Cet arrêt admet cette responsabilité de l'agent immobilier :

"Attendu que MM. X... et Y..., locataires d'un logement appartenant à Mme Z..., qui en avait confié la gestion à la société Boyer Torrollion immobilier, ont assigné cette société afin de la voir condamner à les indemniser du préjudice résultant selon eux de l'impossibilité d'user, à la suite d'un dégât des eaux, de la salle de bains de l'appartement loué ; que le jugement attaqué (juridiction de proximité de Grenoble, 30 mars 2009) rendu en dernier ressort, fait droit à leur demande ;

Attendu que la faute commise dans l'exécution d'un contrat est susceptible d'engager la responsabilité délictuelle de son auteur à l'égard des tiers ; qu'ayant relevé qu'il était démontré que la société Boyer Torrollion immobilier avait été informée, le jour même, du sinistre qui avait rendu inutilisable la salle de bains de l'appartement loué et que les locataires avaient été privés pendant environ un an de l'usage de la salle de bains, la juridiction de proximité, qui a ainsi répondu aux conclusions prétendument délaissées imputant le retard apporté à l'exécution des travaux à l'inertie des locataires, a pu, sans encourir les griefs de violation des articles 1165 et 1984 du code civil, retenir que le mandataire de la propriétaire avait fait preuve d'une négligence blâmable en ne procédant pas aux diligences nécessaires dans un délai raisonnable en ajoutant que ce comportement fautif était en lien direct avec le préjudice invoqué ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Boyer Torollion immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Boyer Torrollion immobilier ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Boyer Torrollion immobilier.

IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué d'avoir condamné la société Boyer Torrollion à payer à Messieurs X... et Y... la somme de 1.787,50 euros ;

AUX MOTIFS QU'il est indiscuté qu'un dégât des eaux s'est produit le 27 novembre 2006 dans l'appartement loué par Monsieur Sébastien X... et Monsieur Thierry Y... auprès de la société Boyer Torrollion Immobilier ; il est démontré par les courriers émanant de la société Boyer Torrollion que, dès le 27 novembre 2006, elle est informée du sinistre survenu qui rendait inutilisable la salle de bains de l'appartement ; il résulte des pièces produites et notamment des courriers adressés par l'organisme « Consommation Logement et Cadre de Vie de l'Isère » ainsi que par le conseil des requérants, que la société Boyer Torrollion Immobilier a fait preuve d'inertie dans le mandat de gestion qui lui était confié par la propriétaire de l'appartement ; les locataires ayant été privés pendant environ un an de l'usage de la salle de bains, il est manifeste que cette durée est excessive et disproportionnée par rapport aux travaux de réfection qui devaient être entrepris ; il suit de là que la SA Boyer Torrollion Immobilier a fait preuve de négligence blâmable en ne procédant pas aux diligences nécessaires dans un délai raisonnable pour faire procéder à l'exécution des travaux ; ce comportement fautif est en lien direct avec le préjudice subi par Messieurs X... Sébastien et Y... Thierry et résultant de la privation de jouissance de la salle de bains pendant presque une année, alors que cette pièce est un élément indispensable à de bonnes conditions d'hygiène et de vie au quotidien ;

ALORS, D'UNE PART, QUE la personne qui agit en qualité de mandataire et dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés ne fait que représenter son mandant et n'est donc pas tenue personnellement des obligations contractuelles passées au nom et pour le compte de ce dernier ; qu'ainsi, en reprochant à la société Boyer Torrollion, simple mandataire, de n'avoir pas fait procéder aux travaux dans un délai raisonnable, alors même que l'obligation d'effectuer toutes les réparations nécessaires à la chose louée incombait à la propriétaire de l'appartement en sa qualité de mandant, le Juge de proximité a violé l'article 1984 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; que le contrat de mandat a été conclu entre la société Boyer Torrollion et la propriétaire de l'appartement, Madame Z... ; qu'ainsi, en condamnant, à la demande de Messieurs X... et Y..., tiers au contrat, la société Boyer Torrollion pour avoir fait preuve d'inertie dans le mandat de gestion qui lui était confié, le Juge de proximité a violé l'article 1165 du Code civil ;

