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  • Un affichage de permis de construire irrégulier

    Permis de construire.jpg

    C’est celui fait dans les conditions suivantes :

     

     

    « Vu la requête, enregistrée le 15 septembre 2000, présentée pour la SARL SOLLERTIAE DEVELOPPEMENT dite SOLLDEV, dont le siège est Le Tertiel Route de Laverune ..., par Me X... ; La société SOLLDEV demande à la cour :

     

    1°) d'annuler le jugement n° 98-3869/98-3870 en date du 29 juin 2000 par lequel le Tribunal administratif de Montpellier a annulé, à la demande de l'association Sauvegarde de la Montagne de Tauch en pays Cathare, l'arrêté en date du 21 mai 1996 par lequel le préfet de l'Aude lui a délivré un permis de construire en vue de réaliser un bâtiment à usage de centrale éolienne sur le territoire de la commune de Tuchan ;

     

     

    2°) de rejeter la demande présentée devant le Tribunal administratif de Montpellier par l'association de Sauvegarde de la Montagne de Tauch en pays Cathare ;

     

     

    3°) de condamner ladite association à lui verser la somme de 10.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des Tribunaux administratifs et des Cours administratives d'appel ;

     

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

     

    Vu les codes de l'urbanisme ;

     

    Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

     

    Vu le code de justice administrative ;

     

     

    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

     

     

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 9 décembre 2004,

     

    - le rapport de M. Laffet ; rapporteur,

     

    - les observations de Me Y..., substituant Me X..., pour la SARL SOLLERTIAE DEVELOPPEMENT dite SOLLDEV ;

     

    - et les conclusions de M. Cherrier, commissaire du gouvernement ;

     

     

     

    Considérant que, par son jugement en date du 29 juin 2000, le Tribunal administratif de Montpellier a annulé, à la demande de l'association Sauvegarde de la Montagne de Tauch en pays Cathare, l'arrêté en date du 21 mai 1996 par lequel le préfet de l'Aude a délivré à la SARL SOLLDEV un permis de construire en vue de réaliser un bâtiment à usage de centrale éolienne sur le territoire de la commune de Tuchan ; que la SARL SOLLDEV relève appel de ce jugement ;

     

     

    Sur la recevabilité de la demande de première instance :

     

     

    Considérant qu'aux termes de l'article R.421-39 du code de l'urbanisme : Mention du permis de construire doit être affichée sur le terrain de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de la décision d'octroi et pendant toute la durée du chantier ; qu'en vertu de l'article R.490-7 de ce même code : Le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à l'égard des tiers à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : a) Le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées, selon le cas, au premier ou au deuxième alinéa de l'article R.421-39 ; b) Le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage en mairie des pièces mentionnées au troisième alinéa de l'article R.421-39 ; qu'enfin, aux termes de l'article A.421-7 du même code : L'affichage du permis de construire sur le terrain est assuré par les soins du bénéficiaire du permis de construire sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieurs à 80 centimètres (...). - Ces renseignements doivent demeurer lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier ;

     

     

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et, notamment du procès-verbal de constat d'huissier établi le 7 juin 1996 à la demande de la SARL SOLLDEV que, si le permis de construire avait fait l'objet d'un affichage sur le terrain d'assiette du projet dès cette date, il n'était pas lisible depuis la voie publique, dans la mesure où le chemin bordant le terrain était un chemin de terre, caillouteux, non revêtu et affecté au service départemental de lutte contre l'incendie ; qu'en conséquence, l'affichage ne pouvait être regardé comme régulier au regard des dispositions sus-rappelées des articles R.490-7, R.421-39 et A.421-7 du code de l'urbanisme ; que la circonstance qu'un huissier commis par l'association Sauvegarde de la Montagne de Tauch en pays Cathare ait mentionné dans le procès verbal qu'il a dressé le 7 juillet 1998 qu'un responsable de ladite association lui ait présenté copie du permis de construire en cause n'est pas de nature à faire courir le délai pour excès de pourvoir ; que, dès lors, la société appelante ne saurait se prévaloir de la connaissance acquise du permis de construire qu'aurait eu l'association demanderesse ; qu'en conséquence, la demande présentée par cette association et enregistrée le 5 octobre 1998 n'était pas tardive ; qu'ainsi, la SARL SOLLDEV n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montpellier a écarté la fin de non-recevoir qu'elle avait opposée à cette demande ;

     

     

    Sur la légalité du permis de construire :

     

    Considérant qu'en cause d'appel, la SARL SOLLDEV ne critique pas les motifs d'annulation retenus par les premiers juges ; que la circonstance que l'autorité compétente puisse lui délivrer un nouveau permis de construire après nouvelle instruction, dès lors que les premiers juges ont annulé le permis délivré le 21 mai 1996 pour vice de forme, est, en tout état de cause, sans incidence sur l'illégalité dudit permis ;

     

