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Bail commercial : notion de locaux monovalents

Un exemple :

 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 juin 2009), que Mme X..., propriétaire de locaux à usage de garage automobile donnés à bail à la société Aix automobiles, a, par acte du 5 juillet 2005, donné congé avec offre de renouvellement pour un nouveau loyer ; qu'elle a assigné la locataire en fixation du loyer du bail renouvelé, invoquant le caractère monovalent des locaux ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors selon le moyen, que revêt un caractère monovalent le local à usage de garage comportant des aménagements spécifiques telle qu'une rampe d'accès automobile occupant une surface importante du local ; qu'un tel local n'est pas soumis à la règle du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande en fixation du loyer du bail renouvelé signé par Mme X... avec la société Aix automobiles, qu'elle ne rapportait pas la preuve que le changement d'activité générerait des frais exorbitants, sur la structure de l'immeuble, la question de la dépollution du site, sans rechercher comme elle y était tenue par les conclusions du bailleur, si l'existence de l'espace de graissage avec fosse adaptée, d'une cabine de peinture carrosserie et d'une rampe d'accès automobile occupant sur surface importante de l'immeuble ne caractérisaient pas cette circonstance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé à bon droit, par motifs propres et adoptés, que le caractère de monovalence impliquait que les locaux avaient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la preuve n'était pas rapportée de l'importance et du coût des travaux qu'aurait exigés une affectation des locaux à une autre activité, a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 563 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux ;

Attendu que pour dire Mme X... irrecevable à invoquer pour la première fois en cause d'appel le moyen de déplafonnement du loyer pris de ce que la durée du bail expiré avait excédé douze ans par l'effet de la tacite prolongation, l'arrêt retient que ce moyen n'avait pas été mentionné au mémoire préalable qui doit contenir les explications de fait et de droit de nature à justifier les prétentions de leur auteur ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la bailleresse pouvait faire valoir en cause d'appel un moyen nouveau à l'appui de sa demande en déplafonnement du loyer du bail renouvelé soumise au premier juge, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit irrecevable le moyen de déplafonnement du loyer pris de la durée du bail, l'arrêt rendu le 25 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Aix automobiles aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de la procédure civile, condamne la société Aix automobiles à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Aix automobiles ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille dix.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils, pour Mme X....

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que la preuve du caractère monovalent des locaux donnés à bail n'est pas rapportée et rejeté la demande de fixation du prix du loyer renouvelé présentée par Mme Claudine X...,

AUX MOTIFS QU'en son mémoire en fixation du bail renouvelé en date du 12 avril 2007 Mme X... invoquait exclusivement au soutien de sa demande de déplafonnement le fait qu'il s'agissait d'un local monovalent au visa de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, article R. 145-10 du code de commerce après codification ; que le premier juge a en droit et en fait justement dit que la preuve de la monovalence d'un local loué n'était pas rapportée ; que l'appelante bailleur, avait un temps cessé de soutenir ce moyen ; qu'elle ne rapporte pas la preuve que le changement d'activité générait "des frais exorbitants" ; que "sur la structure de l'immeuble", la "question de la dépollution du site", "hors de proportion", affirmations étayées d'aucun document et pas même objectivement du rapport de l'expert diligenté par le bailleur ; que la nécessité du mémoire préalable pour que le moyen tiré d'un bail de plus de 12 ans soit soutenu pour la première fois en appel ne peut être contournée au visa erroné de l'article 565 du code de procédure civile au prétexte que le moyen tendait aux mêmes fins que la demande initiale ; que la nécessité d'un mémoire préalable est une exigence légale propre au bail commercial et sans rapport à la pleine juridiction de la cour qui ne peut amplifier l'effet dévolutif de la chose jugée en première instance pour dire recevable en appel un loyer nouveau déplafonné sur une prétention irrecevable en première instance ; que l'article R. 145-25 in fine du code de commerce exige que les mémoires préalables contiennent "les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l'autre partie." ; que l'article R 145-25 in fine du code de commerce exige que les mémoires préalables contiennent "les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celle de l'autre partie." ; que l'irrecevabilité de ce second moyen entraîne la confirmation du jugement entrepris,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le contrat liant les parties est spécialisé et n'autorise que l'activité de garage station service ; que la monovalence alléguée suppose que les locaux loués ont été construits et aménagés en vue d'une seule utilisation, que le changement d'activité nécessité une intervention sur la structure de l'immeuble ou des frais importants ; que les garages automobiles, contrairement à ce qui est prétendu, ne sont plus considérés comme caractérisant automatiquement une monovalence des locaux ; que la démonstration doit être rapportée d'aménagements spéciaux et strictement propres à cette activité, dès lors que le preneur élève une contestation ; qu'au cas d'espèce, cette démonstration n'est pas faite ; que la société locataire n'exploite pas de station service et n'exerce pas une activité qui impose des installations lourdes et des travaux conséquents de mise en place ; que Jean Louis Y... dans son rapport n'apporte aucune illustration ou précision sur ce point, qui aurait permis de retenir la qualification de la demande ou de procéder à une vérification par une mesure d'expertise ; qu'en l'état de cette qualification exclusive sans subsidiaire, cette demande ne peut être retenue, à défaut de preuve du caractère monovalent des locaux donnés à bail, étant cependant rappelé que le bail expiré a duré plus de douze années,

ALORS, D'UNE PART, QUE revêt un caractère monovalent le local à usage de garage comportant des aménagements spécifiques telle qu'une rampe d'accès automobile occupant une surface importante du local ; qu'un tel local n'est pas soumis à la règle du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande en fixation du loyer du bail renouvelé signé par Mme X... avec la société AIX AUTOMOBILES, qu'elle ne rapportait pas la preuve que le changement d'activité générerait des frais exorbitants, sur la structure de l'immeuble, la question de la dépollution du site, sans rechercher comme elle y était tenue par les conclusions du bailleur, si l'existence de l'espace de graissage avec fosse adaptée, d'une cabine de peinture carrosserie et d'une rampe d'accès automobile occupant sur surface importante de l'immeuble ne caractérisaient pas cette circonstance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce,

ALORS, D'AUTRE PART, QUE pour justifier en appel les prétentions qu'elles ont soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux ; que les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en déclarant irrecevable en cause d'appel la demande de Mme X... tendant sur le fondement de l'article R. 145-34 du code de commerce au déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de la durée du bail supérieure à douze ans aux motifs que cette demande n'avait pas été formulée dans le mémoire préalable visé par l'article R. 145-25 du même code, cependant qu'elle tendait aux mêmes fins que la prétention développée initialement dans le mémoire préalable par laquelle Mme X... sollicitait le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de la monovalence des locaux, la cour d'appel a violé les articles 563, 565 du code de procédure civile et R. 145-25 du code de commerce ;

ALORS ENFIN QUE la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé n'est plus applicable lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans ; qu'en rejetant la demande de Mme X... tendant au déplafonnement du loyer cependant que le bail expiré avait duré plus de douze années, la cour d'appel a violé l'article L. 145-34 du code de commerce."

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