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  • Arbre de plus de deux mètres et prescription

    L'arbre avait atteint la hauteur de 2 mètres trente et un an avant la date de la saisine du tribunal : la prescription est acquise.

    "Attendu qu'ayant exactement retenu que le point de départ de la prescription trentenaire est la date à laquelle l'arbre a dépassé la hauteur de deux mètres, le juge de proximité, appréciant comme il le devait la valeur des rapports des deux experts, et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'âge de l'arbre, a pu retenir, par une appréciation souveraine des faits de la cause, que l'arbre avait atteint la hauteur de 2 mètres trente et un an avant la date de sa saisine et que la prescription trentenaire était acquise à M. X... ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne M. Y... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Y... 

     

    Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur X... à procéder à l'abattage du hêtre sis sur sa propriété cadastrée A 580 sous astreinte de 15 euros par jour de retard ;

     

    Aux motifs que « quant à l'emplacement du hêtre ; qu'il n'est pas contesté que le hêtre litigieux, haut de plus de 2 mètres, se trouve à une distance inférieure à 2 mètres de la limite séparative des fonds de chacune des parties, situation rendant essentielle la détermination de l'âge de cet arbre ; quant à son âge, qu'il est constant que le point de départ de la prescription trentenaire est la date à laquelle l'arbre a dépassé la hauteur de 2 mètres ;

    que la définition de l'âge d'un arbre à 2 m s'opère de façon générale par l'extraction à cette hauteur d'une carotte de bois , l'âge étant déterminé par la lecture et le comptage des cernes observées, chacune de ces cernes correspondant au temps écoulé au cours d'une année ; qu'un tel processus de datation par lecture directe du nombre de cernes observées à la hauteur de 2 mètres suppose l'existence d'un arbre constitué en une tige unique n'ayant pas connu d'accident de croissance, son bourgeon terminal permettant au fil du temps, la croissance en longueur de cette tige ; qu'il sera en effet possible, dans ce cas d'affirmer, sans contestation possible, que le nombre de cernes observées à la hauteur de 2 mètres correspond bien à l'âge de cette plantule lorsque son développement lui a permis d'atteindre une telle hauteur ; que dès lors, la méthode consistant, comme l'a fait Monsieur Z..., à sectionner une simple branche pour opérer cette datation est erronée puisque l'on ignore en effet comment et à quel moment cette branche est née et a commencé à former ses cernes ; que les conclusions retenues par ce technicien doivent donc être rejetées ; que le défendeur verse aux débats le rapport de Monsieur A..., expert de l'Office National des Forêts qu'il a missionné pour le même objet ; que cet expert a rendu un rapport, certes non contradictoire, mais qui a été versé aux débats et dont les conclusions ont été discutées par les parties, les mesures réalisées par cet expert, proches de celles retenues par Monsieur Z... n'étant pas contestées ; qu'en revanche le raisonnement tenu par Monsieur A... et qui aboutit à vieillir l'arbre est critiqué par le demandeur ; que, se trouvant en présence d'un arbre à architecture complexe, une ramification en 2 axes principaux s'étant formée à 1 mètre de hauteur, l'expert qui a cherché à définir l'âge de l'arbre avant cette ramification, semble avoir considéré, de façon implicite, que l'axe sur lequel le carrotage a été effectué à la hauteur de 2 mètres ne constituait pas le prolongement naturel de la plantule au fil des ans mais avait été formé ultérieurement ; qu'en cours de délibéré et comme l'y autorise l'article 442 du Code de procédure civile, le juge a, par lettre du 30 mai 2012 dont une copie a été communiquée aux parties, demandé à cet expert de s'expliquer sur le processus qui a abouti à cette ramification dont est issu l'axe sur lequel une carotte de bois a été prélevée à 2 mètres de hauteur ; que dans une note complémentaire en date du 7 juin 2012 dont copie a été communiquée aux parties, Monsieur A... explique que l'axe ayant fait l'objet du prélèvement s'est formé à partir d'un bourgeon auxiliaire né à un moment où l'arbre avait déjà atteint la hauteur d'un mètre ; qu'il est donc tout à fait logique d'ajouter au temps mis par ce nouveau tronc pour atteindre 2 mètres de hauteur, celui mis par la plantule initiale dont le bourgeon terminal a avorté alors que la tige avait atteint un mètre ; que par 2 approches différentes, cet expert chiffre ce temps écoulé à pas moins de 3 années ; qu'il y a lieu en conséquence, d'attribuer à cet arbre l'âge de 29 + 3 = 32 ans à la date de l'expertise et donc de 31 ans à la date de l'introduction de la demande en justice, le 19 avril 2011 ; qu'il s'ensuit que la prescription trentenaire est acquise à Monsieur X... de sorte qu'il convient de débouter Monsieur Y... de l'ensemble de ses demandes» ;