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SARL SOLLDEV n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montpellier a annulé le permis de construire qui lui avait été délivré le 21 mai 1996 par le préfet de l'Aude ;

     

     

     

    Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :

     

     

    Considérant que les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'association Sauvegarde de la Montagne de Tauch en pays Cathare, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamnée à payer à la SARL SOLLDEV la somme qu'elle demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

     

     

    Considérant que l'association Sauvegarde de la Montagne de Tauch en pays Cathare a obtenu le bénéfice de l'aide juridictionnelle ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, et sous réserve que Me Calvet, avocat de cette association, renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat, de condamner la SARL SOLLDEV à payer à Me Calvet la somme de 1.000 euros ;

     

     

    DÉCIDE :

     

     

    Article 1er : La requête de la SARL SOLLDEV est rejetée.

     

     

    Article 2 : La SARL SOLLDEV versera à Me Calvet, avocat de l'association Sauvegarde de la Montagne de Tauch en pays Cathare la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

     

     

    Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL SOLLDEV, à l'association Sauvegarde de la Montagne de Tauch en pays Cathare et au ministre de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer. »

  • Bail rural et propriété privé

    Les juges ne peuvent imposer un bail rural sans violer le droit de ppropriété :

     

     

    « Attendu que, par jugement du 13 mai 1987, devenu irrévocable, le tribunal de grande instance de Rochefort-sur-Mer a prononcé le divorce des époux Y...-X..., mariés, en 1959, sous le régime ancien de la communauté réduite aux acquêts, et précisé que les effets patrimoniaux de ce divorce remonteraient au 20 août 1986, date de la cessation de la cohabitation ; que, le 2 février 1988, le notaire liquidateur a dressé un procès-verbal de difficultés ; que l'arrêt attaqué a dit que la propriété agricole constituait un bien propre de M. Y..., ainsi que les parcelles cadastrées ZI 125, ZH 42 et C 1032 ; que Mme X... devrait rembourser la moitié de l'emprunt de 15 000 francs, contracté par son mari en vue de l'acquisition du matériel d'exploitation ; que M. Y... était seul propriétaire des parts sociales Coop agneau et Ufra Ovine vendéenne ; que le compte bancaire du Crédit agricole et le livret de Caisse d'épargne étaient des biens propres à celui-ci ; que les impenses réalisées sur les immeubles propres de M. Y... lui demeureraient propres ; qu'enfin, Mme X... serait tenue de donner à bail rural à son ex-mari la parcelle cadastrée ZI 23, dont la propriété lui était reconnue ; que Mme X... et M. Y... ont formé respectivement pourvois principal et incident ;

     

    Sur le moyen unique du pourvoi incident de M. Y..., pris en sa première branche :

     

     

    Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'avoir décidé que la parcelle ZI 23 constituait un bien propre de Mme X..., et que le matériel d'exploitation était bien commun, alors, selon le moyen, qu'en décidant que cette parcelle appartenait à la femme, la cour d'appel a méconnu, tant l'article 8 du contrat de mariage que l'article 1406 du Code civil ; qu'en effet, l'acte de vente de cette parcelle indiquait, conformément à la réglementation applicable aux ventes de biens rétrocédés par une SAFER, que le terrain devait être affecté à l'exploitation de M. Y..., de telle sorte que la parcelle litigieuse devait être considérée comme l'accessoire d'un bien propre du mari et, partant, recevoir la même qualification ;

     

     

    Mais attendu que l'arrêt énonce exactement que l'article 1406 du Code civil ne permet pas d'attribuer le caractère de bien propre du mari à un terrain acheté par la femme, avec déclaration de remploi de deniers propres à celle-ci ; que, pris en sa première branche, le moyen n'est pas fondé ;

     

     

    Sur le premier moyen du pourvoi principal de Mme X..., pris en ses quatre branches :

     

     

    Attendu, d'abord, que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve soumis à son examen que la cour d'appel a estimé que Mme X... ne justifiait pas des apports en cheptel et en matériel agricole par elle invoqués ;

     

     

    Attendu, ensuite, que l'arrêt attaqué a souverainement constaté que le mari exerçait seul l'activité professionnelle d'agriculteur et que la femme était inscrite à la Mutuelle sociale agricole, non comme exploitant, mais comme conjointe d'un exploitant, de telle sorte que les juges du second degré n'avaient pas à déterminer la part d'industrie fournie par l'épouse ;

     

     

    Attendu, par ailleurs, que l'établissement d'un bail rural ne nécessite aucune mise de fonds de la part du preneur, qui règle ensuite les fermages, grâce à son activité personnelle ; que l'arrêt attaqué n'avait donc pas à se livrer à la recherche inopérante qu'il lui est reproché d'avoir omis d'effectuer ;

     

     