ALORS, PAR AILLEURS, QUE la responsabilité du mandataire ne peut être engagée à l'égard d'une personne autre que son mandant qu'en cas de faute délictuelle ou quasi-délictuelle ; qu'ainsi, en se bornant à retenir l'inertie de la société Boyer Torrollion dans le mandat de gestion qui lui était confié sans caractériser l'existence d'une faute délictuelle de la part de celle-ci, le Juge de proximité a violé l'article 1382 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE le fait de la victime qui est la cause exclusive ou partielle du dommage exonère, en totalité ou en partie, l'auteur supposé du dommage ; que, dans ses conclusions en réponse (page 4), la société Boyer Torrollion faisait valoir que l'inertie des locataires et leur manque d'empressement à accomplir les diligences qui leur incombaient avaient retardé considérablement le début des travaux ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen de défense tiré du fait de la victime, le Juge de proximité a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

Ainsi jugé par cet arrêt :

"Vu l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux 30 juin 2009), que l'immeuble situé, ...soumis au statut de la copropriété est partagé entre trois copropriétaires M. X..., Mme Y... et la SCI d'Aviau Ducau (la SCI) ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2001 a autorisé la SCI à effectuer des travaux (réfection totale de la toiture et création d'une terrasse privative) portant tant sur ses parties privatives que sur les parties communes ; qu'alléguant que la SCI avait fait réaliser des travaux non conformes à l'autorisation donnée par l'assemblée générale, M. X... et Mme Y... l'ont assignée en démolition de ces constructions et en indemnisation de leur préjudice ;

Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient par motifs propres et adoptés que la SCI a été autorisée à effectuer des travaux portant tant sur ses parties privatives que sur les parties communes par une assemblée générale du 20 mai 2001 que la SCI a obtenu le 13 février 2002 un permis de construire et a effectué des travaux dont la conformité avec ce permis n'est pas discutée, que ces travaux consistent en une surélévation de la toiture ayant permis une extension de la surface habitable et en la création de terrasses privatives, que le procès-verbal de l'assemblée générale ne contient aucune description technique des travaux dont la violation puisse donner motif à démolition ;

