L'expropriation de l'immeuble ne fait pas disparaître le fonds de commerce : rappel de ce principe par cet arrêt.

"Vu l'article L. 12-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article L. 141-5 du code de commerce ; 

Attendu que l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les immeubles expropriés ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 novembre 2011), que, par ordonnance du 29 juillet 2005, le juge de l'expropriation du département des Hauts-de-Seine a prononcé, au profit de la commune de Clichy-La-Garenne, le transfert de propriété d'un immeuble dans lequel était exploité un commerce de peinture décoration et revêtement de sols et murs par M. X... ; que celui-ci a, par acte sous seing privé du 31 janvier 2008, cédé les éléments de ce fonds, à la société Cité Peinture ; que la commune de Clichy-La-Garenne a saisi le juge de l'expropriation pour faire constater qu'elle n'était redevable d'aucune indemnité d'éviction envers cette société ; 

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'ordonnance éteint à la date à laquelle elle est rendue tout droit réel ou personnel existant sur l'immeuble exproprié, que cette ordonnance a été publiée au bureau des hypothèques en 2007 et que si M. X... a momentanément pu poursuivre l'exploitation de son affaire, il reste qu'aucun droit sur le fonds, qui avait disparu, n'a pu être transféré postérieurement au 29 juillet 2005 ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'ordonnance d'expropriation, qui éteint le droit au bail, ne fait pas disparaître le fonds de commerce et que la cession de ce fonds emporte, sauf clause contraire incluse dans l'acte, cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles (chambre des expropriations), autrement composée ; 

Condamne la commune de Clichy-La-Garenne, agissant par son maire, aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Clichy-La-Garenne, agissant par son maire, à payer à la société Cité Peinture la somme de 2 500 euros ; 

Rejette la demande de la commune de Clichy-La-Garenne ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Cité Peinture 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

EN CE QU'il a confirmé le jugement entrepris ayant débouté la société CITÉ PEINTURE ; 

AUX MOTIFS QUE « la commune de CLICHY-LA-GARENNE a déposé un mémoire en réponse le 8 juin 2011 et qu'elle a été entendu à l'audience du 11 octobre 2011 » ; 

ALORS QUE, dans son mémoire du 6 octobre 2011, la société CITÉ PEINTURE faisait valoir que si la commune avait produit des écritures, et précisait qu'elle était représentée par son maire, elle ne justifiait pas d'une délibération du Conseil municipal de CLICHY-LA-GARENNE autorisant le maire à agir en défense ou d'une délibération du Conseil municipal de CLICHY-LA-GARENNE donnant délégation au maire (conclusions du 6 octobre 2011 de la société CITÉ PEINTURE) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce moyen, pour rechercher si antérieurement au 11 octobre 2011, date de l'audience et donc de la clôture des débats, il avait été justifié que le maire était autorisé à agir au bénéfice d'une délégation, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 2122-22.16, L. 2132-1 et L. 2132-2 du code général des collectivités territoriales ; 

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

EN CE QU'il a rejeté la demande de la société CITÉ PEINTURE visant à l'octroi d'une indemnité d'éviction ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'ordonnance d'expropriation éteint à la date à laquelle elle est rendue tout droit réel ou personnel existant sur l'immeuble exproprié ; que cette ordonnance a en l'espèce été publiée au bureau des hypothèques en 2007 ; que si M. X... a momentanément pu poursuivre l'exploitation de son affaire, il reste qu'aucun droit sur le fonds qui avait disparu n'a pu être transféré postérieurement à l'ordonnance du 29 juillet 2005 ; que la société CITE PEINTURE est par ailleurs mal fondée à reprocher un enrichissement sans cause à la commune de Clichy-la-Garenne qui tient ses droits de l'ordonnance d'expropriation, alors qu'elle-même ne prétend pas être dans l'impossibilité d'agir contre M. X... et ne justifie pas remplir les conditions d'exercice de l'action de in rem verso » (arrêt, p. 3) ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' « en l'espèce l'ordonnance d'expropriation en date du 29 juillet 2005 prise par la juridiction de céans a mis fin au droit au bail de monsieur X... sur ces locaux et ce dernier ne pouvait valablement céder son droit au bail comme faisant partie de son fonds artisanal ; qu'en conséquence la cession par monsieur X... de son fonds artisanal de peintures, décoration et revêtements de sols et de murs à la société CITE PEINTURES intervenue le 31 janvier 2008 n'a pas eu pour conséquence de transférer le droit au bail sur les locaux où était exploité le fonds, ce droit étant éteint à cette date, et ce en dépit des mentions de l'acte ; qu'il en résulte que la société CITE PEINTURES ne peut se voir allouer d'indemnité d'éviction ; que la société CITE PEINTURES qui fait valoir un enrichissement sans cause de la commune de Clichy ne démontre pas le bien-fondé de ce moyen dés lors que la présente juridiction ne dispose d'aucun élément de nature à établir que l'indemnité versée à la propriétaire a pris en compte une occupation commerciale des locaux sans que le titulaire du droit au bail à la date de l'ordonnance à savoir monsieur X..., qui était en droit de prétendre à une indemnité d'éviction, ait été indemnisé » (jugement, p. 3-4) ; 