    Attendu, enfin, qu'ayant relevé que l'article 8 du contrat de mariage stipulait que les immeubles acquis pendant l'union conjugale, et qui formeraient l'annexe d'un bien propre à l'un des époux, appartiendraient à cet époux, et ayant estimé, par une appréciation souveraine, qu'en raison de leur faible superficie les parcelles cadastrées ZI 125, ZH 42 et C 1032 constituaient un accessoire de l'exploitation agricole, bien propre du mari, c'est à bon droit que la cour d'appel a considéré que ces parcelles revêtaient le même caractère de propres ;

     

     

    Qu'il s'ensuit que le premier moyen ne peut être accueilli en aucune de ses quatre branches ;

     

     

    Mais sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi incident de M. Y..., et sur le deuxième moyen du pourvoi principal de Mme X..., réunis :

     

     

    Vu l'article 1406 du Code civil ;

     

     

    Attendu qu'aux termes de ce texte, forment des propres, sauf récompense s'il y a lieu, les biens acquis à titre d'accessoire d'un bien propre ;

     

     

    Attendu que, pour décider que le matériel affecté à l'exploitation agricole formait un bien de la communauté, l'arrêt attaqué énonce que ce matériel a été acquis grâce aux économies réalisées sur les revenus des biens propres des époux, de telle sorte qu'il s'agit d'un acquêt ;

     

     

    Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le matériel litigieux constituait l'accessoire de l'exploitation agricole, bien propre du mari, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; que, par voie de conséquence, la condamnation de Mme X... à rembourser à M. Y... la moitié de l'emprunt contracté par ce dernier pour l'acquisition de ce matériel, n'est pas légalement justifiée ;

     

     

    Et sur les troisième et quatrième moyens, réunis du pourvoi principal :

     

     

    Vu l'article 1498, alinéa 2, ancien du Code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

     

     

    Attendu que, pour décider que les parts sociales Coop agneau et Ufra Ovine vendéenne, ainsi que le compte bancaire du Crédit agricole et le livret de la Caisse d'épargne, constituaient des biens propres du mari, l'arrêt attaqué énonce, d'une part, que l'acquisition de ces parts sociales était liée à l'activité d'éleveur de M. Y... et, d'autre part, que les comptes susvisés avaient été ouverts au seul nom du mari ;

     

     

    Attendu qu'en statuant ainsi, alors que dans l'ancien régime de la communauté réduite aux acquêts, tous les meubles acquis durant le mariage, ainsi que les sommes d'argent, tombaient dans cette communauté, l'arrêt attaqué a violé le texte susvisé ;

     

     

    Sur le cinquième moyen du même pourvoi :

     

     

    Vu l'article 1498, alinéa 2, ancien du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;

     

     

    Attendu que, pour décider que les impenses effectuées sur les immeubles propres de M. Y... ne donneraient pas lieu à récompense au profit de la communauté, la cour d'appel indique que ces impenses ont été financées par deux emprunts remboursés par le mari seul, " sans recours aux économies faites sur les biens propres, ni même sur les fruits et revenus de ces biens " ;

     

     

    Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher l'origine exacte des fonds ayant permis à M. Y... de rembourser les emprunts litigieux, et spécialement si ces fonds ne provenaient pas des revenus de l'exploitation agricole, lesquels tombaient en communauté bien qu'il s'agisse d'un bien propre du mari, la juridiction du second degré a privé sa décision de base légale ;

     

     

    Et sur le sixième moyen du même pourvoi :

     

     

    Vu l'article 544 du Code civil ;

     

     

    Attendu qu'aux termes de ce texte, " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue " ;

     

     

    Attendu que, pour décider que Mme X... serait tenue de consentir un bail rural à son ex-mari sur la parcelle ZI 23 qui constituait un bien propre de la femme, l'arrêt attaqué énonce que l'obligation incombant aux acquéreurs de maintenir cette parcelle affectée à l'amélioration de l'exploitation agricole de M. Y..., sous peine de résolution de la vente consentie par la SAFER, sera respectée par la mise de cette parcelle à la disposition du mari, dans le cadre d'un bail rural ;

     

     

    Attendu qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que le droit de propriété est un droit fondamental, de valeur constitutionnelle, et alors, d'autre part, que l'obligation imposée à Mme X... de consentir un bail rural constituait une restriction à son droit de disposer librement d'une parcelle dont elle était seule propriétaire, la cour d'appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé le texte susvisé ;

     

     

    PAR CES MOTIFS :

     

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a estimé que le matériel affecté à l'exploitation agricole constituait un bien de communauté et en ce qu'il a condamné Mme X... à rembourser à M. Y... la moitié de l'emprunt par lui contracté pour l'acquisition de ce matériel ; en ce qu'il a dit que les parts sociales Coop agneau et Ufra Ovine vendéenne, ainsi que le compte bancaire du Crédit agricole et le livret de la Caisse d'épargne, constituaient des biens propres du mari ; en ce qu'il a considéré que les impenses réalisées par ce dernier sur ses immeubles personnels ne devaient pas donner lieu à récompense au profit de la communauté ; et enfin, en ce qu'il a déclaré que Mme X... serait tenue de consentir un bail rural à M. Y... sur la parcelle ZI 23, l'arrêt rendu le 24 juin 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges. »

