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  • Bouchage des ouvertures et de la ventilation et troubles du voisinage

     

     

    Le voisin constructeur qui bouche par sa construction des ouvertures du pignon du bâtiment existant peut être condamné :

     

     

    « Attendu qu'ayant relevé souverainement que par suite du bouchage des ouvertures, il n'y avait plus de ventilation des toilettes et des salles de douche et qu'il fallait créer, en conséquence, une ventilation par extraction d'air, et qu'il ressortait de l'examen des photographies et plans produits ainsi que du courrier adressé par le locataire de l'appartement du sixième étage à l'administrateur de biens chargé de la location qu'il s'agissait de fenêtres, la cour d'appel qui a apprécié souverainement le montant du préjudice dont elle a justifié l'existence par l'évaluation qu'elle en a faite, a, par ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne la société Bouygues immobilier aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Bouygues immobilier, la condamne à payer Mme X... la somme de 2 500 euros ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Bouygues immobilier.

     

    Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société BOUYGUES IMMOBILIER au paiement des sommes de 24.251,50 euros et 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

     

    AUX MOTIFS QUE les époux X... versent aux débats une note de l'expert en date du 22 décembre 1999 qui, en ce qui concerne la visite du ..., énonce que : « par suite du bouchage des ouvertures, il n'y a plus de ventilation des toilettes et des salles de douche ; par conséquent, il faut créer une ventilation par extraction d'air ; il m'est précisé par le responsable travaux que la ventilation sera assurée par une canalisation horizontale qui passera dans un faux plafond et qui débouchera en façade ; il y aura un extracteur pour accélérer la ventilation ; le devis correspondant m'a été communiqué … le conseil du ... a diffusé en son temps une photo qui montre les trois ouvertures en pignon, qui ont été bouchées du fait de la construction » ; que la société BOUYGUES IMMOBILIER fait valoir que les ouvertures en cause sont des jours de souffrance ou de simples tolérances ; qu'il ressort toutefois de l'examen des photographies et plans produits ainsi que du courrier adressé par le locataire de l'appartement du 6ème étage à l'administrateur de biens chargé de la location qu'il s'agit de fenêtres ; que leur disposition porte atteinte à la jouissance normale des lieux et constitue un trouble anormal de voisinage dont le maître de l'ouvrage nouvellement édifié doit réparation ; que par ailleurs, l'expert, dans une note aux parties a chiffré le coût des travaux à la somme de 66.735 francs HT ; que les appelants produisent en cause d'appel un devis pour la somme de 24.251 euros ; que la société BOUYGUES IMMOBILIER ne critique pas le devis produit dont le montant sera retenu ; que la condamnation sera prononcée contre cette seule société puisque la société France CONSTRUCTION n'existe plus ; que cette somme sera augmentée de la TVA au taux applicable au jour du présent arrêt et portera intérêt au jour de l'assignation ; que la suppression des fenêtres aux trois étages de l'immeuble a causé un préjudice financier aux époux X... qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 1.500 euros ;

     

    1) ALORS QUE pour retenir que les ouvertures litigieuses devaient être qualifiées de fenêtres et non de jours de souffrance, et en déduire l'existence d'un trouble anormal de voisinage, la cour d'appel s'est bornée à affirmer péremptoirement qu'il ressortait des photos, des plans et du courrier d'un locataire, qu'il s'agissait de fenêtres ; qu'en ne justifiant sa décision au regard d'aucun des critères légaux, notamment la possibilité d'indiscrétion vers le fonds voisin, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur la qualification retenue, a privé sa décision de base légale au regard des articles 676 et suivants du code civil, ensemble l'article 1382 du même code.

