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  • La Bataclan est monovalent

    Ou plutôt le local loué où est exploité l'établissement de spectacles portant ce nom est monovalent au sens de la législation des baux commerciaux, selon cet arrêt :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 septembre 2005), qu'à la suite d'un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivré le 23 avril 1987 pour le 9 décembre 1987 par M. Pierre X... à la société d'exploitation des spectacles Bataclan (société Bataclan), preneuse à bail de locaux à usage commercial, un arrêt du 27 mai 1998, devenu irrévocable, a dit que la société Bataclan avait droit à une indemnité d'éviction et a désigné un expert afin de donner son avis sur le montant de cette indemnité ; que, par acte du 9 janvier 2002, les consorts X..., venant aux droits de M. Pierre X..., ont notifié à la société Bataclan l'exercice de leur droit de repentir et, à défaut d'accord avec cette dernière sur le prix du bail renouvelé à la même date, ils ont saisi le juge des loyers commerciaux ;

    Attendu que la société Bataclan fait grief à l'arrêt de dire que les règles du plafonnement ne s'appliquent pas au loyer du bail renouvelé, alors, selon le moyen :

    1°/ que le caractère monovalent des locaux est écarté lorsque les activités exploitées dans les lieux loués n'exigent pas des locaux spécialement adaptés ; que l'existence de locaux dépourvus d'adaptations spéciales n'implique pas pour autant que les locaux puissent recevoir tous types de commerces ; qu'en retenant cependant, pour adhérer à la qualification de locaux monovalents, que les locaux n'étaient pas un lieu brut de décoffrage susceptible de recevoir tous types de commerce, les juges du fond ont statué par un motif inopérant et ont, par suite, violé les articles L. 145-34 et L. 145-36 du code de commerce, ensemble l'article 23-8 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ;

    2°/ qu'à supposer même que les locaux aient été spécialement adaptés, le caractère monovalent des locaux est également écarté lorsque les locaux, même spécialisés dès leur construction, peuvent être affectés à une autre destination sans des travaux importants ou des transformations coûteuses ; qu'au cas d'espèce, en décidant que la transformation des lieux en vue d'une autre activité ne pourrait faire l'économie de travaux coûteux d'adaptation aux normes de sécurité des établissements recevant du public, lesquels s'imposeraient de toute manière car les issues actuelles de secours ne sont pas aux normes, les juges du fond ont statué par un motif impropre à déterminer l'ampleur du coût de travaux en cas de changement de destination des lieux, ces travaux étant rendus nécessaires même en l'absence de changement d'activité ; que ce faisant, les juges du fond ont à nouveau violé les articles L. 145-34 et L. 145-36 du code de commerce, ensemble l'article 23-8 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ;

    3°/ qu'en retenant encore que la division des lieux tant en hauteur qu'en surface nécessiterait des travaux de grande ampleur, sans même rechercher, comme il le lui était demandé, si la réalisation des projets de transformation de la destination des lieux -gymnase ; centre de documentation ; club de jeux-, proposés à titre d'exemples par la société Bataclan, plans d'architecte et devis de travaux à l'appui, n'engendrerait pas un coût de transformation au mètre carré bien inférieur au coût moyen de réhabilitation dans le bâtiment, de l'ordre de 600 euros au mètre carré, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard des articles L. 145-34 et L. 145-36 du code de commerce, ensemble l'article 23-8 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ;

    4°/ que, si la circonstance que les lieux loués sont utilisés pour différentes formes de spectacles n'altère pas leur caractère monovalent, en revanche le caractère monovalent des locaux est écarté lorsque l'exploitation de ces locaux s'adresse à des types de clientèles tout à fait distinctes ; que tel est bien le cas des lieux exploités par la société Le Bataclan, dans lesquels sont exercées tant des activités de théâtre, concerts et spectables divers que de la location de salles pour des séminaires, réunions publiques, réceptions ou encore des manifestations sportives, drainant des types de clientèles tout à fait distinctes ; qu'en refusant de prendre en compte cette donnée, pour se borner à relever que les lieux loués étaient utilisés à seule fin d'organisation de spectacles n'altérant pas leur caractère monovalent, les juges du fond ont à nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et L. 145-36 du code de commerce, ensemble l'article 23-8 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ;

    Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les locaux avaient été construits et aménagés en vue d'une seule exploitation comme salle de spectacle comportant en son état actuel 1 350 places, plus un balcon ajouté en 1994, que leur transformation pour l'exercice d'une autre activité nécessiterait une division des lieux tant en surface qu'en hauteur conduisant à des travaux de grande ampleur et très coûteux, et ayant exactement retenu que le fait que les lieux loués soient utilisés pour différentes formes de spectacle n'altérait pas leur caractère monovalent, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société d'exploitation des spectacles Bataclan aux dépens ;

    Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société d'exploitation des spectacles Bataclan à payer aux consorts X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société d'exploitation des spectacles Bataclan ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille sept. "

  • La location gérance n'est pas une sous location

    C'est ce que rappelle la Cour de Cassation :

    "Vu l'article 1134 du code civil ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 14 novembre 2006), que la société JMS Distribution, locataire de locaux à usage commercial appartenant à la société civile immobilière Les Sables, a, par acte du 15 avril 2002, donné son fonds de commerce en location gérance ; que la bailleresse, considérant cet acte comme une sous-location irrégulière, a assigné la société JMS Distribution en résiliation du bail ;

    Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que si l'acte du 15 avril 2002 était un acte de location gérance et ne nécessitait pas l'accord de la bailleresse, les clauses du bail selon lesquelles la cession du fonds de commerce ou la sous-location devait être constatée par acte authentique auquel la bailleresse devait être appelée, trouvaient application dès lors qu'en droit la mise en location gérance du fonds de commerce s'analyse en une sous-location ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la mise en location gérance d'un fonds de commerce ne constitue pas une sous-location, la jouissance des locaux n'en étant que la conséquence accessoire et nécessaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 novembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

    Condamne la société civile immobilière Les Sables aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Les Sables à payer à la société JMS Distribution la somme de 2500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille huit."

  • Notion de jours

    A travers cette décision :

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 27 novembre 2007), que la SCI Beauregard (la SCI), propriétaire d'un ensemble immobilier contigu à celui de M. X..., l'a assigné aux fins d'obtenir la suppression des jours et vues réouverts alors qu'ils avaient été volontairement obturés par leur auteur commun lors de la division du fonds en 1930 ;

    Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt attaqué de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :

    1°/ que le juge ne peut relever d'office un moyen sans provoquer au préalable les observations des parties ; qu'en relevant que la SCI Beauregard avait renoncé sans équivoque à la prescription extinctive de la servitude de jour que le dégagement des ouvertures faisait nécessairement revivre, tandis que la SCI invoquait une servitude de non jour par destination du père de famille et que M. X... déniait l'existence d'une servitude de non vue et contestait que leur auteur commun ait obstrué de manière définitive les fenêtres en 1930 de sorte qu'aucune des parties n'avait abordé la renonciation de la SCI, lors des travaux de 1994, à se prévaloir de la prescription extinctive de l'article 706 du code civil ; qu'ainsi la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

    2°/ que pour être conformes aux dispositions légales, les jours doivent être établis non seulement sur des châssis à verre dormant, c'est-à-dire des châssis fixes, mais encore à vingt-six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer si c'est à rez-de-chaussée et à dix neuf décimètres au dessus du plancher pour les étages supérieurs ; qu'en affirmant que le fait que les jours aient été garnis d'un treillis métallique et d'un châssis fixe suffisait à offrir au fonds servant des garanties de discrétion suffisante sans qu'il soit nécessaire de s'assurer de la hauteur des jours par rapport au plancher haut de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 677 du code civil ;

    Mais attendu, d'une part, que la SCI ayant contesté avoir renoncé à l'acquisition d'une "servitude de non-jour", la cour d'appel n'a pas violé le principe de la contradiction ;

    Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a souverainement constaté que les jours litigieux, garnis d'un treillis métallique et d'un châssis fixe sur lequel était monté un matériau translucide mais opaque, qui ne faisaient qu'éclairer l'immeuble dans lequel ils étaient pratiqués, offraient au fonds servant des garanties de discrétion suffisante, en a justement déduit qu'il n'y avait pas à s'assurer de leur hauteur par rapport au plancher ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la SCI Beauregard aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Beauregard à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Beauregard ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille neuf.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la SCI Beauregard.

