Cet arrêt rejette le caractère contractuel de l'affichette et de la fiche de présentation de l'agence immobilière :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 avril 2008), que M. X... a acquis de M. Y..., par l'entremise de la société Les Agences immobilières Petit (l'agence immobilière), un pavillon d'habitation ; qu'il les a assignés en réduction de prix pour une superficie réelle de ce pavillon inférieure à celle annoncée et en paiement de diverses sommes pour remise en état de l'installation électrique ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur est tenu de délivrer une chose identique à celle convenue ; qu'en matière de vente immobilière, l'appréciation de l'identité de la chose délivrée par rapport à la chose promise doit se faire en fonction non seulement des stipulations de l'acte de vente, mais également au regard des informations données par l'agence immobilière agissant comme mandataire du vendeur ; qu'en estimant que M. X... ne pouvait fonder ses demandes sur un défaut de délivrance imputable au vendeur, tout en constatant que l'agence immobilière mandataire de M. Y... avait présenté, dans une affichette qu'elle avait rédigée, le bien vendu comme ayant une surface de 90 m², et même de 102 m² si l'on additionnait chacune des pièces, cependant que la surface réelle de l'immeuble n'était que de 62,18 m², ce dont il résultait nécessairement que la superficie de la chose promise était très supérieure à la surface de la chose délivrée, le manquement du vendeur à son obligation de délivrance étant dès lors avéré, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1604 du code civil ;

2°/ que l'agent immobilier, mandataire du vendeur, a l'obligation de procéder à toutes investigations afin de permettre à l'acheteur de conclure la vente en toute connaissance de cause ; qu'en relevant l'existence d'une importante différence entre la superficie annoncée par l'agence immobilière dans sa fiche de présentation et la surface réelle de la maison, puis en estimant que ce document n'avait pas à être pris en compte dès lors qu'il n'avait aucune valeur contractuelle, sans rechercher si, en admettant même l'absence de valeur contractuelle de ce document, les informations données par le mandataire du vendeur, qui engagent celui-ci, n'avaient pas altéré le consentement de l'acheteur, même après visite des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil ;

3°/ que les conventions doivent s'exécuter de bonne foi ; qu'en estimant que M. Y... avait pu délivrer un immeuble d'une contenance manifestement inférieure à celle qui avait été indiquée par son mandataire, et ce alors qu'il connaissait parfaitement l'immeuble vendu pour y avoir habité de nombreuses années, sans répondre aux conclusions d'appel de M. X... faisant valoir que le vendeur avait méconnu son obligation de bonne foi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... ne rapportait pas la preuve de ce qu'un document ayant valeur contractuelle l'avait induit en erreur sur la surface acquise, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur l'altération du consentement de l'acquéreur qui ne lui était pas demandée ni à une recherche sur l'obligation de bonne foi du vendeur que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la responsabilité de l'agence ou de son mandant n'était pas engagée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'urgence des travaux d'électricité avait été signalée à M. X... par un rapport du "Consuel" que ce dernier avait été effectué, ainsi que le précisait l'en-tête du document, sur les parties apparentes de l'installation électrique en l'état et que ces constatations mettaient en évidence le caractère apparent des désordres, la cour d'appel, qui a retenu que ceux-ci ne relevaient pas de la garantie des vices cachés et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu que les vices étaient apparents et que l'acquéreur avait pu se convaincre lui-même de la vétusté des installations, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros et à la société Les Agences immobilières Petit la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Z..., avocat aux Conseils pour M. X....