     

    Alors, d'une part, que le point de départ de la prescription trentenaire pour la réduction des arbres à la hauteur déterminée à l'article 671 du Code civil se situe à la date à laquelle ces arbres ont dépassé la hauteur maximum autorisée ; que pour juger que la prescription trentenaire était acquise, le Juge de proximité s'est fondé sur l'âge de l'arbre à la date de l'introduction de la demande en justice de Monsieur Y... et énoncé que l'arbre était âgé de 31 ans à cette date ; qu'en statuant de la sorte, sans se situer à la date à laquelle cet arbre avait dépassé la hauteur maximum autorisée pour déterminer le point de départ de la prescription trentenaire, le Juge de proximité a violé les articles 671 et 672 du Code civil ;

     

    Et alors, d'autre part, que le point de départ de la prescription trentenaire pour la réduction des arbres à la hauteur déterminée à l'article 671 du Code civil se situe à la date à laquelle ces arbres ont dépassé la hauteur maximum autorisée ; qu'après avoir constaté qu'au jour de l'expertise réalisée le 9 avril 2012, 29 années s'étaient écoulées depuis que l'arbre avait dépassé la taille de 2 mètres, ce dont il résultait que le 29 avril 2011, date à laquelle Monsieur Y... avait introduit sa demande en justice, la prescription trentenaire n'était pas acquise, le Juge de proximité, qui a considéré que la demande de Monsieur Y... était prescrite, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles 671 et 672 du Code civil."

  • Le respect des dispositions légales n'exclut pas les troubles anormaux du voisinage

    Le respect des dispositions légales n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, c'est le principe posé par cet arrêt :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 25 mars 2003), que les époux X... ont chargé la société ECC de la construction d'une maison d'habitation sur un terrain leur appartenant ; que cette maison n'étant pas conforme au permis de construire, les époux X... ont obtenu un permis de construire modificatif ; que, soutenant que cette construction, qui n'entrait pas dans les prévisions du plan d'occupation des sols, lui causait un préjudice, la société civile immobilière Fara Preu (la SCI) a assigné la société ECC en paiement de dommages-intérêts ;

     

    Sur le premier moyen :

     

    Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande irrecevable, alors, selon le moyen :

     

    1 / que les dispositions de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme ne profitent qu'au seul propriétaire d'immeuble auquel il est reproché d'avoir méconnu les règles d'urbanisme ou une servitude d'utilité publique ; qu'en revanche, elle ne peuvent être utilement opposées par le constructeur de maisons individuelles pour tenir en échec l'action en responsabilité civile délictuelle intentée par les tiers à raison du non-respect de ces mêmes régles et servitudes qui, dans les rapports entre le constructeur et le maître d'ouvrage, s'analyse en un manquement aux devoirs et obligations découlant du contrat de construction ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole les articles L. 480-13 du Code de l'urbanisme et l'article 1382 du Code civil ;

     