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'existence d'une servitude de jour imposé à l'immeuble appartenant à la Société BEAUREGARD, au profit de l'immeuble appartenant à Monsieur X... ;

    AUX MOTIFS QU' il est constant que l'auteur commun des parties a entendu interdire l'exercice de cette servitude par la pose de tôles ondulées lors de la division de son fonds en 1930 ; que toutefois cet ouvrage occultant étant aisément démontable, ne rendait pas l'exercice de la servitude définitivement impossible de sorte qu'il n'a pas entraîné son extinction par l'application de l'article 703 du Code civil ; que dès lors, à défaut de dispositions expresses dans l'acte notarié de vente du 29 avril 1930, portant renonciation par l'auteur commun à la servitude de jour dont bénéficiait la partie du fonds qu'il conservait, la pose de ces tôles a eu pour seul effet de faire courir la prescription extinctive de l'article 706 du Code civil ; qu'en prenant l'initiative de procéder au démontage des tôles, plus de trente ans après leur installation, à l'occasion de travaux qu'elle a fait réaliser sur ses bâtiments en 1994, la société BEAUREGARD a renoncé sans équivoque à la prescription extinctive de la servitude de jour que le dégagement des ouvertures faisait nécessairement revivre ; sur les caractères de ces jours, la cour ne peut qu'adopter les motifs pertinents desquels le premier juge a déduit qu'étant garnis d'un treillis métallique et d'un châssis fixe sur lequel est monté un matériau translucide mais opaque, ils répondaient aux exigences de l'article 676 du Code civil ; que ces caractères offrent au fonds servant des garanties de discrétion suffisante sans qu'il soit besoin de s'assureur de leur hauteur par rapport au plancher haut de l'immeuble qu'ils ne font qu'éclairer ;

    ALORS QUE D'UNE PART, le juge ne peut relever d'office un moyen sans provoquer au préalable les observations des parties ; qu'en relevant que la SCI BEAUREGARD avait renoncé sans équivoque à la prescription extinctive de la servitude de jour que le dégagement des ouvertures faisait nécessairement revivre, tandis que la SCI invoquait une servitude de non jour par destination du père de famille (conclusions signifiées le 8 octobre 2007, Prod. 4 p. 5) et que Monsieur X... déniait l'existence d'une servitude de non vue et contestait que leur auteur commun ait obstrué de manière définitive les fenêtres en 1930 (conclusions signifiées le 10 octobre 2007, Prod. 5, p. 5 et 6) de sorte qu'aucune des parties n'avait abordé la renonciation de la SCI, lors des travaux de 1994, à se prévaloir de la prescription extinctive de l'article 706 du Code Civil ; qu'ainsi la Cour a violé l'article 16 du Nouveau Code de Procédure Civile.

    ALORS QUE D'AUTRE PART, pour être conformes aux dispositions légales, les jours doivent être établis non seulement sur des châssis à verre dormant, c'est-à-dire des châssis fixes, mais encore à vingt-six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer si c'est à rez-de-chaussée et à dix neuf décimètres au dessus du plancher pour les étages supérieurs ; qu'en affirmant que le fait que les jours aient été garnis d'un treillis métallique et d'un châssis fixe suffisait à offrir au fonds servant des garanties de discrétion suffisante sans qu'il soit nécessaire de s'assurer de la hauteur des jours par rapport au plancher haut de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 677 du Code civil."

  • Comment s'opposer à l'action en recouvrement des charges de copropriété ?

    En invoquant par exemple la nullité du mandat du syndic, qui n'a pas ouvert un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat :

    " Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 novembre 2007), que le syndicat des copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin a assigné le 23 avril 2004 les époux Z..., propriétaires de lots de copropriété, en paiement d'un arriéré de charges ;

    Attendu que pour débouter les époux Z... de leur demande d'annulation de l'assignation et dire recevable l'action du syndicat, l'arrêt retient que le syndicat fait valoir que par décision du 24 avril 2003, puis de mai 2004 et 2005, la dispense de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal a été décidée et que l'assemblée générale du 5 novembre 2003 ayant " redésigné " le Cabinet Patrimonia Le Pré en qualité de syndic a été validée par arrêt de la cour d'appel du 15 décembre 2005 ;

    Qu'en statuant ainsi, sans constater que l'assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre 2003 renouvelant son mandat dispensait le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé ou qu'il en avait ouvert un dans les trois mois de cette désignation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :

    DIT n'y avoir lieu à interruption d'instance ;

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

    Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin et M. X..., ès qualités, aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin et M. X... à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin et de M. X..., ès qualités ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille neuf.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour les époux Z....

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté l'exception de nullité de l'assignation introductive d'instance délivrée à Monsieur et Madame Z... par le Syndicat des copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive, 93500 Pantin, représenté par son syndic, le cabinet PATRIMONIA LE PRE,

    AUX MOTIFS QUE " les appelants soutiennent que la Société PATRIMONIA LE PRE n'avait pas la qualité de syndic (lors de l'assignation du 16 juillet 2003) et n'avait aucune qualité pour agir en justice au nom du syndicat, que son assignation est nulle et n'a pu valablement saisir le juge, ceci du fait du non respect par le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé dans les 3 mois de sa désignation, avec pour conséquence la nullité de plein droit de son mandat ; Mais que le syndicat fait valoir que par décision de l'assemblée générale du 24 avril 2003 puis de mai 2004 et 2005, la dispense de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal a été décidée ; que l'assemblée générale du 5 novembre 2003 ayant redésigné le cabinet PATRIMONIA LE PRE en qualité de syndic a été validée par arrêt de cette Cour du 15 décembre 2005 ; qu'il en résulte ainsi que des motifs non contraires du Tribunal que la Cour adopte que le moyen n'est pas fondé et que le Tribunal a été régulièrement saisi " (arrêt, p. 3),

    ALORS QUE le syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; que l'assemblée générale peut en décider autrement, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, en dispensant le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat en fixant la durée pour laquelle la dispense est donnée ; que la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; qu'il s'ensuit qu'à l'expiration de ce délai, le syndic est dépourvu de qualité pour engager une action judiciaire au nom du syndicat des copropriétaires, rendant nulle l'assignation ainsi délivrée ;

    Qu'en l'espèce, le président du conseil syndical – conscient que jusqu'à présent le Syndicat des copropriétaires n'avait pas été valablement représenté par son syndic – a obtenu du Président du Tribunal de grande instance de Bobigny une ordonnance en date du 13 septembre 2003 désignant la SCP BRIGNIER-TULIER en qualité d'administrateur provisoire, avec mission de convoquer une assemblée générale pour nommer un syndic ; que, lors de l'assemblée générale extraordinaire du 5 novembre 2003, PATRIMONIA LE PRE a été désigné en qualité de syndic jusqu'à l'assemblée générale devant statuer sur les comptes arrêtés au 31 décembre 2003 ; qu'il est néanmoins constant qu'aucun compte bancaire ou postal n'a été ouvert au nom du Syndicat des copropriétaires, alors qu'aucune dispense n'a été donnée en ce sens par ledit syndicat ; qu'il s'ensuivait qu'à compter du 6 février 2004, le mandat de syndic de PATRIMONIA LE PRE était nul de plein droit ;

    Qu'en déclarant cependant valable l'assignation délivrée, au nom du Syndicat des copropriétaires, par le Cabinet PATRIMONIA LE PRE, le 23 avril 2004, la Cour d'appel a violé les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 29-1 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 32 du Code de procédure civile.

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Monsieur et Madame Z... tendant à voir prononcer l'annulation du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 16 novembre 2005,

    AUX MOTIFS QUE " les appelants soutiennent en outre que le jugement est affecté d'irrégularité du fait que Monsieur Chi Thao Z... a déposé le 24 janvier 2005 une requête en récusation visant Madame A... à laquelle il a été acquiescé et que le jugement a été rendu par ce magistrat ; mais que les appelants se bornent à produire aux débats à l'appui de ce moyen une lettre du 26 janvier 2005 signée de Madame A... ainsi rédigée " En réponse à votre requête en récusation déposée au greffe le 24 janvier 2005, j'ai l'honneur de vous faire savoir qu'en application de I'article 348 du Nouveau code de procédure civile, votre dossier est transféré à la section 2 de la 5ème Chambre civile et sera appelé à l'audience du 9 février 2005 en salle 8 " ; que cette lettre ne porte aucune référence d'une affaire ; que le syndicat fait état de multiples décisions de justice rendues entre lui-même et les époux Z... de 2001 à 2007 ; que le jugement entrepris a été rendu par la section 1 et non la section 2 de la 5ème chambre civile du Tribunal de grande instance de Bobigny ; qu'il mentionne une audience publique à la date du 12 octobre 2005 et non du 9 février 2005 ; que dès lors les appelants ne font aucune preuve que la requête en récusation du 24 janvier 2005 concernait le litige ayant donné lieu au jugement entrepris ; qu'au surplus et en tous cas, le tribunal ayant été régulièrement saisi par l'assignation, comme dit ci-dessus, l'effet dévolutif de l'appel s'est opéré " (arrêt, p. 3),