     

    2) ALORS QUE la société BOUYGUES IMMOBILIER faisait valoir, à titre subsidiaire, que les appelants ne rapportaient pas la preuve d'un préjudice du fait des prétendues difficultés que les travaux leur auraient causées ; qu'en se bornant à énoncer, pour condamner la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer aux époux X... la somme de 24.251,50 euros, qu'elle ne critiquait pas le devis produit, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

     

    3) ET ALORS QUE en se bornant à énoncer, pour faire droit à la demande des époux X... fondée sur un devis établi à leur seule initiative, que la société BOUYGUES IMMOBILIER ne critiquait pas le devis produit, sans procéder à un examen, même sommaire, de ce devis, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

  • Le voisin, le cyclone de dépoussiérage, l'absence de permis de construire et le juge

    Selon cet arrêt, la construction sans permis qui crée des nuisances expose son propriétaire contrevenant à indemniser son voisin pour les troubles subis :

     

    "Sur le moyen unique de cassation pris de la violation des articles L. 480-1 et L. 480-4 du Code de l'urbanisme, des articles 2 et 3 du Code de procédure pénale, de l'article 1382 du Code civil, et de l'article 593 du même Code, défaut de motifs et manque de base légale :

    " en ce que l'arrêt attaqué a confirmé le jugement qui avait retenu le principe du droit à réparation de M. et Mme Y..., résultant de l'infraction à la législation de l'urbanisme commise par X... assisté de son civilement responsable et en ce qu'il a condamné M. X... et la SA Sofamor, civilement responsable, à leur payer des dommages-intérêts ;

    " aux motifs que ces derniers avaient édifié, sans autorisation préalable, un immeuble d'une hauteur de 6 mètres, à usage de dépoussiérage, composé notamment d'une turbine et ce, à proximité immédiatement de la propriété de M. et Mme Y..., que ce cyclone de dépoussiérage produisait un bruit en cas de fonctionnement en principe de 6 heures à 21 heures, sur un fond de 71,7 à 76,3 décibels, ce qui constituait sans conteste une gêne importante qui méritait réparation et que les conséquences médicales soumises à la Cour par les parties civiles ainsi que les démarches qu'elles avaient entreprises justifiaient réparation ;

    " alors que, pour être indemnisable, le préjudice invoqué doit résulter directement de l'infraction poursuivie, que dans leurs conclusions d'appel laissées sans réponse, X... et la SA Sofamor faisaient valoir que le bruit généré par le cyclone de dépoussiérage était faible et que les préjudices invoqués par les plaignants, à savoir des troubles auditifs, cardiaques et dépressifs, étaient sans lien direct avec l'infraction poursuivie et réprimée, que dans ces conditions, l'arrêt attaqué, en ne recherchant pas comment ces troubles avaient pu être provoqués par l'implantation irrégulière d'un cyclone de dépoussiérage, ce que n'établissaient pas les certificats médicaux produits par les plaignants, n'a pas légalement justifié sa décision et a violé les textes susvisés " ;

    Attendu que, pour faire droit partiellement à la demande des époux Y..., la juridiction du second degré retient, par motifs propres et adoptés, qu'en édifiant sans autorisation un bâtiment à usage industriel entraînant des nuisances sonores considérables, le prévenu a causé un préjudice important aux parties civiles, qui, domiciliés près de cette construction, ont souffert, Christian Y..., de troubles cardiaques et son épouse, de troubles auditifs ;

    Attendu qu'en l'état de ses motifs relevant de l'appréciation souveraine, par les juges du fond, de la valeur et de la portée des éléments de preuve contradictoirement débattus, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les demandeurs dans le détail de leur argumentation, a justifié sa décision, notamment au regard de l'article 3 du Code de procédure pénale, sans encourir le grief allégué ;

    D'où il suit que le moyen ne saurait être accueilli ;

    Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;

    REJETTE le pourvoi."