    2 / que la SCI Fara Preu soulignait que le permis modificatif avait exclusivement porté sur l'assiette du bâtiment et sur sa hauteur, originairement déclarée à 7,65 mètres et finalement portée à 9,55 mètres ; qu'elle en déduisait que la non-conformité de la construction au permis de construire initial n'avait pas été régularisée et ne pouvait être régularisée, s'agissant de la hauteur illicite du remblai par rapport au niveau naturel du terrain ; qu'en retenant néanmoins que la SCI Fara Preu ne contestait pas la conformité de la construction réalisée par la société ECC au permis de construire modificatif du 19 avril 1999, la cour d'appel méconnaît les termes du litige dont elle était saisie et partant méconnaît les exigences de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

     

    Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine des conclusions ambiguës de la SCI, sans modifier l'objet du litige, que la société ECC soutenait sans être contredite que la construction était conforme au permis de construire modificatif, lequel n'avait pas fait l'objet de recours devant la juridiction administrative, la cour d'appel a exactement retenu que la SCI ne pouvait avoir davantage de droits contre l'entrepreneur qui avait fait les travaux que contre le maître de l'ouvrage puisque le préjudice éventuel résultait du même fait générateur ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Mais sur le second moyen :

     

    Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

     

    Attendu que pour rejeter la demande de la SCI fondée sur l'existence d'un tel trouble, l'arrêt retient que celle-ci ne prétend pas que les vues créées sur ses fonds l'avaient été en violation des dispositions des articles 678 et 679 du Code civil ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que le respect des dispositions légales n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, la cour d'appel a violé le principe susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Fara Preu en ce qu'elle était fondée sur l'existence de troubles anormaux de voisinage, l'arrêt rendu le 25 mars 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

     

    Condamne la société ECC aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société ECC à payer à la société Fara Preu la somme de 2 000 euros ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille cinq."

  • La délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte conservatoire

    La délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte conservatoire, c'est ce que juge cet arrêt :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 octobre 2012), que Lucien Y..., Mme D..., Mme C..., Mme A... et Mme B..., propriétaires indivis d'un local commercial, ont consenti un bail à la société Annick ; que Lucien Y..., titulaire de la moitié des droits indivis, est décédé le 30 janvier 1999 ; que le 28 juillet 2011, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à la société Annick au nom de tous les indivisaires ; qu'elle a été assignée en référé en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire par une assignation délivrée au nom de tous les indivisaires ainsi qu'au nom de l'indivision Pétra ; que devant la cour d'appel, M. Jean-Pierre Y... est intervenu volontairement à l'instance en qualité d'héritier de Lucien Y... ; 

    Attendu que la société Annick fait grief à l'arrêt de constater la résiliation du bail, alors, selon le moyen, que l'action en constatation de la résolution d'un bail commercial est un acte d'administration requérant, pour sa validité, d'être pris par des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ; qu'au cas présent, il est constant et non contesté que le commandement de payer visant la clause résolutoire, n'a été délivré que par des indivisaires représentant 50 % des droits indivis ; que pour écarter néanmoins la nullité, la cour d'appel a énoncé que la délivrance d'un commandement de payer serait un acte conservatoire ; qu'en statuant ainsi cependant que le commandement de payer visait la clause résolutoire et poursuivait donc la résolution du bail, et qu'il était par conséquent nul pour n'avoir pas été délivré par des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, la cour d'appel a violé l'article 815-3 du code civil ; 

    Mais attendu que le commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un acte conservatoire qui n'implique donc pas le consentement d'indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ; que le moyen est sans fondement ; 

     

    PAR CES MOTIFS : 

    REJETTE le pourvoi ; 

    Condamne la société Annick et M. X..., ès qualités, aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Annick et M. X..., ès qualités, et les condamne, à payer la somme totale de 3 000 euros à M. Jean-Pierre Y..., et à Mmes D..., C..., A... et B... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt. 