    ALORS, D'UNE PART, QUE lorsque le juge acquiesce à la demande de récusation, il est aussitôt remplacé ;

    Que, par requête en date du 24 janvier 2005, Monsieur et Madame Z... ont déposé au greffe du Tribunal de grande instance de Bobigny une demande de récusation visant le magistrat, statuant à juge unique, composant la section 1 de la 5ème chambre, ce magistrat ayant été amené à donner des conseils à la partie adverse, Maître Patrice X... ; que, par lettre du 26 janvier 2005, ce magistrat a répondu qu'il acquiesçait à la demande de récusation en précisant « qu'en application de l'article 348 du nouveau Code de procédure civile, votre dossier est transféré à la section 2 de la 5ème chambre et sera appelé à l'audience du 9 février 2005 » ; que, cependant, c'est le magistrat en cause, statuant à juge unique, qui a rendu le jugement ; qu'en cause d'appel, Monsieur et Madame Z... ont demandé de voir déclaré le jugement « nul et non avenu » ;

    Que, pour rejeter ce moyen, la Cour d'appel a fallacieusement tiré prétexte de ce que Monsieur et Madame Z... ne rapporteraient pas la preuve de ce que la requête en récusation du 24 janvier 2005 concernerait le litige ayant donné lieu au jugement entrepris ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la requête visait clairement la connivence entre Maître X... et le magistrat, ce que celui-ci a implicitement reconnu en acquiesçant à la demande de récusation, la Cour d'appel a violé les articles 341 et suivants du Code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur et Madame Z... à payer au Syndicat des copropriétaires, outre intérêts au taux légal, diverses sommes au titre des charges arriérées et des frais nécessaires,

    AUX MOTIFS QUE " les appelants font état d'anomalies concernant les charges, qui seraient relatives aux " volumes consommés d'eau chaude et d'eau froide ", au chiffrage des charges de l'eau chaude sanitaire " et aux " charges d'électricité des parkings " ; mais que ces contestations sont imprécises et non démontrées ; que les appelants n'en tirent aucune conséquence chiffrée ; Que les charges ont été votées ; que le syndicat remarque que les époux Z... avaient la possibilité de prendre connaissance des pièces justificatives avant chaque assemblée et s'en sont abstenus, ainsi que de manifester un éventuel désaccord avec les comptes lors des assemblées, auxquelles ils sont systématiquement défaillants ; Que la Cour se réfère pour le surplus aux motifs non contraires du Tribunal ; Que c'est de manière incompréhensible et en tous cas sans aucune démonstration que les appelants affirment que (dans le jugement entrepris) " une somme de 6. 708, 76 a été occultée " ; que les contestations ne sont pas fondées ; que le décompte d'actualisation au 1er octobre 2007 n'est pas contesté de manière précise et circonstanciée et donc sérieuse, notamment en considération de l'article 1256 du Code civil, les appelants se bornant à déclarer, de manière énigmatique et sans que les conséquences à tirer de ces déclarations soient clairement identifiables que " malgré le jugement en date du 16 novembre 2005, aucune régularisation n'a été faite dans les comptes " et que " pire encore, les intérêts de retard sont toujours comptabilisés alors qu'ils ont déjà été comptés dans les actes d'huissier " ; Mais que le décompte indique précisément les postes de débit et de crédit avec à chaque fois leurs montants et leurs causes ; qu'apparemment il a été tenu compte des paiements et qu'ont été " extournés " les frais qui devaient l'être ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'actualisation, la somme demandée étant en fait un solde au 1er octobre 2007 " (arrêt, p. 3),

    ALORS QUE les charges exigibles en vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être justifiées par le syndicat qui en réclame le paiement, notamment par la production du procès-verbal de l'assemblée générale portant approbation de l'arrêté de compte de l'exercice précédant et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, les documents comptables ainsi que le décompte de répartition de charge ;

