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  • Bail commercial et contrat de locations saisonnières

    La distinction entre les deux sortes de location :

     

    "Attendu qu'ayant souverainement retenu que les baux souscrits se définissaient comme saisonniers, que l'activité exercée était incontestablement saisonnière, que les factures produites démontraient que M. X... exerçait une activité pendant l'hiver mais sur un site différent, qu'il résultait d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice que le local était fermé et en grand désordre ce qui démontrait l'inutilité du local entre deux saisons, que la simple tolérance du bailleur qui n'avait pas exigé la restitution des locaux à la fin de plusieurs saisons consécutives, avait pour seul intérêt d'éviter au locataire d'avoir à déménager son matériel et ses restes de stock, sans pour autant donner à la convention un caractère annuel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle avait décidé d'écarter, a légalement justifié sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne M. X... au dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-huit janvier deux mille onze, par Mme Bellamy, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour M. X....

    IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande de requalification des baux « saisonniers » successifs qui lui ont été consentis depuis avril 2000 en bail commercial, constaté que le bail était de nature saisonnière et qu'il a expiré le 16 novembre 2006, ordonné l'expulsion de Monsieur X... et fixé l'indemnité d'occupation à une certaine somme ;

    AUX MOTIFS QUE :

    « Il est acquis aux débats que les différents baux souscrits par les parties se définissent eux-mêmes comme saisonniers. Il s'agit en effet à chaque fois de baux conclus au printemps de l'année en cours pour une durée limitée dans le temps et prévus pour prendre fin au 16 novembre, sans autre avis.

    « Il est également acquis aux débats que l'activité effectivement exercée dans les lieux est indiscutablement saisonnière. En effet, un constat d'huissier dressé le 12 janvier 2007 à la requête du bailleur, à une époque où les parties étaient déjà en conflit, indique que sur la vitrine du magasin avait été apposée une affiche « FERMETURE ANNUELLE. Réouverture : mars 2007 ».

    « Ceci exposé, à l'appui de son appel Monsieur X... s'efforce de faire admettre que c'est la location qui est annuelle et continue. Il explique :

    - Que, jusqu'à ce que son bailleur adopte, en novembre 2006, une autre attitude, la jouissance des locaux lui a toujours été laissée, chaque année, entre le 15 novembre de l'année en cours et le 15 mars de l'année suivante, sans qu'il soit procédé à la restitution de clés ni à un état des lieux ;

    - Bien que son magasin ne soit pas ouvert pendant la période hivernale, son activité ne cesse pas pour autant. Il fournit à ce propos toute une série de factures afin de démontrer la poursuite de ses achats et de ses ventes de fruits et légumes.

    « Or, dans le lot important de documents qu'il a ainsi versés aux débats, il existe pas moins de 72 pièces qui démontrent qu'en réalité, indépendamment de son petit magasin de fruits et légumes, ouvert à proximité de la plage Saint Clair pendant la période estivale, il exploite aussi un autre commerce de grossiste fruits et légumes ... (tél. : 04 94 71 24 47). En effet, si la plupart de ses factures d'achats produites ont été établies par les fournisseurs au nom de Monsieur X... Manuel à Saint Clair au LAVANDOU, d'autres l'ont été à « SANTOS CAVALIERE » (Europe Soleil Fruits du 4 octobre 2000) ou à « X... » sans autre précision (nombreux cas), ou à « X... Manuel, ... » (Europe Soleil Fruits du 4 décembre 2000), ou à « Monsieur X... Manuel, Agruprim, ... » (Ets GHIAZZO du 5 décembre 2000). Monsieur X... a également communiqué une dizaine de liasses de factures de ventes de marchandises et de bons de livraison à diverses collectivités (la Caisse des Ecoles de BORMES LES MIMOSAS, la cantine ou l'école maternelle de cette ville) et qui sont établies sur du papier à l'en-tête « AGRUPRIM X... ZA du Batailler, 83980 LE LAVANDOU ». Les bons de livraison comportent également la mention « grossiste en fruits et légumes ».