     

    Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Annick et M. X..., ès qualités. 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmant l'ordonnance ayant constaté la résiliation du bail commercial entre l'indivision Y..., composée de Christiane D..., veuve Y..., Pierrette Y... épouse C..., Jeanne Y... épouse A..., Catherine Y... épouse B... et Lucien Y... (sic) et la SARL ANNICK, ordonné l'expulsion de la SARL ANNICK ainsi que de tous ses occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, condamné la SARL ANNICK à payer à l'indivision Y... une provision de trois mille trois cent quarante deux euros et vingt quatre centimes (3. 342, 24 ¿), correspondant au montant des loyers et charges impayés au 30 septembre 2011, et condamné la SARL ANNICK à payer à l'indivision Y... la somme de cinq cent cinquante sept euros et quatre centimes (557, 04 ¿) par mois à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 1er octobre 2011 jusqu'à son expulsion effective, outre celle de mille euros (1. 000 ¿) au titre des frais irrépétibles ; 

    Aux motifs que « le moyen tiré de la nullité de fond de l'acte introductif d'instance soulevé dans les dernières conclusions est recevable et doit être examiné par la cour ; que le commandement de payer, comme l'assignation introductive d'instance ont certes été délivrés au nom d'une personne décédée, Lucien Y..., que cependant ils ne sont pas nuls en ce qu'ils ont été délivrés par les autres indivisaires qui possèdent aux termes des actes produits 50 % des droits indivis ; que si, en application de l'article 815-3 du code civil, les indivisaires ne peuvent accomplir certains actes d'administration ou de disposition des biens indivis que s'ils représentent la majorité des deux tiers des droits indivis, il apparaît qu'en l'espèce la délivrance d'un commandement de payer peut être considérée comme un acte relatif à la conservation des biens indivis pouvant être accompli, en application de l'article 815-2 du code civil, par un seul indivisaire, et qu'en l'état de l'intervention volontaire de M. Jean-Pierre Y... tous les héritiers et indivisaires sollicitent la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, que donc ni l'assignation introductive d'instance, ni l'ordonnance déférée ne seront annulées et l'appelante, qui ne développe aucun autre moyen au soutien de son appel, condamnée à payer aux intimés une somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile » (arrêt d'appel, p. 4) ; 

    Alors que l'action en constatation de la résolution d'un bail commercial est un acte d'administration requérant, pour sa validité, d'être pris par des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ; qu'au cas présent, il est constant et non contesté que le commandement de payer visant la clause résolutoire, n'a été délivrée que par des indivisaires représentant 50 % des droits indivis ; que pour écarter néanmoins la nullité, la cour d'appel a énoncé que la délivrance d'un commandement de payer serait un acte conservatoire ; qu'en statuant ainsi cependant que le commandement de payer visait la clause résolutoire et poursuivait donc la résolution du bail, et qu'il était par conséquent nul pour n'avoir pas été délivré par des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, la cour d'appel a violé l'article 815-3 du Code civil."

  • Pub et trouble anormal du voisinage

    Voici un arrêt qui juge que les troubles anormaux du voisinage produits par un pub doivent cesser :

    "Attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire avait constaté, par une note technique du 21 octobre 1995, que la Résidence " Le Monté Cristo " n'était pas susceptible de recevoir une activité de discothèque au regard de sa structure, laquelle n'apparaissait pas capable d'empêcher la transmission des basses fréquences en dépit de l'isolement qu'avait fait réaliser la société Le Grand Bleu, précédente exploitante, que les troubles acoustiques dont se plaignaient les époux X... et Y... avait perduré au cours de l'exploitation de la discothèque par les consorts Z-B... à compter de décembre 1999, ainsi qu'il résultait de l'avis de l'expert judiciaire émis en 2003, que ce dernier avait relevé en outre qu'entre deux réunions d'expertise, le limiteur de volume sonore de la discothèque avait été remplacé, mais que ce dispositif n'était pas d'une efficacité dissuasive suffisante, que lors de la dernière réunion d'expertise du 23 février 2002, le niveau sonore sur la piste était bien supérieur à celui récédentes réunions pour ne pas être perceptible la nuit dans la chambre des époux Y... et que les nouveaux limiteurs n'étaient pas réglés pour satisfaire les exigences évitant la gêne pour les riverains, que les consorts Z-B... invoquaient de manière inopérante le rapport de contrôle acoustique établi le 22 février 2006 par le bureau Veritas missonné par eux, dès lors que ce dernier avait procédé à une prise de mesure à l'intérieur de l'établissement, dans un appartement du rez-de-chaussée de la résidence, sur la voie publique, mais qu'aucune mesure n'avait été effectuée dans les appartements X... et Y... et que ces derniers établissaient que les nuisances sonores avaient perduré postérieurement au rapport d'expertise ainsi qu'il résultait des constatations faites par un huissier de justice le 26 août 2007 à 3 heures dans l'appartement de M. A... (successeur des époux X...) et dans celui des époux Y..., la cour d'appel, qui a caractérisé le trouble anormal de voisinage subi par les époux X... et Y..., copropriétaires d'appartement dans l'immeuble où les consorts Z-B... exploitaient une discothèque générant des nuisances sonores et qui a souverainement décidé de la mesure propre à faire cesser ce trouble, a, sans violer le principe de liberté du commerce et de l'industrie, légalement justifié sa décision de ce chef ;