    Que, pour rejeter la demande de Monsieur et Madame Z... tendant à la contestation des charges qui leur était réclamée par le syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel a relevé, tant par motifs propres que par motifs adoptés des premiers juges, que « le syndicat des copropriétaires verse aux débats les relevés individuels de charge par nature de charges, avec indication du montant à répartir, base immeuble, base lot et quote-part y afférent et un arrêté de compte à compter du 1er janvier 2000 débutant par un rapport à nouveau débiteur de 4. 501, 27 F ainsi que les relevés de compte du Cabinet Cadot Beauplet depuis le 1er janvier 1992 » (jugement, p. 5) et « que les charges ont été votées et que les époux Z... avaient la possibilité de prendre connaissance des pièces justificatives avant chaque assemblée et s'en sont abstenus, ainsi que de manifester un éventuel désaccord avec les comptes lors des assemblées » (arrêt, p. 3) ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les charges réclamées à Monsieur et Madame Z... par le syndicat des copropriétaires, n'étaient nullement justifiées par la production des procès-verbaux des différentes assemblées générales portant approbation des arrêtés de compte de l'exercice précédant et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, et par les documents comptables, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965."

  • Annulation du POS et lésion

    Voici une espèce curieuse où la commune se prévalait de l'annulation du POS pour demander la rescision pour lésion de la vente d'un terrain qu'elle avait consentie car cette annulation rendait constructible le terrain qui ne l'était pas au moment où elle avait vendu ...

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 29 janvier 2008), que par acte du 25 janvier 2000, la commune de Mimet a vendu à Mme X... une parcelle de quatre mille quatre cent cinquante et un mètres carrés dans une zone où, pour être constructible, la superficie minimale d'une parcelle devait être de dix mille mètres carrés ; que, par jugement du 19 octobre 2000, le tribunal administratif de Marseille a annulé le plan d'occupation des sols approuvé le 16 mars 1999, avec pour effet la remise en vigueur du plan d'occupation des sols approuvé le 11 décembre 1984 fixant la superficie minimale d'une parcelle, pour être constructible, à quatre mille mètres carrés ; que la commune a sollicité notamment la rescision de la vente pour lésion ;

    Attendu que la commune de Mimet fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, que pour savoir s'il y a lésion des sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; qu'en décidant, néanmoins, que si l'annulation de la révision du plan d'occupation des sols approuvée le 16 mars 1999 avait pour effet de rendre constructible le terrain vendu par la commune de Mimet à Mme X..., elle ne peut avoir pour effet " dès lors qu'elle n'était pas notoirement inéluctable " de faire disparaître la dévalorisation que, de fait, cette révision faisait subir à la parcelle à la date du 25 janvier 2000, en la rendant non constructible, quand le terrain vendu devait être estimé en tenant compte de son état constructible au moment de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1675 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant retenu que si l'annulation de la révision du plan d'occupation des sols approuvé le 16 mars 1999 avait pour effet de remettre en vigueur le plan d'occupation des sols immédiatement antérieur qui prévoyait que les terrains devaient avoir une superficie minimale de quatre mille mètres carrés pour être constructibles, elle ne pouvait avoir pour effet, dès lors qu'elle n'était pas notoirement inéluctable, de faire disparaître la dévalorisation que, de fait, à la date du 20 janvier 2000, cette révision faisait subir à la parcelle litigieuse dont la superficie n'était que de quatre mille quatre cent cinquante et un mètres carrés en prévoyant que dans le secteur où elle se trouvait, les terrains devaient avoir une superficie minimale de dix mille mètres carrés pour être constructibles, la cour d'appel en a déduit à bon droit, la rétroactivité étant sans incidence sur la lésion qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat, que la commune de Mimet devait être déboutée de sa demande en rescision de la vente ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la commune de Mimet aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Mimet à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la commune de Mimet ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille neuf.



    MOYEN ANNEXE au présent arrêt ;

    Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour la commune de Mimet ;

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la commune de MIMET de sa demande en rescision de la vente du 25 janvier 2000 pour cause de lésion, ainsi que de sa demande en nullité de cette vente pour vileté du prix ;

    Aux motifs que, « Attendu que si l'annulation de la révision du POS approuvée le 16 mars 1999 a pour effet de remettre en vigueur le plan d'occupation des sols immédiatement antérieur qui prévoit que les terrains doivent avoir une superficie minimale de 4 000 m2 pour être constructibles, elle ne peut avoir pour effet, dès lors qu'elle n'était pas notoirement inéluctable, de faire disparaître la dévalorisation que, de fait, à la date du 20 janvier 2000 cette révision faisait subir à la parcelle AM 38 dont la superficie n'est que de 4 451 m2, en prévoyant que dans le secteur où elle se trouve, les terrains doivent avoir une superficie minimale de 10 000 m ² pour être constructibles ; Attendu que c'est pour tenir compte de cette dévalorisation que le service des Domaines a proposé un prix de 12 622, 78 euros ; Que la commune de MIMET ne produit aucune pièce permettant de supposer qu'à la date de la vente elle aurait pu obtenir un prix supérieur et rendant la lésion vraisemblable, les estimations d'agents immobiliers qu'elle verse aux débats prenant en considération la constructibilité résultant de la remise en vigueur du POS antérieur ; Qu'il convient donc de réformer le jugement en ce qu'il a admis la commune de MIMET à faire la preuve de la lésion et de débouter cette dernière de sa demande en rescision pour lésion ; Attendu qu'en l'état de l'estimation du service des Domaines, le prix de 12 622, 78 euros n'est pas dérisoire et apparaît réel et sérieux, en sorte que la commune de MIMET sera également déboutée de sa demande de nullité de la vente pour vileté du prix ; Attendu que l'action de la commune de MIMET dont la mauvaise foi ou l'intention de nuire ne sont pas établies, n'excède pas les limites du droit pour toute personne d'agir en justice et n'a pas dégénéré en abus, en sorte que Christiane X... sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts » ;

    Alors que, pour savoir s'il y a lésion de plus des sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ; qu'en décidant, néanmoins, que si l'annulation de la révision du POS approuvée le 16 mars 1999 avait pour effet de rendre constructible le terrain vendu par la commune de MIMET à Madame X..., elle ne peut avoir pour effet, « dès lors qu'elle n'était pas notoirement inéluctable », de faire disparaître la dévalorisation que, de fait, cette révision faisait subir à la parcelle à la date du 25 janvier 2000 en la rendant non constructible, quand le terrain vendu devait être estimé en tenant compte de son état constructible au moment de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1675 du Code civil."

  • La copropriété : statut, gestion et contentieux

    Nouvelle édition 2009-2010.

     

     

     

     

    Présentation de l'éditeur :

    L'administration d'une copropriété est un exercice complexe. Outre l'arbitrage d'intérêts parfois divergents, elle impose le respect d'une réglementation qui attribue à chacun, copropriétaires, futurs acquéreurs, syndics professionnels ou bénévoles, membres du conseil syndical, des droits et obligations. Or, si la loi du 10 juillet 1965 n'a fait l'objet d'aucune modification pendant des années, elle ne cesse d'être modifiée en profondeur depuis les années 2000 : loi SRU du 13 décembre 2000, décret du 27 mai 2004, décret du 14 mars 2005 sur les comptes du syndicat des copropriétaires, loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. En 2009, deux lois sont notamment venues modifier une nouvelle fois la réglementation applicable : la loi du 25 mars 2009, dite loi " Molle " ou loi " Boutin ", portant notamment sur la sécurisation des ascenseurs, la fixation des honoraires du syndic en cas de travaux, la mise en conformité des règlements de copropriété, ou encore créant un dispositif d'alerte pour les copropriétés " fragiles " ; la loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allégement des procédures retouchant les règles relatives aux frais d'instance, à la surélévation des immeubles, aux membres du conseil syndical, etc.). Autant de règles nouvelles et complexes, outre une jurisprudence non moins foisonnante, que cette vingtième édition décrypte, à l'aide d'exemples, de conseils et de modèles d'actes sur Cédérom, pour apporter à toutes les parties concernées (copropriétaires, syndic, avocats...) les informations pratiques, précises et concrètes permettant de prévenir ou de faire face aux difficultés d'administration des copropriétés. A cette fin, de nouveaux développements ont également été introduits sur le statut et la gestion des salariés de la copropriété, à savoir les gardiens et employés d'immeubles.