Voici un arrêt qui juge que le notaire ne pouvait pas être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation, par les banques, de la capacité de remboursement des emprunteurs :

"Attendu que par actes établis, selon le cas, par M. X... ou par M. Y..., notaires, la société L'âge d'or, agent immobilier, a vendu des appartements constituant des invendus de programmes immobiliers à des particuliers ayant obtenu, à cette fin, des emprunts bancaires dont le remboursement devait être assuré par des revenus locatifs qui se sont révélés insuffisants ; que banques et acquéreurs ont, dans ces conditions, recherché la responsabilité des notaires instrumentaires ;

Attendu que la banque CIC reproche à l'arrêt attaqué (Paris, 10 novembre 2009) de l'avoir déboutée de sa demande formée contre M. X... pour obtenir réparation du préjudice lié à l'insolvabilité des époux Z..., ses clients, alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en relevant en l'espèce "qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles", de sorte que "ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation", circonstance qui n'était nullement de nature à décharger M. X... de son devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que le notaire n'est pas dispensé de son devoir d'information et de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; que dès lors qu'il a connaissance ou n'a pu raisonnablement ignorer l'existence d'éléments de nature à laisser suspecter une fraude aux droits des établissements financiers intervenant à l'acte, il se doit de les mettre en garde sur l'opportunité économique de l'opération ; qu'en retenant en l'espèce "que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteur", circonstance qui n'était pas en elle-même de nature à décharger de ses obligations M. X..., lequel avait instrumenté les dix actes de vente conclus par les époux Z..., auxquels étaient parties dix établissements de crédit distincts, ce que le CIC ignorait, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3°/ que le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; qu'en affirmant de façon générale "que les établissements (bancaires) étaient en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement", pour en déduire "que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice", sans caractériser précisément la réalité d'un tel lien entre le CIC et Mme A..., a fait apparaître très distendu que l'expertise diligentée dans le cadre de la procédure pénale la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

4°/ qu'en affirmant "que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux" et encore "qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés", quand l'intention de tromper n'est pas une condition de la responsabilité du notaire et quand, compte tenu de la multiplicité des acquisitions le notaire devait à tout le moins suspecter l'insolvabilité des acquéreurs et les mettre en garde, ce qui aurait suffit à attirer l'attention des établissements bancaires et notamment du CIC, la cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire, qui n'était pas intervenu dans la négociation des prêts, pouvait légitimement ignorer que les emprunteurs avaient dissimulé aux prêteurs l'existence de plusieurs autres prêts destinés à financer diverses acquisitions et qu'il n'avait aucun moyen de contrôler la viabilité financière de l'opération projetée, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que le professionnel du droit ne pouvait pas être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation, par les banques, de la capacité de remboursement des emprunteurs ; que par ces seuls motifs, l'arrêt est légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société CIC aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société CIC à payer à MM. X... et Y... et à la société Mutuelles du Mans IARD la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société CIC

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef :

D'AVOIR débouté le C.I.C. de sa demande tendant à la condamnation de Maître X... à lui payer la somme de 184.199,55 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'insolvabilité de ses clients, les époux Z... ;

AUX MOTIFS QUE «… pour tous les actes passés, les établissements prêteurs sont intervenus selon les mêmes modalités de sorte que, même si les actes considérés sont tous des actes de vente, le prêteur y était nécessairement partie puisqu'il indique la part de financement qu'il assure dans l'acquisition ; qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles (montant, taux, garanties, assurances éventuelles), démontrant ainsi que ces modalités ont fait l'objet de discussions antérieures, discussions en tout état de cause imposées par le législateur pour permettre l'exercice du délai de réflexion ; que ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation ; que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteurs, alors surtout qu'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise précité, produit pour les besoins de la procédure pénale, que ces établissements, en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement ; que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice ; que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux ; qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés et ce d'autant que, ainsi énoncé cidessus avant, ils ne pouvaient connaître les manoeuvres auxquelles les acquéreurs se sont livrés avec l'assistance de la gérante de la SARL L'AGE d'OR, pour faire croire à une solvabilité illusoire que seule une information pénale a pu mettre au jour ; que dès lors le jugement sera infirmé en ce qu'il a, tout en rappelant la «véritable opération concertée de fraude aux droits des organismes bancaires ou financiers», retenu une faute des notaires à ce titre…» (arrêt attaqué p. 7 et 8) ;

