L'article 1596 du code civil et le négociateur salarié : l'article 1596 du code civil n'est pas applicable à un négociateur salarié qui achète le bien à titre personnel et non pour le compte de son employeur.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 7 mars 2013), que le 29 avril 2009, Mme X... a donné à l'agence immobilière La Lauze ORPI, mandat exclusif de vendre un immeuble au prix de 190 000 euros ; que suivant acte sous seing privé en date des 19 août 2009 et 1er septembre 2009, Mme X... a vendu son bien à M. Y... pour ce prix ; qu'après avoir résilié le mandat de vente, Mme X... a informé l'acquéreur de son refus de réitérer la vente ; que M. Y... l'a assigné en vente forcée ; 

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen : 

1°/ que la cour d'appel a constaté que par mandat de vente du 29 avril 2009, Mme X... avait confié la vente du bien litigieux à « l'agence La Lauze-Orpi représentée par M. Y... » ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences de ses propres constatations, d'où il résultait que la prohibition de l'article 1596 du code civil était applicable à M. Y..., représentant mandataire du mandataire, la cour d'appel a violé par refus d'application cette dernière disposition ; 

2°/ qu'en s'abstenant de rechercher, en toute hypothèse, si l'interposition de personnes au sens de l'article 1596 du code civil ne résultait pas de ce que le bien avait été acquis par le représentant du mandataire, l'agence La Lauze-Orpi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'acquéreur n'était pas le mandataire de Mme X..., mais le négociateur salarié de l'agence immobilière, et qu'il avait acquis le bien pour lui-même, à titre personnel, et non pour le compte de son employeur, la cour d'appel a légalement justifié sa décision d' écarter l'application de l'article 1596 du code civil ; d'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses deux branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X.... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit parfaite la vente signée entre les parties suivant compromis signé le 19 août 2009 par l'Acheteur et le 1er septembre 2009 par le Vendeur, condamné en conséquence sous astreinte Madame X... à réitérer la vente et dit qu'à défaut Monsieur Y... sera autorisé à publier à la Conservation des Hypothèques le jugement qui vaudra vente, ainsi que d' AVOIR débouté Madame X... de ses demandes ; 

AUX MOTIFS QU'en application de l'article 1596 du Code civil, ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes ni par personne interposée les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre ; cette interdiction s'applique à toutes les ventes ; qu'en l'espèce, Mme Carole X... a confié à la vente à l'agence immobilière la LAUZE-ORPI, suivant mandat de vente exclusif du 29 avril 2009, un ancien corps de ferme en cours de rénovation au prix de 207.000 ¿, soit net vendeur 190.000 ¿, la rémunération de l'agent immobilier ORPI étant fixée à 17.000 ¿ ; l'agence immobilière était représentée par son négociateur, Monsieur Cyril Y... ; que le compromis de vente litigieux des 19 août 2009 et 1er septembre 2009, portant sur le bien objet du mandat, a été signé entre Mme Carole X..., venderesse et Monsieur Cyril Y... acquéreur ; qu'il est expressément rappelé dans cet acte qu'il est le négociateur de l'agence immobilière avec laquelle le mandat de vente avait été conclu ; que M. Y... n'est pas le mandataire de Mme X..., lequel est l'agence immobilière la LAUZEORPI, il est seulement le négociateur immobilier, salarié de l'agence ; qu'il a acquis le bien pour lui-même, à titre personnel et non pour le compte de son employeur cocontractant du mandant ; qu'il n'est justifié d'aucune interposition de personnes, alors que le compromis de vente a été signé plusieurs mois après le mandat et qu'il est justifié des vaines diligences accomplies jusque là par l'agence (bons de visite, annonce) ; qu'en conséquence, la prohibition édictée par l'article 1596 du Code civil n'a pas vocation à s'appliquer ; il n'y a donc pas lieu de prononcer la nullité du compromis de vente des 19 août 2009 et 1er septembre 2009 (arrêt, p. 6) ; 

1/ ALORS QUE la Cour d'appel a constaté que par mandat de vente du 29 avril 2009, Madame X... avait confié la vente du bien litigieux à « l'agence LA LAUZE-ORPI représentée par Monsieur Cyril Y... » (arrêt, p. 2) ; qu'en s'abstenant de tirer les conséquences de ses propres constatations, d'où il résultait que la prohibition de l'article 1596 du Code civil était applicable à Monsieur Y..., représentant mandataire du mandataire, la Cour d'appel a violé par refus d'application cette dernière disposition ; 

2/ ALORS QU'en s'abstenant de rechercher, en toute hypothèse, si l'interposition de personnes au sens de l'article 1596 du Code civil ne résultait pas de ce que le bien avait été acquis par le représentant du mandataire, l'agence LA LAUZE-ORPI, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée."