PREMER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur Y..., in solidum avec la Société LES AGENCES IMMOBILIERES PETIT, à lui verser la somme de 145.735,79 au titre du trop payé compte tenu de la surface réelle de la maison ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur X... recherche la garantie de son vendeur, in solidum avec l'agence immobilière, au regard de la surface du bien cédé, en invoquant un manquement à son devoir d'information sur les caractéristiques de l'immeuble, et à son obligation de délivrance en ce que la surface acquise serait inférieure de plus d'1/20ème à la surface convenue ; qu'il se base sur les conclusions de l'expertise ordonnée à sa requête, qui a retenu une surface habitable de 62,18 m², par référence aux critères de la loi du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, alors que la maison lui a été présentée à la vente comme d'une surface de 90 m² ; que la vente passée le 27 décembre 2002 entre les parties concernant une maison de village, et non une copropriété, n'était pas soumise à la loi du 18 décembre 1996, dite Carrez ; que le calcul de la surface habitable n'était donc pas requis par la loi ; que si l'expert A... a cru devoir s'y référer pour se déterminer, il ne peut être fait grief au vendeur et à son mandataire, l'agence immobilière, de ne pas s'y être conformée ; que tant le compromis de vente, signé le 21 juin 2002, que l'acte authentique du 27 décembre suivant, ne mentionnent que la surface cadastrale, soit 35 centiares, indication dont l'exactitude n'est pas contestée ; que le bien n'y était décrit que comme une maison de ville élevée sur quatre niveaux en ce compris au sous-sol une salle à manger voûtée, sans aucune mention de dimension ; que l'acquéreur a acquis en connaissance de cause, et après avoir visité les lieux, des actes qui n'engageaient donc pas le vendeur sur la surface habitable ; que l'agence immobilière lui a certes présenté une affichette décrivant le bien, indiquant une surface de 90 m² (l'addition des surfaces détaillées par pièce donnant même une surface de 102 m²), l'intégration des parties dont la hauteur était inférieure à 1,80 m, dans une maison ancienne et mansardée entraînant une différence notable avec la superficie calculée par l'expert selon les critères de la loi Carrez ; que toutefois, ces fiches de présentation couramment utilisées par les agences n'ont pour objet que de faciliter pour les clients en recherche d'acquisition la sélection de biens à visiter, qu'elles n'ont aucun caractère contractuel, seuls les actes signés des parties valant contrat ; que le client intéressé n'achète pas sur la foi des informations qui y sont contenues, mais après visite des lieux ; qu'en conséquences, les erreurs qui peuvent y figurer ne sauraient engager la responsabilité de l'agence et de son mandant ; que Monsieur X... a pu visiter les lieux à plusieurs reprises, comme consigné au rapport d'expertise, et s'assurer à loisir de la hauteur des plafonds, dont il se plaint dans le cadre de la présente procédure ; qu'il ne prétend pas que l'intégralité des surfaces visitées ne lui aurait pas été vendue ; qu'il suit de là que Monsieur X... ne rapporte pas la preuve de ce qu'un document ayant valeur contractuelle l'a induit en erreur sur la surface acquise, ni que le vendeur ou son mandataire auraient manqué à leur obligation de lui fournir la surface habitable dans le respect de la loi Carrez ; que de surcroît, en signant l'acte d'acquisition d'un bien dont la surface habitable n'était pas précisée dans les documents contractuels, il a manifesté que cette mention n'était pas déterminante pour lui ; qu'il sera par conséquent débouté de sa demande de réduction de prix pour un défaut de contenance ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur est tenu de délivrer une chose identique à celle convenue ; qu'en matière de vente immobilière, l'appréciation de l'identité de la chose délivrée par rapport à la chose promise doit se faire en fonction non seulement des stipulations de l'acte de vente, mais également au regard des informations données par l'agence immobilière agissant comme mandataire du vendeur ; qu'en estimant que Monsieur X... ne pouvait fonder ses demandes sur un défaut de délivrance imputable au vendeur, tout en constatant que l'agence immobilière mandataire de Monsieur Y... avait présenté, dans une affichette qu'elle avait rédigée, le bien vendu comme ayant une surface de 90 m², et même de 102 m² si l'on additionnait chacune des pièces, cependant que la surface réelle de l'immeuble n'était que de 62,18 m² (arrêt attaqué, p. 5 § 3 et 7), ce dont il résultait nécessairement que la superficie de la chose promise était très supérieure à la surface de la chose délivrée, le manquement du vendeur à son obligation de délivrance étant dès lors avéré, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1604 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'agent immobilier, mandataire du vendeur, a l'obligation de procéder à toutes investigations afin de permettre à l'acheteur de conclure la vente en toute connaissance de cause ; qu'en relevant l'existence d'une importante différence entre la superficie annoncée par l'agence immobilière dans sa fiche de présentation et la surface réelle de la maison, puis en estimant que ce document n'avait pas à être pris en compte dès lors qu'il n'avait aucune valeur contractuelle (arrêt attaqué, p.5 in fine), sans rechercher si, en admettant même l'absence de valeur contractuelle de ce document, les informations données par le mandataire du vendeur, qui engagent celuici, n'avaient pas altéré le consentement de l'acheteur, même après visite des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE les conventions doivent s'exécuter de bonne foi ; qu'en estimant que Monsieur Y... avait pu délivrer un immeuble d'une contenance manifestement inférieure à celle qui avait été indiquée par son mandataire, et ce alors qu'il connaissait parfaitement l'immeuble vendu pour y avoir habité de nombreuses années, sans répondre aux conclusions d'appel de Monsieur X... faisant valoir que le vendeur avait méconnu son obligation de bonne foi (conclusions d'appel signifiées le 15 janvier 2008, p. 5 in fine et p. 6 § 1), la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur Y... à lui verser la somme de 10.919,25 au titre des frais de remise en état de l'installation électrique ;

