Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

  • Copropriété : notion d'organisation différente

    Un état descriptif de division ne constitue pas une organisation différente au sens de la loi du 10 juillet 1965 :

     

    "Vu l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Attendu qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 novembre 2010), que la Ville de Paris a, par acte du 17 août 1988, consenti à la société civile immobilière Habitat Ramponeau (la SCI) un bail emphytéotique pour une durée de 55 ans, à charge pour cette dernière d'y édifier un bâtiment et de le remettre en fin de location à la Ville de Paris ; qu'un état descriptif de division a été établi par acte notarié du 31 mai 1990 qui divise l'immeuble en 24 lots de volumes, dont certains ont été placés sous le régime de la copropriété selon un règlement de copropriété du 3 juillet 1990 ; que par acte authentique des 9 et 14 mars 1995, la SCI a fait apport à l'association Or Thora éducation juive du 20e arrondissement (l'association) des droits qu'elle détenait du bail emphytéotique sur les locaux constituant le volume 4 ; que la SCI et le syndicat des copropriétaires 38-40 rue Ramponeau (le syndicat) ont assigné l'association en payement de certaines sommes représentant la quote part des charges générales de l'ensemble immobilier incombant au lot n° 4 ;

    Attendu que, pour débouter la SCI et le syndicat de leur demande, l'arrêt, qui constate que le lot n° 4 ne fait pas partie des lots de volumes soumis au règlement de copropriété du 3 juillet 1990, relève que l'état descriptif de division stipule que l'ensemble immobilier ne sera pas régi par la loi du 10 juillet 1965 et qu'à cette fin, l'acte identifie des volumes immobiliers de pleine propriété dans le cadre du régime du droit de superficie, et énonce l'ensemble des servitudes issues de l'imbrication de ces volumes qui permettent leur coexistence ainsi que l'attribution 3026/10.000èmes des charges générales au lot n° 4, retient que l'état descriptif de division constitue, relativement à ce lot, la convention contraire visée à l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Qu'en statuant ainsi, sans constater la création d'une organisation différente, au sens de la loi, pour la gestion des éléments communs de l'ensemble immobilier, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

    Condamne l'association Or Thora aux dépens des pourvois ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'association Or Thora à payer au syndicat coopératif 38-40 rue Ramponeau la somme de 2 500 euros et à la SCI Habitat Ramponeau la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de l'association Or Thora ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille douze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits au pourvoi n° W 11-13.679 par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour le syndicat coopératif 38-40 rue Ramponeau 75020 Paris.

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté le syndicat coopératif de ses demandes tendant à voir dire que l'association Or Thora est tenue aux charges générales relatives à l'ensemble immobilier en volumes selon la répartition prévue à l'état descriptif de division en volumes du 31 mai 1990, soit 3026/10000èmes pour le lot 4 et 34/10000èmes pour le lot 78 et la condamner à payer au syndicat coopératif la somme de 39 169, 15 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2007 ;

    AUX MOTIFS PROPRES (sur la demande en paiement des charges fondée sur l'état descriptif de division en volumes du 31 mai 1999) QUE le règlement de copropriété du 3 juillet 1990 qui régit les lots de volumes 3, 11, 12, 14, 15 et 16 consistant en des logements, caves et emplacements de parkings ne porte pas sur le lot de volume N° 4 auquel correspond l'école de l'association Or Thora, association à laquelle la SCI Habitat Ramponeau a fait apport des droits qu'elle détenait du bail emphytéotique, à elle consenti par la ville de Paris ; que l'association Or Thora n'est pas copropriétaire ; qu'en revanche le lot numéro 4 est porté dans l'état descriptif de division en volumes immobiliers dressé par acte du 31 mai 2010 de Maître X..., notaire ; que cet acte lui attribue 3026/10 000ème des charges générales ; que ledit état descriptif stipule, page 8, en son chapitre II que :