ALORS QUE, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant ; que si l'ordonnance d'expropriation éteint de plein droit le bail attaché au fonds de commerce, et à ce titre ouvre droit à indemnité d'éviction, elle ne fait pas disparaître le fonds de commerce dont l'exploitant reste propriétaire, de sorte que l'exploitant peut céder le fonds de commerce, avec la créance d'indemnité d'éviction, après intervention de l'ordonnance d'expropriation ; qu'en décidant que la société CITE PEINTURE, cessionnaire du fonds de commerce, ne pouvait prétendre à aucune indemnité au motif que le bail n'avait pu lui être cédé en 2008, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation, alors qu'elle était propriétaire du fonds de commerce régulièrement cédé en 2008 et, en cette qualité, avait droit à l'indemnité résultant de la résiliation du bail, les juges du fond ont violé les articles L. 12-2 et L.13-13 du code de l'expropriation, ensemble l'article L. 141-5 du code de commerce ; 

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

EN CE QU'il a rejeté la demande de la société CITÉ PEINTURE visant à l'octroi d'une indemnité d'éviction ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'ordonnance d'expropriation éteint à la date à laquelle elle est rendue tout droit réel ou personnel existant sur l'immeuble exproprié ; que cette ordonnance a en l'espèce été publiée au bureau des hypothèques en 2007 ; que si M. X... a momentanément pu poursuivre l'exploitation de son affaire, il reste qu'aucun droit sur le fonds qui avait disparu n'a pu être transféré postérieurement à l'ordonnance du 29 juillet 2005 ; que la société CITE PEINTURE est par ailleurs mal fondée à reprocher un enrichissement sans cause à la commune de Clichy-la-Garenne qui tient ses droits de l'ordonnance d'expropriation, alors qu'elle-même ne prétend pas être dans l'impossibilité d'agir contre M. X... et ne justifie pas remplir les conditions d'exercice de l'action de in rem verso » (arrêt, p. 3) ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' « en l'espèce l'ordonnance d'expropriation en date du 29 juillet 2005 prise par la juridiction de céans a mis fin au droit au bail de monsieur X... sur ces locaux et ce dernier ne pouvait valablement céder son droit au bail comme faisant partie de son fonds artisanal ; qu'en conséquence la cession par monsieur X... de son fonds artisanal de peintures, décoration et revêtements de sols et de murs à la société CITE PEINTURES intervenue le 31 janvier 2008 n'a pas eu pour conséquence de transférer le droit au bail sur les locaux où était exploité le fonds, ce droit étant éteint à cette date, et ce en dépit des mentions de l'acte ; qu'il en résulte que la société CITE PEINTURES ne peut se voir allouer d'indemnité d'éviction ; que la société CITE PEINTURES qui fait valoir un enrichissement sans cause de la commune de Clichy ne démontre pas le bien-fondé de ce moyen dés lors que la présente juridiction ne dispose d'aucun élément de nature à établir que l'indemnité versée à la propriétaire a pris en compte une occupation commerciale des locaux sans que le titulaire du droit au bail à la date de l'ordonnance à savoir monsieur X..., qui était en droit de prétendre à une indemnité d'éviction, ait été indemnisé » (jugement, p. 3-4) ; 

ALORS QUE, la créance correspondant à l'indemnité d'éviction peut être cédée par le titulaire du bail ; qu'en l'espèce, la société CITÉ PEINTURE faisait valoir qu'aux termes de l'acte du 31 janvier 2008, la créance correspondant à l'indemnité d'éviction due à M. X... lui avait été cédée (mémoire du 6 mai 2011, p. 4 in fine et p. 5 alinéas 1 à 8) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L.13-13 du code de l'expropriation, et au regard des articles 1689 à 1692 du code civil."

