Distinction entre bail commercial et bail d'habitation : un arrêt sur cette question.

"Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2012), que M. X... est devenu locataire, par suite d'un transfert de bail, d'une maison initialement louée à Mme X... et dans laquelle il a fixé le siège social de la société Les Presses du Midi dont il est le gérant ; que les consorts Y..., propriétaires indivis de la maison, ont délivré à M. X... un congé pour vendre ; que M. X... et la société Les Presses du Midi ont assigné les consorts Y... pour faire juger que le bail litigieux était un bail mixte commercial et d'habitation soumis pour le tout au statut des baux commerciaux ; 

Attendu que pour dire que le bail litigieux est un bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l'arrêt retient que le contrat intitulé " bail de location " a été conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, que la commune intention des parties était de conclure un bail d'habitation et qu'à la date du contrat les locaux n'étaient pas destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce et qu'ainsi les dispositions de l'article L. 145-1 du code de commerce ne peuvent recevoir application ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que le bail stipulait que le preneur " pourra exercer dans les lieux toutes activités professionnelles, commerciales ou industrielles " et qu'elle constatait qu'un fonds de commerce était exploité dans les lieux, la cour d'appel, qui a dénaturé les clauses du bail, a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 

Condamne les consorts Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer à M. X... et à la société Les Presses du Midi la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts Y... ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Les Presses du Midi 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail signé le 3 septembre 1980 et renouvelé par tacite reconduction était un bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d'avoir déclaré valable le congé délivré par les consorts Y... et d'avoir ordonné l'expulsion de M. X... au terme d'un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE le contrat intitulé « bail de location » intervenu entre M. Y... et Mme X... le 3 septembre 1980 porte sur une villa avec jardin sise ... à Toulon, qu'il a été conclu pour une durée de trois années à compter du 1er septembre 1980, renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par l'une des parties avec un préavis de six mois, que les lieux ont été utilisés pour l'habitation de M. et Mme X... puis après la séparation du couple pour celle de M. X..., auquel a été attribuée la jouissance du domicile conjugal ; qu'il ressort de ces éléments que la commune intention des parties à l'époque était de conclure un bail d'habitation étant observé qu'à la date du contrat, le bail n'était pas destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce et qu'ainsi les dispositions de l'article L. 145- I du code de commerce ne peuvent recevoir application, nonobstant l'autorisation donnée par le bailleur d'une sous-location de tout ou partie de la villa à usage professionnel, commercial ou industriel ou de l'exercice par le preneur dans les lieux loués de ces mêmes activités ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte de la lecture des stipulations du bail que si les parties ont prévu l'autorisation du bailleur de sous-location des lieux dans un but commercial ou l'utilisation par le preneur lui-même des lieux à titre commercial, la volonté des parties était de signer un bail d'habitation dont l'utilisation commerciale n'était qu'une simple tolérance ; que cela résulte également du statut donné aux lieux loués par les preneurs eux-mêmes qui les ont désignés dans le cadre de leur divorce comme étant le domicile conjugal ; 

ALORS QUE le contrat de bail du 3 septembre 1980 stipule expressément, en termes clairs et précis, que « le bailleur autorise expressément le preneur à sous-louer pour la durée du bail principal tout ou partie de la villa à toutes personnes physiques ou morales, à usage professionnel, commercial ou industriel et, ou, d'habitation notamment à toutes sociétés dont Edipub, Periopress (¿) » (article 4) et que « le preneur pourra exercer dans les lieux toutes activités professionnelles commerciales et industrielles et notamment toute activité d'édition, de publicité, d'impression et, ou les utiliser à usage d'habitation bourgeoise autre de résidence principale ou secondaire » (article 7) ; qu'en présumant que l'intention des parties avait été de conclure un bail d'habitation pur et simple, la cour d'appel a dénaturé les clauses précitées et la convention des parties, violant ainsi l'article 1134 du code civil."