    « (…)
    Il est ici précisé que l'ensemble immobilier, objet des présentes, ne sera pas régi par la loi du 10 juillet 1965 en tant qu'elle institue le régime de la copropriété d'immeubles bâtis.
    A cette fin, le présent acte descriptif identifie des volumes immobiliers de pleine et entière propriété dans le cadre du régime du droit de superficie. Il énonce également l'ensemble des servitudes issues de l'imbrication de ces volumes qui permettent leur coexistence 
    (…) » ;

    que le lot N° 4 ne faisant pas partie des lots de volumes soumis au règlement de copropriété du 3 juillet 1990 régi par la loi du 10 juillet 1965, l'état descriptif de division précité constitue, relativement à ce lot, la "convention contraire" visée à l'article 1" alinéa 2 de ladite loi ; que la loi précitée n'est pas applicable dans ses rapports juridiques existant entre la SCI Habitat Ramponeau et l'association Or Thora qui dérivent seulement de l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995 ; qu'il convient de rechercher si cet acte d'apport, qui crée un lien contractuel entre les deux parties précitées, fait peser sur l'association Or Thora l'obligation de payer à la SCI ou à autrui la quote-part de "charges générales" prévue par l'état descriptif de division attribuée au lot N° 4 ; que la preuve de la souscription de cette obligation par le bénéficiaire de l'apport n'est nullement fournie par l'examen de cet acte dont les premiers juges ont fait une exacte analyse juridique alors que les obligations susceptibles de peser sur l'association Or Thora résultent du seul acte d'apport de mars 1995 et non des rapports juridiques entretenus par ailleurs entre la SCI précitée et le syndicat coopératif ; que l'opération juridique ayant abouti à la réalisation de l'immeuble et à la division de celui-ci en lots de volumes est à l'évidence incomplète, ce qui ressort des explications fournies par la SCI appelante et le syndicat coopératif en page 4 de leurs conclusions récapitulatives d'appel ; que ce montage juridique inachevé ne soumet pas l'association Or Thora à l'obligation de payer les charges générales du lot N° 4 comme l'ont retenu les premiers juges en page 5 de leur décision ; que l'absence de contrepartie à la charge de l'association prévue à l'acte d'apport ne porte pas uniquement sur le prix de cession de l'apport ; que cet acte détermine avec précision les obligations pesant sur l'association Or Thora ; qu'or, celle de régler la quote-part de charges générales affectée au lot N° 4 ne fait pas partie de celles-là ; qu'en soutenant que l'absence de clause dans l'acte d'apport exonérant l'association en tout ou partie de l'obligation de payer des charges établit l'obligation de l'intimée au règlement de celle-ci, les appelants renversent la charge de la preuve ; que la loi du 10 juillet 1965 étant inapplicable, la seule existence de droits de l'association Or Thora sur le lot N°4 ne suffit pas à l'obliger au paiement des charges générales et ce d'autant plus que le lot de volume N° 4 ne dépend pas de la copropriété ; que quant au lot N° 17, il n'est pas l'objet de l'acte d'apport de mars 1995 qui ne porte que sur les "locaux de l'école construite", à savoir le lot N° 4 ; que le lot N° 17, resté la propriété de la SCI HABITAT, ne dépend pas de la copropriété régie par le règlement du 3 juillet 1990 ; que l'association Or Thora l'occupe en vertu d'une convention à titre gratuit qui n'ouvre pas droit au règlement des charges de la part de l'occupant ; que le jugement est confirmé de ces chefs (arrêt, p. 2 à 4) ;

