'existence du préjudice ne peut résulter de la seule présence de clauses abusives ou illicites dans les modèles de contrat proposés par le professionnel aux consommateurs ; qu'en l'espèce, pour condamner la société FONCIA ANDREVON au paiement d'une somme de 12 000 ¿ au titre du prétendu préjudice collectif, la Cour d'appel a retenu que « le préjudice collectif est caractérisé par la seule présence de clauses abusives et/ou illicites dans les modèles de contrat proposés par les professionnels au consommateur » (arrêt, p. 23, antépénultième alinéa) ; qu'en dispensant ainsi l'UFC 38 de la charge de démontrer l'existence du préjudice qu'elle alléguait au seul prétexte de la prétendue présence de clause abusives ou illicites dans les contrats proposés par la société FONCIA ANDREVON, la Cour d'appel a violé l'article L. 421-6 du Code de la consommation, ensemble l'article 1382 du Code civil ;

     

     

    HUITIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société FONCIA ANDREVON à payer à l'UFC 38 une somme de 3 000 € en réparation du préjudice associatif ; 

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'UFC 38 qui agit au lieu et place des consommateurs qui ne sont pas en mesure d'engager une telle action consistant à faire respecter par un professionnel les règles générales sur l'équilibre des contrats type, justifie du développement d'une activité importante dans le domaine des contrats de syndic de copropriété en vue de prévenir ou d'obtenir la suppression des clauses abusives ou illicites contenues dans ces contrats type ainsi proposés aux syndicats de copropriété ; 

    Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SA FONCIA ANDREVON à payer à l'UFC 38 une somme de 3.000 euros à ce titre » ; 

    ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'UFC 38 justifie du développement d'une activité importante dans le domaine de l'immobilier en vue de prévenir ou d'obtenir la suppression des clauses abusives ou illicites dans les contrats-types proposés par les professionnels aux consommateurs et non-professionnels ; 

    Qu'il convient donc de condamner la société FONCIA ANDREVON à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice associatif » ; 

    1/ ALORS QUE dans le cadre de l'action préventive des associations agréées en suppression des clauses abusives, l'appréciation par les juges du fond du préjudice associatif dépend du nombre de clauses qu'ils ont déclarés abusives ou illicites ; que la cassation à intervenir sur les précédents moyens, relatifs aux clauses inexactement déclarées abusives ou illicites par la Cour d'appel, emportera donc la cassation par voie de conséquence du chef de dispositif critiqué par le présent moyen, en application des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile ; 

    2/ ALORS QUE les associations agréées de défense des consommateurs qui, dans l'exercice de leur action en suppression des clauses abusives, sollicitent réparation de leur prétendu préjudice associatif doivent démontrer l'existence du préjudice qu'elles allèguent ; que la preuve du préjudice associatif ne peut résulter de l'activité développée par l'association pour accomplir son objet statutaire, qui n'a pas la nature d'un préjudice réparable ; qu'en l'espèce, pour condamner la société FONCIA ANDREVON au paiement d'une somme de 3 000 ¿ au titre du prétendu préjudice associatif, la Cour d'appel a retenu que l'UFC 38 « justifie du développement d'une activité importante dans le domaine des contrats de syndic de copropriété en vue de prévenir ou d'obtenir la suppression des clauses abusives ou illicites contenues dans ces contrats type ainsi proposés aux syndicats de copropriété » (arrêt, p. 24, alinéa 1er) ; qu'en déduisant ainsi l'existence d'un préjudice associatif de l'UFC 38 de la seule circonstance que cette association exerçait une activité conforme à son objet statutaire, la Cour d'appel a statué par un motif impropre à établir l'existence d'un préjudice associatif et privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 421-6 du Code de la consommation, ensemble l'article 1382 du Code civil ;

     

