Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

  • Quand naît la copropriété ?

    Quand deux lots appartiennent à des propriétaires différents :

     



    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 janvier 2009), que la société civile immobilière Les Pléiades (la SCI) ayant acquis une maison édifiée sur un terrain a procédé à la division de l'immeuble en trois lots, obtenu un permis de construire pour la rénovation du bâtiment existant sur le lot 1 ainsi que pour la construction de deux maisons individuelles sur les lots 2 et 3 ; que l'état descriptif de division de l'immeuble et un règlement de copropriété ont été établis par acte reçu le 23 janvier 1998 par M. Z..., notaire associé en concours avec M. Y... ; que la SCI a vendu le lot n° 1 à Mme A... puis, par acte du 2 octobre 2000, le lot n° 3 en l'état futur d'achèvement aux époux B... et par acte du 16 décembre 2003 le lot n° 2 ; que Mme A... a fait assigner la SCI, les époux B..., les époux X... et la SCP Castel-Audibert ainsi que M. Y... afin d'obtenir la démolition de la partie de la maison des époux Ardisson et des époux X... excédant la hauteur maximale prévue dans l'état descriptif de division et en indemnisation de son préjudice ; que, par arrêt avant dire droit du 10 juin 2008, la cour d'appel a invité les parties à conclure sur le moyen de droit tiré de l'application de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Sur la déchéance partielle du pourvoi relevée d'office :

    Attendu que les époux X... n'ont pas signifié à la société civile immobilière Les Pléiades A un mémoire contenant les moyens de droit invoqués contre la décision attaquée dans le délai fixé à l'article 978 du code de procédure civile ;

    Qu'il s'ensuit que la déchéance de leur pourvoi est encourue à l'égard de la société civile immobilière Les Pléiades A ;

    Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le premier et le quatrième moyens du pourvoi incident et provoqué, réunis :

    Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt attaqué d'évoquer les points non jugés par le tribunal et que Mme A... fait grief à l'arrêt attaqué de statuer sur ses demandes, alors, selon le moyen :

    1°/ que dans leurs conclusions d'appel notifiées le 3 octobre 2008, les époux X... n'avaient pas conclu sur le rapport d'expertise de M. C... désigné par le jugement du 7 novembre 2005, de sorte que la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

    2°/ que s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en statuant au vu des conclusions de Mme A... du 1er octobre 2007, quand celle-ci avait signifié ses dernières conclusions le 24 octobre 2008, lesquelles ne se bornaient pas à présenter des observations sur le moyen soulevé d'office par l'arrêt avant dire droit du 10 juin 2008, mais contenaient un moyen nouveau, la cour d'appel a violé les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile ;

    3°/ qu'en laissant sans aucune réponse les conclusions d'appel de Mme A... soutenant que les époux B... étaient titulaires d'un lot transitoire soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis dès avant l'achèvement de leur maison en mars 2001, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

    Mais attendu qu'ayant, sans dénaturation, relevé que toutes les parties avaient conclu sur les points non tranchés par le premier juge, c'est dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire que la cour d'appel a évoqué sur le fond ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le second moyen du pourvoi principal :

    Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner à démolir la partie de leur maison dépassant la hauteur de 5,60 mètres mesurée à partir du sol naturel et à payer à Mme A... une indemnité en réparation de son préjudice, alors, selon le moyen, que le régime de la copropriété visant exclusivement des immeubles bâtis ne peut s'appliquer au propriétaire d'un terrain non encore bâti divisé en lots, même si une convention prévoit, à terme, la construction d'immeubles sur les différents lots ; qu'en déclarant applicable le régime de la copropriété en raison de l'achèvement de la maison des époux Ardisson lorsque les travaux de construction de la maison des époux Pont ont débuté, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que la propriété de l'immeuble était répartie entre plusieurs personnes, par lots comportant chacun une partie privative constituée d'une maison et une quote part de parties communes, la cour d'appel a pu en déduire que le statut de la copropriété était applicable à la date où l'immeuble avait comporté deux lots bâtis appartenant à deux personnes différentes ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

    Mais sur le deuxième moyen du pourvoi incident et provoqué :

    Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 3 du décret du 17 mars 1967 ;