AUX MOTIFS QUE l'expertise a de fait relevé l'urgence des travaux d'électricité qui aurait été signalée à Monsieur X... par un rapport du CONSUEL en date du 11 août 2003, et ajouté que celui-ci habite depuis sa maison sous sa propre responsabilité ; que ce rapport du CONSUEL est effectué, ainsi que précisé en tête du document, sur les parties apparentes de l'installation électrique en l'état ; qu'il consigne notamment l'absence d'une prise et d'un réseau de terre, des circuits non protégés, et l'existence d'appareillages et matériels électriques interdits dans la salle de bains et la cuisine, et non protégés ; que ces constatations mettent en évidence le caractère apparent des désordres, qui dès lors ne sauraient relever des dispositions légales cidessus rappelées ;

ALORS QUE le vice de la chose n'est pas apparent lorsque l'acheteur ne se trouve pas en mesure d'apprécier la gravité et l'importance des désordres ; qu'en estimant que Monsieur X... ne pouvait se prévaloir de la non-conformité de l'installation électrique au regard des normes applicables, motif pris de ce que les désordres étaient apparents (arrêt attaqué, p. 7 § 2), tout en constatant que l'agence immobilière, mandataire du vendeur, avait "mentionné une électricité aux normes dans son affichette, alors que celle-ci ne l'était manifestement pas" (arrêt attaqué, p. 7 § 9), la cour d'appel, qui n'a pas recherché si l'acheteur n'avait pas été empêché de prendre la mesure de la nonconformité litigieuse du fait des déclarations intempestives et inexactes du mandataire du vendeur, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à la condamnation de la Société LES AGENCES IMMOBILIERES PETIT à lui verser la somme de 10.919,25 au titre des frais de remise en état de l'installation électrique ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur X... recherche la responsabilité de l'agence en sa qualité de mandataire et lui reproche d'avoir manqué à son devoir de conseil à son égard, en se bornant à répercuter des indications fantaisistes de Monsieur Y... sur la surface et l'état de l'électricité ; que l'agent immobilier, dont il convient de rappeler qu'il est intervenu en qualité d'intermédiaire dans la vente, n'est le mandataire que du propriétaire qui lui a signé un mandat de vendre le 15 mars 2002 ; que tenu à un devoir d'information à l'égard de l'acquéreur, il a certes mentionné une électricité aux normes dans son affichette, alors que celle-ci ne l'était manifestement pas ; que toutefois, cette affichette n'ayant aucun caractère contractuel, ne saurait l'engager ni suffire à caractériser une faute, alors au surplus qu'il est retenu que les vices étaient apparents et jugé ci-dessus que l'acquéreur pouvait se convaincre lui-même de la vétusté des installations ;

