Voici un arrêt qui reproche à une cour d'appel de ne pas avoir admis la résiliation d'un bail d'habitation alors que le local loué ne servait que de réserve pour entreposer des livres ...

"Sur le moyen unique : Vu l'article 1728 du code civil, ensemble l'article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 ; 

Attendu que le locataire est tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 2013), que MM. Roger, Jean Edmond, Jean Arnaud et Mme Yvonne X... (les consorts X...) ont donné à bail à M. Y... un appartement à usage exclusif d'habitation principale situé au 1er étage d'un immeuble ; que M. Y..., qui avait épousé Mme Z..., elle-même locataire d'un appartement à usage exclusif d'habitation principale situé au 7e étage du même immeuble, est décédé le 10 novembre 2010 ; qu'ayant fait constater que l'appartement du 1er étage ne contenait que des livres à l'exclusion de tout meuble meublant, les consorts X... ont assigné Mme Y... en résiliation du bail pour défaut d'occupation des lieux à usage d'habitation ; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la clause destinant les lieux à un usage exclusif d'habitation principale doit être interprétée comme excluant leur usage à titre professionnel, commercial ou à titre de résidence secondaire, que la loi n'interdit pas l'usage d'habitation à titre principal de deux appartements, que si les lieux sont uniquement garnis de livres, cette circonstance ne caractérise pas un usage professionnel ou commercial, que peu importe l'absence de meubles destinés aux actes de la vie courante et que, n'étant pas contesté que les livres meublants garnissant l'appartement constituent le patrimoine personnel de Mme Y..., aucun manquement à l'usage contractuel des lieux n'est établi ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'occupation des lieux à titre d'habitation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer aux consorts X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

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Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leurs demandes de résiliation du bail, tendant à l'évacuation des lieux sous astreinte aux frais de la locataire et en paiement d'une indemnité d'occupation ; AUX MOTIFS QUE : « les consorts X... forment une demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur le non-respect de la destination des lieux loués et sur les risques d'atteinte à la solidité de l'immeuble ou d'aggravation de sinistre en cas d'incendie ; (¿) que les conditions particulières du bail stipulent que les locaux sont destinés à un « usage exclusif d'habitation principale », les conditions générales précisant que le locataire s'interdit d'utiliser les locaux loués autrement « qu'à usage fixé aux conditions particulières, à l'exclusion de tout autre » ; que ces clauses doivent être interprétées comme excluant l'usage des lieux à titre professionnel, commercial ou à titre d'habitation secondaire ; que la circonstance que Madame Y... est par ailleurs locataire dans le même immeuble (au 7e étage) d'un appartement destiné également à l'usage exclusif d'habitation principale est sans incidence dès lors que la loi n'interdit pas l'usage d'habitation à titre principal de deux appartements ; qu'il n'est pas établi, ni même allégué, que le fait non contesté que les pièces de l'appartement situé au 1er étage sont toutes remplies de livres, à l'exception de la salle de bains qui n'est pourvue que de vêtements, que des livres sont entreposés dans l'évier de la cuisine et sur l'abattant des WC, l'appartement s'apparentant selon l'huissier commis à une « réserve de livres », caractérise un usage des lieux à titre professionnel ou commercial ; que contrairement à ce que font valoir les consorts X..., la loi ne réduit pas la notion juridique d'habitation à des actes comme dormir, manger ou se laver ; que dès lors, peu importe l'absence de meubles destinés à ces occupations déduite par les consorts X... de la lecture du constat de l'huissier de justice, qu'en conséquence, n'étant pas contesté que les livres meublants garnissant l'appartement constituent le patrimoine personnel de Madame Y..., aucun manquement à l'usage contractuel des lieux n'est prouvé ; que les conditions générales du bail interdisent au locataire de faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance ; qu'il incombe aux consorts X..., qui n'ont nullement été empêchés de faire procéder par la voie extra-judiciaire ou judiciaire appropriée aux vérifications qu'ils estiment nécessaires, de démontrer, comme le rappelle l'architecte de l'immeuble (leur pièce n° 8), « que la masse de livres entreposés ne dépasse pas la charge d'exploitation normalement admissible dans des immeubles d'habitation de (la) catégorie (considérée) » ; que cette preuve n'est pas rapportée, de même que n'est nullement étayée l'affirmation selon laquelle la seule présence de nombreux livres aggraverait le risque de propagation d'un incendie ; que les consorts X... seront déboutés de leurs demandes de résiliation du bail, tendant à l'évacuation des lieux sous astreinte aux frais de l'appelante et de paiement d'une indemnité d'occupation » ; ALORS 1°) QUE : le locataire a l'obligation d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée ; que l'habitation principale, qui ne peut qu'être unique, s'entend du logement que le locataire habite de manière effective et qui constitue la résidence habituelle et le siège des intérêts familiaux ; qu'en déboutant les consorts X... de leur demande de résiliation du bail conclu le 3 juillet 2008 à usage exclusif d'habitation principale, au motif que la loi n'interdisait pas l'usage d'habitation à titre principal de deux appartements, la cour d'appel a violé l'article 1728 du code civil, ensemble l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS 2°) QUE : le locataire a l'obligation d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée ; que l'habitation principale, qui ne peut qu'être unique, s'entend du logement que le locataire habite de manière effective et qui constitue la résidence habituelle et le siège des intérêts familiaux ; qu'en déboutant les consorts X... de leur demande de résiliation du bail conclu le 3 juillet 2008 à usage exclusif d'habitation principale, après avoir expressément constaté qu'il n'était pas contesté que les pièces de l'appartement situé au 1er étage étaient toutes remplies de livres, à l'exception de la salle de bains qui n'était pourvue que de vêtements, que des livres étaient entreposés dans l'évier de la cuisine et sur l'abattant des WC, l'appartement s'apparentant selon l'huissier commis à une « réserve de livres », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1728 du code civil, ensemble l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989."