    Attendu que, pour débouter Mme A... de sa demande tendant à la condamnation des époux B... à démolir la partie de leur bâtiment dépassant la hauteur de 5,25 mètres, l'arrêt retient que les mentions de l'état descriptif de division ne peuvent combler les lacunes du règlement de copropriété qui se borne à renvoyer aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967 et ne contient aucune précision relative à la consistance des bâtiments à édifier sur les lots 2 et 3 et que la description des lots qui figure à l'état descriptif de division ne peut pas davantage être considérée comme une charge réelle affectant ceux-ci ;

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'il ne résultait pas de l'insertion des mentions de l'état descriptif de division dans l'acte de vente de Mme A... et dans celui des époux B... qui avaient déclaré en accepter les stipulations et adhérer aux obligations qui en résultaient, que la hauteur maximale des maisons à édifier avait un caractère contractuel, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :

    CONSTATE la déchéance du pourvoi principal en tant que formé par les époux X... contre la SCI Les Pléiades ;

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que l'état descriptif de division de l'immeuble bâti cadastré section AK n° 357 à Toulon n'a pas un caractère contractuel, en ce qu'il déboute Mme A... de sa demande tendant à la condamnation des époux B... à démolir la partie de leur bâtiment dépassant la hauteur de 5,25 mètres et en ce qu'il met hors de cause la SCP Castel-Audibert et M. Y..., l'arrêt rendu le 12 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

    Condamne les époux X... aux dépens du pourvoi principal ;

    Condamne les époux B... et la SCP Castel-Audibert et M. Y..., ensemble, aux dépens du pourvoi incident et provoqué

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et des époux B... et celle de la SCP Didier et Pinet ;

    Vu les articles 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Didier et Pinet ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille onze.
    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par Me Blanc, avocat aux Conseils, pour les époux X..., demandeurs au pourvoi principal



    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir évoqué les points non jugés par le tribunal, Aux motifs que toutes les parties ayant conclu sur les points non tranchés par le premier juge, il y avait lieu de statuer sur eux afin que dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, une solution définitive soit donnée au litige ;

    Alors que dans leurs conclusions d'appel notifiées le 3 octobre 2008, Monsieur et Madame X... n'avaient pas conclu sur le rapport d'expertise de Monsieur C..., désigné par le jugement du 7 novembre 2005, de sorte que la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile.


    SECOND MOYEN DE CASSATION 

    Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur et Madame X... à démolir la partie de leur maison dépassant la hauteur de 5,60 mètres mesurée à partir du sol naturel et de les avoir condamnés à payer à Madame A... une indemnité de 10.000 euros en réparation du préjudice causé par la présence de la maison sur le lot n°2, 

    Aux motifs que lorsque les travaux de construction de la maison de Monsieur et Madame X... avaient débuté, la maison des époux Ardisson était achevée, de sorte que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 étaient applicables ; que l'état descriptif de division n'ayant pas valeur contractuelle et en l'absence d'indication dans le règlement de copropriété, le lot n°2 n'emportait qu'une possibilité de principe de construire et ne dispensait pas son propriétaire d'obtenir l'autorisation prévue par l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 pour tous travaux portant atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble ; que la Société La Pléiade ne justifiait pas avoir obtenu une telle autorisation et que le bâtiment causait un préjudice à Madame A... dans la mesure où il réduisait la vue sur la mer ; que Madame A..., qui était en droit d'exercer seule une action en vue d'exiger la cessation d'une atteinte aux parties communes en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, était ainsi fondée à obtenir la démolition de la partie de l'ouvrage lui causant un préjudice ;

    Alors que le régime de la copropriété visant exclusivement des immeubles bâtis ne peut s'appliquer au propriétaire d'un terrain non encore bâti divisé en lots, même si une convention prévoit, à terme, la construction d'immeubles sur les différents lots ; qu'en déclarant applicable le régime de la copropriété en raison de l'achèvement de la maison de Monsieur et Madame B... lorsque les travaux de construction de la maison de Monsieur et Madame X... ont débuté, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.


    Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour Mme E..., demanderesse au pourvoi incident et provoqué



    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les époux B... ne soumettent à la cour aucune prétention nouvelle, mis la SCP Castel-Audibert-Mazoyer et Jean-Pierre Y... hors de cause, dit que l'immeuble bâti cadastré section AK n°357 à Toulon est soumis au statut de la copropriété depuis le mois de mars 2001 seulement, dit que l'état descriptif de division de cet immeuble n'a pas de caractère contractuel, dit que les lots deux et trois ne sont grevés d'aucune charge réelle au profit du lot un, débouté madame A... de sa demande tendant à la condamnation des époux B... à démolir la partie de leur bâtiment dépassant la hauteur de 5,25 mètres, déclaré recevables les demandes reconventionnelles des époux B..., condamné madame A... à supprimer sa piscine et à remettre sous astreinte le terrain commun dans son état antérieur ;

    AUX MOTIFS QU'aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 1er octobre 2007, auxquelles il convient de se référer, Giuseppina A... demande à la cour :
    - de déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées en cause d'appel par les époux B...,
    - de dire et juger irrecevables en l'absence d'intérêt et de qualité à agir les demandes formées par la SARL Les Pléiades A à son encontre,
    - de débouter la SARL Les Pléiades A et les époux B... de leur appel et de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,
    - de dire et juger la SARL Les Pléiades A, les époux B..., les époux X..., la SCP Castel-Audibert-Mazoyer et Jean-Pierre Y..., responsables in solidum de l'ensemble des préjudices subis par elle du fait de l'édification des constructions sur les lots numéros deux et trois au-delà des hauteurs contractuelles,
    - de dire et juger que :
    - la responsabilité des époux B... et des époux X..., est contractuelle pour violation du règlement de copropriété,
    - la responsabilité de la SARL Les Pléiades A qui a manqué à son obligation de bonne foi et de loyauté est également contractuelle,
    - la responsabilité des notaires est quasi-délictuelle,
    - de condamner sous astreinte les époux B... et les époux X... à procéder à la démolition de la partie de leur immeuble respectif, qui dépasse les limites contractuellement prévues, soit 5,60 m en ce qui concerne le lot numéro deux (bâtiment A2), et 5,25 m en ce qui concerne le lot numéro trois (bâtiment A1),
    -de condamner solidairement la SARL Les Pléiades A, les époux B..., les époux X..., la SCP Castel-Audibert-Mazoyer et Jean-Pierre Y... à lui payer la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice de jouissance qu'elle est contrainte de subir depuis l'édification de ces immeubles et qu'elle subira jusqu'à leur remise en état,
    -à défaut, si par extraordinaire la cour n'admettait pas de prononcer la remise en état des immeubles litigieux, de condamner in solidum la SARL Les pléiades A, les époux B..., les époux X..., la SCP Castel-Audibert-Mazoyer et Jean-Pierre Y... à lui payer la somme de 54.000 euros en indemnisation de son préjudice définitif de jouissance,
    - de condamner en tout état de cause la SARL Les pléiades A à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et manquement à son obligation de bonne foi et de loyauté,
    -de débouter en tout état de cause la SARL Les Pléiades A, les époux B..., les époux X..., la SCP Castel-Audibert-Mazoyer et Jean-Pierre Y... à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
    qu'aux termes de conclusions signifiées le 24 octobre 2008, madame A... expose que dans la mesure où il s'agit d'une copropriété horizontale, les époux B... ainsi que les époux X..., et avant eux, la SARL Les pléiades A, avaient l'obligation, avant de construire leurs maisons, de demander l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;

    ET AUX MOTIFS QUE sur les prétendues demandes nouvelles des époux B... : madame A... expose dans ses conclusions du 1er octobre 2007 (pages 7 et 8), que les demandes des époux B... dont elle soulève l'irrecevabilité au motif qu'elles sont nouvelles en cause d'appel, sont les suivantes (…) ;

    ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en statuant au vu des conclusions de madame A... du 1er octobre 2007, quand celle-ci avait signifié ses dernières conclusions le 24 octobre 2008, lesquelles ne se bornaient pas à présenter des observations sur le moyen soulevé d'office par l'arrêt avant dire droit du 10 juin 2008, mais contenaient un moyen nouveau (pp.13-14), la cour d'appel a violé les articles 455 alinéa 1er et 954 alinéa 2 du code de procédure civile.