Pas d'inscription au registre des mandats, pas de commission pour l'agent immobilier : c'est ce que juge cet arrêt.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 septembre 2007) que la société Staes immobilier, agence Faidherbe immobilier, a transmis à M. X..., pour le compte de M. Y..., propriétaire, une offre de vente du local commercial (lot n° 24) et de l'appartement (lot n° 7) qu'il occupait en tant que locataire ; que soutenant qu'il avait accepté l'offre, M. X... a assigné M. Y... en réalisation forcée de la vente portant sur le lot n° 24 ; que M. Y... a contesté l'existence et la validité du mandat donné à l'agence immobilière ainsi que le caractère parfait de la vente ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :

1°/ que l'irrégularité du mandat au regard des exigences posées par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 affecte les seules relations entre le mandant et l'agent immobilier et demeure sans conséquence sur la réalité de la vente conclue par l'intermédiaire dudit agent ; qu'ainsi la cour d'appel qui, en constatant que M. Y... avait donné mandat à l'agence Staes immobilier de vendre le local commercial au prix de 600 000 euros, a considéré que celui-ci n'était pas engagé envers M. X... par ce mandat non mentionné sur le registre des mandats, a violé les textes précités et les articles 1583 et 1984 du code civil ;

2°/ qu'en retenant, pour refuser toute valeur à l'acceptation par M. X... d'acquérir le local commercial au prix proposé, que M. Y... souhaitait vendre ce local et l'appartement en même temps, la cour d'appel a dénaturé l'offre du 10 juin 2004 par laquelle l'agence n'envisageait pas une indivisibilité entre les deux ventes et au contraire évoquait l'éventualité de l'acquisition de l'appartement par d'autres clients et a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d'une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 à peine de nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt ; qu'ayant relevé que l'agence immobilière n'avait pas, en violation des dispositions édictées par le décret susvisé, mentionné le mandat sur le registre des mandats et porté le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat remis à Johann Y..., la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que M. Y... n'était pas engagé envers M. X... par l'offre formulée en son nom par l'agence immobilière en application d'un mandat irrégulier, a exactement déduit de ce seul motif que la vente du local commercial n'avait pas été conclue ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... et de la société Staes immobilier ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat aux Conseils pour M. X....

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que la vente du local commercial litigieux n'a pas été conclue entre David X... et Johann Y... ;

AUX MOTIFS QUE Johann Y... qui est propriétaire d'un appartement et d'un local commercial situés dans un immeuble à Saint-Tropez, dans le département du Var, a investi la SSI par mail du 7 juin 2004 d'un mandat aux fins de les proposer à la vente à David X... pour le prix antérieurement fixé à la somme de 300 000 et de 600 000 euros respectivement ; que la SSI a donc envoyé le 10 juin suivant une lettre à David X... pour l'informer que Johann Y... lui proposait de lui vendre le local et l'appartement pour le prix de 640 000 pour l'un et de 320 000 euros pour l'autre ; que la SSI qui est une agence immobilière n'avait pas cependant , en violation des dispositions édictées par l'article 72 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972, mentionné le mandat sur le registre des mandats et porté le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat remis à Johann Y... ; qu'il ne saurait donc être engagé envers David X... par l'offre formulée en son nom par la SSI en application d'un mandat irrégulier ; que l'aurait-il été que cette offre n'a pas été acceptée par l'intimé qui a répondu par mail du 24 juin 2004 qu'il se portait acquéreur du local au prix de 600 000 euros net vendeur majoré de 30 000 euros pour les honoraires de négociation et ce sous réserve de la vente de l'appartement au prix égal à celui qui serait offert par un tiers, avant de préciser par lettre du 28 juin suivant qu'il confirmait son accord pour l'achat du local au prix proposé mais que la vente de l'appartement devait respecter les obligations légales applicables ; que Johann Y... n'a pas pour sa part transmis directement ses offres à David X... et n'a pas renoncé à vendre ses deux biens en même temps ; que la vente du local commercial n'a donc pas été conclue ;

ALORS QUE d'une part l'irrégularité du mandat au regard des exigences posées par l'article 6 de la loi 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 affecte les seules relations entre le mandant et l'agent immobilier et demeure sans conséquence sur la réalité de la vente conclue par l'intermédiaire dudit agent ; qu'ainsi la cour d'appel qui, en constatant que M. Y... avait donné mandat à l'agence Staes Immobilier de vendre le local commercial au prix de 600 000 euros, a considéré que celui-ci n'était pas engagé envers M. X... par ce mandat non mentionné sur le registre des mandats, a violé les textes précités et les articles 1583 et 1984 du code civil ;

ALORS QUE d'autre part en retenant pour refuser toute valeur à l'acceptation par M. X... d'acquérir le local commercial au prix proposé, que M. Y... souhaitait vendre ce local et l'appartement en même temps, la cour d'appel a dénaturé l'offre du 10 juin 2004 par laquelle l'agence n'envisageait pas une indivisibilité entre les deux ventes et au contraire évoquait l'éventualité de l'acquisition de l'appartement par d'autres clients et a violé l'article 1134 du code civil."