ALORS D'UNE PART QUE le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en relevant en l'espèce «qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles», de sorte que «ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation», circonstance qui n'était nullement de nature à décharger Maître X... de son devoir d'information et de conseil, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE le notaire n'est pas dispensé de son devoir d'information et de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; que dès lors qu'il a connaissance ou n'a pu raisonnablement ignorer l'existence d'éléments de nature à laisser suspecter une fraude aux droits des établissements financiers intervenant à l'acte, il se doit de les mettre en garde sur l'opportunité économique de l'opération ; qu'en retenant en l'espèce « que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteurs », circonstance qui n'était pas en elle-même de nature à décharger de ses obligations Maître X..., lequel avait instrumenté les dix actes de vente conclus par les époux Z..., auxquels étaient parties dix établissements de crédit distincts, ce que le C.I.C. ignorait, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS DE TROISIEME PART QUE le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; qu'en affirmant de façon générale «que les établissements (bancaires) étaient en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement», pour en déduire «que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice», sans caractériser précisément la réalité d'une tel lien entre le C.I.C. et Madame A..., a fait apparaître très distendu que l'expertise diligentée dans le cadre de la procédure pénale la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS ENFIN QU'en affirmant «que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux» et encore «qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés», quand l'intention de tromper n'est pas une condition de la responsabilité du notaire et quand, compte tenu de la multiplicité des acquisitions le notaire devait à tout le moins suspecter l'insolvabilité des acquéreurs et les mettre en garde, ce qui aurait suffit à attirer l'attention des établissements bancaires et notamment du C.I.C., la Cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."

Voici un arrêt qui juge que l'offre de contracter qui n'est pas assortie d'un délai est caduque par le décès de celui dont elle émane avant qu'elle ait été acceptée :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte unilatéral sous seing privé du 22 juillet 2005, Philippe X... a « déclaré vendre » à son frère, M. Jean-Marc X..., la moitié indivise d'immeubles qu'ils ont recueillie dans la succession de leur père Frédéric X... ; qu'il est décédé le 6 novembre 2005 en laissant à sa succession ses deux enfants, M. Thomas X... et Mme Y... ; que des difficultés se sont élevées entre eux quant au sort des biens litigieux, M. Jean-Marc X... prétendant en être entier propriétaire pour avoir acquis la part indivise de son frère ; que par un premier arrêt, non critiqué, la cour d'appel a dit que cet acte constituait une offre de vente qui n'avait pas été acceptée avant le décès de Philippe X... ; 

Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que M. Jean-Marc X... fait grief à l'arrêt de dire que l'offre de vente du 22 juillet 2005 était caduque au décès de Philippe X... et de dire, en conséquence, que la maison et le bois situés à Pont de Navoy faisaient partie de l'actif de la succession de Frédéric X..., alors, selon le moyen : 

1°/ qu'une offre de vente ne peut être considérée comme caduque du seul fait du décès de l'offrant ; qu'en jugeant néanmoins, pour dire que la maison et le bois sis à Pont de Navoy faisaient partie de l'actif de la succession, que l'offre de vente faite le 22 juillet 2005 à son frère par Philippe X... était devenue caduque au décès de ce dernier, la cour d'appel a violé les articles 1101, 1103 et 1134 du code civil ; 