    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION subsidiaire 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'état descriptif de l'immeuble bâti cadastré section AK n°357 à Toulon n'a pas un caractère contractuel, que les lots deux et trois ne sont grevés d'aucune charge réelle au profit du lot un, débouté madame A... de sa demande tendant à la condamnation des époux B... à démolir la partie de leur bâtiment dépassant la hauteur de 5,25 m ;

    AUX MOTIFS QUE cet état descriptif de division qui, conformément aux dispositions de l'article 3 du décret n°67-223 du 1 7 mars 1967, a été rédigé de manière à éviter toute confusion avec le règlement de copropriété, est un document dressé pour les besoins de la publicité foncière et n'a aucun caractère contractuel ; qu'il s'ensuit, d'une part, que les mentions qui y figurent ne peuvent combler les lacunes du règlement de copropriété qui se contente de renvoyer aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et qui ne contient aucune précision relative à la consistance du bâtiment devant être édifié sur chacun des lots deux et trois, d'autre part, que la description des lots qui y figure ne peut davantage être considérée comme une charge réelle affectant ceux-ci ; que c'est donc à tort que le premier juge a retenu le caractère contractuel de l'état descriptif de division pour déclarer la SARL Les pléiades A et les époux B... responsables de l'édification de constructions sur les lots deux et trois au-delà des hauteurs qui y sont prévues ;

    1°) ALORS QUE l'état descriptif de division peut faire l'objet d'un acte conventionnel ; qu'en déniant par principe toute valeur contractuelle à l'état descriptif de division, la cour d'appel a violé l'article 3 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 ;

    2°) ALORS QU' en déniant tout caractère contractuel à l'état descriptif de division litigieux, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cet état, inséré dans les stipulations de l'acte de vente, n'avait pas fait l'objet d'une acceptation expresse par les parties contractantes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967.


    TROISIEME MOYEN DE CASSATION subsidiaire au premier et au précédent 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR mis hors de cause la SCP Castel-Audibert-Mazoyer et monsieur Jean-Pierre Gas ;

    AUX MOTIFS QUE les notaires qui, conformément aux dispositions de l'article 3 du décret du 17 mars 1967, ont établi l'acte du 23 janvier 1998 de manière à éviter toute confusion entre l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, et qui n'étaient pas tenus d'attirer particulièrement l'attention des parties sur le caractère non contractuel de cet état descriptif et sur la nécessité de respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, n'ont commis aucune faute ; que c'est donc par une exacte appréciation que le premier juge les a mis hors de cause ;

    1°) ALORS QUE le notaire, tenu d'un devoir de conseil, devait attirer l'attention de madame A... sur le caractère non contractuel de l'état descriptif de division ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

    2°) ALORS QUE le notaire, tenu d'un devoir de conseil, devait attirer l'attention des parties sur la nécessité de respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.


    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION subsidiaire au premier 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'immeuble bâti cadastré section AK n°357 à Toulon est soumis au statut de l a copropriété depuis le mois de mars 2001 seulement, et débouté madame A... de sa demande tendant à la condamnation des époux B... à démolir la partie de leur bâtiment dépassant la hauteur de 5,25 mètres ;

    AUX MOTIFS QUE les époux B... indiquent en page 13 de leurs conclusions du 24 octobre 2008 qu'ils se sont installés en mars 2001 dans leur villa qui venait d'être achevée et que cette affirmation n'est contredite par aucune des parties ; que c'est donc à cette date que l'immeuble a comporté deux lots bâtis appartenant à deux personnes différentes et que le statut de la copropriété est devenu applicable ; que l'état descriptif de division n'ayant aucune valeur contractuelle, le lot trois n'étant grevé au profit du lot un d'aucune charge réelle limitant la hauteur de la construction pouvant y être édifiée et les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas applicables au moment où cette construction a été réalisée, Giuseppina A... n'est pas fondée à demander la démolition de la partie de cette construction qui dépasse la hauteur de 5,25 mètres ;

    ALORS QU'en laissant sans aucune réponse les conclusions d'appel de madame A... (pp.19-21) soutenant que les époux B... étaient titulaires d'un lot transitoire soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis dès avant l'achèvement de leur maison en mars 2001, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile." 