  • Une bien curieuse assignation délivrée au Syndicat des copropriétaires

    Qui vise « le syndicat des copropriétaires pris en la personne de ses membres » au lieu de viser le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic :

     

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 février 2008), que l'administration générale de l'assistance publique à Paris ayant décidé de vendre aux enchères publiques un immeuble, un cahier des charges a été dressé en la forme authentique le 12 juin 1974, comprenant un état descriptif de division ; que la société Hôtel de la Bretonnerie (l'hôtel) est devenue propriétaire de lots situés dans les bâtiments A et B et la société Unipierre de lots à usage de garage situés dans les bâtiments A, B et C, qu'elle a vendus à la société civile immobilière Dial à l'exception d'un lot acquis par la Société nouvelle d'investissement (SNI) ; que le 5 août 2004, les trois propriétaires, convoqués par un notaire, ont notamment donné pouvoir aux sociétés Dial et SNI de déposer toute demande de permis de construire et de démolir les lots dont elles sont propriétaires ; que se fondant sur cette autorisation, la société Dial a obtenu les 22 février et 14 mars 2006 des permis de démolir et de construire ; que l'hôtel les a assignés en annulation de la décision de l'assemblée du 5 août 2004 et en interdiction de commencer ou de poursuivre les travaux ;

     

    Sur le premier moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu que dans leurs conclusions d'appel les sociétés Dial et SNI n'ayant pas invoqué l'existence d'une quelconque fusion-absorption de la société Hôtel de la Bretonnerie et d'une radiation de cette société du registre du commerce et des sociétés, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;

     

    Mais sur le deuxième moyen :

     

    Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

     

    Attendu que pour accueillir les demandes de l'hôtel, l'arrêt retient que les sociétés Dial et SNI soutiennent que l'hôtel a assigné le syndicat des copropriétaires pris en la personne de ses membres, les sociétés Dial et SNI, et que ces dernières qui ne sont pas membres d'un syndicat ne peuvent le représenter ; que l'action de l'hôtel est dirigée sans équivoque à l'encontre de ces deux sociétés assignées devant le tribunal de grande instance comme membre avec lui du syndicat des copropriétaires dont il revendique l'existence par application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'assignation introductive d'instance avait été délivrée à la demande de l'hôtel au " syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 22 rue Sainte-Croix de la Bretonnerie à Paris (75004), pris en la personne de ses membres :- la société dénommée SCI Dial,- la société dénommée SNI-Société nouvelle d'investissement ", la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte ;

     

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les troisième et quatrième moyens :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

     

    Condamne la société Hôtel de la Bretonnerie aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Hôtel de la Bretonnerie à payer à la société Dial et la Société nouvelle d'investissement, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Hôtel de la Bretonnerie ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille neuf.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

     

    Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Dial et la Société nouvelle d'investissement.

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, rendu au profit de la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, d'avoir dit que le statut de la copropriété s'applique à l'immeuble 22 rue Sainte Croix de la Bretonnerie dans le 4° arrondissement de PARIS, prononcé l'annulation de la troisième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004, interdit à la SCI DIAL et à la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT d'entreprendre ou de poursuivre les travaux objet des permis de démolir et de construire, sous astreinte de 5. 000 euros par infraction constatée par huissier de justice postérieurement à la signification de l'arrêt, et rejeté le surplus des demandes des parties,

     

    Aux motifs que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, qui avait fait assigner les sociétés DIAL et NOUVELLE D'INVESTISSEMENT devant le Tribunal de grande instance de PARIS aux fins d'obtenir notamment l'annulation de la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004 ayant donné pouvoir à ces dernières pour déposer « toute demande d'autorisation de travaux et / ou de permis de construire et de démolir concernant les lots dont ils sont propriétaires dans le même ensemble immobilier » et l'interdiction sous astreinte de commencer les travaux ou de les poursuivre, après obtention par celles-ci de permis de démolir et de construire, a interjeté appel du jugement entrepris, l'ayant déboutée de ses demandes ; qu'aux termes de ses dernières conclusions d'appel, signifiées le 16 octobre 2007, elle sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et demande à titre principal de dire que le statut de la copropriété est applicable à l'immeuble litigieux, de prononcer l'annulation de la décision de l'assemblée générale et d'interdire à ces deux sociétés de commencer ou poursuivre tous travaux mettant en oeuvre les autorisations de construire ou démolir,

     