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que ce procès-verbal ne mentionne pas l'extension de la surface habitable et la création de surfaces privatives alors que l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être expresse, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne la SCI d'Aviau Ducau aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI d'Aviau Ducau à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI d'Aviau Ducau ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour M. X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande présentée par monsieur X..., en sa qualité de copropriétaire, tendant à la démolition de toute construction non conforme à la résolution de l'assemblée générale du 20 mai 2001 et à ce que la SCI D'AVIAU-DUCAU soit condamnée à lui payer une somme de 8. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ne peut être adoptée qu'à la majorité des copropriétaires ; qu'en fait la création d'une terrasse à jouissance privative définie à la troisième résolution du procès-verbal de l'assemblée a été votée par 742 / 1000ème ; que le procès-verbal ne mentionne pas un accord conditionnel des époux Y... à leur acceptation de la création d'une terrasse à usage privatif ; que ce même procès-verbal ne contient aucune description technique des travaux dont la violation puisse donner motif à démolition ; que par ailleurs les conditions mises dans le protocole du 28 juin 2001 par Michel X... à son accord sont inopérantes dès lors que la majorité était déjà acquise au cours de la réunion de l'assemblée générale ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant que la SCI D'AVIAU-DUCAU a été autorisée à effectuer des travaux portant tant sur ses parties privatives que sur les parties communes par une assemblée générale du 20 mai 2001, complétée par un protocole d'accord du 20 juin 2001 ; que la société D'AVIAU-DUCAU a obtenu le 13 février 2002 un permis de construire, et a effectué des travaux dont la conformité avec ce permis n'est pas discutée ; que ces travaux consistent en une surélévation de la toiture ayant permis une extension de la surface habitable et en la création de terrasses privatives ; que le procès-verbal d'assemblée générale ne mentionne pas cet agrandissement ni la surélévation de la toiture puisqu'il vise une demande d'autorisation de travaux de la SCI D'AVIAU-DUCAU, laquelle proposait de prendre en charge la réfection totale de la toiture, et la création d'une terrasse privative à son appartement, l'entretien de cette terrasse demeurant entièrement à sa charge ; que ce procès-verbal indique que le chantier serait suivi par un architecte qui transmettrait les plans au syndic et que la société D'AVIAU-DUCAU ferait modifier à ses frais le règlement de copropriété ; que monsieur Michel X... ayant voté contre l'autorisation de travaux, il était précisé que dans la mesure où la SCI D'AVIAU-DUCAU accepterait ses propositions contenues dans un protocole d'accord, il accepterait les travaux ; que le protocole d'accord signé le 28 juin 2001 entre la SCI D'AVIAU-DUCAU et monsieur X... précise que celui-ci donne son accord pour la réfection de la toiture et la création d'une terrasse privative, et met à la charge de la SCI D'AVIAU-DUCAU des travaux complémentaires dans l'intérêt de Monsieur X... (travaux dans son cellier) et dans l'intérêt de la copropriété (réfection de l'entrée et de la cage d'escalier) ; que pour obtenir le permis de construire, la société D'AVIAU-DUCAU a remis au service de l'urbanisme une première demande accompagnée d'une attestation de madame Z..., syndic, en date du 9 août 2001, puis une demande modifiée accompagnée d'une seconde attestation identique à la première datée du 16 novembre 2001 ; que madame Z... attestait que suite à l'assemblée générale qui s'est tenue le dimanche 20 mai 2001 à 11 heures, l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble situé ..., avait accepté les travaux proposés par la SCI D'AVIAU-DUCAU selon les plans de Frédéric A..., architecte ; que les demandeurs affirment que les plans de monsieur A...n'ont jamais été communiqués au syndic ou aux copropriétaires, mais aucun élément du dossier ne permet de douter de l'authenticité de ces attestations, même si en 2005, madame Z... affirme ne pas se souvenir avoir signé ces documents et vu les plans ; que la société D'AVIAU-DUCAU ne pouvait produire les documents originaux puisque les copies qu'elle verse aux débats lui ont été transmises par la Direction de l'Aménagement Urbain de la Mairie de Bordeaux, laquelle détient les pièces originales du dossier de permis de construire ; qu'il faut relever que la contrepartie exigée par les copropriétaires pour donner leur autorisation de travaux est très importante, puisque cette contrepartie consistait en la réfection totale de la toiture de l'immeuble avec réparation des cheminées, la réfection du cellier de monsieur X... (ouverture et pose d'une porte en bois avec serrure, pose d'un interrupteur et d'une prise, reprise de la chape), le changement du tapis de l'escalier, ainsi que la réfection des peintures des murs de la cage d'escalier et de la porte d'entrée de l'immeuble ; que la prise en charge de tous ces travaux en échange de la seule autorisation de création d'une terrasse apparaît disproportionnée et peu probable ; qu'enfin, le permis de construire a bien été affiché en février 2002, ainsi qu'en atteste le procès-verbal de constat dressé par huissier le 15 février 2002 ; que cet affichage fait bien apparaître l'extension envisagée par la SCI D'AVIAU-DUCAU pour une superficie de 49 m2 ; que les copropriétaires n'ont manifesté aucun étonnement ni opposition à la suite de l'affichage de ce permis ; que les assemblées générales suivantes, qui se sont tenues les 19 juin 2002 et 24 avril 2003, ne font aucunement état d'un problème relatif à la non-conformité des travaux envisagés par la société D'AVIAU-DUCAU ; qu'il apparaît dans ces conditions que monsieur X... et madame Y... ne peuvent prétendre avoir seulement autorisé la création d'une terrasse privative et n'avoir pas eu connaissance du projet exact de la société D'AVIAU-DUCAU ; que par ailleurs, ils ne peuvent davantage contester l'installation d'une grille dans l'escalier commun, alors que le règlement de copropriété permet au propriétaire du lot n° 8, ce qui est le cas de la SCI D'AVIAU-DUCAU, de faire placer une grille afin d'isoler son appartement ; qu'enfin, l'examen des procès-verbaux d'assemblée générale montre que le projet de refonte du règlement de copropriété a été repoussé (cf. procès-verbal d'assemblée générale de l'année 2002) ; qu'aucun élément du dossier ne permet de déterminer pour quelle raison un règlement modificatif n'a pas été adopté, les procès-verbaux d'assemblée générale postérieurs à la réalisation des travaux et à la nomination de Monsieur X... en qualité de syndic n'ayant pas été versés aux débats ; qu'il en résulte que monsieur X... et madame Y... ne sont pas fondés en leur demande tendant à obtenir la démolition des constructions réalisées par la SCI D'AVIAU-DUCAU ;