  • Taxe d'habitation et responsabilité du notaire

    Un arrêt sur ce sujet :

     

    "Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Nogent-sur-Seine, 20 novembre 2009) que, suivant acte du 16 janvier 2004 passé devant M. X..., notaire, M. Y... a acquis de M. Z... un immeuble situé... à Romilly-sur-Seine ; qu'estimant n'avoir pas été dûment informé de la portée de la clause mettant à sa charge la taxe d'habitation afférente à l'année 2004, il a saisi par déclaration la juridiction de proximité afin d'obtenir la condamnation de M. X... à lui payer des dommages intérêts correspondant au montant de cette taxe ; que la société notariale X... et B... est intervenue volontairement en lieu et place de M. X..., notaire ; 

    Attendu que la société notariale fait grief au jugement de l'avoir condamnée à lui payer cette taxe, alors, selon le moyen : 

    1°/ que le notaire n'a pas à expliquer aux parties les conséquences d'une clause dont les termes clairs et précis suffisent à les informer de la teneur et de la portée de leurs obligations ; qu'en considérant que M. X... aurait dû expliquer à M. Y... les conséquences de la clause de l'acte de vente du 16 janvier 2004 mettant à sa charge la taxe d'habitation afférente à l'année 2004 et attirer son attention sur le fait que cette clause avait été ajoutée par rapport au compromis de vente du 7 juillet 2003, quand cette clause, dont elle a elle-même relevé qu'elle indiquait que « les parties précisent que la taxe d'habitation afférente à l'année 2004 sera intégralement à la charge de l'acquéreur » et avait été lue à voix haute, informait clairement et précisément M. Y... de ses obligations fiscales, sans qu'il soit nécessaire que le notaire explique plus avant les conséquences de cette clause, toutes entières contenues dans sa formulation, ou mette en garde contre son ajout, ce qui n'aurait rien apporté, la Juridiction de proximité a violé l'article 1382 du code civil ; 

    2°/ que le notaire ne peut voir sa responsabilité engagée que s'il est établi que, mieux informé, le demandeur en réparation n'aurait pas subi le préjudice qu'il invoque ; qu'en affirmant que M. Y... était fondé à demander réparation de la somme de 3 952, 72 euros au titre du paiement de la taxe d'habitation afférente à l'année 2004 qui serait résulté du manquement de M. X... à son devoir de conseil, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, dûment informé de ce qu'il devait payer cette taxe d'habitation, M. Y... aurait pu échapper à ce règlement en obtenant des époux Z... qu'ils supportent le poids de cette taxe, la Juridiction de proximité a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 

    Mais attendu que la juridiction de proximité a relevé qu'il ressortait du compromis de vente signé le 7 juillet 2003 que l'entrée en jouissance devait intervenir le 31 décembre 2003, qu'elle avait cependant été reportée du fait du vendeur sans que la question des conséquences de ce report sur la taxe d'habitation n'ait été évoquée dans les échanges de correspondances entre les parties ni que le notaire n'ait indiqué qu'une clause à ce sujet avait été ajoutée à l'acte authentique par rapport au compromis de vente, ce dont il résultait que cette clause la mettant à la charge de l'acquéreur pour l'année 2004 n'avait pas été négociée ; qu'elle a pu en déduire que sa simple lecture lors de la signature de l'acte de vente sans que le notaire ne rappelle les règles fiscales auxquelles elle dérogeait, n'assurait pas, à elle seule, une information suffisante de l'acquéreur sur la portée de l'engagement qu'elle contenait ; 

    Et attendu qu'il ne résulte ni du jugement ni des pièces de la procédure que le notaire ait soutenu devant la juridiction de proximité que le préjudice de l'acquéreur n'était pas consommé ; 

    D'où il suit que le moyen, irrecevable comme nouveau et mélangé de fait en sa seconde branche, n'est pas fondé pour le surplus ; 

    PAR CES MOTIFS : 

    REJETTE les pourvois ; 

    Condamne la SCP X... B... aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP notariale, la condamne à payer à M. Y... la somme de 2 300 euros ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

    Moyen produit aux pourvois n° T 10-13. 948 et n° W10-30. 534 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux conseils pour la société X... B..., 

    Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR dit que Monsieur X... a manqué à son obligation de conseil à l'égard de Monsieur Y..., partie à l'acte de vente du janvier 2004, en ne l'informant pas des conséquences de l'ajout de la clause selon laquelle « les parties précisent que la taxe d'habitation afférente à l'année 2004 sera intégralement à la charge de l'acquéreur » et d'AVOIR en conséquence condamné la SCP X...-B... à payer à Monsieur Y... la somme de 3. 952, 72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; 