     

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne les consorts Z-B... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Z-B... à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Monté Cristo, aux époux Y... et aux époux X..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille neuf.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. Z... et autre

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION :

     

    - PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué a ordonné la cessation de l'activité de discothèque dans le pub Le Monte Cristo dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 500 par jour de retard passé ce délai, et a condamné Monsieur Loïc Z... et Madame Magali B... à payer, in solidum avec la SCI DES BAINS, la somme de 2. 500 aux époux X... et celle de 2. 500 aux époux Y... en réparation du préjudice résultant des troubles anormaux de voisinage, ajoutant que la SCI DES BAINS, d'un côté, et Monsieur Loïc Z... et Madame Magali B..., de l'autre, contribueraient entre eux par moitié à ces condamnations ;

     

    - AUX MOTIFS QUE les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage dont se plaignent les époux X... et Y... ont perduré aux cours de l'exploitation de la discothèque par les époux Z-B... à compter du mois de décembre 1999, ainsi qu'il résulte de l'avis de l'expert judiciaire C..., émis en 2003 ; que ce dernier a relevé, en outre, qu'entre deux réunions d'expertise le limiteur de volume sonore de la discothèque avait été remplacé et que celui qui l'équipait initialement, d'une part, « n'empêche pas la sonorisation de dépasser le nombre de décibels autorisés chez le voisin, car il est réglé sur un niveau trop élevé » (projet de rapport de janvier 2001, p. 17, § 3. 4), d'autre part, était manipulable par les exploitants eux-mêmes qui pouvaient le désactiver ou en limiter l'action puisque « bien que plombé, les réglages peuvent être modifiés à tous moments car il manquait la plaquette translucide qui doit être solidaire du plombage » (rapport, p. 20, § 3. 4) ; l'expert a encore relevé, lors de sa dernière réunion d'expertise du 23 février 2002, que « le niveau sonore sur la piste est bien supérieur à celui qui avait été défini lors des essais des précédentes réunions d'expertise, à savoir 85dB (A) pour ne pas être perceptible la nuit dans la chambre des époux Y... » (rapport, p. 18 in fine) et que « les nouveaux limiteurs ne sont pas réglés pour satisfaire les exigences évitant la gêne pour les riverain » (rapport, p. 20, § 3. 4) ; que l'expert a également relativisé l'efficacité dissuasive du limiteur de volume sonore de remplacement, équipant la discothèque lors de la dernière réunion d'expertise du 23 février 2002 en ce que « son branchement électrique devra être modifié afin d'être relié au compteur général pour permettre une coupure avec temporisation de 30 minutes lorsque le niveau est dépassé. Ce système est largement utilisé afin de décourager les infractions » (rapport provisoire d'octobre 2002, p. 22) ; qu'enfin, les intimés établissent que les nuisances sonores ont perduré postérieurement au rapport d'expertise ainsi qu'il résulte des constatations suivantes qu'ils ont fait établir au ministère d'huissier le 26 août 2007 à 3 heures : « appartement de M. A... (successeur des époux X...) : dans l'appartement, je constate que la gamme des basses de la musique est audible ; (…) on entend la voix du DJ sans distinguer le sens des paroles. Le bruit est plus audible dans la salle de bains que dans la pièce de vie. Appartement de M. et Mme Y... : les basses fréquences sont audibles dans la pièce avec coin kitchenette et dans la chambre » ; que les consorts Z-B... invoquent de manière inopérante le rapport de contrôle acoustique établi le 22 janvier 2006 par le bureau Veritas missionné par eux dès lors que ce dernier a procédé à