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  • Le notaire doit attirer l'attention de l'acquéreur sur le fait que le permis de construire n'est pas définitif et les conséquences de cette précarité du permis de construire

    C'est ce que juge cette décision :

     

    "Vu l'article 1382 du code civil,

    Attendu que le 5 octobre 2001, suivant acte rédigé avec le concours de la société notariale C..., Y... et D..., M. X... s'est engagé à acquérir un terrain à bâtir appartenant aux époux Z..., sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, réputée réalisée dès l'obtention de cette pièce, le 7 janvier 2002 ; que la vente a été constatée par acte authentique reçu le 18 février 2002, soit avant l'expiration du délai de recours contre cette décision administrative, par la société notariale E... A..., en participation avec M. Y..., notaire ; que, le permis de construire ayant été ultérieurement annulé, M. X... a recherché la responsabilité professionnelle de la société E... A..., lui reprochant d'avoir manqué à son devoir de conseil quant au risque d'invalidation du projet de construction envisagé ;

    Attendu que pour débouter l'acquéreur de ses demandes, l'arrêt attaqué retient qu'il a été dûment informé de la teneur et des modalités du recours ouvert contre le permis de construire, expressément mentionnées dans l'acte initial de sorte qu'il s'est engagé en connaissance de cause ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au notaire de prendre en outre l'initiative d'informer l'acquéreur des risques inhérents à la signature de l'acte authentique de vente avant l'expiration du délai de recours contre le permis de construire, la cour d'appel a violé l'article susvisé ;

    PAR CES MOTIFS et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres branches du moyen :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a statué sur les demandes formées par M. X... à l'encontre de la société E... H... titre de sa responsabilité professionnelle, l'arrêt rendu le 13 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

    Condamne la SCP E..., A..., B... F... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP G..., A..., B... F... à payer 3 000 euros à M. X... ; rejette la demande de la SCP E..., A..., B... F...
    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille dix.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat aux Conseils, pour M. X...

    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir dire que la SCP Raymond E..., Gérard A..., Mychèle B... F..., notaire, avait commis une faute engageant sa responsabilité et à la voir condamner à lui payer des dommages intérêts en réparation des préjudices subis ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE le 5 octobre 2001 suivant acte rédigé par l'office notarial de Maîtres Roger C..., Alain Y... et Reine D..., M. et Mme François Z... s'engagent à vendre à M. Anthony X... qui s'engage à l'acquérir pour le prix de 173. 121, 10 euros une parcelle de terrain à bâtir située à Montferrier-Sur-Lez chemin des Olivette cadastrée section AD nos 76 et 80 formant le lot unique du lotissement " Alter-Bellerencontre " crée suivant arrêté municipal du 28 juin 1999 sous la condition suspensive, notamment, d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire étant « expressément convenu que la condition d'obtention du permis de construire sera réputé réalisée dès obtention de cette pièce, le rédacteur des présentes précisant en tant que de besoin que le permis de construire ne devient définitif que s'il n'a fait l'objet d'aucun recours devant la juridiction administrative et ce dans le délai de deux mois qui court à compter de la plus tardive des deux dates suivantes, le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain et le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage en mairie » ; que l'acte du 5 octobre 2001 prévoit une signature de l'acte authentique de vente au plus tard le 24 décembre 2001 étant précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes et que la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ; que même si « ni le permis ni le prêt n'ont été obtenu dans ce délai » mais respectivement les 7 janvier et 12 février 2002, les parties régularisent le 18 février 2002 sous l'égide de la S. C. P notariale E... A... « en participation avec Maître Alain Y..., notaire » l'acte authentique de vente et celui de prêt en parfaite exécution de l'acte du 5 octobre 2001, acte qui comporte en sa page 26 une déclaration de l'acquéreur selon laquelle « un avant contrat sous seing privé a été reçu préalablement à la rédaction des présentes » ; qu'au vu de ces éléments, la seule circonstance que la réitération intervienne postérieurement au délai du 24 décembre 2001 ne permet pas d'entraîner la caducité réclamée par M. Anthony X... d'un avant contrat exécuté et dont la validité est remise en cause au vu du seul souhait de ce dernier de contester les énonciations du premier juge selon lesquelles la S. C. P notariale E... A... n'est intervenue que pour donner forme authentique à un accord complet déjà conclu sans son intervention, acte par lequel M. Anthony X... accepte d'acquérir dès l'obtention du permis de construire et qui lui rappelle les conditions dans lesquelles ce document administratif devient définitif ; que dès lors M. Anthony X... ne peut imputer à la S. C. P notariale E... A..., ce qu'il ne reproche d'ailleurs pas aux rédacteurs de l'acte du 5 octobre 2001, un défaut de conseil sur l'acceptation de la vente sans que le permis de construire ne soit définitif après expiration du délai de recours des tiers ; qu'au vu de ces éléments et ceux précis et motivés du premier juge que la Cour adopte il y a lieu à confirmation de la décision déférée en ce qu'elle déboute M. Anthony X... de sa demande d'indemnisation dirigée à l'encontre de la S. C. P notariale E... A... et ce en raison de l'absence de toute faute commise par cette dernière dans ses obligations professionnelles, notamment de conseil ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les notaires doivent, avant de dresser des actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes, éclairer les parties et attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient ; que l'obligation de conseil du notaire porte donc tant sur la validité de l'acte que sur les risques juridiques et économiques encourus par son client ; qu'en l'espèce, Monsieur X... soutient que la SCP E... A... devait, au titre de son devoir de conseil, attirer son attention sur les risques encourus du fait d'une possible annulation du permis de construire en cas de recours des tiers, le délai de recours n'étant pas purgé à la date de signature de l'acte authentique de vente, Il affirme également que le notaire aurait dû lui conseiller de différer la vente à une date ultérieure ; que, cependant, il ne peut être valablement reproché au notaire de n'avoir pas rappelé à l'acheteur que le permis de construire n'était définitif qu'à l'expiration du délai imparti aux tiers pour exercer un recours à son encontre, dont la teneur et les modalités avaient été explicitement mentionnés dans le compromis de vente préalablement convenu avec le vendeur ; qu'aux termes de cet acte, M. Anthony X... s'était alors, en toute connaissance de cause du risque encouru, clairement engagé à ratifier la vente du terrain en cas de délivrance du permis de construire qu'il visait, sans attendre que celui-ci ait acquis un caractère définitif, la condition suspensive étant "... réputée réalisée dès obtention de cette pièce " ; que même si la réponse de l'autorité administrative compétente à la demande d'autorisation de construire et l'accord de la banque au financement de la construction ont été donnés au-delà des dates fixées par le compromis, les parties ont néanmoins maintenu les termes de leur accord pour finaliser la vente dans les conditions du compromis. Il ne pouvait entrer dans l'obligation de conseil du notaire de proposer de différer la vente dès lors qu'il n'est intervenu que pour donner forme authentique à un accord complet déjà conclu sans son intervention ; qu'en outre, il n'appartient pas au notaire de se substituer à l'autorité administrative pour évaluer la validité d'un permis de construire et les possibilités subjectives qui pourraient conduire à son annulation, dès lors, le notaire n'a pas à s'entourer d'autres précautions, s'agissant de question d'urbanisme, que l'obtention d'un certificat d'urbanisme ; qu'en l'espèce, la SCP E... A... s'est assurée dans l'intérêt de son client que le terrain objet de l'acte était constructible suivant le voeu des parties à l'acte authentique de vente, en se faisant transmettre et en annexant à l'acte non seulement le certificat d'urbanisme confirmant que la parcelle vendue fait partie d'un lotissement, mais encore le permis de construire satisfaisant aux exigences du compromis effectivement délivré par le maire de la commune ; qu'ainsi, il ne peut lui être reproché d'avoir manqué sur ce point à son devoir de conseil envers Monsieur X..., d'autant que les deux permis de construire successifs n'ont été annulés non parce que le terrain n'était pas en zone constructible, mais parce que chacun des projets de construction présentés portait une atteinte grave à l'aqueduc en raison de son implantation à proximité immédiate du monument historique ; que l'acte proposé par le notaire est donc efficace, en ce qu'il porte effectivement sur la vente d'un terrain à construire, comme le montrent les documents d'urbanisme appropriés qu'il a collectés, une éventuelle remise en cause de ces renseignements, pouvant conduire à l'annulation de la vente, ne pourrait lui être imputée, il est également conforme à la volonté des parties souhaitant parvenir à la vente et à l'équilibre de leurs rapports, le risque que le projet particulier de construction qu'il souhaitait soit contesté et invalidé devant le juge administratif a été accepté par l'acquéreur, au terme d'un compromis avec le vendeur relativement à la durée des conditions suspensives ; que dès lors, il n'est pas établi que la SCP E... A... a manqué à son obligation de conseil vis à vis de Monsieur X... lors de la conclusion de l'acte authentique de vente signé en son cabinet le 18 février 2002, aucune faute ne pouvant lui être imputée, Monsieur X... sera débouté de sa demande en dommages et intérêts formée à son encontre.

    ALORS, d'une part, QUE le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait que donner une forme authentique aux opérations conclues par les parties ; d'où il résulte que la Cour d'appel ne pouvait écarter toute faute du notaire au motif inopérant qu'il n'était intervenu que pour donner forme authentique à un accord complet déjà conclu sans son intervention ; qu'elle a ainsi violé l'article 1382 du Code civil ;

    ALORS, d'autre part, QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil ; D'où il résulte que la Cour d'appel ne pouvait décider que la SCP E... A... F..., notaire, n'avait pas commis de faute en n'alertant pas Monsieur X... des risques de parfaire l'opération avant que le permis de construire soit purgé de tout recours au motif qu'il avait été informé des conditions dans lesquelles le permis deviendrait définitif par le compromis signé devant le notaire du vendeur ; qu'en statuant par ce motif impuissant à écarter toute faute du notaire, la Cour d'appel a encore violé l'article 1382 du Code civil ;

    ALORS, enfin, QUE le notaire est tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement ; qu'en l'espèce, pour écarter tout manquement de la SCP E... A... F... à son devoir de conseil, la Cour d'appel a, par motifs adoptés, retenu que le notaire avait rempli les seules obligations à sa charge en se procurant le certificat d'urbanisme et le permis de construire dont il ressortait que le terrain était constructible ; qu'en limitant ainsi les obligations du notaire, alors qu'il lui incombait d'étudier les documents qu'il s'était procurés et d'informer l'acquéreur des risques que cette étude révélait au regard des finalités de son engagement c'est-à-dire de son projet de réaliser la construction pour laquelle il avait obtenu un permis de construire, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du Code civil."

  • La clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur

    Ainsi jugé par cet arrêt :

     

    "Attendu, selon les arrêts attaqués (Fort-de-France, 27 mars 2009 et 29 mai 2009), que la société Stock Plus a acquis un fonds de commerce exploité dans des locaux appartenant à la SCI Micnat selon bail applicable à compter du 1er février 2000 et comportant une clause de révision triennale du loyer par indexation sur l'indice du coût de la construction ; que le 16 novembre 2005, la bailleresse a informé la locataire du nouveau loyer résultant de la variation de l'indice et exigible à compter du 1er février 2004 ; que le 17 janvier 2005, elle a notifié à la locataire, au visa de la clause résolutoire, un commandement de payer des rappels de loyers résultant de l'indexation, puis l'a assignée aux fins de voir constater la résiliation du bail ;

    Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

    Attendu que la société Stock Plus fait grief à l'arrêt de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, alors, selon le moyen, que la clause résolutoire insérée dans un bail doit s'interpréter strictement et seules peuvent être sanctionnées par le jeu de cette clause les infractions expressément visées par le bail ; que dès lors, en déclarant acquise, pour défaut de paiement des arriérés dus en vertu de la clause d'indexation, la clause résolutoire stipulée dans le bail de la société Stock Plus sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ladite clause visait un tel défaut de paiement, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que le bail comportait une clause d'échelle mobile stipulant la révision triennale et automatique du loyer par référence à l'indice national du coût de la construction, la cour d'appel en a déduit exactement que le commandement de payer notifié le 17 janvier 2005 au visa de la clause résolutoire du bail visait valablement un rappel de loyers résultant de l'application de la clause d'échelle mobile ;

    D'où il suit que le moyen est mal fondé ;

    Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

    Vu l'article 1134 du code civil ;

    Attendu que pour déclarer acquise la clause résolutoire et constater la résiliation du bail, l'arrêt retient qu'à la suite du commandement délivré le 17 janvier 2006 et visant la clause résolutoire, la société Stock Plus n'a pas déféré aux causes du commandement ;

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme le lui demandait la société Stock Plus qui soutenait que la bailleresse avait entendu faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce que cette dernière possédait par ailleurs, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mars 2009, rectifié le 29 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;

    Condamne la SCI Micnat aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Micnat à payer à la société Stock Plus la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Micnat ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille dix.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par de la SCP Boutet, avocat aux conseils pour la société Stock Plus

    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré acquise, au bénéfice de la SCI MICNAT, bailleresse, la clause résolutoire incluse dans le bail commercial consenti à la Société STOCK PLUS, d'avoir prononcé l'expulsion de cette dernière et de l'avoir condamnée à payer à la SCI MICNAT, la somme de 5.262 euros au titre de l'augmentation du loyer révisé, le tout sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE la Société STOCK PLUS a reconnu dans l'acte de cession du bail, passé en la forme notariée et signé par elle le 23 mai 2001, avoir une parfaite connaissance et parfaite compréhension des diverses charges et conditions du bail initial, tant par la lecture que lui en a faite le notaire que par celle qu'elle en a faite elle-même dès avant le jour de la signature, une copie du bail lui ayant été remise à cet effet ; que dans ces conditions et, en application de l'article 1134 du Code Civil, elle est tenue par les stipulations du bail initial, dans la limite de celles expressément contraires à l'acte de cession du 23 mai 2001 ; que la SCI MICNAT soutient avoir notifié au locataire, la Société STOCK PLUS, sa demande de révision du loyer par courrier recommandé en date du 16 septembre 2005, sur le fondement d'une clause d'échelle mobile stipulée dans l'acte ; que les premiers juges ont justement rappelé que la clause d'échelle mobile est une clause d'indexation automatique du loyer fondée sur la variation d'un indice selon une périodicité déterminée dans le contrat et qu'il faut donc le cumul d'un indice, d'une périodicité et d'une automaticité de la révision ; qu'en l'espèce, compte tenu des stipulations du bail et de la cession, il y a bien cumul d'un indice (indice national du coût de la construction), d'une périodicité (trois ans) et d'une automaticité (le réajustement intervenant tous les trois ans à la date anniversaire du contrat) et que c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu l'existence d'une clause d'échelle mobile et rejeté toute l'argumentation de la Société STOCK PLUS qui s'articulait, en droit et en fait, sur la notion de révision légale triennale (prévue par l'article L 145-38 du Code de Commerce) et qu'elle ne maintient plus devant la Cour ; que la clause d'échelle mobile s'applique automatiquement et selon les clauses contractuelles, et ce sans que le bailleur ait à la solliciter ; que de plus, le fait de ne pas solliciter immédiatement le paiement du loyer révisé par le jeu de cette clause, ne saurait correspondre à une renonciation aux loyers révisés ; que la SCI MICNAT réclamait dans son commandement une somme erronée puisqu'en réalité l'arriéré de loyers dus de février 2004 à novembre 2005 est égal à 5.262 euros ; qu'un commandement dont il apparaît que les motifs sont fondés mais faisant état d'un quantum erroné, en l'occurrence pour une somme supérieure, demeure valable à hauteur du montant rectifié ; qu'à la suite de ce commandement délivré le 17 janvier 2006 et visant la clause résolutoire, la Société STOCK PLUS n'a pas déféré aux causes du commandement ; qu'en conséquence, c'est à juste titre que les premiers juges ont constaté la résiliation du bail qui était acquise de plein droit au 18 février 2006 ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, dans l'hypothèse de l'application d'une clause d' échelle mobile, celle-ci joue automatiquement par l'effet même du contrat sans que le bailleur n'ait à la demander ou même n'ait à mettre en demeure le locataire de la respecter ; que dans ces conditions, le bailleur est juridiquement fondé à réclamer le paiement d'un arriéré correspondant à la partie du loyer non réglée depuis l'indexation de plein droit ; que le fait de ne pas demander le paiement du loyer révisé dès la mise en oeuvre de la clause d'échelle mobile ne peut valoir renonciation ; que le fait que le bailleur ne réclame le paiement d'un arriéré qu'à compter d'une date ultérieure à cette indexation intervenue de plein droit ne préjudicie pas, par hypothèse au locataire ; qu'il ne peut donc tirer aucune conséquence de droit particulière l'autorisant à s'opposer au paiement de l'arriéré demandé ; que si le commandement visant la clause résolutoire délivré le 17/01/2006 à la Société STOCK PLUS par la SCI MICNAT porte donc sur des montants erronés et excessifs s'agissant tant de l'arriéré de loyer que de la majoration du dépôt de garantie, il convient cependant de constater que les motifs du commandement sont fondés (défaut de paiement du loyer et de l'un de ses accessoires) ;

    ALORS D'UNE PART QUE la clause résolutoire insérée dans un bail doit s'interpréter strictement et seules peuvent être sanctionnées par le jeu de cette clause les infractions expressément visées par le bail ; que dès lors, en déclarant acquise, pour défaut de paiement des arriérés dus en vertu de la clause d'indexation, la clause résolutoire stipulée dans le bail de la Société STOCK PLUS sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ladite clause visait un tel défaut de paiement, la Cour d'Appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1134 du Code Civil ;

    ALORS D'AUTRE PART QUE l'application de la clause résolutoire est subordonnée aux exigences de la bonne foi ; que dès lors, en déclarant acquise, pour défaut de paiement des arriérés dus en vertu de la clause d'indexation, la clause résolutoire stipulée dans le bail de la Société STOCK PLUS sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le gérant de la SCI MICNAT, qui était propriétaire d'un magasin exerçant la même activité que sa locataire, ne cherchait pas à faire disparaître un concurrent direct, la Cour d'Appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1134 du Code Civil."