    AUX MOTIFS QUE l'article 1147 du Code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que l'article 1315 du même Code prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que dans le cadre de leurs obligations, les notaires sont tenus d'éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés, c'est-à-dire les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient ; que, par ailleurs, le devoir de conseil du notaire, complément nécessaire du devoir d'authentification, procède comme ce dernier de la mission de service public dont est investi cet officier ministériel ; que c'est ainsi qu'un notaire doit, lors de la rédaction des actes, s'attacher à réaliser exactement les buts poursuivis par ses clients, et ce, quel que soit son degré de participation en la matière ; qu'il convient de souligner que l'obligation qui pèse sur Maître X..., en sa qualité de professionnel et rédacteur de l'acte est d'autant plus importante que Monsieur Y... est pour sa part un profane ; que, par ailleurs, il convient de souligner que le notaire rédacteur d'un acte est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte et en conséquence Maître X... ne saurait se dégager de sa responsabilité en invoquant le devoir de conseil du notaire de l'acquéreur ; qu'il incombe au demandeur de prouver que Maître X..., notaire rédacteur de l'acte ayant formalisé la vente intervenue le 16 janvier 2004, n'a pas traduit dans la rédaction des actes l'intention exprimée par les cocontractants et qu'il a omis de ce fait d'assurer l'efficacité de l'acte ou a manqué à son devoir de conseil en ajoutant dans cet acte authentique la clause relative à la taxe d'habitation ; qu'en l'espèce, Monsieur Y... produit aux débats différentes pièces aux fins de démontrer que la clause relative à la taxe d'habitation insérée à l'acte de vente du 16 janvier 2004, au terme de laquelle « les parties précisent que la taxe d'habitation afférente à l'année 2004 sera intégralement à la charge de l'acquéreur » l'a été sans que les conséquences de cette clause lui soient expliquées ; qu'il ressort du compromis de vente signé le 7 juillet 2003 que l'entrée en jouissance devait intervenir le 31 décembre 2003 ; qu'il ressort par ailleurs des différents courriers échangés, et cela n'est pas contesté, que l'entrée en jouissance a été retardée du seul fait du vendeur qui n'a pu libérer les lieux à la date convenue initialement ; qu'il ressort également des courriers échangés entre les parties pour prendre en compte ce report de date d'entrée en jouissance qu'à aucun moment la question des conséquences de ce report sur la taxe d'habitation n'a été évoquée ; qu'enfin, si la lecture à voix haute des clauses du contrat lors de la réunion de signature n'est pas contestée par Monsieur Y..., il ressort de l'attestation de Monsieur A..., régulière en la forme, que lors de cet acte Maître X... n'a pas indiqué qu'une clause relative à la taxe d'habitation avait été ajoutée ; que, par ailleurs, l'acte notarié devait à l'origine n'être que la régularisation du compromis de vente signé devant l'agence immobilière ; et que, quant bien même la date d'entrée en jouissance a été reportée, l'économie de l'acte devant notaire s'inscrivait nécessairement dans le compromis initial ; que, de ce fait, la caducité de ce dernier, du fait de la non régularisation à la date prévue, est sans incidence sur ce point, et ce d'autant que cette caducité n'est pas du fait de l'acquéreur ; qu'en conséquence, il y a lieu de dire que Maître X... a manqué à son obligation de conseil à l'égard de Monsieur Y..., partie à l'acte de vente du 16 janvier 2004, en ne l'informant pas des conséquences de l'ajout de la clause selon laquelle « les parties précisent que la taxe d'habitation afférente à l'année 2004 sera intégralement à la charge de l'acquéreur » ; que l'article 1415 du Code général des impôts prévoit que la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ; que, dans un premier temps, l'entrée en jouissance devait intervenir le 31 décembre 2004 et la taxe d'habitation aurait alors été à la charge de l'acquéreur ; qu'après avoir été informé du report de la date d'entrée en jouissance, Monsieur Y... pouvait raisonnablement penser que le Code général des impôts trouverait application et qu'il ne serait pas considéré comme redevable de la taxe d'habitation pour l'année 2004, et ce d'autant que le sujet n'a pas été évoqué dans la préparation de l'acte de vente ; que Monsieur Y... se trouve dès lors fondé à demander réparation de son entier préjudice résultant du manquement à l'obligation de conseil de Maître X... ; qu'en conséquence, il y a lieu de condamner la SCP X...- B... à payer à Monsieur Y... la somme de 3. 952, 72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