ALORS QU' engage nécessairement sa responsabilité extra contractuelle à l'égard de l'acheteur, l'agence immobilière, mandataire du vendeur, qui affirme à tort dans l'affichette proposant l'immeuble à la vente que l'installation électrique de cet immeuble est conforme aux normes, alors qu'elle ne l'est pas ; qu'en jugeant le contraire, au motif que cette affichette n'avait aucun caractère contractuel et que les vices étaient apparents, la cour d'appel, qui s'est ainsi déterminée par une motivation inopérante, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil."

1^er exemple :

« Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 2 avril 1987 et 3 août 1987 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE D'OINVILLE-SUR-MONTCIENT (Yvelines), représentée par son maire en exercice ; la COMMUNE D'OINVILLE-SUR-MONTCIENT demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement du 30 janvier 1987 par lequel le tribunal administratif de Versailles a annulé, à la demande de M. André Y... et autres, l'arrêté du 24 février 1986 par lequel le maire d'Oinville a approuvé le lotissement d'un terrain situé au lieudit "la Côte de Montcient ;

2°) de rejeter la demande présentée au tribunal administratif par M. Y... et autres ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

Après avoir entendu en audience publique :

- le rapport de M. Philippe Boucher, Conseiller d'Etat,

- les observations de Me Parmentier, avocat de la COMMUNE D'OINVILLE-SUR-MONTCIENT et de la SCP Lyon-Caen, Fabiani, Thiriez, avocat de M. André Y...,

- les conclusions de M. Goulard, Commissaire du gouvernement ;

Considérant que les consorts X... ont intérêt à l'annulation du jugement attaqué ; que dès lors leur intervention à l'appui de la requête présentée par la COMMUNE D'OINVILLE-SUR-MONTCIENT (Yvelines) est recevable ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la parcelle ZA 68, classée en zone inconstructible par le plan d'occupation des sols de la COMMUNE D'OINVILLE-SUR-MONTCIENT rendu public le 20 novembre 1981, a été classée en zone NA UG, "destinée à être urbanisée sous forme d'opérations de constructions groupées ou de lotissement", par le plan d'occupation des sols approuvé par arrêté en date du 8 avril 1983 ; que ce nouveau classement, qui vise à créer une zone NA UG limitée, dans cette partie de la commune, à la seule parcelle appartenant aux consorts X... et qui ne trouve aucune justification dans les orientations du plan d'occupation des sols, n'est pas fondé sur un motif d'urbanisme et est, de ce fait, entaché d'illégalité ; que cette illégalité affecte une disposition ayant pour objet de rendre possible le lotissement approuvé par l'arrêté municipal du 24 février 1986, lequel est, par voie de conséquence, entaché d'illégalité ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la COMMUNE D'OINVILLE-SUR-MONTCIENT n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a annulé cet arrêté ;

Article 1er : L'intervention des consorts X... est admise.

Article 2 : La requête de la COMMUNE D'OINVILLE-SUR-MONTCIENT est rejetée.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNE D'OINVILLE-SUR-MONTCIENT, à M. Y..., aux consorts X... et au ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme. »

2^ème exemple :

« Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 7 septembre 1993 et 27 décembre 1993 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE, représentée par son maire en exercice ; la COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement du 22 juin 1993 (n° 962691) par lequel le tribunal administratif de Versailles a annulé, à la demande de M. Y..., l'arrêté du maire du 10 juillet 1992 rendant public le plan d'occupation des sols en ce qui concerne la zone comprise entre la rivière l'Ecole et le CD n° 50 au sud de son croisement avec le CD n° 24 ;

2°) de rejeter la demande présentée par M. Y... devant le tribunal administratif de Versailles ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953, le décret n° 63-766 du 30 juillet 1963 modifié notamment par le décret n° 90-400 du 15 mai 1990 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