une prise de mesures à l'intérieur de l'établissement (sur la piste de danse et dans la salle de bar), dans un appartement au rez-de-chaussée de la résidence (appartement D...), sur la voie publique, mais qu'aucune mesure n'a été effectuée dans les appartements X... et Y... ; que les consorts Z-B... invoquent également de manière inopérante le bénéfice de l'antériorité en application de l'article L. 112-16 du Code de la Construction et de l'Habitation ; que les époux X... ont acquis leur lot de copropriété par acte authentique du 29 octobre 1992 ; que le titre des époux Y... n'est pas versé aux débats mais la présence de ces derniers est mentionnée dans le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 1993 ; qu'il est établi que, postérieurement, le 8 février 1994, la commission d'arrondissement de sécurité a émis un avis favorable au reclassement du pub le Monte Cristo en établissement de type principal L (cabaret) et N (restaurant-bar) et de type secondaire P (discothèque) ; qu'en conséquence, les consorts Z-B... invoquent de manière inopérante le bénéfice de l'article L. 112-16 du Code de la Construction et de l'Habitation dont la condition finale n'est pas en l'occurrence remplie puisque le sous-sol de la résidence Le Monte Cristo n'était pas occupé dans les mêmes conditions lorsque les époux X... et Y... sont devenus copropriétaires, aucune activité commerciale de discothèque n'étant à l'époque exercée ; que les consorts Z-B... invoquent également de manière inopérante les dispositions de l'article 15, alinéa 3, du règlement de copropriété dès lors que ce texte n'est pas applicable au matériel professionnel de sonorisation et d'amplification utilisé par eux pour leur activité commerciale ; qu'ils invoquent enfin de manière inopérante l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dès lors que, en droit, l'alinéa 1er de ce texte confère à chaque copropriétaire le droit d'user et de jouir librement des parties privatives et des parties communes sous la conditions de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; qu'en fait, il résulte des motifs qui précèdent que l'usage fait par les consorts Z-B... des parties privatives dont ils sont locataires est générateur de troubles excédant les inconvénients du voisinage pour les époux X... et Y... ; l'indemnisation du préjudice subi par ces derniers sera arbitrée à la somme de 2. 500 pour les époux X..., d'une part, et pour les époux Y..., d'autre part ; que si les dommages et intérêts alloués aux consorts X...-Y... les indemnisent des troubles anormaux de voisinage subis par eux depuis plus de 10 ans à ce jour, la prévention de ces troubles, pour l'avenir, impose la cessation de l'activité dommageable, dont la persistance du caractère turbulent est établie par le procès verbal de constat d'huissier de justice dressé le 26 août 2007 ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la cessation, sous astreinte, de l'activité de discothèque dans la résidence Le Monte Cristo ; que les manquements respectivement imputables à la SCI DES BAINS, copropriétaire et bailleresse, et aux consorts Z-B..., locataires, l'une pour violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 15 du règlement de copropriété, les autres pour violation du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, apparaissent d'un degré de gravité équivalent ; que la clause insérée dans l'acte de cession du fonds de commerce de discothèque du 17 décembre 1999 relative aux prescriptions d'utilisation du matériel de sonorisation n'a pas dispensé la SCI DES BAINS, en sa qualité de bailleresse, de l'obligation de faire respecter par ses locataires les textes et principes précités ; qu'en conséquence, la SCI DES BAINS, d'une part, et les consorts Z-B..., d'autre part, contribueront entre eux chacun pour moitié à la dette indemnitaire envers les consorts X... et Y... ;