    3/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE les associations agréées de défense des consommateurs qui, dans l'exercice de leur action en suppression des clauses abusives, sollicitent réparation de leur prétendu préjudice associatif doivent démontrer que celui-ci a directement été causé par la faute du professionnel, à savoir la stipulation de clauses illicites ou abusives dans ses modèles de contrat ; que l'activité que développe normalement l'association pour accomplir son objet statutaire n'est pas causé par l'insertion par le professionnel d'une clause abusive dans un contrat proposé aux consommateurs ; qu'en l'espèce, pour condamner la société FONCIA ANDREVON au paiement d'une somme de 3 000 ¿ au titre du prétendu préjudice associatif, la Cour d'appel a retenu que l'UFC 38 « justifie du développement d'une activité importante dans le domaine des contrats de syndic de copropriété en vue de prévenir ou d'obtenir la suppression des clauses abusives ou illicites contenues dans ces contrats type ainsi proposés aux syndicats de copropriété » (arrêt, p. 24, alinéa 1er) ; qu'en indemnisant ainsi le prétendu préjudice associatif de l'UFC 38, quand l'activité déployée par cette association en vue de remplir son activité statutaire n'était nullement causée par la faute imputée à la société FONCIA ANDREVON, la Cour d'appel a violé l'article L. 421-6 du Code de la consommation, ensemble l'article 1382 du Code civil ;

     

     

    NEUVIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la publication dans le journal le Dauphiné Libéré de l'arrêt par extrait inventoriant les clauses écartées, à l'initiative de l'association UFC 38 et aux frais de la société FONCIA ANDREVON dans la limite de la somme totale de 1.500 euros par publication ;

     

    AUX MOTIFS QUE « conformément à l'article L 421-9 du code de la consommation pour assurer la formation lire : l'information de l'ensemble des consommateurs sur la décision il conviendra d'ordonner la publication de l'arrêt dans les conditions prévues au dispositif » ; 

    1/ ALORS QUE le chef de l'arrêt ordonnant la publication de la décision par extrait inventoriant les clauses que les juges ont déclarées illicites ou abusives est dans la dépendance nécessaire des chefs de la décision ayant retenu le caractère abusif ou illicite desdites clauses ; que la cassation à intervenir sur les précédents moyens, relatifs aux clauses inexactement déclarées abusives ou illicites par la Cour d'appel, emportera donc la cassation par voie de conséquence du chef de dispositif critiqué par le présent moyen, en application des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile ; 

    2/ ALORS QUE la société FONCIA ANDREVON faisait valoir dans ses conclusions que la publication de la décision ne pouvait être ordonnée car elle ne permettrait pas une information claire et précise des consommateurs, dans la mesure où les clauses litigieuses n'étaient plus stipulées dans les modèles de contrat proposés aux consommateurs à la date de la décision et que la réglementation avait été modifiée à cet égard ; qu'elle démontrait ainsi que la publication de la décision « irait à l'encontre d'une information claire des consommateurs » puisque ceux-ci « ne retrouveront pas dans les contrats en cours de Foncia Andrevon les clauses éventuellement jugées illicites ou abusives », de sorte que « la référence à des clauses datant de plus de 6 ans, au sujet desquelles la réglementation et la pratique ont évolué n'aurait pour conséquence que de brouiller l'information » (conclusions, p. 38, alinéas 6 à 8) ; que pour ordonner la publication de l'arrêt au sein du journal LE DAUPHINE LIBERE, la Cour d'appel s'est bornée à retenir que « conformément à l'article L 421-9 du code de la consommation pour assurer la formation lire : l'information de l'ensemble des consommateurs sur la décision il conviendra d'ordonner la publication de l'arrêt » (arrêt, p. 24, alinéa 3) ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen déterminant développé par la société FONCIA ANDREVON dans ses conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

     

    DIXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné que la société FONCIA ANDREVON porte dans le mois suivant la signification de décision sur la page d'accueil du site Internet qu'il héberge (foncia.fr) la mention en caractères suffisamment apparents, selon laquelle la société FONCIA ANDREVON dans une instance l'opposant à l'association UFC - Que Choisir a été condamnée à la suppression de 12 clauses abusives ou illicites du contrat type de syndic de copropriété qu'elle propose aux syndicats de copropriétaires outre la mise en place d'un lien permettant d'avoir la liste des clauses déclarées abusives ou illicites telles qu'énoncées dans le dispositif de l'arrêt et ce pendant une durée d'un mois ; 

    AUX MOTIFS QUE « conformément à l'article L 421-9 du code de la consommation pour assurer la formation lire : l'information de l'ensemble des consommateurs sur la décision il conviendra d'ordonner la publication de l'arrêt dans les conditions prévues au dispositif » ;

     

    1/ ALORS QUE le chef de l'arrêt ordonnant la mention sur le site internet du professionnel de la décision ayant déclaré certaines des clauses qu'il propose illicites ou abusives est dans la dépendance nécessaire des chefs de la décision ayant retenu le caractère abusif ou illicite desdites clauses ; que la cassation à intervenir sur les précédents moyens, relatifs aux clauses inexactement déclarées abusives ou illicites par la Cour d'appel, emportera donc la cassation par voie de conséquence du chef de dispositif critiqué par le présent moyen, en application des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile ; 

    2/ ALORS QUE la société FONCIA ANDREVON faisait valoir dans ses conclusions que la mention sur la page d'accueil du site internet foncia.fr de la décision ne pouvait être ordonnée car elle ne permettrait pas une information claire et précise des consommateurs, dans la mesure où les clauses litigieuses n'étaient plus stipulés dans les modèles de contrat proposés aux consommateurs à la date de la décision et que la réglementation avait été modifiée à cet égard ; qu'elle démontrait ainsi qu'« une telle condamnation est obsolète car les clauses critiquées du contrat Foncia Andrevon de 2006 ne peuvent être invoquées 6 ans plus tard alors que la réglementation a évolué depuis. Cette mesure de publicité dont l'objectif est de protéger les consommateurs n'atteindrait en rien son but mais sèmerait le trouble dans l'esprit du consommateur qui tenterait de rechercher dans les contrats en cours les clauses éventuellement jugées illicites ou abusives » (conclusions, p. 37, dernier alinéa et p. 38, alinéa 1er) ; que pour ordonner que son arrêt soit mentionné sur la page d'accueil du site foncia.fr, la Cour d'appel s'est bornée à retenir que « conformément à l'article L 421-9 du code de la consommation pour assurer la formation lire : l'information de l'ensemble des consommateurs sur la décision il conviendra d'ordonner la publication de l'arrêt » (arrêt, p. 24, alinéa 3) ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen déterminant développé par la société FONCIA ANDREVON dans ses conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 

    3/ ALORS QUE la société FONCIA ANDREVON faisait valoir dans ses conclusions que la mention sur la page d'accueil du site internet foncia.fr de la décision ne pouvait être ordonnée, dès lors que ce site hébergeait aussi les autres sociétés du groupe FONCIA, qui n'étaient aucunement en la cause, et avait donc pour conséquence de porter préjudice aux intérêts légitimes de tiers à la procédure : « une telle insertion sur le site national constituerait pour le groupe Foncia et l'ensemble de ses agences un préjudice d'image et un préjudice financier de très grande ampleur alors même qu'ils ne sont pas dans la procédure » (conclusions, p. 38, alinéa 3) ; que pour ordonner que son arrêt soit mentionné sur la page d'accueil du site foncia.fr, la Cour d'appel s'est bornée à retenir que « conformément à l'article L 421-9 du code de la consommation pour assurer la formation lire : l'information de l'ensemble des consommateurs sur la décision il conviendra d'ordonner la publication de l'arrêt » (arrêt, p. 24, alinéa 3) ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen déterminant développé par la société FONCIA ANDREVON dans ses conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

  • Droit à la preuve de l'article 6 Convention européenne des droits de l'homme et secret professionnel du notaire

    Le droit à la preuve découlant de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ne peut faire échec à l'intangibilité du secret professionnel du notaire, lequel n'en est délié que par la loi, soit qu'elle impose, soit qu'elle autorise la révélation du secret  :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 16 avril 2012), qu'agissant en nullité de deux ventes immobilières à réméré qu'ils avaient, par actes authentiques des 24 février 2001 et 16 mai 2001, consenties à M. X..., pour un prix payé, pour l'essentiel, par voie de compensation conventionnelle avec des dettes préexistantes, M. et Mme Y...ont produit aux débats, comme preuves du dol ou des pactes commissoires prohibés qu'auraient recélés ces ventes, quatre lettres que le notaire instrumentaire, M. C..., avait adressées à l'acquéreur et à son mandataire, M. Z..., entre le 30 mai 2004 et le 21 janvier 2005 ;

     

    Sur le premier moyen, qui est recevable :

     

    Attendu que M. et Mme Y...font grief à l'arrêt de déclarer ces pièces, communiquées sous les n° 14, 15, 16 et 17, irrecevables comme couvertes par le secret professionnel, alors, selon le moyen, que la nécessité de respecter le secret professionnel doit être conciliée avec le droit à la preuve ; qu'en écartant des débats les pièces produites par M. et Mme Y...sous les numéros 14, 15, 16 et 17 au prétexte qu'il s'agissait de correspondances couvertes par le secret professionnel sans rechercher si la production de ces pièces qui, selon ses propres constatations, traitent des relations que M. C..., M. Z...et M. X...avaient entretenues à l'occasion de la préparation des actes authentiques de vente à réméré objet du présent litige, n'était pas indispensable à l'exercice du droit à la preuve des époux Y...et proportionnée aux intérêts antinomiques en présence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ;

     

    Mais attendu que le droit à la preuve découlant de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme ne peut faire échec à l'intangibilité du secret professionnel du notaire, lequel n'en est délié que par la loi, soit qu'elle impose, soit qu'elle autorise la révélation du secret ; qu'ayant exactement retenu que les lettres produites évoquant les relations que leur auteur, M. C..., notaire, avait entretenues avec l'acquéreur et son intermédiaire, M. Z..., à l'occasion de la préparation des actes de ventes à réméré litigieux, étaient couvertes par le secret professionnel, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'écarter ces pièces des débats ;

     

    Sur le second moyen :

     

    Attendu que ce moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

     

    PAR CES MOTIFS : 

    REJETTE le pourvoi ; 

    Condamne M. et Mme Y...aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille quatorze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....

     

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les pièces produites par les époux Y...sous les n° 14, 15, 16 et 17 ; 

    AUX MOTIFS QUE les époux Y... A...produisent aux débats des correspondances datées des 30 mai, 30 septembre et 8 novembre 2004 et 21 janvier 2005 adressées par Me C... à M. X...ou à M. Z...et non à eux-mêmes et dont ces derniers n'expliquent pas la provenance et la raison de leur détention entre leurs mains ; que leur lecture confirme que ces courriers traitent des relations qui auraient été entretenues par Me C..., M. Z...et M. X...à l'occasion de la préparation des actes authentiques de vente à réméré reçus par Me C... et objet du présent litige ; que s'agissant de correspondances en lien avec l'activité professionnelle de celui-ci, elles sont couvertes par le secret professionnel et ne sauraient, par conséquent, faire l'objet d'une production dans le cadre du présent litige ; 

    ALORS QUE la nécessité de respecter le secret professionnel doit être conciliée avec le droit à la preuve ; qu'en écartant des débats les pièces produites par les époux Y...sous les numéros 14, 15, 16 et 17 au prétexte qu'il s'agissait de correspondances couvertes par le secret professionnel sans rechercher si la production de ces pièces qui, selon ses propres constatations, traitent des relations que Me C..., M. Z...et M. X...avaient entretenues à l'occasion de la préparation des actes authentiques de vente à réméré objet du présent litige, n'était pas indispensable à l'exercice du droit à la preuve des époux Y...et proportionnée aux intérêts antinomiques en présence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme.

     

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y...de leur demande de requalification des deux ventes à réméré litigieuses en prêts assortis d'un pacte commissoire ; 

    AUX MOTIFS QU'aux termes des pièces produites, les reconnaissances de dettes des époux Y...successivement signées au bénéfice de M. X...sont antérieures à chacun des deux actes de vente à réméré successivement passés et ne stipulent aucun intérêt ; que les actes de vente portent également chacun mention du paiement comptant d'une partie du prix par l'acquéreur ; que la preuve de la vileté du prix allégué n'est pas démontrée par les vendeurs, dont la preuve d'une altération du consentement ni non plus d'un dol n'a été rapportée ci-dessus, et qu'ils ont par conséquent fixé en connaissance de cause ; qu'aucune location n'a non plus été consentie aux époux Y...dont le maintien dans les lieux relevait de l'occupation sans droit ni titre et ouvrait droit à une indemnité à ce titre ; 

    ALORS QUE la vileté du prix est un signe habituellement révélateur de l'impignoration ; qu'en affirmant que la preuve de la vileté du prix allégué par les époux Y...pour établir que les deux ventes à réméré litigieuses constituaient des contrats pignoratifs n'était pas démontrée sans répondre à leurs conclusions d'appel dans lesquels ils faisaient valoir (p. 42, al. 5 et s.) que le caractère vil du prix des deux actes de vente à réméré litigieux résultait du lieu de situation de l'immeuble vendu, celui-ci étant implanté sur « l'île de Saint-Barthélémy autrement appelée l'île des milliardaires » et, plus précisément, à « Gustavia, chef-lieu de port de Saint-Barthélemy » où il est « quasiment impossible d'y obtenir un permis de construire faute de terrain disponible », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

  • Logement non décent, dommages intérêts et mise en demeure du bailleur

    L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur :

     

    "Vu l'article 6, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du code civil ;

     

    Attendu que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 18 avril 2012), que par acte du 17 juin 2000, M. X... a donné à bail à M. Y... et à Mme Z... (les consorts Y...-Z...) un local à usage d'habitation ; que la SCI Marie G (la SCI) a acquis ledit logement en avril 2002 ; que le préfet de la Charente-Maritime a, par arrêté du 28 août 2009, décidé du traitement d'urgence de la situation d'insalubrité du logement eu égard à la présence de peintures dégradées au plomb accessibles et à la prolifération importante de rongeurs ; qu'il a déclaré le logement insalubre par arrêté du 30 novembre 2009, relevant la présence de peintures dégradées contenant du plomb, la présence de rats, l'absence d'éclairage naturel suffisant, l'absence d'aération suffisante de certaines pièces et une installation électrique vétuste ; que les consorts Y...-Z... ont assigné la SCI en paiement de dommages-intérêts pour les préjudices de jouissance, matériels et moraux subis depuis avril 2002 ;

     

    Attendu que pour allouer une certaine somme aux consorts Y...-Z... au titre de leur préjudice de jouissance, l'arrêt retient que la SCI établit avoir fait intervenir des entreprises spécialisées en dératisation en 2002 et 2003, en plomberie en 2003, en peinture en 2003 et 2004, et en électricité en 2008, que le bailleur a donc toujours répondu aux demandes des locataires, que les difficultés relevées par les arrêtés préfectoraux ne lui ont été signalées qu'en 2009, que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation, que les autres logements du même immeuble n'attirent pas les rats, que la présence de rongeurs n'est ainsi pas seulement imputable au bailleur, qu'il ne peut être reproché à la SCI, qui n'était pas avisée des difficultés d'occupation, de ne pas être intervenue plus tôt et que le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu'à compter du 1er janvier 2009, jusqu'au 1er septembre 2009, date de la résiliation du bail ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur, la cour d'appel, qui a constaté que la SCI n'avait pas délivré aux consorts Y...-Z... un logement décent, a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 1er septembre 2009 aux torts du bailleur, l'arrêt rendu le 18 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

     

    Condamne la société Marie G aux dépens ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z... 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... et Mme Magali Z..., agissant tant à titre personnel qu'en leur qualité de représentant de leurs deux enfants mineurs, de leur demande tendant à la condamnation de la SCI Marie G à leur payer la somme de 43.519,56 € au titre de leur préjudice de jouissance et d'avoir limité la réparation du préjudice de jouissance des locataires à la période comprise entre le 1er janvier 2009 et la date de résiliation du bail, 

    AUX MOTIFS PROPRES QUE dans leurs conclusions les intimés font état de nombreuses démarches auprès de l'assistante sociale, de la mairie, du CCAS, de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales de Charente-Maritime mais ne font jamais état de signalement envoyé directement au bailleur ; que notamment la présence de rats ne résulte que d'un constat d'huissier établi le 26 février 2009 alors qu'ils prétendent avoir souffert de la présence de rongeurs depuis plusieurs années ; que la SCI Marie G verse aux débats deux lettres des locataires, l'une datée du 7 novembre 2004 faisant état de difficultés financières mais nullement de l'insalubrité du logement et l'autre, non datée, mais dont l'enveloppe porte le cachet de la poste du 11 juin 2005, proposant un échéancier pour une dette de 147,24 € et faisant apparaître des impayés de 30 € par mois ; que le bailleur produit encore les factures de travaux réalisés en juillet 2003 (peinture, tapisserie), mars 2004 (peinture), juin 2008 (dépannage électrique) et que par attestation du 9 mars 2004 la SARL Elsecom explique qu'elle est intervenue le 19 juin 2008 pour effectuer des travaux de réparation électrique et qu'au départ des intervenants l'installation fonctionnait normalement sans danger pour les occupants ; qu'il est également justifié de l'intervention du 30 juillet 2003 pour déboucher une conduite de w-c ; que la SCI Marie G justifie encore d'un contrat d'hygiène antiparasitaire conclu le 28 avril 2003 avec la SA ISS Hygiène Services pour l'appartement des consorts Y...-Z... en précisant que l'intervention concernait les rongeurs (rats plus souris) et que si le rapport de contrôle établi le 30 mars 2009 par la Caisse d'allocations familiales mentionne bien que le logement est infesté de rats, le propriétaire avait pourtant fait réaliser une opération de dératisation par un professionnel ; qu'en conséquence, il est établi par l'appelante qu'elle a fait intervenir des entreprises spécialisées chaque fois qu'une difficulté lui a été signalée par les locataires ; que les difficultés relevées par arrêté préfectoral n'ont été signalées au bailleur par les occupants du logement que par lettre datée du 10 février 2009 et qu'un constat d'huissier a été effectué le 26 février 2009 ; qu'un premier arrêté préfectoral constatant l'insalubrité du logement a été signé le 28 août 2009 et un second le 30 novembre 2009, lequel au demeurant constate la sur-occupation manifeste du logement ainsi que la réalisation de l'opération de dératisation, ce qui confirme encore la réactivité du bailleur qui a toujours répondu aux demandes des locataires ; qu'il est également évident que la sur-occupation du logement a contribué à en accentuer la dégradation ; qu'il n'est également pas indifférent de relever dans le rapport de la Caisse d'allocations familiales précité que plusieurs autres locataires occupants des appartements dans le même immeuble ne souhaitaient rien entamer à l'encontre du propriétaire, ce qui confirme que les désordres se limitent à l'appartement n° 3 des consorts Y...-Z... ; qu'enfin, selon attestation datée du 3 mars 2002, la SARL Patrick Renan, chargée d'effectuer le contrôle parasitaire du logement, avait relevé qu'une chambre de l'appartement n'avait pas été contrôlée car l'accès n'avait pas été autorisé par les occupants et que les pièces de l'appartement étaient très encombrées et que certaines parties des murs et des sols n'avaient pas pu être contrôlées faute d'accès ; qu'il est paradoxal de constater que dans un immeuble comprenant plusieurs logements, seul celui qui est occupé par les intimés attire les rats puisque le rapport de contrôle établi le 30 mars 2009 par Mme C... souligne que les autres locataires ne souhaitent rien faire à l'encontre du propriétaire ce qui confirme que les autres logements sont décents et qu'il résulte de ces observations que la présence de rongeurs n'est pas seulement imputable au bailleur ; que le bailleur n'ayant pas été informé des difficultés d'occupation avant le mois de février 2009, il ne peut pas lui être reproché de ne pas être intervenu plus tôt et que dans ces conditions le préjudice de jouissance ne doit être indemnisé qu'entre le premier janvier 2009 et le 1er septembre 2009 date de la résiliation du bail, qui n'est pas contestée ; que le préjudice de jouissance doit être évalué à 50 % du montant du loyer soit 484,80 € : 2 = 242,40 € x 8 = 1.939,20 € ; que la SCI Marie G justifie des démarches effectuées avec le concours de l'agence Malaterre pour assurer le relogement des locataires mais que la représentante de l'agence a expliqué par attestation écrite du 25 mai 2010 qu'en raison des exigences des locataires et de leur profil, elle n'avait obtenu aucune réponse positive de la part des propriétaires contactés ; qu'il n'est nullement justifié d'un préjudice moral différent du préjudice de jouissance, en raison notamment de la sur-occupation du logement et d'un défaut d'entretien courant par les locataires ainsi que l'avait relevé la SARL Patrick Renan au cours de l'année 2002 ; 

    1) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, cette obligation n'étant pas subordonnée à une mise en demeure ou une information préalable du bailleur par le locataire ; qu'en décidant que le préjudice de jouissance des locataires ne devait être indemnisé qu'à compter de la date à laquelle ils avaient alerté le propriétaire des « difficultés d'occupation » rencontrées, cependant que ce dernier était tenu, en tout état de cause, de délivrer un logement décent, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1er et suivants du décret du 30 janvier 2002, ensemble l'article 1719 du code civil ;

    2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le bailleur est tenu de délivrer un logement décent ; qu'à supposer même que cette obligation soit subordonnée à la connaissance qu'aurait le bailleur de l'état du logement loué, l'accomplissement de travaux dans les lieux est de nature à établir cette connaissance ; qu'en décidant que le préjudice de jouissance des locataires ne devait être indemnisé qu'à compter de la date à laquelle ils avaient alerté le propriétaire des « difficultés d'occupation » rencontrées, la cour d'appel qui avait constaté que le propriétaire avait effectué des travaux dans les lieux loués en 2003, 2004 et 2008, ce dont il se déduisait qu'il avait nécessairement connaissance de l'état du logement avant le mois de février 2009 et, partant, qu'il avait manqué à son obligation de délivrer aux locataires un logement décent, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1er et suivants du décret du 30 janvier 2002, ensemble l'article 1719 du code civil ;

     

    3) ALORS QUE le logement qui a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que, par arrêté du 30 novembre 2009, le préfet de Charente-Maritime a déclaré insalubre le logement loué à M. Y... et Mme Z... ; qu'en limitant la réparation du préjudice de jouissance subi par ces derniers à la période du 1er janvier 2009 à la date de résiliation du bail, sans rechercher si, dès avant l'année 2009, les vices relevés dans l'arrêté préfectoral d'insalubrité n'affectaient pas déjà le logement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1er et 5 du décret du 30 janvier 2000, ensemble l'article 1719 du code civil."