Un arrêt sur le sujet :

"Attendu qu'ayant constaté que les combles n'étaient pas mentionnés, tant dans la désignation du lot n° 113 de l'acte modificatif du règlement de copropriété-état descriptif de division que dans l'acte de vente aux époux X..., reprise dans celui emportant vente par ceux-ci aux consorts A...-B..., ni compris dans l'énumération des parties communes de l'immeuble figurant dans le règlement de copropriété, et retenu que, s'il était constant que ces combles n'étaient accessibles qu'à partir d'une trappe située dans le lot n° 113, cette configuration ne suffisait pas à elle seule à caractériser l'usage exclusif revendiqué, alors que ces locaux qui abritaient depuis l'origine une volumineuse gaine VMC externe étaient ainsi affectés à l'utilité de tous les copropriétaires, que lors de la construction de l'immeuble ces combles n'existaient pas, que ce n'était qu'ultérieurement qu'une petite toiture avait été réalisée, et qu'il ressortait des assemblées générales des 2 mars 2004 et 10 mai 2005 que le syndicat des copropriétaires considérait que ces combles relevaient des parties communes, la cour d'appel a pu déduire, sans inverser la charge de la preuve et abstraction faite d'un motif surabondant relatif au pourcentage d'occupation de la surface par la VMC, que les époux X... n'établissaient pas que les combles constituaient une partie privative entrant dans le mesurage " loi Carrez " ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à Mme A...et M. B..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille neuf.

Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour les époux X...

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. John X... et Mme Nicole C...épouse X... à payer à Melle A...et à M. B...la somme de 29 804, 20 € outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2003, et la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QU'en l'espèce, le certificat de surface du 4 octobre 2002, établi par la société BDM, annexé à l'acte de vente retient une superficie privative totale de 42, 8 m ² dont 8, 5 m ² pour les combles aménageables, dont il est précisé qu'ils sont inclus à l'appartement lot 113 ; que le mesurage du même lot effectué par le cabinet SERRAIN le 27 octobre 2003 retient pour sa part une superficie privative de 34, 1 m ² sans tenir compte des combles, d'une superficie plancher de 8 m ² et d'une superficie habitable de 3, 4 m ², soit une différence de plus d'un vingtième ; que les combles en litige ne sont pas mentionnés dans la désignation du lot 113 résultant tant de l'acte modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble des 21 et 18 juillet 1994 que de l'acte authentique du 21 juillet 1995 emportant vente par la société G. I. R. à Monsieur et Madame X... reprise dans celui du 14 mars 2003 emportant vente par les époux X... à Mademoiselle A...et à Monsieur B...qui décrit ce lot comme un appartement situé au 2ème étage, porte face de l'escalier A comprenant entrée, salle de séjour, chambre, cuisine et salle d'eau avec water-closet et droit à la jouissance d'une terrasse ; qu'ils ne sont pas non plus compris dans l'énumération des parties communes de l'immeuble figurant au règlement de copropriété ; que les combles n'étant pas visés dans l'énumération des parties d'immeuble que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communes dans le silence ou la contradiction des titres, il incombe aux époux X... de faire la preuve que le propriétaire du lot 113 a l'usage exclusif des combles situés au dessus dudit lot ; que s'il est constant que ces combles ne sont accessibles qu'à partir d'une trappe située dans le lot 113, cette configuration ne suffit pas à elle seule à caractériser l'usage exclusif revendiqué, alors que ces locaux, qui abritent depuis l'origine une volumineuse gaine VMC externe occupant environ 20 % de la surface, sont ainsi affectés à l'utilité de tous les copropriétaires ; que l'un des copropriétaires d'origine de l'immeuble, Monsieur Philippe D..., atteste d'ailleurs que lors de la construction de l'immeuble, ces combles n'existaient pas et que ce n'est qu'ultérieurement, par souci esthétique, qu'une petite toiture a été réalisée ; qu'il ressort enfin des procès-verbaux d'assemblée générale des 2 mars 2004 et 10 mai 2005 que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble considère pour sa part que ces combles relèvent des parties communes ; que les époux X... n'établissant pas dès lors que les combles litigieux sont une partie privative dont la superficie devait être prise en compte dans la mesure « loi Carrez » des lots vendus, c'est à juste titre que le jugement entrepris a estimé les acquéreurs fondés à demander aux vendeurs la restitution de la somme de 29 804, 20 € au titre de la moindre mesure de 8, 7 m ² correspondant (arrêt, p. 7, § 2 à 10) ;

1° / ALORS QU'il appartient à l'acheteur qui conteste la superficie déclarée par le vendeur d'un lot de démontrer que la surface réelle de la partie privative de ce lot est inférieure à celle exprimée à l'acte, de sorte qu'en énonçant qu'il appartenait aux vendeurs d'établir que les combles inclus dans le mesurage de l'appartement étaient une partie privative, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et ainsi violé les articles 1315 du code civil et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2° / ALORS, au demeurant, QUE les combles utilisés par un copropriétaire déterminé dont le lot en commande l'accès unique constituent une partie privative, peu important qu'ils soient traversés par des conduites ou canalisations desservant l'ensemble de l'immeuble, de sorte qu'en écartant la nature privative des combles litigieux en se fondant sur des motifs impropres à caractériser une partie commune, la cour d'appel a violé les articles 2, 3 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° / ET ALORS, en toute hypothèse, QU'en se bornant à affirmer, sans préciser les éléments de fait et de preuve dont elle a déduit une telle assertion, que la gaine VMC occupait plus de 20 % de la surface du comble, quand les exposants faisaient valoir que les combles n'abritaient qu'une canalisation de 15 cm de diamètre, la cour d'appel a statué par voie de simple affirmation et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile."

