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Solvabilité des emprunteurs et responsabilité du notaire

Voici un arrêt qui juge que le notaire ne pouvait pas être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation, par les banques, de la capacité de remboursement des emprunteurs :

 

"Attendu que par actes établis, selon le cas, par M. X... ou par M. Y..., notaires, la société L'âge d'or, agent immobilier, a vendu des appartements constituant des invendus de programmes immobiliers à des particuliers ayant obtenu, à cette fin, des emprunts bancaires dont le remboursement devait être assuré par des revenus locatifs qui se sont révélés insuffisants ; que banques et acquéreurs ont, dans ces conditions, recherché la responsabilité des notaires instrumentaires ;

 

Attendu que la banque CIC reproche à l'arrêt attaqué (Paris, 10 novembre 2009) de l'avoir déboutée de sa demande formée contre M. X... pour obtenir réparation du préjudice lié à l'insolvabilité des époux Z..., ses clients, alors, selon le moyen :

 

1°/ que le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en relevant en l'espèce "qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles", de sorte que "ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation", circonstance qui n'était nullement de nature à décharger M. X... de son devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

 

2°/ que le notaire n'est pas dispensé de son devoir d'information et de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; que dès lors qu'il a connaissance ou n'a pu raisonnablement ignorer l'existence d'éléments de nature à laisser suspecter une fraude aux droits des établissements financiers intervenant à l'acte, il se doit de les mettre en garde sur l'opportunité économique de l'opération ; qu'en retenant en l'espèce "que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteur", circonstance qui n'était pas en elle-même de nature à décharger de ses obligations M. X..., lequel avait instrumenté les dix actes de vente conclus par les époux Z..., auxquels étaient parties dix établissements de crédit distincts, ce que le CIC ignorait, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

 

3°/ que le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; qu'en affirmant de façon générale "que les établissements (bancaires) étaient en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement", pour en déduire "que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice", sans caractériser précisément la réalité d'un tel lien entre le CIC et Mme A..., a fait apparaître très distendu que l'expertise diligentée dans le cadre de la procédure pénale la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

 

4°/ qu'en affirmant "que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux" et encore "qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés", quand l'intention de tromper n'est pas une condition de la responsabilité du notaire et quand, compte tenu de la multiplicité des acquisitions le notaire devait à tout le moins suspecter l'insolvabilité des acquéreurs et les mettre en garde, ce qui aurait suffit à attirer l'attention des établissements bancaires et notamment du CIC, la cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

 

Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire, qui n'était pas intervenu dans la négociation des prêts, pouvait légitimement ignorer que les emprunteurs avaient dissimulé aux prêteurs l'existence de plusieurs autres prêts destinés à financer diverses acquisitions et qu'il n'avait aucun moyen de contrôler la viabilité financière de l'opération projetée, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que le professionnel du droit ne pouvait pas être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation, par les banques, de la capacité de remboursement des emprunteurs ; que par ces seuls motifs, l'arrêt est légalement justifié ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne la société CIC aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société CIC à payer à MM. X... et Y... et à la société Mutuelles du Mans IARD la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille onze.

 

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société CIC

 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef :

 

D'AVOIR débouté le C.I.C. de sa demande tendant à la condamnation de Maître X... à lui payer la somme de 184.199,55 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'insolvabilité de ses clients, les époux Z... ;

 

AUX MOTIFS QUE «… pour tous les actes passés, les établissements prêteurs sont intervenus selon les mêmes modalités de sorte que, même si les actes considérés sont tous des actes de vente, le prêteur y était nécessairement partie puisqu'il indique la part de financement qu'il assure dans l'acquisition ; qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles (montant, taux, garanties, assurances éventuelles), démontrant ainsi que ces modalités ont fait l'objet de discussions antérieures, discussions en tout état de cause imposées par le législateur pour permettre l'exercice du délai de réflexion ; que ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation ; que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteurs, alors surtout qu'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise précité, produit pour les besoins de la procédure pénale, que ces établissements, en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement ; que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice ; que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux ; qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés et ce d'autant que, ainsi énoncé cidessus avant, ils ne pouvaient connaître les manoeuvres auxquelles les acquéreurs se sont livrés avec l'assistance de la gérante de la SARL L'AGE d'OR, pour faire croire à une solvabilité illusoire que seule une information pénale a pu mettre au jour ; que dès lors le jugement sera infirmé en ce qu'il a, tout en rappelant la «véritable opération concertée de fraude aux droits des organismes bancaires ou financiers», retenu une faute des notaires à ce titre…» (arrêt attaqué p. 7 et 8) ;

 

ALORS D'UNE PART QUE le notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ; qu'en relevant en l'espèce «qu'il résulte de la lecture desdits actes que ceux-ci se limitent à constater qu'un prêt a été accordé dont ils reprennent les modalités essentielles», de sorte que «ce n'est donc pas l'acte notarié critiqué qui a constitué ni l'offre de prêt ni son acceptation», circonstance qui n'était nullement de nature à décharger Maître X... de son devoir d'information et de conseil, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

 

ALORS D'AUTRE PART QUE le notaire n'est pas dispensé de son devoir d'information et de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; que dès lors qu'il a connaissance ou n'a pu raisonnablement ignorer l'existence d'éléments de nature à laisser suspecter une fraude aux droits des établissements financiers intervenant à l'acte, il se doit de les mettre en garde sur l'opportunité économique de l'opération ; qu'en retenant en l'espèce « que le notaire, dont ce n'est pas le métier, ne saurait être tenu pour responsable de la mauvaise appréciation faite par les établissements bancaires ou financiers des capacités de remboursement des emprunteurs », circonstance qui n'était pas en elle-même de nature à décharger de ses obligations Maître X..., lequel avait instrumenté les dix actes de vente conclus par les époux Z..., auxquels étaient parties dix établissements de crédit distincts, ce que le C.I.C. ignorait, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

 

ALORS DE TROISIEME PART QUE le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client, en considération desquelles il est seulement possible, le cas échéant, d'estimer que celui-ci a commis une faute ayant contribué à la production de son préjudice ; qu'en affirmant de façon générale «que les établissements (bancaires) étaient en lien d'affaires avec Mme A..., la gérante de la société venderesse, lui faisaient une entière confiance pour lui présenter des acheteurs emprunteurs et lui donnaient carte blanche pour établir les dossiers de financement», pour en déduire «que dans ces conditions, les négligences commises par les prêteurs sont à l'origine de leur préjudice», sans caractériser précisément la réalité d'une tel lien entre le C.I.C. et Madame A..., a fait apparaître très distendu que l'expertise diligentée dans le cadre de la procédure pénale la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

 

ALORS ENFIN QU'en affirmant «que MM. X... et Y... pouvaient légitimement ignorer que les différents acquéreurs avaient dissimulé aux prêteurs le fait qu'ils avaient contracté plusieurs prêts auprès de plusieurs d'entre eux et n'avaient aucun moyen de savoir si l'opération envisagée ne serait pas financièrement viable pour chacun d'eux» et encore «qu'il ne ressort en outre d'aucune pièce que ces notaires ont, malgré la connaissance qu'ils avaient du nombre des acquisitions effectuées, sciemment trompé les établissements financiers ou bancaires concernés», quand l'intention de tromper n'est pas une condition de la responsabilité du notaire et quand, compte tenu de la multiplicité des acquisitions le notaire devait à tout le moins suspecter l'insolvabilité des acquéreurs et les mettre en garde, ce qui aurait suffit à attirer l'attention des établissements bancaires et notamment du C.I.C., la Cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."

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