La simple prise de possession de l'immeuble ne vaut pas réception :

"Vu l'article 1792-6 du code civil ;

Attendu que pour condamner M. X... à payer à la société Goudalle charpente une certaine somme au titre du solde des travaux de reconstruction de sa maison et rejeter sa demande d'expertise, l'arrêt (Douai, 16 juin 2010) retient qu'ayant pris possession de l'immeuble, il ne peut prétendre que l'ouvrage n'a pas été réceptionné, et que les défauts d'exécution autres que ceux qui ont fait l'objet de la transaction étaient apparents à la réception par prise de possession des lieux et n'ont jamais été dénoncés ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs dont il ne résulte pas que le maître de l'ouvrage avait manifesté de manière non équivoque la volonté de recevoir l'ouvrage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne la société Goudalle charpente aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X... 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Raymond X... à payer à la société Goudalle Charpente la somme de 34.142,50 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2007, outre diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et d'avoir rejeté la demande d'expertise judiciaire de M. X... ;

Aux motifs que en suite des travaux de reconstruction, Raymond X... a pris possession de sa maison ; qu'il est ainsi mal fondé à prétendre que l'ouvrage n'aurait pas été réceptionné ; qu'à l'issue des travaux, la société Goudalle a émis … le 15 mars 2007 un récapitulatif pour un solde à payer de … 38.328,50 € TTC ; … qu'un litige est né entre les parties à propos de « nombreux défauts sur les panneaux KLH » et … qu'un « protocole d'accord amiable » a été signé le 3 juillet 2007 entre Raymond X... et la société Goudalle, avec la signature en sus du maître d'oeuvre pour, en raison des « défauts d'aspect sur les parois et planches en panneaux KLH», prendre acte d'une moins-value acceptée par la société Goudalle à hauteur de 3.500 € HT ou 4.186 € TTC et l'engagement de Raymond X... de «régler la somme restante de 34.142,50 € TTC » ; … qu'en pareille situation, la somme de 34.142,50 € TTC est due par Raymond X... à la société Goudalle ; que pour remettre en cause la transaction, il faudrait que Raymond X... démontre soit qu'elle a été obtenue de manière irrégulière (par fraude ou sous l'empire d'un vice du consentement, ce qui n'est en rien prétendu), soit qu'elle ne procède pas de concessions réciproques des parties ; que sur ce dernier point, force est de constater que la société Goudalle a fait une concession puisqu'elle a admis une moins-value sur sa facturation ; que pour le surplus, Raymond X... se contente de soutenir que les réparations à entreprendre sur l'ouvrage sont sans commune mesure avec la moins-value acceptée le 3 juillet 2007 par la société Goudalle ; que cependant, aucun élément de son dossier, qui se réduit pratiquement à un constat d'huissier, ne vient démontrer que les défauts que présente encore son immeuble correspondraient à un coût de reprise ou réfection supérieur à 3.500 € HT ; que la transaction ne saurait ainsi être annulée ; que Raymond X... produit un constat dressé le 3 juillet 2008 par huissier de justice qui fait le point d'un certain nombre de désordres ou malfaçons, le tout justifiant au moins une expertise ; … qu'il reste que ce constat fait état de désordres qui, pour l'essentiel, correspondent aux «défauts d'aspect sur les parois et planchers en panneaux KLH » qui ont été constatés par le cabinet Arecas et sur lesquels les parties ont transigé le 3 juillet 2007 ; qu'un défaut particulier mérite d'être relevé, s'agissant d'une double perforation de la façade côté rue Montplaisir : que la photographie du constat ne permet pas, en l'absence de commentaire technique pertinent qui aurait été fait par un homme de l'art, de considérer que ce trou plutôt accidentel soit susceptible de résulter d'une malfaçon imputable à la société Goudalle ; que d'autres défauts étaient nécessairement apparents à la réception par prise de possession des lieux et n'ont jamais été dénoncés ; qu'en l'état de ces considérations, il n'y a pas lieu à expertise ;

ALORS D'UNE PART QUE la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ; que la seule prise de possession ne suffit pas à caractériser la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter, fût-ce tacitement, les travaux ; que la cour d'appel qui, pour statuer comme elle l'a fait, a déduit la réception des travaux de la seule prise de possession de sa maison par M. X..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE les transactions se renferment dans leur objet ; que la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; qu'en opposant à M. X... la transaction du 3 juillet 2007 pour le condamner à payer la somme réclamée par la société Goudalle et refuser d'ordonner l'expertise qu'il sollicitait, tout en relevant que les désordres établis par le constat d'huissier qu'il invoquait correspondaient « pour l'essentiel » à ceux qui ont fait l'objet de cette transaction et que « d'autres désordres » étaient apparents lors de la réception par prise de possession des lieux, ce dont il résultait que certains de ces désordres n'étaient pas compris dans la transaction et pouvaient donner lieu à une réparation distincte, la cour d'appel a violé l'article 2048 du Code civil."