  • Une décision de préemption qui n'empêche pas la vente

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    C'est celle qui n'indique pas de prix en violation de l'article R. 213-8 du code l'urbanisme, selon cet arrêt :

    "Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 12 et 26 décembre 2003 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la S.C.I. ABIMAR, dont le siège est La Miougrano, Bât. G, 1376, avenue de Provence à Fréjus (83600) ; la S.C.I. ABIMAR demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'ordonnance du 21 novembre 2003 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande de suspension de l'exécution des décisions des 16 avril et 16 mai 2003 par lesquelles le maire de Muy a décidé d'exercer son droit de préemption urbain à l'égard du bien immobilier appartenant à la S.C.I. ABIMAR pour l'acquisition de 10 000 m2 à détacher de la parcelle cadastrée section AB n° 79 au lieu-dit Collet Redon ;

    2°) statuant sur la demande de référé suspension en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution desdites décisions ;

    3°) de condamner la commune de Muy à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code de justice administrative ;

    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de Mme de Clausade, Conseiller d'Etat,

    - les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la S.C.I. ABIMAR,

    - les conclusions de M. Devys, Commissaire du gouvernement ;

     

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (...) ;

    Considérant que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre ; qu'il appartient au juge des référés d'apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue ; qu'il lui appartient également, l'urgence s'appréciant objectivement et compte tenu de l'ensemble des circonstances de chaque espèce, de faire apparaître dans sa décision tous les éléments qui, eu égard notamment à l'argumentation des parties, l'ont conduit à considérer que la suspension demandée revêtait un caractère d'urgence ;

    Considérant que, par l'ordonnance attaquée, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a rejeté la demande de la S.C.I. ABIMAR qui tendait à la suspension de l'exécution des décisions du maire de Muy des 16 avril et 16 mai 2003 faisant exercice du droit de préemption sur un immeuble sis au lieu-dit Collet Redon sur une parcelle cadastrée section AB n° 79 lui appartenant, au motif que la condition d'urgence posée à l'article L. 521-1 du code de justice administrative n'était pas remplie, eu égard à l'intérêt public s'attachant à l'objet pour lequel ce droit avait été exercé ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que la décision du 16 avril 2003, intervenue dans le délai de deux mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner imparti par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ne contient, contrairement aux dispositions de l'article R. 213-8 du même code, aucune indication sur le prix auquel la commune envisage d'acquérir la parcelle concernée et que la décision du 16 mai 2003 a été prise après l'expiration dudit délai ; que, par suite, les décisions dont la suspension est demandée ne peuvent avoir pour effet de s'opposer à ce que le compromis de vente conclu par la société requérante soit mis à exécution ; que, dans ces conditions, aucune urgence ne peut justifier la suspension de l'exécution desdites décisions ; que ce motif, qui répond à un moyen invoqué devant le juge des référés et ne comporte l'appréciation d'aucun élément de fait, doit être substitué au motif retenu par l'ordonnance attaquée, dont il justifie légalement le dispositif ;

    Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Muy, qui dans la présente espèce n'est pas la partie perdante, la somme que demande la S.C.I. ABIMAR au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;


    D E C I D E :

     

    Article 1er : La requête de la S.C.I. ABIMAR est rejetée.

    Article 2 : La présente décision sera notifiée à la S.C.I. ABIMAR, à la commune de Muy, à M. X, à M. Y et au ministre de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer."

  • L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible

     

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    Elle ne cède que devant la force majeure, c'est ce que cet arrêt affirme avec force :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 22 janvier 2008), que les époux X..., locataires d'une maison d'habitation appartenant en indivision à MM. Henri, Emmanuel et Paul Y..., ont assigné les bailleurs en réparation de leur trouble de jouissance ; qu'en vertu d'un acte de partage, l'immeuble a été attribué à M. Emmanuel Y... ;


    Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexé :

    Attendu qu'ayant relevé que les rapports dressés par l'APAVE à la demande des locataires, s'ils faisaient effectivement état de la vétusté des installations en cause et de non-conformités résultant de l'évolution des normes techniques depuis la construction de l'immeuble, ne mentionnaient pas de situation de danger grave à l'exception du câblage électrique de la chaudière et retenu que, s'agissant de ce dernier, les locataires ne justifiaient pas avoir adressé à leur bailleur de demande de réparation à ce titre, la cour d'appel a pu en déduire que les locataires n'établissaient pas, à cet égard, l'existence d'un trouble de jouissance résultant d'une inexécution de ses obligations contractuelles par le bailleur ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

    Mais, sur le moyen unique, pris en ses première et quatrième branches :

    Vu l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

    Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°/ d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 2°/ d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

    Attendu que pour rejeter la demande en dommages et intérêts des locataires du fait de l'encombrement du sous-sol, des remontées d'odeurs et de la défectuosité de la pompe électrique du chauffe-eau, l'arrêt retient que M. Paul Y... a aussitôt, d'une part, autorisé ses locataires à se débarrasser des effets entreposés dans le sous-sol, d'autre part, fait dépêcher son plombier, l'entreprise Bougnoteau, pour faire procéder à la réparation des désordres, que si les problèmes de remontées d'odeurs et de la défectuosité de la pompe du chauffe-eau ont perduré, ce n'est que par suite de l'incapacité de la société Bougnoteau à procéder à leur réparation immédiate ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé
    ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes en dommages et intérêts des époux X..., l'arrêt rendu le 22 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges, autrement composée ;

    Condamne M. Y... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf avril deux mille neuf.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

    Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux Conseils pour les époux X....

    Monsieur et madame X... font grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, de les avoir déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

    AUX MOTIFS QUE l'état des lieux dressé le 10 août 2004, au moment de l'entrée dans les lieux des locataires, révèle que les lieux loués se trouvaient globalement dans un bon état d'entretien, même s'ils accusaient une importante vétusté décrite dans le procès-verbal de constat d'huissier du 14 octobre 2004, la seule défectuosité notable concernant la robinetterie de la salle de douche de la chambre n° 3 du 2ème étage qui ne fonctionne pas ; que, dès septembre 2004, monsieur X... a informé son bailleur de ce qu'il avait été privé d'eau chaude pendant quatre jours, de la défectuosité persistante de la robinetterie de la salle d'eau de la chambre du 2ème étage, de remontée d'odeurs nauséabondes par suite de l'absence d'une soupape anti-vide dans le système d'évacuation et de l'encombrement du local du sous-sol par des effets appartenant aux consorts Y... ; que monsieur Paul Y... a aussitôt, d'une part, autorisé ses locataires à se débarrasser des effets entreposés dans le sous-sol et, d'autre part, fait dépêcher son plombier, l'entreprise Bougnoteau, pour faire procéder à la réparation des désordres affectant la plomberie ainsi qu'au dégrippage des robinets de certains radiateurs ; qu'informés en décembre 2004 de la persistance des problèmes de remontées d'odeurs et de la défectuosité de la pompe du chauffe-eau malgré l'intervention du professionnel, monsieur Y... a, à nouveau, sollicité ce dernier afin qu'il y soit remédié ; qu'en août 2005, l'entreprise Bougnoteau est intervenue à nouveau pour réparer le brûleur et assurer la remise en route de la chaudière, le coût de cette facturation (50,83 euros) étant facturé aux locataires ; que ces derniers se sont plaints à cette entreprise par lettre du 12 novembre 2005 en faisant valoir que sa facture devait être mise à la charge du bailleur et en lui reprochant des désordres consécutifs à son intervention, à savoir une privation d'eau chaude pendant trois jours et une fixation non conforme des tuyaux d'évacuation de la chaudière ; que monsieur Y..., informé de la situation, a écrit à la société Bougnoteau pour lui demander de réparer ce dernier désordre ; que, dans son courrier de résiliation du bail du 11 mai 2006, monsieur X... a invoqué l'insalubrité et la dangerosité des lieux loués ; que les rapports dressés par l'APAVE en mai 2006 à la demande des locataires, s'ils font effectivement état de la vétusté des installations en cause et de non-conformités résultant de l'évolution des normes techniques depuis la construction de l'immeuble (édifié avant 1940), ne mentionnent pas de situation de danger grave, à l'exception toutefois de la fixation non conforme des tuyaux d'évacuation de la chaudière, faisant craindre des risques d'émanation de gaz carbonique, et du câblage électrique de cet appareil dont un suivi s'avère indispensable pour éviter un court-circuit (cf. rapport de monsieur Z...) ; que, s'agissant de la fixation non conforme des tuyaux d'évacuation de la chaudière, il n'est pas démontré que ce désordre préexistait lors de l'entrée dans les lieux des époux X..., d'autant que dans son courrier du 12 novembre 2005 adressé à la société Bougnoteau, monsieur X... a expressément reproché à cette entreprise d'être à l'origine de ce désordre lors de son intervention d'août 2005 ; que, s'agissant du câblage électrique de la chaudière dont le rapport de monsieur Z... indique qu'il fait craindre un court-circuit, il convient d'observer que les locataires ne justifient pas avoir adressé à leur bailleur une demande de réparation à ce titre ; que monsieur Z... estime au demeurant que l'état de ce câblage « relève de l'usage et de l'entretien qu'en font les occupants » de l'immeuble ; qu'il s'ensuit que les époux X... ne justifient pas d'un trouble de jouissance résultant d'une inexécution de ses obligations contractuelles par leur bailleur lequel, lorsqu'il a été avisé de désordres de nature à empêcher les locataires de jouir des lieux loués, a fait le nécessaire pour y remédier ; que si les problèmes de remontées d'odeurs et la défectuosité de la pompe électrique du chauffe-eau ont perduré jusqu'à fin 2004, ce n'est que par suite de l'incapacité de la société Bougnoteau à procéder à leur réparation immédiate ; que l'immeuble loué est ancien comme ayant été édifié avant 1940 ; que si sa vétusté, telle que décrite dans l'état des lieux du 10 août 2004 et le procès-verbal du 14 octobre suivant (qui mentionnent des éclats de peinture, des rayures, des tâches et des traces d'infiltrations anciennes), est avérée, ce seul constat ne permet pas de déduire son état d'insalubrité qui n'est aucunement démontré ; que les époux X... ne peuvent par conséquent, prétendre ni à une dispense de paiement du loyer ni à des dommages intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral ;

    1°) ALORS QUE le bailleur étant obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, il n'appartient pas au preneur de remédier à un trouble de jouissance ; qu'en énonçant, pour juger que les époux X... ne rapportaient pas la preuve d'un trouble de jouissance du fait de l'encombrement du sous-sol de la maison louée par des détritus, que leur bailleur les avait autorisés à se débarrasser de ces détritus, la cour d'appel a violé l'article 1719-3° du code civil ;

    2°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en énonçant, pour juger que les époux X... ne rapportaient pas la preuve d'un trouble de jouissance résultant de la vétusté de l'installation électrique des lieux loués, que, si les rapports de l'APAVE faisaient effectivement état de la vétusté des installations en cause, ils ne mentionnaient pas de situation de danger grave à leur égard, la cour d'appel, qui a ainsi ajouté à l'article 1719-2° du code civil une condition qu'il ne comporte pas, a violé ce texte ;

    3°) ALORS Qu'en se bornant, pour juger que les époux X... ne rapportaient pas la preuve d'un trouble de jouissance résultant de l'état du câblage électrique de la chaudière, à relever qu'ils n'avaient pas adressé à leur bailleur une demande de réparation à ce titre et que, selon monsieur Z..., l'état du câblage électrique de la chaudière relevait de l'usage et de l'entretien qu'en faisaient les locataires, sans répondre au moyen soulevé par les exposants (conclusions d'appel du 14 novembre 2007, p. 7) qui faisaient valoir qu'en application de l'article d) de l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987, le câblage de la chaudière n'était pas une réparation incombant au locataire, ce qui était de nature à établir le manquement du bailleur à son obligation d'entretien, laquelle est permanente et ne suppose aucune demande ou avertissement de la part du locataire, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

    4°) ALORS QUE l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure ; que la cour d'appel qui, tout en constatant que la société Bougnoteau, mandatée par le bailleur, avait été dans l'incapacité de remédier aux problèmes de remontées d'odeurs et de défectuosité de la pompe électrique du chauffe-eau, lesquels ont perduré jusqu'à fin 2004, a néanmoins retenu que les exposants ne justifiaient pas d'un trouble de jouissance, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a, dès lors, violé l'article 1719-2° du code civil."

  • A partir de quel moment l’agent immobilier doit-il disposer d’un mandat ?

     

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    Un article publié sur la Village de la Justice.


    Chacun sait que l’agent immobilier doit disposer d’un mandat écrit de la part de son mandant.

    C’est l’article 6 de la loi Hoguet qui prévoit cette obligation, et l’article 72 du décret d’application du 20 juillet 1972 dispose que : « Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties. ».

    À défaut, l’agent s’expose à deux sanctions désagréables.

    La première est la perte de sa commission, malgré les diligences qu’il aura pu accomplir.

    La seconde est la sanction pénale prévue par l’article 16 de la loi Hoguet.

    Ceci dit, on peut imaginer que l’agent immobilier ne se précipite pas pour faire signer un mandat à son client, pour des raisons commerciales en particulier (la course au mandat ne serait pas à l’honneur du professionnel).

    C’est pourquoi il importe à l’agent de savoir à partir de quel moment, au plus tard, il doit être en possession d’un mandat signé par son mandant.

    Ce moment peut être considéré comme celui où la négociation commence.

    L’article 72 du décret d’application du 20 juillet 1972 indique en effet que le mandat doit être détenu dès lors que l’agent « négocie » ou « s’engage » à l’occasion des opérations d’intermédiaire visées à l’article 1 de la loi.

    Or la négociation n’est que l’une des phases, et non la première, de l’activité de l’agent, qui dans un premier temps va rencontrer son client, puis visiter le bien à vendre, recueillir les éléments le concernant, faire de la publicité, recevoir les acquéreurs potentiels, leur décrire le bien, leur faire visiter ce bien, recueillir leurs observations et leur proposition éventuelle, et la transmettre enfin à son mandant.

    Dans cet enchaînement de phases, à partir de quel moment la négociation commence-t-elle ?

    Deux décisions de la Cour de Cassation permettent de déterminer ce moment.

    La première décision est un arrêt de la Chambre Criminelle de la Cour de Cassation du 15 décembre 1987 qui juge que ce moment est celui à partir duquel l’agent a dépassé le stade de la simple publicité, c’est-à-dire en l’espèce à partir de l’instant où il avait reçu le client et lui avait donné tous les renseignements utiles pour parvenir à l’acquisition du bien (c’est-à-dire, s’agissant de terrains « le prix à l’are, le nom du propriétaire et l’identité de la personne susceptible de traiter l’affaire »).

    La seconde décision est un arrêt de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation du 2 octobre 2007 qui a jugé que c’est à partir du moment où l’agent a dépassé « le stade de démarches publicitaires unilatérales » qu’il doit disposer d’un mandat, et cet arrêt considère que ce moment est celui de la visite des lieux qui implique « qu’il avait commencé à négocier avec cette société ».

    Ainsi, on peut considérer que c’est à partir de la visite du bien vendu, et précisément avant cette visite, que l’agent immobilier doit disposer d’un mandat écrit signé par son mandant, mais que s’il a donné à l’acquéreur potentiel tous les éléments utiles pour parvenir à l’acquisition du bien, avant cette visite, il doit avant même de donner ces informations détenir ce mandat signé par son mandant.

    On observera cependant qu’il est bien rare (et qu’il est imprudent) qu’avant la visite l’agent immobilier donne à l’acquéreur potentiel la totalité des éléments lui permettant d’acquérir le bien et en particulier le nom du vendeur… de sorte que c’est la visite qui dans la majorité des cas doit être considérée comme le moment où l’agent doit disposer du mandat.