    ET (sur la demande en paiement de charges fondée sur l'enrichissement sans cause) QUE les moyens invoqués à ce titre par les appelants ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connus et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il sera seulement ajouté que les droits de l'association trouvent leur cause juridique dans un contrat - l'acte d'apport- qui ne soumet pas la partie bénéficiaire de l'apport au paiement des charges ; que telle était la commune intention des parties à cet acte opposable à la SCI ; que la théorie de l'enrichissement sans cause ne profite pas au syndicat coopératif même s'il a fait des règlements au titre du lot N° 4 puisqu'il ne s'agit pas d'un lot de copropriété ; qu'au demeurant, l'association Or Thora ne s'est pas enrichie au détriment du syndicat coopératif ; que l'enrichissement et l'appauvrissement allégués ne sont pas corrélatifs (arrêt, p. 4) ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES (sur l'existence d'un contrat portant sur la répartition des charges) QU'en application de l'article 1101 du code civil, un contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose ; que l'état descriptif de division en volumes de l'immeuble sis 34 à 40 rue Ramponeau à Paris, qui a été établi le 31 mai 1990 à la requête de la ville de Paris et de la SCI Habitat Ramponeau, affecte le lot 4 d'une quote-part de 3.026 / 10.000ème dans les dépenses de l'ensemble en volumes ; que dans l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995, il est mentionné que cet apport est consenti par la S.C.I. Ramponeau sans contrepartie aucune en argent et donc sans aucun prix, ni frais, ni somme quelconque à régler à quelque titre que ce soit à la charge de l'association Or Thora ; que l'acte précise que la SCI Habitat Ramponeau souhaite ainsi contribuer à l'oeuvre poursuivie par cette association en lui affectant les droits résultant du bail emphytéotique et en se libérant de toutes obligations d' entretien et d'exécution des gros travaux ; que l'association Or Thora prend en charge l'entretien des locaux qui lui sont attribués mais l'acte d'apport ne stipule aucune participation aux charges relatives à l'ensemble immobilier en volumes ; qu'en outre, il y a lieu de souligner que suite à cet acte d'apport la SCI Habitat Ramponeau a payé spontanément et volontairement les charges dont elle demande le remboursement à l'association Or Thora ; qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de remboursement des charges fondée sur les stipulations contractuelles ;

    ET QUE (sur l'enrichissement sans cause) en application de l'article 1371 du Code civil, les quasi-contrats sont les faits purement volontaires de l'homme, dont il résulte un engagement quelconque envers un tiers, et quelquefois un engagement réciproque des deux parties ; que l'action de in rem verso ne doit être admise que dans les cas où le Patrimoine d'une personne se trouvant, sans cause légitime, enrichi au détriment d'une autre personne qui ne jouirait, pour obtenir ce qui lui est dû, d'aucune action naissant d'un contrat ; qu'elle ne peut donc pas être intentée pour échapper aux règles par lesquelles la loi a expressément défini les effets d'un contrat déterminé ; qu'or en l'espèce les relations entre la SCI Habitat Ramponeau et l'association Or Thora ont été prévues lors de l'acte d'apport qui ne stipule aucune participation aux charges de l'ensemble immobilier en volumes ; que l'action de in rem verso ne peut donc pas être intentée pour échapper à l'absence de stipulations sur ce point définies dans l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995 ; que l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne peut être admise qu' à défaut de toute autre action ouverte au demandeur ; qu'elle ne peut pas suppléer une autre action que le demandeur ne peut pas intenter en raison du manque de preuves ; qu'en l'espèce le contrat ne stipulait pas la participation de l'association Or Thora aux charges de l'immeuble ; qu'en conséquence l'action de in rem verso ne peut pas suppléer la carence dans la charge de la preuve ; qu'en outre il y a lieu de souligner que depuis le 2 juin 2006, un compteur d'eau individuel a été posé pour l'association Or Thora ; que depuis le 2 février 2005, l'association Or Thora est exclue du contrat d'assurance conclu avec la société De Clarens ; qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de paiement des charges fondée sur l'enrichissement sans cause (jugement, p. 5 et 6) ;