Cette décision juge que les propriétaires d'un château éloigné de 4000 à 5000 mètres d'un projet d'éoliennes n'ont pas intérêt à agir contre l'autorisation de les installer :

"Vu la requête sommaire et les mémoires complémentaires, enregistrés les 18 décembre 2012, 8 février 2013 et 11 mars 2013, présentés pour M. B...C...et M. A... D..., demeurant..., par Me Francis Monamy ;

MM. C...et D...demandent à la cour :

1°) d'annuler le jugement n° 0907034 du 4 octobre 2012 par lequel le tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande tendant à l'annulation des arrêtés des 8 juin et 9 juillet 2009 par lesquels le préfet du Pas-de-Calais a délivré à la société Infinivent les permis de construire deux éoliennes à Grand-Rullecourt et quatre éoliennes à Beaufort-Blavincourt ainsi qu'à l'annulation du refus de retirer ces arrêtés, et à la mise à la charge de l'Etat du versement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

2°) d'annuler pour excès de pouvoir les arrêtés des 8 juin et 9 juillet 2009 ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Perrine Hamon, premier conseiller,

- les conclusions de M. Hubert Delesalle, rapporteur public,

- et les observations de Me Francis Monamy, avocat de M. C...et M.D..., et de Me Sabine Le Boulch, avocat de la société Infinivent ;

1. Considérant que M. C...et M.D..., propriétaires du château de Varlemont sur le territoire de la commune de Barly, relèvent appel du jugement du 4 octobre 2012 par lequel le tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande tendant à l'annulation de six arrêtés des 8 juin 2009 et 9 juillet 2009 par lesquels le préfet du Pas-de-Calais, après l'annulation contentieuse du précédent refus qu'il avait opposé à la société Infinivent, lui a délivré l'autorisation de construire six éoliennes dont deux (nos E12 et E13) sur le territoire de la commune de Grand-Rullecourt et quatre (nos E17, E18, E21 et E22) sur celui de Beaufort-Blavincourt ;

Sur la régularité du jugement :

2. Considérant que les premiers juges ont omis de répondre au nouveau moyen soulevé par M. C...et M.D..., dans leur mémoire " récapitulatif ", qui était tiré de la violation de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme ; que ce moyen qui, bien que présenté sous un même titre, était distinct de celui tiré de la violation de l'article R. 111-5 du même code, appelait une réponse spécifique dès lors qu'il n'était pas inopérant ; que, par suite, le jugement attaqué, qui est irrégulier, doit être annulé ;

3. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande de M. C...et M. D...présentée devant le tribunal administratif de Lille ;

Sur la recevabilité de la demande :

4. Considérant qu'il est constant que les six éoliennes objet du litige doivent être implantées à des distances comprises entre 4 000 et 5 000 mètres du château de Varlemont situé sur le territoire de la commune de Barly ; qu'en dépit des photomontages produits par MM. C... etD..., qui ne présentent pas un caractère de vraisemblance suffisant quant à la simulation des perceptions, il ressort des pièces du dossier que, compte tenu de cette distance importante qui a pour effet de réduire significativement voire de supprimer les impacts des machines d'une hauteur d'environ 120 mètres, la propriété de MM. C...et D...ne peut être regardée comme située dans le voisinage des éoliennes en litige ; que, par suite, les intéressés ne justifient pas, en dépit de l'intérêt historique et de la valeur patrimoniale de leur propriété, et en l'absence de toute circonstance particulière, d'un intérêt suffisamment direct et certain leur donnant qualité à agir contre les permis de construire attaqués ; que, par suite, leur demande doit être rejetée comme irrecevable ;

Sur les conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

5. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que MM. C...et D...demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de MM. C...et D...le versement à la société Infinivent d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du même code ;

DÉCIDE :

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Lille du 4 octobre 2012 est annulé.

Article 2 : La demande présentée par MM. C...et D...devant le tribunal administratif de Lille est rejetée.

Article 3 : MM. C...et D...verseront à la société Infinivent une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. B...C..., à M. A...D..., à la société Infinivent et au ministre du logement et de l'égalité des territoires."