    « Ces pièces démontrent donc que Monsieur X... exerce effectivement une activité pendant l'hiver, comme il le prétend, mais qu'il s'agit de tout à fait autre chose que celle autorisée par le bail objet du litige et qu'elle s'effectue sur un site différent, sous le nom commercial « AGRUPRIM ». Il ne saurait donc y puiser la preuve d'éléments de nature à justifier une requalification de son contrat en location à l'année.

    « En second lieu, le fait pour le bailleur de ne pas avoir exigé la restitution des locaux à la fin de plusieurs saisons consécutives est effectivement un élément pris en considération dans l'appréciation du caractère saisonnier ou non d'une location. Mais, pour autant, ce critère ne suffit pas, à lui seul, à entraîner un changement de qualification lorsque tous les autres critères habituellement retenus conduisent à une analyse différente de celle que l'appelant essaye de faire admettre.

    « En effet, dans le cas présent, aux stipulations des contrats, claires sur ce point, et à la nature indiscutablement saisonnière de l'activité concernée, comme celle de beaucoup d'autres commerces du secteur de la plage de Saint Clair au LAVANDOU, s'ajoutent les constatations effectuées par un huissier dans le constat déjà cité en date du 12 janvier 2007 d'abord, puis dans un autre constat établi le 3 mars 2007, sur autorisation donnée par ordonnance de sur requête, ensuite, dont il résulte que, pendant cette période, le local était non seulement fermé mais également en grand désordre, avec des présentoirs dégarnis et des installations frigorifiques débranchées, le tout démontrant l'inutilité desdits locaux entre deux saisons, tandis que l'intéressé, pendant cette période, poursuit son activité sur un autre site, à ce qu'il résulte des pièces qu'il a lui-même versées aux débats.

    « Il s'agit donc d'une simple tolérance de la part du bailleur, à laquelle celui-ci a d'ailleurs mis fin à l'entrée de l'hiver 2006, et dont le seul intérêt aura été d'éviter au locataire d'avoir à déménager temporairement son matériel et ses restes de stock, sans pour autant donner à la convention le caractère d'une location annuelle. Or il est notoirement admis qu'une telle tolérance n'est pas incompatible avec un bail saisonnier.

    « Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le bail du 15 mars 2006 était expiré au 16 novembre 2006 et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Monsieur X.... »

    ALORS D'UNE PART QUE, pour conclure à la requalification en bail commercial, l'exposant faisait valoir, preuves à l'appui, dans ses écritures déposées et signifiées le 19 juin 2009 (prod. p. 6 et 7), qu'il s'était toujours acquitté des factures de consommation d'électricité et de téléphone à l'année, qu'il était immatriculé au registre du commerce sans interruption et sans radiation à la fin des saisons contrairement aux autres commerces du lieu, que sa comptabilité était tenue à l'année, que le local était assuré à l'année et qu'il avait effectué des travaux de réparation, d'entretien et de transformation ; Qu'en le déboutant de sa demande sans jamais s'expliquer sur ces éléments de fait précis de nature à rapporter la preuve de l'existence d'un bail commercial et non d'une simple succession de contrats de location saisonnière, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du Code de commerce ;

    ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposant critiquait le jugement entrepris en ce qu'il avait notamment retenu à l'appui de sa décision que l'intimé démontrait que les abonnements EDF et d'eau ont toujours été au nom du bailleur, les compteurs étant installés dans un local d'habitation leur appartenant, en soulignant en page 8 in fine de ses conclusions (ibidem) que non seulement il justifiait régler directement les factures EDF depuis mars 2005 mais également qu'il résultait du procès-verbal de constat du 27 février 2007 7 que les coffrets électriques ne sont pas à l'intérieur du local d'habitation attenant au commerce mais à l'extérieur et lui ont toujours été accessibles ; Qu'en confirmant le jugement entrepris sans s'expliquer sur cette critique opérante, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du Code de commerce."

  • Immatriculation du locataire au RCS pour l'activité exerçée dans les lieux loués

    A défaut il ne peut invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux :

     

    "Attendu qu'ayant exactement retenu que même si le bailleur est lié, en application du statut des baux commerciaux, par les motifs de son congé, il peut à tout moment de la procédure soutenir que ce statut n'est pas applicable en l'absence de l'une des conditions essentielles de l'existence du droit au renouvellement, la cour d'appel, qui a constaté que l'inscription au registre du commerce ne comprenait pas l'activité effectivement exercée dans les lieux loués et relevé que la dispense d'inscription en cas de soumission volontaire au statut ne pouvait être invoquée par les preneurs commerçants, a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne les consorts X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-huit janvier deux mille onze par Mme Bellamy, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Tiffreau et Corlay, avocat aux Conseils pour les consorts X...

    Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que les époux X... ne pouvaient bénéficier du droit au renouvellement et d'une indemnité d'éviction, faute d'inscription régulière au registre du commerce au jour de la notification de leur demande de renouvellement, les condamnant à payer aux consorts Y... une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et taxes prévus dans le contrat de bail à compter du 1er juillet 2004, déduction faite des sommes déjà versées et ordonnant l'expulsion des époux X... des lieux loués, sous astreinte.

    AUX MOTIFS QUE : « en application de l'article L.145-1 du Code de commerce, le preneur doit, pour bénéficier du statut des baux commerciaux justifier de son immatriculation au registre du commerce à la date de la signification de la demande de renouvellement, une immatriculation postérieure étant sans effet ; que l'immatriculation doit être régulière au regard des prescriptions régissant le registre du commerce et des sociétés et notamment le 1er B de l'article 8 du Décret du 30 mai 1984 prévoyant que doit être déclarée l'activité exercée ; que l'immatriculation est spécifique au fonds exploité et que le preneur n'a droit au renouvellement qu'à la condition que l'activité exploitée dans les lieux soit la même pour laquelle il est immatriculée au registre du commerce et des sociétés et qui correspond à l'activité exercée dans le bail ; que si le bailleur est lié, dans le cadre du statut des baux commerciaux par les motifs de son congé, il peut toujours à tout moment de la procédure, soutenir que le statut n'est pas applicable, s'agissant des conditions fondamentales de l'existence même du droit au renouvellement ; que même si le bailleur a acquiescé en cours de procédure au principe du paiement d'une indemnité d'éviction, il peut toujours rétracter cette offre en établissant que le preneur ne remplit pas les conditions requises pour bénéficier du statut, sans qu'il soit exigé que la cause d'exclusion du statut soit apparue après le congé et ait été ignorée par le bailleur à la date de celui-ci ; que l'activité prévue au bail du 28 novembre 1977 est celle de commerce de vente de fleurs ou encore, vente d'articles quincaillerie-cadeaux ou enfin vente de produits diététiques ; qu'il a été rajouté à ces activités autorisées celle de « articles et vêtements de sport » dans l'acte de renouvellement du 10 août 1987 ; que les constats d'huissier des 9 juin et 18 août 2005 démontrent que c'est cette dernière activité qui est effectivement exercée dans les lieux loués, les pièces produites par les époux X... n'établissant nullement qu'ils exercent l'activité de vente de cadeaux ; que la dispense d'inscription au registre du commerce lorsque les parties se sont soumises volontairement au statut ne peut s'appliquer en l'espèce, les époux X... étant commerçants ; que l'inscription au registre du commerce est faite pour l'activité de « achat et vente d'articles d'artisanat cadeaux souvenirs au détail » et ne comprend pas l'activité exercée dans les lieux loués ; que la régularisation postérieure du 27 juillet 2005 et inopérante ; que le bail a pris fin le 1er juillet 2004 par l'effet de la demande de renouvellement faite par les preneurs pendant la période de tacite reconduction et qu'ils sont sans droit ni titre depuis cette date ; qu'il convient d'ordonner leur expulsion et de les condamner à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des taxes prévus par le contrat » (arrêt attaqué p. 3)

    ALORS QUE 1°) en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n'est pas une condition impérative de son droit au renouvellement ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce

    ALORS QUE 2°) et en toute hypothèse, si le bailleur est en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration, il est tenu de régler une indemnité d'éviction calculée sur l'activité autorisée par le bail ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que l'acte de renouvellement du bail initial du 28 novembre 1977, en date du 10 août 1987, a « rajouté à ces activités autorisées celle de « articles et vêtements de sport » ; qu'en déniant néanmoins aux preneurs une indemnité d'éviction de ce chef, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du Code de commerce

    ALORS QUE 3°) au surplus, le bailleur peut renoncer tacitement mais de façon certaine à se prévaloir de la clause du statut tirée de l'absence d'immatriculation du locataire au registre du commerce ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué (p.3) qu'avait été rajoutée aux activités autorisées prévues au bail initial du 28 novembre 1977, celle d' « articles et vêtements de sport », dans l'acte de renouvellement du 10 août 1987 et que le bailleur avait acquiescé en cours de procédure au principe du paiement de l'indemnité d'éviction, par acte du 12 septembre 2004, Mme Y... ayant assigné les époux X... pour voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 6.000 euros ; qu'en ne recherchant pas, comme l'y invitaient pourtant les exposants dans leurs conclusions d'appel récapitulatives et en réponse n° 2 du 2 juin 2009, (p.8), si les bailleurs, les consorts Y..., n'avaient pas ainsi renoncé tacitement à se prévaloir de l'absence d'immatriculation des preneurs pour l'activité « articles et vêtements de sports », la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, L.145-1 et L. 145-8 du Code de commerce

    ALORS QUE 4°) enfin, s'il justifie d'un motif grave et légitime et de l'inexécution d'une obligation à l'encontre du locataire, le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail en invoquant l'infraction commise par le preneur que s'il justifie qu'elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure d'avoir à la faire cesser ; qu'en décidant que « si le bailleur est lié, dans le cadre du statut des baux commerciaux, par les motifs de son congé, il peut toujours, à tout moment de la procédure, soutenir que la statut n'est pas applicable, s'agissant d'une des conditions fondamentales de l'existence même du droit au renouvellement », sans rechercher, comme l'avaient retenu les premiers juges, si l'absence de mise en demeure ne laissait pas subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 145-17 du Code de commerce."

  • Congé pour reprise et défaut d'occupation des lieux par le bailleur pendant deux ans après cette reprise

    Cette inocupation est légitimée par les travaux en cours :

     

    "Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Saint Jean-de-Maurienne, 23 avril 2009), rendu en dernier ressort, que M. X..., propriétaire d'un appartement donné à bail aux époux Y..., a délivré à ceux-ci, le 3 janvier 2007, un congé aux fins de reprise personnelle ; que les preneurs ont libéré les lieux le 1er juin 2007, puis, par acte du 22 octobre 2008, ont assigné leur ancien bailleur en réparation du préjudice subi du fait de la non-occupation du logement par le bénéficiaire de la reprise ;

    Attendu que les époux Y... font grief au jugement de rejeter leur demande, alors, selon le moyen :

    1°/ que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que le caractère frauduleux d'un congé motivé par la décision du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter lui-même s'induit nécessairement de ce que le logement est demeuré inoccupé par la suite ; qu'en énonçant que le caractère « fallacieux » du congé délivré le 3 janvier 2007 par M. X... aux époux Y... qui ont quitté les lieux le 1er juin 2007 n'était pas établi alors même qu'il résulte des constatations du jugement que M. X... était demeuré « jusqu'au 1er juin 2008 » dans les locaux situés au premier étage et était allé « vivre dans sa résidence située dans les Pyrénées-Orientales », le tribunal d'instance n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 15- I de loi du 6 juillet 1989, ensemble le principe fraus omnia corrumpit ;

    2°/ que le bailleur qui a donné au locataire un congé motivé par sa décision de reprendre le logement pour l'habiter contracte une obligation dont l'inexécution non justifiée par un cas de force majeure ou une cause légitime engage sa responsabilité ; que la réalisation de travaux dans l'appartement jusqu'alors donné à bail ne peut justifier l'absence totale d'occupation des lieux près de deux ans après le départ du locataire ; qu'il résulte des propres constatations du jugement qu'à la suite du congé qui leur avait été délivré le 3 janvier 2007 les époux Y... avaient quitté les lieux le 1er juin 2007 mais, que M. X... était demeuré « jusqu'au 1er juin 2008 » dans les locaux situés au premier étage du même immeuble et qu'il était allé « vivre dans sa résidence située dans les Pyrénées-Orientales » qu'il en résultait que M. X... ne justifiait toujours pas à la date du jugement d'une occupation des locaux situés au rez-de-chaussée ; qu'en décidant néanmoins que les époux Y... devaient être déboutés de leur demande de dommages-intérêts au motif inopérant que des travaux avaient été effectués dans les lieux par M. X..., le tribunal d'instance de Saint-Jean-de-Maurienne n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... avait effectué un certain nombre de travaux dans l'appartement objet de la reprise, le tribunal, qui a retenu souverainement que ces travaux expliquaient qu'il n'avait pu l'habiter immédiatement, a pu en déduire que les époux Y... devaient être déboutés de leur demande de dommages-intérêts."

  • Responsabilité du Syndicat de copropriétaire et du syndic bénévole à l'égard des copropriétaires

    Pour ne pas avoir fait respecter le règlement de copropriété :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 décembre 1992), que, se plaignant de nombreuses nuisances occasionnées par les autres occupants d'un immeuble en copropriété et reprochant au syndic M. X... son inertie pour mettre fin à ces infractions réitérées aux stipulations du règlement de copropriété, les consorts Y..., copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires et M. X..., à titre personnel, en réparation de leur préjudice ;

     

    Attendu que le syndicat des copropriétaires et M. X... font grief à l'arrêt de les déclarer solidairement responsables des troubles de jouisssance subis par les consorts Y... et de les condamner au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, 1° qu'il incombait aux copropriétaires demandeurs de rapporter la preuve de la faute et des manquements qu'ils invoquaient et qui ne résultaient pas de la seule existence des troubles allégués ; que, dès lors, en reprochant au syndicat des copropriétaires de ne pas " démontrer " avoir pris des initiatives, notamment procédurales, pour faire cesser les nuisances, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 2° qu'en faisant également grief au syndic bénévole de ne pas " justifier " de mises en demeure, ni d'injonction aux contrevenants ni de réitération de l'information de juillet 1989, la cour d'appel a, de nouveau, inversé le fardeau de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 3° que le syndic n'a pas de lien de droit avec chacun des copropriétaires et que, s'il peut être poursuivi personnellement par un copropriétaire pour une faute commise à l'occasion de son mandat, il ne peut pas l'être pour une faute commise dans l'accomplissement de son mandat ; que, dès lors, en retenant la responsabilité du syndic envers les consorts Y... pour avoir " failli à ses obligations ", les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil ; 4° que la responsabilité du syndic doit être appréciée moins rigoureusement lorsqu'il est bénévole ; qu'il était constant que M. X... avait la qualité de syndic bénévole ; qu'en retenant, cependant, que " bien qu'il soit un syndic bénévole et non professionnel, il a, ce faisant, particulièrement failli à ses obligations... ", sans apprécier avec moins de rigueur la faute imputée à M. X..., les seconds juges ont violé l'article 1992, alinéa 2, du Code civil ;

     

    Mais attendu qu'ayant constaté que les consorts Y... établissaient la matérialité de nombreuses infractions au règlement de copropriété, consistant de la part de divers occupants de l'immeuble en un encombrement des parties communes et en des atteintes à l'ordre, à la propreté, à la salubrité et à la sécurité de l'immeuble, que le syndicat n'avait pris aucune initiative procédurale pour mettre fin à la commission de ces infractions, et relevé que le syndic, dont la qualité de bénévole était inopérante dans ses rapports avec les copropriétaires, n'avait pas adressé de mises en demeure ou d'injonctions aux contrevenants, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a pu en déduire que M. X... avait commis des manquements à ses obligations, constitutifs de fautes."