    1°/ ALORS, d'une part, QU 'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, aménagements et services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; que seule constitue la convention contraire au sens de ce texte celle prévoyant la création d'une organisation présentant un caractère permanent, chargée de gérer les éléments et services communs de l'ensemble immobilier ; qu'il est constant et non contesté en l'espèce que si l'état descriptif de division en volumes immobiliers du 31 mai 1990 a écarté l'application de la loi du 10 juillet 1965, aucune organisation collective n'a cependant pu être mise en place pour gérer les éléments d'équipements communs de l'ensemble immobilier ; qu'en jugeant que l'état descriptif de division du 31 mai 1990 constituait la convention contraire prévue par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que l'association Or Thora n'était pas tenue de s'acquitter des charges afférentes à la quote-part du lot n° 4 et du lot n° 17 en ce que ces lots ne dépendent pas de la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

    2°/ ALORS, d'autre part, QUE la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services commun, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs, sauf à ce qu'une convention contraire ait créé une organisation différente ; qu'un état descriptif de division n'a pas de nature contractuelle et ne peut dès lors constituer la « convention contraire » visée à l'article 1er alinéa 2 de la loi susvisée ; qu'au cas d'espèce, en écartant l'application de la loi du 10 juillet 1965 à l'ensemble immobilier auquel appartenait l'immeuble qui avait été donné à bail emphytéotique à la SCI Habitat Ramponeau par la ville de Paris, et dont la première avait partiellement cédé les droits issus du bail à l'association Or Thora en ce qui concerne le lot n° 4, motif pris de ce que cet ensemble immobilier résultait d'une division en volumes dont seuls certains lots avaient été placés sous le régime de la copropriété, à l'exclusion du lot n° 4, objet du bail emphytéoti que et de la cession de droits, de sorte que l'état descriptif de division dressé le 31 mai 1990 (et non 2010 comme mentionné par erreur dans l'arrêt), qui prévoyait que l'ensemble immobilier ne serait pas régi par la loi du 10 juillet 1965, devait être considéré comme la « convention contraire » visée à l'article 1er alinéa 2 de cette loi, quand cet état descriptif de division, faute d'avoir une nature contractuelle, ne pouvait constituer cette convention contraire et que la loi du 10 juillet 1965 était dès lors applicable, les juges du fond ont violé l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l es articles 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, ensemble l'article 1134 du code civil ;

    3°/ Et ALORS, en toute hypothèse, QU 'en relevant, pour débouter le syndicat coopératif de sa demande de remboursement de charges, qu'à la suite de l'acte d'apport, la SCI Habitat Ramponeau avait payé spontanément et volontairement les charges de l'association Or Thora, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, impropre à justifier sa décision au regard des dispositions des articles 1134 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

    SECOND MOYEN DE CASSATION, subsidiaire 

    Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté le syndicat coopératif de ses demandes tendant à voir dire que l'association Or Thora est tenue aux charges générales relatives à l'ensemble immobilier en volumes selon la répartition prévue à l'état descriptif de division en volumes du 31 mai 1990, soit 3026/10000èmes pour le lot 4 et 34/10000èmes pour le lot 78 et la condamner à payer au syndicat coopératif la somme de 39 169, 15 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2007 ;

    AUX MOTIFS PROPRES (sur la demande en paiement des charges fondée sur l'état descriptif de division en volumes du 31 mai 1999) QUE le règlement de copropriété du 3 juillet 1990 qui régit les lots de volumes 3, 11, 12, 14, 15 et 16 consistant en des logements, caves et emplacements de parkings ne porte pas sur le lot de volume N° 4 auquel correspond l'école de l'association Or Thora, association à laquelle la SCI Habitat Ramponeau a fait apport des droits qu'elle détenait du bail emphytéotique, à elle consenti par la ville de Paris ; que l'association Or Thora n'est pas copropriétaire ; qu'en revanche le lot numéro 4 est porté dans l'état descriptif de division en volumes immobiliers dressé par acte du 31 mai 2010 de Maître X..., notaire ; que cet acte lui attribue 3026/10 000ème des charges générales ; que ledit état descriptif stipule, page 8, en son chapitre II que :