2°/ que le décès de l'offrant qui était engagé dans des pourparlers ne rend pas son offre caduque ; qu'en se bornant, pour dire que l'offre du 22 juillet 2005 était caduque, à se fonder sur la double circonstance déduite du décès de l'offrant et de l'intuitu personae de cette offre, sans rechercher si, dès lors que les parties s'étaient rapprochées après l'émission de l'offre, que le bénéficiaire avait cherché le financement de l'acquisition, que les pourparlers étaient engagés à un point tel qu'au mois d'octobre 2005 les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte notarié de vente étaient demandées à ce dernier, le décès du pollicitant ne pouvait constituer une cause de caducité de son offre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101, 1103 et 1134 du code civil ;

Mais attendu que l'offre qui n'est pas assortie d'un délai est caduque par le décès de celui dont elle émane avant qu'elle ait été acceptée ; qu'ayant relevé qu'aucun délai de validité de l'offre n'avait été fixé la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a, à bon droit déduit, que l'offre était caduque en raison du décès de Philippe X... ; que le moyen n'est donc pas fondé ; 

Mais sur la première branche du second moyen :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter la demande d'attribution préférentielle de M. Jean-Marc X..., l'arrêt retient qu'en l'état la valeur de l'immeuble objet de la demande n'est pas connue, ce qui ne permet pas d'estimer le montant de la soulte qui sera payable comptant, et que le demandeur, retraité âgé de 65 ans, ne fournit aucun justificatif relatif à ses revenus et ses disponibilités financières, ni explique de quelle manière il sera en mesure de régler cette soulte ; 

Qu'en statuant ainsi sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'attribution préférentielle formée par M. Jean-Marc X..., l'arrêt rendu le 30 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne M. Thomas X... et Mme Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Thomas X... et Mme Y... à payer à la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament la somme globale de 3 000 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Marc X.... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

M. Jean-Marc X... fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que l'offre de vente du 22 juillet 2005 était caduque au décès de Philippe X..., le 6 novembre 2005 et d'avoir en conséquence dit que la maison et le bois situés à Pont de Navoy faisaient partie de l'actif de la succession ; 

AUX MOTIFS QUE l'arrêt mixte rendu par la Cour le 25 mai 2011 revêt l'autorité de la chose jugée en ce qu'il a dit que l'acte établit le 22 juillet 2005 par Philippe X... n'était pas une promesse de vente, mais une offre de vente, et que cette offre n'avait pas été acceptée par Jean-Marc X... ; qu'il convient en premier lieu de déterminer si l'engagement pris par Philippe X... dans son offre du 22 juillet 2005 a été transmis à ses héritiers ; que l'arrêt du 25 mai 2011 a rappelé qu'il n'y avait pas eu d'échange de consentements, constitutif d'une véritable convention ; qu'en l'absence de fixation d'un délai pendant lequel son auteur s'engage à la maintenir, une offre peut être rétractée jusqu'à son acceptation ; que l'offre doit cependant être maintenue pendant le temps nécessaire pour l'examiner ; qu'en l'espèce, aucun délai de validité de l'offre n'a été fixé ; que Philippe X... est décédé le 6 novembre 2005, soit environ trois mois et demi après la date de l'offre de vente ; que Jean-Marc X... a donc eu un temps suffisant pour examiner l'offre avant le décès de son frère, mais ne l'a pas acceptée avant cet événement ; que le décès de l'offrant est une cause de caducité de l'offre ; qu'en outre, l'intuitu personae apparaît déterminant dans l'offre du 22 juillet 2005 ; qu'en effet cette offre a été faite par Philippe X... au profit de son frère et portait sur des biens dépendant de la succession de leur père, alors qu'ils étaient les deux seuls héritiers ; que cet intuitu personae s'oppose également à une transmission de l'engagement de Philippe X... à ses héritiers ; qu'au vu de ces éléments, il doit être jugé que l'offre de vente est devenue caduque au décès de Philippe X... ; que dès lors, les droits de Philippe X... sur les immeubles litigieux sis à Pont de Navoy font partie de l'actif de sa succession ; qu'il y a lieu de confirmer l'expertise ordonnée en première instance, y compris sur l'évaluation du mobilier, en prévoyant toutefois que l'évaluation de l'indemnité d'occupation depuis le 5 février 1999 se poursuivra au-delà du 22 juillet 2005 ; que l'affirmation de l'intimé, selon laquelle la maison n'aurait aucune valeur locative, ne peut être retenue sans une étude objective complète ; que le montant de l'éventuelle indemnité d'occupation sera fixé après expertise, lorsque la juridiction saisie disposera de toutes les informations nécessaires ; que l'expert devra en outre se prononcer sur la valeur actuelle de l'immeuble ; 