Dans ce cas le bailleur ne peut se prévaloir des travaux du locataire rendant les locaux monovalents pour obtenir le déplafonnement :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 13 décembre 2012), que par acte du 14 janvier 2000, après résiliation anticipée d'un bail précédent, la SCI de la Barre (la SCI) a donné à bail à la société Méro-Méca, aux droits de laquelle vient la société MCSA SIPEM, des locaux à usage commercial ; qu'elle lui a délivré congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer par acte du 2 juillet 2008 ; que les parties s'accordant sur le principe du renouvellement mais pas sur le prix, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'écarter la monovalence des locaux et de rejeter la demande de déplafonnement, alors, selon le moyen :

1°/ que lorsque des locaux sont monovalents, le loyer est fixé au regard des usages dans la branche d'activité concerné, à l'exclusion de tout plafonnement ; des locaux sont monovalents lorsqu'ils ont été construits ou aménagés à l'effet de servir un seul type d'exploitation et qu'ils ne peuvent être affectés à un autre usage sans transformations importantes ou onéreuses ; qu'il importe peu pour juger du caractère monovalent du bien donné à bail de savoir si le bailleur a ou non accédé à la propriété des aménagements ayant affecté les locaux à un usage déterminé ; qu'en l'espèce, la SCI faisait valoir que les aménagements réalisés en 1997 avaient été spécifiquement réalisés à un usage industriel, pour les besoins de l'activité de mécanique de haute précision du preneur ; qu'en décidant en l'espèce que le moyen tiré de la monovalence des locaux ne pouvait être invoqué dès lors que la SCI n'avait pas encore accédé à la propriété des aménagements réalisés par son preneur, les juges du fond ont statué par un motif inopérant, privant leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

2°/ que des locaux à usage industriel constituent des locaux monovalents si leur affectation à un autre usage ne peut se réaliser sans travaux importants ou onéreux ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a ajouté au motif précédent que la monovalence des locaux ne concerne habituellement pas les locaux à usage industriel, dont la destination peut d'ordinaire être modifiée sans nécessiter de travaux importants ; qu'en se prononçant ainsi par un motif d'ordre général, sans examiner les circonstances de l'espèce, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que le bailleur ne pouvait se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux d'aménagements réalisés par le preneur que s'ils étaient devenus sa propriété, la cour d'appel, qui a constaté que le bail liant les parties prévoyait que les constructions nouvelles, travaux et améliorations quelconques faits par le preneur n'accédaient au bailleur que lors de la sortie effective des lieux loués et qu'il n'y avait eu aucune sortie des lieux, en a justement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que les locaux loués n'étaient pas monovalents ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la deuxième branche du premier moyen et sur le second moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI de la Barre aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de la Barre à payer 3 000 euros à la société MCSA SIPEM ; rejette la demande de la SCI de la Barre ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société de la Barre 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QUE, confirmant le jugement entrepris, il a rejeté la demande de déplafonnement formée par la SCI DE LA BARRE et a fixé le montant du loyer annuel à 13.048 euros HT à compter du 1er janvier 2009 ; 