    Alors, d'une part, qu'est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d'agir ; que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE a été absorbée, le 3 janvier 2007, au cours de l'instance d'appel, dans le cadre d'une opération de fusion-absorption, par la SNC PHBI CHOPIN, qui a elle-même pris la dénomination de SNC HOTEL DE LA BRETONNERIE, puis, en conséquence, radiée du registre du commerce et des sociétés, le 26 février 2007 ; qu'en prononçant la mesure d'interdiction sous astreinte sollicitée par la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, cependant que la procédure, poursuivie au nom d'une société qui n'existait plus, pour avoir précédemment fait l'objet d'une fusion-absorption, était affectée d'irrégularité de fond, la Cour d'appel a violé les articles 32 et 117 du code de procédure civile, ensemble l'article L 236-3 du code de commerce,

     

    Alors, d'autre part, qu'est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d'agir ; que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE a été absorbée, le 3 janvier 2007, au cours de l'instance d'appel, dans le cadre d'une opération de fusion-absorption, par la SNC PHBI CHOPIN, qui a elle-même pris la dénomination de SNC HOTEL DE LA BRETONNERIE, puis, en conséquence, radiée du registre du commerce et des sociétés, le 26 février 2007 ; qu'en accueillant les prétentions exposées par la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE dans ses conclusions d'appel déposées après cette date, ses dernières conclusions d'appel, du 16 octobre 2007, visées par l'arrêt, notamment, actes de procédure qui étaient entachés d'irrégularité de fond, la Cour d'appel a violé les articles 32 et 117 du code de procédure civile, ensemble l'article L 236-3 du code de commerce,

     

    Et alors, enfin, et subsidiairement, qu'est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d'agir ; que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE a été absorbée, le 3 janvier 2007, au cours de l'instance d'appel, dans le cadre d'une opération de fusion-absorption, par la SNC PHBI CHOPIN, qui a elle-même pris la dénomination de SNC HOTEL DE LA BRETONNERIE, puis, en conséquence, radiée du registre du commerce et des sociétés, le 26 février 2007 ; qu'en accueillant la demande d'interdiction sous astreinte formée par la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, laquelle, lorsqu'elle s'est prononcée, ayant perdu sa personnalité morale, n'avait plus d'existence juridique et était dépourvue du droit d'agir en justice, la Cour d'appel a violé les articles 32 et 122 du code de procédure civile, ensemble l'article L 236-3 du code de commerce.

     

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé l'annulation de la troisième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004 et interdit à la SCI DIAL et à la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT d'entreprendre ou de poursuivre les travaux objet des permis de démolir et de construire, sous astreinte de 5. 000 euros par infraction constatée par huissier de justice postérieurement à la signification de l'arrêt, et rejeté le surplus des demandes des parties,

     

    Aux motifs, sur la recevabilité de l'action de l'Hôtel, que les sociétés DIAL et SNI soutiennent que l'Hôtel a assigné le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de ses membres, les sociétés DIAL et SNI, et que ce ces dernières, qui ne sont pas membres d'un syndicat, ne peuvent le représenter ; que l'action de l'Hôtel est dirigée sans équivoque à l'encontre de ces deux sociétés, assignées devant le Tribunal de grande instance comme membres avec lui du Syndicat des copropriétaires dont elle revendique l'existence par application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

     

    Alors, d'une part, que l'assignation introductive d'instance est rédigée dans les termes suivants : « Destinataires de la présente assignation : Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 22, rue Sainte Croix de la Bretonnerie à PARIS (75004), pris en la personne de ses membres :- La société dénommée SCI DIAL, représentée par Monsieur Albert X... en sa qualité de gérant ;- La société dénommée SNI-SOCIETE NOUVELLE D'INVESTISSEMENT, représentée par Monsieur Albert X... en sa qualité de gérant » ; qu'elle indique bien, comme le soutenaient la SCI DIAL et la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT, que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE avait assigné le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de ses membres, les sociétés DIAL et SNI-SOCIETE NOUVELLE D'INVESTISSEMENT ; qu'en considérant que tel n'était pas le cas, l'action ayant été « dirigée sans équivoque à l'encontre de ces deux sociétés, assignées devant le Tribunal de grande instance comme membres avec lui du Syndicat des copropriétaires dont elle revendique l'existence par application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'assignation introductive d'instance, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile,

     

    Alors, d'autre part, que les conclusions d'appel de la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, ses conclusions récapitulatives et en réplique du 16 octobre 2007, visées par l'arrêt, en particulier, précisent également être dirigées contre « le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 22 rue Sainte Croix de la Bretonnerie à PARIS (75004), pris en la personne de ses membres :- la société dénommée SCI DIAL,- la société dénommée SNI-SOCIETE NOUVELLE D'INVESTISSEMENT » ; qu'en considérant que l'action avait été « dirigée sans équivoque à l'encontre de ces deux sociétés, assignées devant le Tribunal de grande instance comme membres avec lui du Syndicat des copropriétaires dont elle revendique l'existence par application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 », la Cour d'appel a méconnu les termes du litige qui lui était soumis, violant ainsi derechef l'article 4 du code de procédure civile,

     