1°) ALORS QU'une offre de vente ne peut être considérée comme caduque du seul fait du décès de l'offrant ; qu'en jugeant néanmoins, pour dire que la maison et le bois sis à Pont de Navoy faisaient partie de l'actif de la succession, que l'offre de vente faite le 22 juillet 2005 à son frère par Philippe X... était devenue caduque au décès de ce dernier, la cour d'appel a violé les articles 1101, 1103 et 1134 du code civil ; 

2°) ALORS QUE le décès de l'offrant qui était engagé dans des pourparlers ne rend pas son offre caduque ; qu'en se bornant, pour dire que l'offre du 22 juillet 2005 était caduque, à se fonder sur la double circonstance déduite du décès de l'offrant et de l'intuitu personae de cette offre, sans rechercher si, dès lors que les parties s'étaient rapprochées après l'émission de l'offre, que le bénéficiaire avait cherché le financement de l'acquisition, que les pourparlers étaient engagés à un point tel qu'au mois d'octobre 2005 les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte notarié de vente étaient demandées à ce dernier, le décès du pollicitant ne pouvait constituer une cause de caducité de son offre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101, 1103 et 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

M. Jean-Marc X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande d'attribution préférentielle ; 

AUX MOTIFS QUE l'article 831-2 autorise tout héritier copropriétaire à demander l'attribution préférentielle du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès, et du mobilier le garnissant ; que M. Jean-Marc X... produit des attestations tendant à démontrer qu'il habitait bien dans l'immeuble litigieux, 40 rue du Vieux Pont à Pont de Navoy, au 5 février 1999, date du décès de son père ; que cependant l'attribution préférentielle est facultative ; qu'en l'état, la valeur de l'immeuble n'est pas connue, ce qui ne permet pas d'estimer le montant de la soulte ; que cette soulte sera payable comptant ; que M. Jean-Marc X..., retraité âgé de 65 ans ne fournit aucun justificatif relatif à ses revenus et à ses disponibilités financières ; qu'il n'explique pas en quelle manière il sera en mesure de régler cette soulte ; que dans ces circonstances, sa demande d'attribution préférentielle doit être rejetée ; 

1°) ALORS QUE le juge doit observer, en toutes circonstances, le principe du contradictoire, qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que la cour d'appel en relevant, pour débouter M. Jean-Marc X... de sa demande d'attribution préférentielle fondée sur l'article 831-2 du code civil, que ce dernier ne fournissait pas de justificatif relatif à ses revenus et à ses disponibilités financières lui permettant de régler la soulte et qu'elle ignorait la valeur de l'immeuble litigieux lui permettant de fixer cette soulte, s'est fondée d'office sur un moyen sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations dessus, et a ainsi méconnu le principe du contradictoire en violation de l'article 16 du code de procédure civile ; 

2°) ALORS QU'en tout état de cause, tout héritier copropriétaire peut demander l'attribution préférentielle de la propriété qui lui sert d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès ; qu'en se fondant, pour débouter M. Jean-Marc X... de sa demande en attribution préférentielle sur la circonstance inopérante que la valeur de l'immeuble étant inconnue et ce dernier ne justifiant pas de ses revenus, il ne prouvait pas pouvoir régler la soulte, sans vérifier s'il habitait l'immeuble en question au jour du décès de son père ni se prononcer sur les intérêts en présence, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 831-2 du code civil."