    1°) ALORS QUE le notaire n'a pas à expliquer aux parties les conséquences d'une clause dont les termes clairs et précis suffisent à les informer de la teneur et de la portée de leurs obligations ; qu'en considérant que Monsieur X... aurait dû expliquer à Monsieur Y... les conséquences de la clause de l'acte de vente du 16 janvier 2004 mettant à sa charge la taxe d'habitation afférente à l'année 2004 et attirer son attention sur le fait que cette clause avait été ajoutée par rapport au compromis de vente du 7 juillet 2003, quand cette clause, dont elle a elle-même relevé qu'elle indiquait que « les parties précisent que la taxe d'habitation afférente à l'année 2004 sera intégralement à la charge de l'acquéreur » et avait été lue à voix haute, informait clairement et précisément Monsieur Y... de ses obligations fiscales, sans qu'il soit nécessaire que le notaire explique plus avant les conséquences de cette clause, toutes entières contenues dans sa formulation, ou mette en garde contre son ajout, ce qui n'aurait rien apporté, la Juridiction de proximité a violé l'article 1382 du Code civil

    2°) ALORS en toute hypothèse QUE le notaire ne peut voir sa responsabilité engagée que s'il est établi que, mieux informé, le demandeur en réparation n'aurait pas subi le préjudice qu'il invoque ; qu'en affirmant que Monsieur Y... était fondé à demander réparation de la somme de 3. 952, 72 euros au titre du paiement de la taxe d'habitation afférente à l'année 2004 qui serait résulté du manquement de Monsieur X... à son devoir de conseil, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, dûment informé de ce qu'il devait payer cette taxe d'habitation, Monsieur Y... aurait pu échapper à ce règlement en obtenant des époux Z... qu'ils supportent le poids de cette taxe, la Juridiction de proximité a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."

  • Les juges doivent vérifier si un congé n'est pas frauduleux

    Ainsi jugé par cet arrêt :

     

    "Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 23 mai 2002), que les époux X..., propriétaires d'une maison, ont donné congé, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 à leur locataire, M. Y..., aux fins de reprise au bénéfice de leur fille ;

     

    Attendu que pour déclarer le congé valable, l'arrêt retient qu'il n'appartient pas au juge d'exercer a priori le contrôle de l'occupation réelle et effective des lieux par le repreneur désigné ;

     

    Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Y..., invoquant l'existence d'une fraude au moment de la délivrance du congé, les époux X... ayant l'intention de louer les lieux à un tiers, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait eu lieu de statuer sur le second moyen :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 mai 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

     

    remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

     

    Condamne les époux X... aux dépens ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille quatre."

  • Il ne faut pas agir trop tôt en validation d'un congé

    C'est ce que cet arrêt précise :

     

    "Vu l'article 31 du nouveau code de procédure civile ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 novembre 2004), que la société SEMMARIS a fait délivrer le 24 juillet 2002 pour le 23 juin 2004, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à Mme X..., un congé au motif qu'elle avait besoin de reprendre les lieux qu'elle lui louait pour y loger des membres de son personnel, dans l'intérêt du service ; qu'elle a assigné sa locataire le 24 juillet 2002 pour faire déclarer ce congé valable et obtenir l'expulsion de Mme X... ;

     

    Attendu que pour accueillir ces demandes et écarter les prétentions de Mme X... faisant valoir que l'action était irrecevable faute d'intérêt, l'arrêt retient que le litige dont le tribunal d'instance avait été saisi est matérialisé par la position de Mme X... développée dans ses écritures tendant, de manière non équivoque, à la contestation de la validité du congé et que ce litige étant né et actuel, l'action exercée par la société SEMMARIS est recevable ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que la bailleresse n'avait pas un intérêt né et actuel à agir, à la date de l'assignation, pour faire déclarer valable le congé qui ne pouvait l'être avant sa date d'effet , la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 novembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

     

    remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

     

    Condamne la société SEMMARIS aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la société SEMMARIS, la condamne à payer à Mme X... la somme de 2 000 euros ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un octobre deux mille six."