    « (…)
    Il est ici précisé que l'ensemble immobilier, objet des présentes, ne sera pas régi par la loi du 10 juillet 1965 en tant qu'elle institue le régime de la copropriété d'immeubles bâtis.
    A cette fin, le présent acte descriptif identifie des volumes immobiliers de pleine et entière propriété dans le cadre du régime du droit de superficie. Il énonce également l'ensemble des servitudes issues de l'imbrication de ces volumes qui permettent leur coexistence 
    (…) » ;

    que le lot N° 4 ne faisant pas partie des lots de volumes soumis au règlement de copropriété du 3 juillet 1990 régi par la loi du 10 juillet 1965, l'état descriptif de division précité constitue, relativement à ce lot, la "convention contraire" visée à l'article 1" alinéa 2 de ladite loi ; que la loi précitée n'est pas applicable dans ses rapports juridiques existant entre la SCI Habitat Ramponeau et l'association Or Thora qui dérivent seulement de l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995 ; qu'il convient de rechercher si cet acte d'apport, qui crée un lien contractuel entre les deux parties précitées, fait peser sur l'association Or Thora l'obligation de payer à la SCI ou à autrui la quote-part de "charges générales" prévue par l'état descriptif de division attribuée au lot N° 4 ; que la preuve de la souscription de cette obligation par le bénéficiaire de l'apport n'est nullement fournie par l'examen de cet acte dont les premiers juges ont fait une exacte analyse juridique alors que les obligations susceptibles de peser sur l'association Or Thora résultent du seul acte d'apport de mars 1995 et non des rapports juridiques entretenus par ailleurs entre la SCI précitée et le syndicat coopératif ; que l'opération juridique ayant abouti à la réalisation de l'immeuble et à la division de celui-ci en lots de volumes est à l'évidence incomplète, ce qui ressort des explications fournies par la SCI appelante et le syndicat coopératif en page 4 de leurs conclusions récapitulatives d'appel ; que ce montage juridique inachevé ne soumet pas l'association Or Thora à l'obligation de payer les charges générales du lot N° 4 comme l'ont retenu les premiers juges en page 5 de leur décision ; que l'absence de contrepartie à la charge de l'association prévue à l'acte d'apport ne porte pas uniquement sur le prix de cession de l'apport ; que cet acte détermine avec précision les obligations pesant sur l'association Or Thora ; qu'or, celle de régler la quote-part de charges générales affectée au lot N° 4 ne fait p as partie de celles-là ; qu'en soutenant que l'absence de clause dans l'acte d'apport exonérant l'association en tout ou partie de l'obligation de payer des charges établit l'obligation de l'intimée au règlement de celle-ci, les appelants renversent la charge de la preuve ; que la loi du 10 juillet 1965 étant inapplicable, la seule existence de droits de l'association Or Thora sur le lot N°4 ne suffit pas à l'obliger au paiement des charges générales et ce d'autant plus que le lot de volume N° 4 ne dépend p as de la copropriété ; que quant au lot N° 17, il n'est pas l'objet de l'acte d'apport de mars 1995 qui ne porte que sur les "locaux de l'école construite", à savoir le lot N° 4 ; que le lot N° 17, resté la propriété de la SCI HABITAT, ne dépend pas de la copropriété régie par le règlement du 3 juillet 1990 ; que l'association Or Thora l'occupe en vertu d'une convention à titre gratuit qui n'ouvre pas droit au règlement des charges de la part de l'occupant ; que le jugement est confirmé de ces chefs (arrêt, p. 2 à 4) ;