Le respect de ce code est rappelé avec rigueur par la Cour de Cassation :

"Vu l'article L. 121-76 du code de la consommation, dans sa rédaction alors applicable, ensemble les articles L. 121-61 à L. 121-64 de ce code ;

Attendu que le non-respect des dispositions prévues aux articles L. 121-61, L. 121-62, au premier alinéa de l'article L. 121-63 et aux articles L. 121-64 et L. 121-68 est sanctionné par la nullité du contrat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 3 septembre 2009), que, le 9 décembre 1999, M. X... a conclu avec la société YC Caraïbes un "contrat de réservation" portant sur des parts sociales d'une société civile d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé ; qu'il était prévu une "régularisation" de l'opération par acte notarié, laquelle est intervenue le 2 mars 2000 ; que M. X... a assigné la société YC Caraïbes en annulation des contrats sur le fondement des articles L. 121-60 à L. 121-76 du code de la consommation ;

Attendu que pour le débouter de sa demande d'annulation de l'acte du 2 mars 2000, l'arrêt retient que s'il convient de prononcer la nullité du "contrat de réservation" signé le 9 décembre 1999 dans la mesure où aucune des mentions obligatoires exigées par l'article L. 121-61 du code de la consommation n'a été portée à l'acte, lequel ne comportait aucun coupon détachable de nature à permettre l'exercice de la faculté de rétractation, et où le formalisme relatif à l'acceptation de l'offre prévue à l'article L. 121-64 n'a pas davantage été respecté, cette nullité n'est pas de nature à entacher la validité de l'acte authentique de cession de parts sociales ultérieurement signé le 2 mars 2000 par devant notaire, étant observé que M. X... n'invoque par le caractère indissociable du contrat de réservation et de l'acte authentique de cession de parts ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'est nul tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé qui ne résulte pas de l'acceptation par le consommateur d'une offre de contracter conforme aux exigences légales, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il prononce la nullité du contrat de réservation de parts signé le 9 décembre 1999 par M. X..., l'arrêt rendu le 3 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;

Condamne la société YC Caraïbes aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société YC Caraïbes à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour M. X...

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le titulaire d'un droit de jouissance sur un immeuble à temps partagé (M. X..., l'exposant) de sa demande tendant à voir annuler l'acte authentique de cession de parts sociales signé le 2 mars 2000, ainsi que le contrat de maintenance et l'adhésion à une bourse d'échange conclus concomitamment ;

AUX MOTIFS QUE la nullité du contrat de réservation n'était pas de nature à entacher la validité de l'acte authentique de cession de parts sociales ultérieurement signé le 2 mars 2000, étant observé que M. X... n'invoquait pas le caractère indissociable du contrat de réservation et de l'acte authentique de cession de parts ; que, de même, aucune nullité n'affectait le contrat de maintenance ainsi que l'adhésion à une bourse d'échange ;

ALORS QUE, d'une part, en sollicitant la confirmation du jugement entrepris, l'exposant invoquait, en application de l'article L.121-76 du code de la consommation, la nullité de l'acte de cession de parts sociales du 2 mars 2000 dès lors que des causes de nullité affectaient cet acte puisqu'il ne comportait pas la reproduction des articles L.121-63 à L.121-68 du même code et ne faisait aucune référence à la faculté de rétractation ; que, pour déclarer ledit acte valable, l'arrêt attaqué s'est contentée d'énoncer que la nullité du contrat de réservation n'était pas de nature à entacher la validité de l'acte authentique et que le réservant n'invoquait pas le caractère indissociable du contrat de réservation et dudit acte authentique ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si l'acte authentique était lui-même entaché d'une cause autonome de nullité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.121-60 à L.121-68 et L.121-76 du code de la consommation ;

ALORS QUE, d'autre part, pour écarter la nullité de l'acte du 2 mars 2000, l'arrêt infirmatif attaqué s'est borné à affirmer que la nullité du contrat de réservation n'était pas de nature à entacher la validité de l'acte de cession de parts sociales du 2 mars 2000 ; qu'en procédant par voie de simple affirmation, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, enfin, subsidiairement, la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ; qu'en se fondant implicitement sur une confirmation du contrat de réservation du 9 juillet 1999  par l'acte de cession de parts du 2 mars 2000, sans caractériser la connaissance du vice affectant le contrat de réservation, ni l'intention du cessionnaire de le réparer, se contentant d'affirmer que la nullité du contrat de réservation n'était pas de nature à entacher la validité de l'acte authentique de cession de parts, la cour d'appel a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1338 du code civil."