    Et alors enfin, subsidiairement, que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non, avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; qu'à supposer que l'action ait été dirigée à l'encontre des sociétés DIAL et SNI, prises en leur qualité de membres, avec la société demanderesse, du Syndicat des copropriétaires, ainsi que l'énonce l'arrêt, la Cour d'appel, en la déclarant recevable, aurait violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

     

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé l'annulation de la troisième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004 et interdit à la SCI DIAL et à la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT d'entreprendre ou de poursuivre les travaux objet des permis de démolir et de construire, sous astreinte de 5. 000 euros par infraction constatée par huissier de justice postérieurement à la signification de l'arrêt, et rejeté le surplus des demandes des parties,

     

    Aux motifs 1°) que le 5 août 2004, les trois copropriétaires, convoqués par un notaire ont décidé à l'unanimité de confier à un géomètre-expert et à un notaire l'établissement de plans, d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division de l'immeuble situé 22 rue Sainte Croix de la Bretonnerie et ont donné pouvoir aux sociétés SNI et DIAL pour déposer auprès des Services de la Ville de PARIS « toute demande d'autorisation de travaux et / ou de permis de construire et de démolir concernant les lots dont ils sont propriétaires dans le même ensemble immobilier » ; se fondant sur cette dernière autorisation, la société DIAL a déposé auprès des services d'urbanisme de la Ville de PARIS une demande de permis de démolir partielle des murs porteurs et le plancher à tous les niveaux du bâtiment à usage de stationnement avec suppression d'une verrière ainsi qu'une demande de permis de construire pour la réhabilitation du bâtiment en habitation avec réaménagement des locaux d'activité et modification d'aspect extérieur ; les 22 février et 14 mars 2006, ces permis de démolir et de construire ont été délivrés,

     

    aux motifs 2°) que les éléments factuels de la cause établissent que les conditions posées par l'article 1° de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies pour que le régime de la copropriété soit applicable, nonobstant l'absence d'un règlement de copropriété, soit un groupe d'immeubles bâtis et une propriété divisée entre plusieurs personnes par lots comportant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que le fait que l'Hôtel ait pu par le passé ne pas respecter les règles impératives de la copropriété ne peut conduire à écarter ce statut,

     

    et aux motifs 3°) que la troisième résolution litigieuse de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004, dont la notification à l'Hôtel n'est pas justifiée, ne peut qu'être annulée, ce copropriétaire n'ayant pas été convoqué suivant les conditions impératives de convocation de la loi du 10 juillet 1965 posées par l'article 7 du décret du 7 mars 1967 sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 alinéas 2 et 3, 47 et 50 du même décret, soit en l'espèce par un notaire ; qu'au surplus, la Cour ne pourra que constater le caractère imprécis du mandat donné pour solliciter les permis de démolir et de construire, aucun élément n'établissant que l'hôtel avait effectivement connaissance du projet soumis et notamment du projet de transformation du garage en un local d'activité commerciale classé en établissement recevant du public, de 5° catégorie et de type M, pouvant accueillir 200 personnes,

     

    Alors que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; qu'en se prononçant de la sorte, après avoir décidé que l'immeuble en cause était soumis au statut de la copropriété et relevé que la résolution dont la nullité était sollicitée avait été adoptée à l'unanimité, ce dont il s'évinçait que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE, qui avait émis un vote favorable, n'était pas recevable à la contester, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

     

    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir interdit à la SCI DIAL et à la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT d'entreprendre ou de poursuivre les travaux objet des permis de démolir et de construire, sous astreinte de 5. 000 euros par infraction constatée par huissier de justice postérieurement à la signification de l'arrêt, et rejeté le surplus des demandes des parties,

     

    Aux motifs 1°) que le 5 août 2004, les trois copropriétaires, convoqués par un notaire, ont décidé à l'unanimité de confier à un géomètre-expert et à un notaire l'établissement de plans, d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division de l'immeuble situé 22 rue Sainte Croix de la Bretonnerie et ont donné pouvoir aux sociétés SNI et DIAL pour déposer auprès des Services de la Ville de PARIS « toute demande d'autorisation de travaux et / ou de permis de construire et de démolir concernant les lots dont ils sont propriétaires dans le même ensemble immobilier » ; se fondant sur cette dernière autorisation, la société DIAL a déposé auprès des services d'urbanisme de la Ville de PARIS une demande de permis de démolir partielle des murs porteurs et le plancher à tous les niveaux du bâtiment à usage de stationnement avec suppression d'une verrière ainsi qu'une demande de permis de construire pour la réhabilitation du bâtiment en habitation avec réaménagement des locaux d'activité et modification d'aspect extérieur ; les 22 février et 14 mars 2006, ces permis de démolir et de construire ont été délivrés,

     

    Et aux motifs 2°) que la troisième résolution litigieuse de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004 ne peut qu'être annulée ; que l'Hôtel, qui a le souci de préserver l'exploitation de l'hôtel, les trois quarts des chambres ayant une ou plusieurs ouvertures sur les futurs locaux d'activité, fait remarquer à juste titre que, sans cette autorisation, la demande de permis de construire n'aurait pu aboutir ; qu'un tel réaménagement modifie la destination de l'immeuble, le bâtiment B étant autrefois occupé comme parc à usage de stationnement de jour ; que ces travaux sur un sol commun et des parties communes tels que définis par l'article 4 de l'état descriptif de division, qui modifient la destination de l'immeuble, justifiaient l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires selon les modalités impératives de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en l'absence d'une telle autorisation, l'interdiction ou la suspension des travaux litigieux par les sociétés DIAL et SNI seront ordonnées sous astreinte,

     

    Alors, d'une part, qu'en interdisant, ainsi, sous astreinte, à la SCI DIAL et à la SARL NOUVELLE D'INVESTISSEMENT d'entreprendre ou de poursuivre les travaux objet des permis de démolir et de construire qui leur avaient été délivrés, cependant que le juge judiciaire ne peut pas ordonner la cessation de travaux autorisés par un arrêté de permis de démolir et / ou de construire en remettant en cause la possibilité même d'exécuter de tels travaux, revenant ainsi sur l'appréciation de l'autorité administrative, la Cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor an III,

     

    et alors, d'autre part, qu'en énonçant, pour statuer de la sorte, aussitôt après avoir décidé de prononcer l'annulation de la troisième résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2004, que la SA HOTEL DE LA BRETONNERIE faisait remarquer à juste titre que « sans cette autorisation, la demande de permis de construire n'aurait pu aboutir » et que, dès lors, « en l'absence d'une telle autorisation, l'interdiction ou la suspension des travaux litigieux par les sociétés DIAL et SNI seront ordonnées sous astreinte », la Cour d'appel, qui, en considérant, ainsi, que l'absence d'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, résultant de l'annulation de la résolution litigieuse, affectait rétroactivement la légalité des arrêtés ayant autorisé les travaux et justifiait, par voie de conséquence, que soit ordonné l'arrêt desdits travaux, a apprécié la légalité de ces arrêtés, a, de plus fort, violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret-loi du 16 fructidor an III. »

  • Le nouvel article 815-5-1 du code civil

    Voyez aussi mon site :

    Les articles 815-5 et 815-5-1 du Code Civil

     

     

    Cet article assouplit les conditions de vente du bien indivis et il est ainsi rédigé :

     

    Article 815-5-1

     

    Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836, l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.

     

    Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis.

     

    Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.

     

    Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

     

    Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

     

    Cette aliénation s'effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.

     

    L'aliénation effectuée dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal de grande instance est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa.

  • Refus de permis de démolir, urgence et référé suspension.

    Il n’y a pas d’urgence à suspendre un refus de permis de démolir dans le cas suivant :

     

     

    « Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 3 et 18 juillet 2008 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la société civile immobilière (SCI) SAINT-CLOUD-GOUNOD, dont le siège est 33, avenue du Maine à Paris (75015) ; la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD demande au Conseil d'Etat :

     

    1°) d'annuler l'ordonnance du 16 juin 2008 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, à la suspension de l'exécution de l'arrêté du 7 décembre 2007 par lequel le maire de la commune de Saint-Cloud a refusé de lui délivrer un permis de démolir ;

     

    2°) statuant en référé, de suspendre l'exécution de cet arrêté et d'enjoindre au maire d'instruire à nouveau sa demande de permis de démolir dans un délai de quinze jours à compter de la notification de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

     

    3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Cloud le versement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

     

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

     

    Vu le code civil ;

     

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code de justice administrative ;

     

    Après avoir entendu en séance publique :

     

    - le rapport de M. Nicolas Agnoux, chargé des fonctions de Maître des Requêtes,

     

    - les observations de la SCP Peignot, Garreau, avocat de la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD,

     

    - les conclusions de Mme Nathalie Escaut, rapporteur public ;

     

    La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Peignot, Garreau, avocat de la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD ;

     

     

     

     

    Considérant que la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD se pourvoit en cassation contre l'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Versailles rejetant sa demande tendant à la suspension de l'exécution de l'arrêté du 7 décembre 2007 du maire de Saint-Cloud refusant de lui délivrer le permis de démolir une construction située sur une propriété pour laquelle elle était bénéficiaire d'une promesse de vente ;

     

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (...) ; que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif, lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre ;

     

    Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que, pour justifier de l'urgence à suspendre l'exécution de l'arrêté du maire, la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD a fait valoir que cette décision était de nature à lui faire perdre le bénéfice de la promesse de vente qui lui avait été consentie notamment sous la condition suspensive de la délivrance du permis de démolir au titre du bien qu'elle se proposait d'acquérir ; que la condition suspensive mentionnée dans une promesse de vente, dont il est précisé qu'elle est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, n'a ni pour objet ni pour effet de rendre caduque cette promesse du seul fait qu'un évènement de nature à permettre le maintien de cette condition s'est réalisé ; que par suite, en refusant, après avoir relevé que la condition suspensive mentionnée dans la promesse de vente était au nombre des conditions stipulées dans l'intérêt exclusif de la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD, de retenir le motif dont celle-ci se prévalait pour justifier de l'urgence, le juge des référés du tribunal administratif de Versailles n'a pas commis d'erreur de droit ;

     

    Considérant, en deuxième lieu, qu'en se fondant, pour écarter le moyen de la société tiré de ce que la situation d'urgence était également caractérisée par le risque de péremption du permis de construire qui lui avait été délivré le 7 mars 2008 dès lors que le début des travaux autorisés par ce permis était subordonné à la délivrance du permis de démolir, sur ce que le délai de péremption prévu par l'article R. 421-32 du code de l'urbanisme applicable au permis de construire était de deux ans à compter de sa notification, le juge des référés, qui n'était pas tenu, contrairement à ce que soutient la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD, de rechercher préalablement si la date prévisionnelle à laquelle serait examinée la demande tendant à l'annulation du permis de démolir serait antérieure à la date de péremption du permis de construire, n'a ni insuffisamment motivé son ordonnance ni commis d'erreur de droit ;

     

    Considérant, en troisième lieu, que c'est par une appréciation souveraine exempte d'erreur de droit que le juge des référés a estimé que la société ne pouvait davantage se prévaloir, pour justifier de l'urgence à suspendre l'arrêté du maire, des frais financiers relatifs au versement de l'indemnité d'immobilisation payée en vertu des stipulations de la promesse de vente et qui n'était pas liée au refus du permis de démolir ;

     

    Considérant, en quatrième et dernier lieu, qu'en relevant que la société n'avait d'ailleurs introduit que le 22 mai 2008 sa demande de suspension de l'arrêté du maire en date du 7 décembre 2007 avant de juger qu'elle ne justifiait pas que cette décision portait atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à sa situation, le juge des référés a retenu un motif surabondant qui ne peut utilement être contesté devant le juge de cassation ;

     

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le pourvoi de la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD doit être rejeté, y compris ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

     

     

     

     

    D E C I D E :

    --------------

    Article 1er : Le pourvoi de la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD est rejeté.

    Article 2 : La présente décision sera notifiée à la SCI SAINT-CLOUD-GOUNOD, à la commune de Saint-Cloud et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire. »

  • Le bail perpétuel est nul

    Par application de l’article 1709 du Code Civil :

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 mars 1996), que par acte des 2 et 9 décembre 1988, MM. Y... et X... ont constitué la société civile d'exploitation agricole (SCEA) de la Roche dont ils sont les cogérants ; que cet acte prévoyait que dans le cas où M. X... deviendrait propriétaire de certaines parcelles de terre, il serait tenu de consentir un bail à la société ou de lui en concéder la jouissance jusqu'à sa dissolution ;

     

     

    Attendu que M. Y..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de cogérant de la SCEA, fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande tendant à l'établissement d'un bail, sur les parcelles dont M. X... est devenu propriétaire, alors, selon le moyen, que l'engagement statutaire d'un associé envers une société est valablement pris pour la durée de celle-ci lorsque cette durée est elle-même conforme aux dispositions de la loi, ce qui est le cas en l'espèce, où l'arrêt attaqué a constaté que la durée de la SCEA est de 99 ans avec possibilité de prorogation ou de dissolution anticipée ; que cette durée de 99 ans constitue, aussi, la limite qu'il est de principe d'appliquer aux contrats de bail ; qu'il s'ensuit que la promesse litigieuse qui, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, a été faite par M. X... de donner à bail les terres dont il deviendrait propriétaire ou d'en concéder la jouissance à la SCEA de la Roche jusqu'à la dissolution de celle-ci, était en réalité dépourvue du caractère de perpétuité qui lui a été attribué et qu'au surplus, la seule possibilité d'une prorogation de la société n'était pas de nature à lui conférer en l'absence d'une dérogation statutaire à la règle légale requérant l'unanimité des associés pour décider d'une telle prorogation ; que pour avoir néanmoins déclaré ladite promesse nulle comme perpétuelle et, aussi, en la considération de l'indétermination de sa durée, considération juridiquement inopérante, cette indétermination n'étant pas une cause de nullité, la cour d'appel a violé les articles 1709, 1838 et 1844-6 du Code civil ;

     

     

    Mais attendu que le bail, dont le terme dépend de la volonté du preneur seul, étant perpétuel, la cour d'appel qui a relevé que M. X... s'était engagé à consentir un bail à la SCEA de la Roche jusqu'à la dissolution de celle-ci, dont la durée était fixée à 99 ans, avec faculté de prorogation ou de dissolution par anticipation, a pu en déduire que la promesse de bail consentie par M. X... à cette société constituait un bail perpétuel contraire aux dispositions de l'article 1709 du Code civil ;

     

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

     

    PAR CES MOTIFS :

     

     

    REJETTE le pourvoi. »