ALORS, D'UNE PART, QUE selon l'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un copropriétaire ne peut pas exécuter des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble sans avoir obtenu préalablement l'autorisation de l'assemblée générale, qui doit intervenir à la majorité des voix ; que l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux ne peut être implicite et résulte nécessairement d'une décision expresse de l'assemblée générale ; que les travaux qui consistent en une surélévation de la toiture et une extension de la surface habitable ne peuvent constituer de simples modalités techniques accompagnant la création d'une terrasse ; qu'en l'espèce, ayant retenu que le procès-verbal d'assemblée générale du 20 mai 2001 avait autorisé la SCI D'AVIAU-DUCAU à créer une " terrasse à jouissance privative " sans mentionner la surélévation de la toiture ni l'agrandissement de la surface habitable, la cour d'appel ne pouvait retenir que la SCI avait pu sans nouvelle autorisation surélever la toiture de l'immeuble et augmenter la surface habitable de son appartement, dès lors que le procès-verbal ne contenait " aucune description technique des travaux " ; qu'elle a ainsi violé l'article précité ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant également, par des motifs adoptés, que, même si l'autorisation de surélever la toiture et d'augmenter la surface habitable de l'appartement ne figurait pas expressément dans le procès-verbal d'assemblée générale du 20 mai 2001 qui ne mentionnait pas les plans de l'architecte, elle pouvait être regardée comme ayant été donnée en considération de l'acceptation par l'ensemble des copropriétaires à la suite de cette assemblée des travaux proposés par la SCI D'AVIAU-DUCAU selon les plans de Frédéric A..., architecte, de la disproportion des travaux pris en charge par la SCI au bénéfice de monsieur X... et des parties communes de l'immeuble, et de l'affichage du permis de construire laissant apparaître l'extension envisagée par la SCI D'AVIAU-DUCAU et n'ayant donné lieu à aucune contestation de la part de monsieur X... et madame Y..., la cour d'appel, qui s'est fondée sur des éléments extérieurs et postérieurs au procès-verbal d'assemblée générale, a encore violé le texte susvisé ;

ALORS, ENFIN, QUE lorsque la partie, à qui on oppose un écrit, déclare ne pas reconnaître l'écriture qui est attribuée à son auteur, il appartient au juge de vérifier l'acte contesté et de procéder à la vérification d'écriture après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer, à moins qu'il puisse statuer sans en tenir compte ; que par des motifs adoptés, la Cour a retenu qu'aucun élément du dossier ne permettait de douter de l'authenticité des attestations produites par madame Z..., après avoir relevé que cette dernière affirmait ne pas se souvenir avoir signé ces documents et vu les plans ; qu'en se déterminant par tels motifs, cependant qu'il lui appartenait, en présence d'une contestation de l'écriture et de la signature, de procéder à la vérification de celles-ci, la cour d'appel a violé les articles 287 et 288 du code de procédure civile."