Après avoir entendu en audience publique :

- le rapport de M. Courtial, Maître des Requêtes,

- les observations de Me Parmentier, avocat de la COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE et de la SCP Ancel-Couturier-Heller, avocat de M. Serge Y...,

- les conclusions de M. Stahl, Commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'en vertu des articles L. 123-3 et R. 123-10 du code de l'urbanisme, l'acte par lequel le maire rend public le projet de plan d'occupation des sols arrêté par délibération du conseil municipal a pour effet de le rendre opposable ; que l'arrêté attaqué par lequel le maire de Saint-Sauveur-sur-Ecole a rendu public le projet de plan d'occupation des sols de la partie du territoire communal comprise entre la rivière l'Ecole et le CD n° 50 au sud de son croisement avec le CD n° 24 constitue donc une décision susceptible de recours ;

Considérant que, par une décision du 26 janvier 1987, le Conseil d'Etat statuant au contentieux a annulé l'arrêté du 2 février 1981 du préfet de Seine-et-Marne rendant public le plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE en tant qu'il classait en zone UA les parcelles comprises entre la rivière l'Ecole et le CD n° 50 au sud de son croisement avec le CD n° 24 au motif que ce classement était entaché d'une erreur manifeste d'appréciation s'agissant d'une zone très peu construite située dans la verdure ; que, par une décision du 13 janvier 1995, le Conseil d'Etat statuant au contentieux a annulé la délibération du conseil municipal de Saint-Sauveur-sur-Ecole du 15 décembre 1989 arrêtant le projet de plan d'occupation des sols ainsi que l'arrêté du maire du 25 juin 1990 rendant public ce projet de plan qui classait la même partie du territoire communal en zone NB, mais en lui appliquant une réglementation différente de celle applicable au reste de la zone NB et analogue à celle de la zone UA en ce qui concerne la superficie minimale des terrains constructibles et l'absence de limitation de l'emprise au sol des constructions, au motif que ces actes, qui n'avaient pour but que de permettre de régulariser une construction édifiée illégalement par M. X... et pour laquelle huit permis de construire successifs ont été annulés par le tribunal administratif de Versailles, étaient entachés de détournement de pouvoir ; que le projet de plan d'occupation des sols rendu public par l'arrêté attaqué crée une sous-zone NBa, correspondant au même territoire, dont le règlement, à la différence de celui applicable au reste de la zone NB, ne comporte pas, notamment, de superficie minimale des terrains constructibles, sauf s'ils sont issus d'une division, et de limitation de l'emprise au sol des constructions ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le règlement ainsi rédigé pour cette sous-zone n'a pour but que de permettre de régulariser la construction de M. X... illégalement édifiée sur une parcelle dont il est constant qu'elle est d'une superficie insuffisante au regard des règles de superficie minimale et d'emprise au sol applicables en zone NB ; qu'ainsi cet arrêté est entaché de détournement de pouvoir ; que, dès lors, la COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles l'a annulé ;

Considérant qu'aux termes de l'article 57-2 du décret du 30 juillet 1963 modifié : "Dans le cas de requête jugée abusive, son auteur encourt une amende qui ne peut excéder 20 000 F" ; qu'en l'espèce, la requête de la COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE présente un caractère abusif ; qu'il y a lieu de condamner la COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE à payer une amende de 20 000 F ;

Sur les conclusions de M. Y... tendant à l'application des dispositions de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 :

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 et de condamner la COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE à payer à M. Y... la somme de 10 000 F qu'il demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ;

Article 1er : La requête de la COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE est rejetée.

Article 2 : La COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE est condamnée à payer une amende de 20 000 F.

Article 3: La COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE versera à M. Y... la somme de 10 000 F au titre de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNE DE SAINT-SAUVEUR-SUR-ECOLE, à M. Serge Y... et au ministre de l'équipement, des transports et du logement. »