     

    - ALORS, D'UNE PART, QU'il appartient aux juges du fond de caractériser l'anormalité des troubles de voisinage justifiant d'ordonner la cessation de l'activité commerciale génératrice de ces troubles ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que les exploitants avaient remplacé le limiteur de volume sonore entre les deux réunions d'expertise et avaient fait établir par le bureau Veritas un rapport de contrôle acoustique, la Cour d'Appel, pour juger que les troubles persistaient et que la cessation de l'activité dommageable s'imposait en conséquence, s'est fondée sur le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 26 août 2007, d'où il ressortait : « appartement de M. A... (successeur des époux X...) : dans l'appartement, je constate que la gamme des basses de la musique est audible ; (…) on entend la voix du DJ sans distinguer le sens des paroles. Le bruit est plus audible dans la salle de bains que dans la pièce de vie. Appartement de M. et Mme Y... : les basses fréquences sont audibles dans la pièce avec coin kitchenette et dans la chambre » ; qu'en l'état de ces constatations, impropres à caractériser l'anormalité des troubles acoustiques justifiant d'interdire pour l'avenir l'exploitation de l'activité de discothèque, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ensemble des articles 544 et 1382 du Code Civil ;

     

    - ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'interdiction d'exercer une activité commerciale, portant atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie, doit obéir à un rapport raisonnable de proportionnalité entre la sanction ainsi imposée et le but légitime visé ; qu'en ordonnant en l'espèce la cessation de l'activité de discothèque en raison de troubles acoustiques occasionnés, cependant que les juges ont reconnu que ces troubles ne présentaient pas un caractère collectif, que sur les deux copropriétaires s'en plaignant un seul était encore dans les lieux au jour du prononcé de la sanction et qu'il ressortait des conclusions de l'expert que le limiteur de volume sonore installé par les exploitants pouvait être efficace, la Cour d'Appel a imposé une sanction sans rapport raisonnable de proportionnalité avec le but visé, violant ensemble le principe de la liberté du commerce et de l'industrie et le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION :

     

    - PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué a rejeté tous chefs de demandes formés par Monsieur Loïc Z... et Madame Magali B... à l'encontre de la Société le GRAND BLEU, a jugé bien fondée dans son principe, et dans une proportion de moitié en son montant, l'action de Monsieur Loïc Z... et de Madame Magali B... à l'encontre de la SCI DES BAINS en indemnisation des conséquences préjudiciables de la cessation de l'activité de discothèque dans le local donné à bail par la seconde aux premiers et, avant dire droit sur la demande d'indemnité d'éviction formée par Monsieur Loïc Z... et de Madame Magali B... à l'encontre de la SCI DES BAINS, a ordonné une mesure d'expertise, commettant pour y procéder Monsieur Jean-Pierre G... ;

     

    - AUX MOTIFS QUE la Société le GRAND BLEU, venderesse aux consorts Z-B... du fonds de commerce litigieux, fait valoir avec pertinence que l'application de la garantie d'éviction à laquelle est tenu le vendeur envers l'acquéreur par application de l'article 1626 du Code Civil est conditionnée par l'existence d'une cause de l'éviction antérieure à la vente ; qu'en l'occurrence, la cessation de l'activité de discothèque dans le local pris à bail par les consorts Z-B... résulte du jugement entrepris prononcé le 5 avril 2006 et confirmé par le présent arrêt postérieurement à l'acte de vente du 17 décembre 1999 ; que la demande indemnitaire formée par les consorts Z-B... à l'encontre de la Société le GRAND BLEU doit donc être rejetée, en infirmation du jugement entrepris ; que l'action indemnitaire des consorts Z-B... contre la SCI DES BAINS est implicitement fondée sur la garantie de jouissance paisible à laquelle est obligé le bailleur envers le preneur par application de l'article 1719 du Code Civil ; que la cessation de l'activité de discothèque est consécutive aux troubles anormaux de voisinage provoqués par cette activité et générés concurremment par la puissance du matériel de sonorisation de l'établissement et par l'inadaptation de la structure du bâtiment de la résidence Le Monte Cristo à l'isolement acoustique que nécessiterait cette activité, inadaptation relevée par les experts judiciaires E... et C... ; que cette inadaptation structurelle du local donné à bail engage l'obligation de garantie de jouissance paisible de la bailleresse et rend fondée, en son principe, la demande des locataires en indemnisation de leur éviction ; que, cependant, ainsi qu'il a été relevé précédemment, la décision judiciaire de cessation de l'activité de discothèque a également pour cause l'utilisation gênante et dommageable, par les locataires, du matériel de sonorisation de leur fonds de commerce ; que ce fait des locataires exonère partiellement la bailleresse de son obligation de garantie de jouissance paisible, dans une proportion qui doit être appréciée à une quote-part de moitié ; que la Cour ne dispose pas d'éléments d'appréciation suffisants pour liquider l'indemnité d'éviction réclamée par les consorts Z-B... ; que la solution du litige impose sur ce point le recours à une mesure d'expertise ;