AUX MOTIFS QUE « sur la monovalence des locaux en cause, les travaux d'aménagement réalisés par le preneur en 1997 ne peuvent être invoqués par la société appelante, qui n'a pas encore accédé à la propriété de ces aménagements ; qu'au surplus, la monovalence est habituellement réservée à des locaux, dans lesquels s'exercent des activités très spécifiques (cinéma, théâtre, hôtel¿) et non pas dans des ateliers industriels, dont la destination peut facilement changer sans réaliser des travaux importants ou des transformations onéreuses ; qu'ainsi ce nouvel argument manque également de pertinence » (arrêt, p. 7) ;

ALORS QUE, premièrement, lorsque des locaux sont monovalents, le loyer est fixé au regard des usages dans la branche d'activité concerné, à l'exclusion de tout plafonnement ; des locaux sont monovalents lorsqu'ils ont été construits ou aménagés à l'effet de servir un seul type d'exploitation et qu'ils ne peuvent être affectés à un autre usage sans transformations importantes ou onéreuses ; qu'il importe peu pour juger du caractère monovalent du bien donné à bail de savoir si le bailleur a ou non accédé à la propriété des aménagements ayant affecté les locaux à un usage déterminé ; qu'en l'espèce, la SCI DE LA BARRE faisait valoir que les aménagements réalisés en 1997 avaient été spécifiquement réalisés à un usage industriel, pour les besoins de l'activité de mécanique de haute précision du preneur (conclusions du 29 mai 2011, p. 11) ; qu'en décidant en l'espèce que le moyen tiré de la monovalence des locaux ne pouvait être invoqué dès lors que la SCI DE LA BARRE n'avait pas encore accédé à la propriété des aménagements réalisés par son preneur, les juges du fond ont statué par un motif inopérant, privant leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, les aménagements réalisés dans un local pris à bail accèdent en propriété au bailleur ; qu'en décidant en l'espèce que le moyen tiré de la monovalence des locaux ne pouvait être invoqué dès lors que la SCI DE LA BARRE n'avait pas encore accédé à la propriété des aménagements réalisés par son preneur, tout en relevant par ailleurs que la clause d'accession stipulée au contrat de bail ne concernait que les constructions nouvelles, et non les aménagements des locaux déjà existants, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et ont violé l'article 1134 du code civil ; 

ET ALORS QUE, troisièmement, des locaux à usage industriel constituent des locaux monovalents si leur affectation à un autre usage ne peut se réaliser sans travaux importants ou onéreux ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a ajouté au motif précédent que la monovalence des locaux ne concerne habituellement pas les locaux à usage industriel, dont la destination peut d'ordinaire être modifiée sans nécessiter de travaux importants ; qu'en se prononçant ainsi par un motif d'ordre général, sans examiner les circonstances de l'espèce, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

EN CE QUE, confirmant le jugement entrepris, il a rejeté la demande de déplafonnement formée par la SCI DE LA BARRE et a fixé le montant du loyer annuel à 13.048 euros HT à compter du 1er janvier 2009 ;

AUX MOTIFS QUE « sur l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, à juste titre le premier juge a estimé qu'il n'est pas justifié que ces facteurs dans la commune de 18120 Mereau aient été notablement modifiés au cours du bail expiré, la décision de la commission départementale de conciliation du Cher étant totalement imprécise, et ce particulièrement au bénéfice de l'activité de mécanique générale exercée par la société intimée ; qu'en conséquence, pour ces motifs, le jugement entrepris doit être confirmé, la demande subsidiaire d'expertise ne pouvant être ordonnée car cette mesure ne saurait suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve par application de l'article 146 du Code de procédure civile, l'estimation immobilière établie par M. Henri-Claude X..., géomètre expert à Châteauroux, manquant totalement de pertinence sur ce point » (arrêt, p. 7) ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' « il n'est pas justifié que les facteurs locaux de commercialité à MEREAU aient été notablement modifiés au cours du bail expiré, bénéficiant au commerce de mécanique générale, activité du preneur » (jugement, p. 6) ;

ALORS QUE, compte tenu des conclusions de la SCI DE LA BARRE (conclusions du 29 mai 2012, p. 11 et 12), les juges devaient s'expliquer sur le point de savoir si, eu égard à la desserte dont bénéficiaient les locaux et au caractère attractif de la localisation des biens donnés à bail, il n'y avait pas eu, depuis le renouvellement intervenu le 1er janvier 2000, une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'en s'en abstenant, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce."