BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

La distinction entre les deux sortes de location :

"Attendu qu'ayant souverainement retenu que les baux souscrits se définissaient comme saisonniers, que l'activité exercée était incontestablement saisonnière, que les factures produites démontraient que M. X... exerçait une activité pendant l'hiver mais sur un site différent, qu'il résultait d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice que le local était fermé et en grand désordre ce qui démontrait l'inutilité du local entre deux saisons, que la simple tolérance du bailleur qui n'avait pas exigé la restitution des locaux à la fin de plusieurs saisons consécutives, avait pour seul intérêt d'éviter au locataire d'avoir à déménager son matériel et ses restes de stock, sans pour autant donner à la convention un caractère annuel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle avait décidé d'écarter, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... au dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-huit janvier deux mille onze, par Mme Bellamy, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour M. X....

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande de requalification des baux « saisonniers » successifs qui lui ont été consentis depuis avril 2000 en bail commercial, constaté que le bail était de nature saisonnière et qu'il a expiré le 16 novembre 2006, ordonné l'expulsion de Monsieur X... et fixé l'indemnité d'occupation à une certaine somme ;

AUX MOTIFS QUE :

« Il est acquis aux débats que les différents baux souscrits par les parties se définissent eux-mêmes comme saisonniers. Il s'agit en effet à chaque fois de baux conclus au printemps de l'année en cours pour une durée limitée dans le temps et prévus pour prendre fin au 16 novembre, sans autre avis.

« Il est également acquis aux débats que l'activité effectivement exercée dans les lieux est indiscutablement saisonnière. En effet, un constat d'huissier dressé le 12 janvier 2007 à la requête du bailleur, à une époque où les parties étaient déjà en conflit, indique que sur la vitrine du magasin avait été apposée une affiche « FERMETURE ANNUELLE. Réouverture : mars 2007 ».

« Ceci exposé, à l'appui de son appel Monsieur X... s'efforce de faire admettre que c'est la location qui est annuelle et continue. Il explique :

- Que, jusqu'à ce que son bailleur adopte, en novembre 2006, une autre attitude, la jouissance des locaux lui a toujours été laissée, chaque année, entre le 15 novembre de l'année en cours et le 15 mars de l'année suivante, sans qu'il soit procédé à la restitution de clés ni à un état des lieux ;

- Bien que son magasin ne soit pas ouvert pendant la période hivernale, son activité ne cesse pas pour autant. Il fournit à ce propos toute une série de factures afin de démontrer la poursuite de ses achats et de ses ventes de fruits et légumes.

« Or, dans le lot important de documents qu'il a ainsi versés aux débats, il existe pas moins de 72 pièces qui démontrent qu'en réalité, indépendamment de son petit magasin de fruits et légumes, ouvert à proximité de la plage Saint Clair pendant la période estivale, il exploite aussi un autre commerce de grossiste fruits et légumes ... (tél. : 04 94 71 24 47). En effet, si la plupart de ses factures d'achats produites ont été établies par les fournisseurs au nom de Monsieur X... Manuel à Saint Clair au LAVANDOU, d'autres l'ont été à « SANTOS CAVALIERE » (Europe Soleil Fruits du 4 octobre 2000) ou à « X... » sans autre précision (nombreux cas), ou à « X... Manuel, ... » (Europe Soleil Fruits du 4 décembre 2000), ou à « Monsieur X... Manuel, Agruprim, ... » (Ets GHIAZZO du 5 décembre 2000). Monsieur X... a également communiqué une dizaine de liasses de factures de ventes de marchandises et de bons de livraison à diverses collectivités (la Caisse des Ecoles de BORMES LES MIMOSAS, la cantine ou l'école maternelle de cette ville) et qui sont établies sur du papier à l'en-tête « AGRUPRIM X... ZA du Batailler, 83980 LE LAVANDOU ». Les bons de livraison comportent également la mention « grossiste en fruits et légumes ».

« Ces pièces démontrent donc que Monsieur X... exerce effectivement une activité pendant l'hiver, comme il le prétend, mais qu'il s'agit de tout à fait autre chose que celle autorisée par le bail objet du litige et qu'elle s'effectue sur un site différent, sous le nom commercial « AGRUPRIM ». Il ne saurait donc y puiser la preuve d'éléments de nature à justifier une requalification de son contrat en location à l'année.

« En second lieu, le fait pour le bailleur de ne pas avoir exigé la restitution des locaux à la fin de plusieurs saisons consécutives est effectivement un élément pris en considération dans l'appréciation du caractère saisonnier ou non d'une location. Mais, pour autant, ce critère ne suffit pas, à lui seul, à entraîner un changement de qualification lorsque tous les autres critères habituellement retenus conduisent à une analyse différente de celle que l'appelant essaye de faire admettre.

« En effet, dans le cas présent, aux stipulations des contrats, claires sur ce point, et à la nature indiscutablement saisonnière de l'activité concernée, comme celle de beaucoup d'autres commerces du secteur de la plage de Saint Clair au LAVANDOU, s'ajoutent les constatations effectuées par un huissier dans le constat déjà cité en date du 12 janvier 2007 d'abord, puis dans un autre constat établi le 3 mars 2007, sur autorisation donnée par ordonnance de sur requête, ensuite, dont il résulte que, pendant cette période, le local était non seulement fermé mais également en grand désordre, avec des présentoirs dégarnis et des installations frigorifiques débranchées, le tout démontrant l'inutilité desdits locaux entre deux saisons, tandis que l'intéressé, pendant cette période, poursuit son activité sur un autre site, à ce qu'il résulte des pièces qu'il a lui-même versées aux débats.

« Il s'agit donc d'une simple tolérance de la part du bailleur, à laquelle celui-ci a d'ailleurs mis fin à l'entrée de l'hiver 2006, et dont le seul intérêt aura été d'éviter au locataire d'avoir à déménager temporairement son matériel et ses restes de stock, sans pour autant donner à la convention le caractère d'une location annuelle. Or il est notoirement admis qu'une telle tolérance n'est pas incompatible avec un bail saisonnier.

« Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le bail du 15 mars 2006 était expiré au 16 novembre 2006 et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Monsieur X.... »

ALORS D'UNE PART QUE, pour conclure à la requalification en bail commercial, l'exposant faisait valoir, preuves à l'appui, dans ses écritures déposées et signifiées le 19 juin 2009 (prod. p. 6 et 7), qu'il s'était toujours acquitté des factures de consommation d'électricité et de téléphone à l'année, qu'il était immatriculé au registre du commerce sans interruption et sans radiation à la fin des saisons contrairement aux autres commerces du lieu, que sa comptabilité était tenue à l'année, que le local était assuré à l'année et qu'il avait effectué des travaux de réparation, d'entretien et de transformation ; Qu'en le déboutant de sa demande sans jamais s'expliquer sur ces éléments de fait précis de nature à rapporter la preuve de l'existence d'un bail commercial et non d'une simple succession de contrats de location saisonnière, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du Code de commerce ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposant critiquait le jugement entrepris en ce qu'il avait notamment retenu à l'appui de sa décision que l'intimé démontrait que les abonnements EDF et d'eau ont toujours été au nom du bailleur, les compteurs étant installés dans un local d'habitation leur appartenant, en soulignant en page 8 in fine de ses conclusions (ibidem) que non seulement il justifiait régler directement les factures EDF depuis mars 2005 mais également qu'il résultait du procès-verbal de constat du 27 février 2007 7 que les coffrets électriques ne sont pas à l'intérieur du local d'habitation attenant au commerce mais à l'extérieur et lui ont toujours été accessibles ; Qu'en confirmant le jugement entrepris sans s'expliquer sur cette critique opérante, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du Code de commerce."