     

    - ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur doit garantie de l'éviction par un tiers si le droit invoqué en justice par le tiers ayant conduit à l'éviction de la chose vendue, bien que reconnu après la vente, existait d'ores et déjà au moment de celle-ci ; qu'en l'espèce, l'action des copropriétaires tendant à faire interdire, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, l'exploitation de l'activité de discothèque ayant été introduite en 1995, soit antérieurement à la vente passée en 1999, elle constituait une cause d'éviction affectant, fût-ce en germe, le droit vendu et obligeant le vendeur à en garantir son acquéreur, et ce avant même qu'intervienne la décision ordonnant la cessation de l'activité considérée ; qu'en écartant pourtant, dans ces circonstances, la garantie du vendeur, la Cour d'Appel a violé l'article 1626 du Code Civil ;

     

    - ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE le fait du locataire ne constitue une cause d'exonération partielle pour le bailleur tenu à son égard d'une garantie de jouissance paisible que s'il présence un caractère fautif ; qu'en jugeant que le fait des locataires, tenant à l'utilisation gênante et dommageable du matériel de sonorisation de leur fonds de commerce, exonérait le bailleur de son obligation de garantie de jouissance paisible dans la proportion de la moitié, sans constater que ce fait présentait un caractère fautif, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code Civil."

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  • Vente de l'immeuble et indemnité d'assurance

    Voici un arrêt par lequel la Cour de cassation juge que par principe l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur des vendeurs garantissant les risques de catastrophe naturelle, même pour les dommages nés antérieurement à la vente :

     

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 10 janvier 2013), que, par acte du 4 septembre 2007, les époux X... ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation située à Cercles ; que, lors de la vente, les époux X... ont remis une copie d'une lettre adressée au maire le 5 octobre 2005 signalant qu'à la suite d'une période de sécheresse ils avaient constaté l'apparition de lézardes et fissures; que, par arrêté du 20 février 2008, la commune de Cercles a été reconnue en état de catastrophes naturelles par suite des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de juillet à septembre 2005 ; que les époux Y... ont assigné les MMA, assureur auprès duquel les époux X... avaient souscrit une assurance en paiement des travaux de reprise et de dommages-intérêts ;

    Attendu que pour débouter les époux Y..., l'arrêt retient que le bénéficiaire de l'indemnité d'assurance est le propriétaire du bien au moment du sinistre, la transmission de plein droit de l'assurance au profit de l'acquéreur n'ayant d'effet que pour les sinistres postérieurs à la vente, qu'en l'espèce, le sinistre résulte des mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de juillet à septembre 2005, époque à laquelle les époux Y... n'étaient pas les propriétaires de l'immeuble sinistré et qu'en l'absence de convention de transfert aux époux Y... du bénéfice de l'indemnité d'assurance devant revenir à leurs vendeurs, les acquéreurs ne pouvaient demander à la société MMA le paiement d'une indemnité ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur des vendeurs garantissant les risques de catastrophe naturelle, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux."