Elle ne cède que devant la force majeure, c'est ce que cet arrêt affirme avec force :


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 22 janvier 2008), que les époux X..., locataires d'une maison d'habitation appartenant en indivision à MM. Henri, Emmanuel et Paul Y..., ont assigné les bailleurs en réparation de leur trouble de jouissance ; qu'en vertu d'un acte de partage, l'immeuble a été attribué à M. Emmanuel Y... ;

Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les rapports dressés par l'APAVE à la demande des locataires, s'ils faisaient effectivement état de la vétusté des installations en cause et de non-conformités résultant de l'évolution des normes techniques depuis la construction de l'immeuble, ne mentionnaient pas de situation de danger grave à l'exception du câblage électrique de la chaudière et retenu que, s'agissant de ce dernier, les locataires ne justifiaient pas avoir adressé à leur bailleur de demande de réparation à ce titre, la cour d'appel a pu en déduire que les locataires n'établissaient pas, à cet égard, l'existence d'un trouble de jouissance résultant d'une inexécution de ses obligations contractuelles par le bailleur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Mais, sur le moyen unique, pris en ses première et quatrième branches :

Vu l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°/ d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 2°/ d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Attendu que pour rejeter la demande en dommages et intérêts des locataires du fait de l'encombrement du sous-sol, des remontées d'odeurs et de la défectuosité de la pompe électrique du chauffe-eau, l'arrêt retient que M. Paul Y... a aussitôt, d'une part, autorisé ses locataires à se débarrasser des effets entreposés dans le sous-sol, d'autre part, fait dépêcher son plombier, l'entreprise Bougnoteau, pour faire procéder à la réparation des désordres, que si les problèmes de remontées d'odeurs et de la défectuosité de la pompe du chauffe-eau ont perduré, ce n'est que par suite de l'incapacité de la société Bougnoteau à procéder à leur réparation immédiate ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes en dommages et intérêts des époux X..., l'arrêt rendu le 22 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf avril deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux Conseils pour les époux X....

Monsieur et madame X... font grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, de les avoir déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE l'état des lieux dressé le 10 août 2004, au moment de l'entrée dans les lieux des locataires, révèle que les lieux loués se trouvaient globalement dans un bon état d'entretien, même s'ils accusaient une importante vétusté décrite dans le procès-verbal de constat d'huissier du 14 octobre 2004, la seule défectuosité notable concernant la robinetterie de la salle de douche de la chambre n° 3 du 2ème étage qui ne fonctionne pas ; que, dès septembre 2004, monsieur X... a informé son bailleur de ce qu'il avait été privé d'eau chaude pendant quatre jours, de la défectuosité persistante de la robinetterie de la salle d'eau de la chambre du 2ème étage, de remontée d'odeurs nauséabondes par suite de l'absence d'une soupape anti-vide dans le système d'évacuation et de l'encombrement du local du sous-sol par des effets appartenant aux consorts Y... ; que monsieur Paul Y... a aussitôt, d'une part, autorisé ses locataires à se débarrasser des effets entreposés dans le sous-sol et, d'autre part, fait dépêcher son plombier, l'entreprise Bougnoteau, pour faire procéder à la réparation des désordres affectant la plomberie ainsi qu'au dégrippage des robinets de certains radiateurs ; qu'informés en décembre 2004 de la persistance des problèmes de remontées d'odeurs et de la défectuosité de la pompe du chauffe-eau malgré l'intervention du professionnel, monsieur Y... a, à nouveau, sollicité ce dernier afin qu'il y soit remédié ; qu'en août 2005, l'entreprise Bougnoteau est intervenue à nouveau pour réparer le brûleur et assurer la remise en route de la chaudière, le coût de cette facturation (50,83 euros) étant facturé aux locataires ; que ces derniers se sont plaints à cette entreprise par lettre du 12 novembre 2005 en faisant valoir que sa facture devait être mise à la charge du bailleur et en lui reprochant des désordres consécutifs à son intervention, à savoir une privation d'eau chaude pendant trois jours et une fixation non conforme des tuyaux d'évacuation de la chaudière ; que monsieur Y..., informé de la situation, a écrit à la société Bougnoteau pour lui demander de réparer ce dernier désordre ; que, dans son courrier de résiliation du bail du 11 mai 2006, monsieur X... a invoqué l'insalubrité et la dangerosité des lieux loués ; que les rapports dressés par l'APAVE en mai 2006 à la demande des locataires, s'ils font effectivement état de la vétusté des installations en cause et de non-conformités résultant de l'évolution des normes techniques depuis la construction de l'immeuble (édifié avant 1940), ne mentionnent pas de situation de danger grave, à l'exception toutefois de la fixation non conforme des tuyaux d'évacuation de la chaudière, faisant craindre des risques d'émanation de gaz carbonique, et du câblage électrique de cet appareil dont un suivi s'avère indispensable pour éviter un court-circuit (cf. rapport de monsieur Z...) ; que, s'agissant de la fixation non conforme des tuyaux d'évacuation de la chaudière, il n'est pas démontré que ce désordre préexistait lors de l'entrée dans les lieux des époux X..., d'autant que dans son courrier du 12 novembre 2005 adressé à la société Bougnoteau, monsieur X... a expressément reproché à cette entreprise d'être à l'origine de ce désordre lors de son intervention d'août 2005 ; que, s'agissant du câblage électrique de la chaudière dont le rapport de monsieur Z... indique qu'il fait craindre un court-circuit, il convient d'observer que les locataires ne justifient pas avoir adressé à leur bailleur une demande de réparation à ce titre ; que monsieur Z... estime au demeurant que l'état de ce câblage « relève de l'usage et de l'entretien qu'en font les occupants » de l'immeuble ; qu'il s'ensuit que les époux X... ne justifient pas d'un trouble de jouissance résultant d'une inexécution de ses obligations contractuelles par leur bailleur lequel, lorsqu'il a été avisé de désordres de nature à empêcher les locataires de jouir des lieux loués, a fait le nécessaire pour y remédier ; que si les problèmes de remontées d'odeurs et la défectuosité de la pompe électrique du chauffe-eau ont perduré jusqu'à fin 2004, ce n'est que par suite de l'incapacité de la société Bougnoteau à procéder à leur réparation immédiate ; que l'immeuble loué est ancien comme ayant été édifié avant 1940 ; que si sa vétusté, telle que décrite dans l'état des lieux du 10 août 2004 et le procès-verbal du 14 octobre suivant (qui mentionnent des éclats de peinture, des rayures, des tâches et des traces d'infiltrations anciennes), est avérée, ce seul constat ne permet pas de déduire son état d'insalubrité qui n'est aucunement démontré ; que les époux X... ne peuvent par conséquent, prétendre ni à une dispense de paiement du loyer ni à des dommages intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral ;

1°) ALORS QUE le bailleur étant obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, il n'appartient pas au preneur de remédier à un trouble de jouissance ; qu'en énonçant, pour juger que les époux X... ne rapportaient pas la preuve d'un trouble de jouissance du fait de l'encombrement du sous-sol de la maison louée par des détritus, que leur bailleur les avait autorisés à se débarrasser de ces détritus, la cour d'appel a violé l'article 1719-3° du code civil ;

2°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en énonçant, pour juger que les époux X... ne rapportaient pas la preuve d'un trouble de jouissance résultant de la vétusté de l'installation électrique des lieux loués, que, si les rapports de l'APAVE faisaient effectivement état de la vétusté des installations en cause, ils ne mentionnaient pas de situation de danger grave à leur égard, la cour d'appel, qui a ainsi ajouté à l'article 1719-2° du code civil une condition qu'il ne comporte pas, a violé ce texte ;

3°) ALORS Qu'en se bornant, pour juger que les époux X... ne rapportaient pas la preuve d'un trouble de jouissance résultant de l'état du câblage électrique de la chaudière, à relever qu'ils n'avaient pas adressé à leur bailleur une demande de réparation à ce titre et que, selon monsieur Z..., l'état du câblage électrique de la chaudière relevait de l'usage et de l'entretien qu'en faisaient les locataires, sans répondre au moyen soulevé par les exposants (conclusions d'appel du 14 novembre 2007, p. 7) qui faisaient valoir qu'en application de l'article d) de l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987, le câblage de la chaudière n'était pas une réparation incombant au locataire, ce qui était de nature à établir le manquement du bailleur à son obligation d'entretien, laquelle est permanente et ne suppose aucune demande ou avertissement de la part du locataire, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure ; que la cour d'appel qui, tout en constatant que la société Bougnoteau, mandatée par le bailleur, avait été dans l'incapacité de remédier aux problèmes de remontées d'odeurs et de défectuosité de la pompe électrique du chauffe-eau, lesquels ont perduré jusqu'à fin 2004, a néanmoins retenu que les exposants ne justifiaient pas d'un trouble de jouissance, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a, dès lors, violé l'article 1719-2° du code civil."

Un article publié sur la Village de la Justice.

Chacun sait que l’agent immobilier doit disposer d’un mandat écrit de la part de son mandant.

C’est l’article 6 de la loi Hoguet qui prévoit cette obligation, et l’article 72 du décret d’application du 20 juillet 1972 dispose que : « Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties. ».

À défaut, l’agent s’expose à deux sanctions désagréables.

La première est la perte de sa commission, malgré les diligences qu’il aura pu accomplir.

La seconde est la sanction pénale prévue par l’article 16 de la loi Hoguet.

Ceci dit, on peut imaginer que l’agent immobilier ne se précipite pas pour faire signer un mandat à son client, pour des raisons commerciales en particulier (la course au mandat ne serait pas à l’honneur du professionnel).

C’est pourquoi il importe à l’agent de savoir à partir de quel moment, au plus tard, il doit être en possession d’un mandat signé par son mandant.

Ce moment peut être considéré comme celui où la négociation commence.

L’article 72 du décret d’application du 20 juillet 1972 indique en effet que le mandat doit être détenu dès lors que l’agent « négocie » ou « s’engage » à l’occasion des opérations d’intermédiaire visées à l’article 1 de la loi.

Or la négociation n’est que l’une des phases, et non la première, de l’activité de l’agent, qui dans un premier temps va rencontrer son client, puis visiter le bien à vendre, recueillir les éléments le concernant, faire de la publicité, recevoir les acquéreurs potentiels, leur décrire le bien, leur faire visiter ce bien, recueillir leurs observations et leur proposition éventuelle, et la transmettre enfin à son mandant.

Dans cet enchaînement de phases, à partir de quel moment la négociation commence-t-elle ?

Deux décisions de la Cour de Cassation permettent de déterminer ce moment.

La première décision est un arrêt de la Chambre Criminelle de la Cour de Cassation du 15 décembre 1987 qui juge que ce moment est celui à partir duquel l’agent a dépassé le stade de la simple publicité, c’est-à-dire en l’espèce à partir de l’instant où il avait reçu le client et lui avait donné tous les renseignements utiles pour parvenir à l’acquisition du bien (c’est-à-dire, s’agissant de terrains « le prix à l’are, le nom du propriétaire et l’identité de la personne susceptible de traiter l’affaire »).

La seconde décision est un arrêt de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation du 2 octobre 2007 qui a jugé que c’est à partir du moment où l’agent a dépassé « le stade de démarches publicitaires unilatérales » qu’il doit disposer d’un mandat, et cet arrêt considère que ce moment est celui de la visite des lieux qui implique « qu’il avait commencé à négocier avec cette société ».

Ainsi, on peut considérer que c’est à partir de la visite du bien vendu, et précisément avant cette visite, que l’agent immobilier doit disposer d’un mandat écrit signé par son mandant, mais que s’il a donné à l’acquéreur potentiel tous les éléments utiles pour parvenir à l’acquisition du bien, avant cette visite, il doit avant même de donner ces informations détenir ce mandat signé par son mandant.

On observera cependant qu’il est bien rare (et qu’il est imprudent) qu’avant la visite l’agent immobilier donne à l’acquéreur potentiel la totalité des éléments lui permettant d’acquérir le bien et en particulier le nom du vendeur… de sorte que c’est la visite qui dans la majorité des cas doit être considérée comme le moment où l’agent doit disposer du mandat.