    ET (sur la demande en paiement de charges fondée sur l'enrichissement sans cause) QUE les moyens invoqués à ce titre par les appelants ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connus et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il sera seulement ajouté que les droits de l'association trouvent leur cause juridique dans un contrat - l'acte d'apport- qui ne soumet pas la partie bénéficiaire de l'apport au paiement des charges ; que telle était la commune intention des parties à cet acte opposable à la SCI ; que la théorie de l'enrichissement sans cause ne profite pas au syndicat coopératif même s'il a fait des règlements au titre du lot N° 4 puisqu'il ne s'agit pas d'un lot de copropriété ; qu'au demeurant, l'association Or Thora ne s'est pas enrichie au détriment du syndicat coopératif ; que l'enrichissement et l'appauvrissement allégués ne sont pas corrélatifs (arrêt, p. 4) ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES (sur l'existence d'un contrat portant sur la répartition des charges) QU'en application de l'article 1101 du code civil, un contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose ; que l'état descriptif de division en volumes de l'immeuble sis 34 à 40 rue Ramponeau à Paris, qui a été établi le 31 mai 1990 à la requête de la ville de Paris et de la SCI Habitat Ramponeau, affecte le lot 4 d'une quote-part de 3.026 / 10.000ème dans les dépenses de l'ensemble en volumes ; que dans l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995, il est mentionné que cet apport est consenti par la S.C.I. Ramponeau sans contrepartie aucune en argent et donc sans aucun prix, ni frais, ni somme quelconque à régler à quelque titre que ce soit à la charge de l'association Or Thora ; que l'acte précise que la SCI Habitat Ramponeau souhaite ainsi contribuer à l'oeuvre poursuivie par cette association en lui affectant les droits résultant du bail emphytéotique et en se libérant de toutes obligations d' entretien et d'exécution des gros travaux ; que l'association Or Thora prend en charge l'entretien des locaux qui lui sont attribués mais l'acte d'apport ne stipule aucune participation aux charges relatives à l'ensemble immobilier en volumes ; qu'en outre, il y a lieu de souligner que suite à cet acte d'apport la SCI Habitat Ramponeau a payé spontanément et volontairement les charges dont elle demande le remboursement à l'association Or Thora ; qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de remboursement des charges fondée sur les stipulations contractuelles ;

    ET QUE (sur l'enrichissement sans cause) en application de l'article 1371 du Code civil, les quasi-contrats sont les faits purement volontaires de l'homme, dont il résulte un engagement quelconque envers un tiers, et quelquefois un engagement réciproque des deux parties ; que l'action de in rem verso ne doit être admise que dans les cas où le Patrimoine d'une personne se trouvant, sans cause légitime, enrichi au détriment d'une autre personne qui ne jouirait, pour obtenir ce qui lui est dû, d'aucune action naissant d'un contrat ; qu'elle ne peut donc pas être intentée pour échapper aux règles par lesquelles la loi a expressément défini les effets d'un contrat déterminé ; qu'or en l'espèce les relations entre la SCI Habitat Ramponeau et l'association Or Thora ont été prévues lors de l'acte d'apport qui ne stipule aucune participation aux charges de l'ensemble immobilier en volumes ; que l'action de in rem verso ne peut donc pas être intentée pour échapper à l'absence de stipulations sur ce point définies dans l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995 ; que l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne peut être admise qu' à défaut de toute autre action ouverte au demandeur ; qu'elle ne peut pas suppléer une autre action que le demandeur ne peut pas intenter en raison du manque de preuves ; qu'en l'espèce le contrat ne stipulait pas la participation de l'association Or Thora aux charges de l'immeuble ; qu'en conséquence l'action de in rem verso ne peut pas suppléer la carence dans la charge de la preuve ; qu'en outre il y a lieu de souligner que depuis le 2 juin 2006, un compteur d'eau individuel a été posé pour l'association Or Thora ; que depuis le 2 février 2005, l'association Or Thora est exclue du contrat d'assurance conclu avec la société De Clarens ; qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de paiement des charges fondée sur l'enrichissement sans cause (jugement, p. 5 et 6) ;

    ALORS QUE le bail emphytéotique de bien immeuble confère au preneur un droit réel et l'oblige au paiement de toutes les contributions et charges afférentes à ce bien ; que l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995 stipule que la SCI Habitat Ramponeau apporte à l'association Or Thora, sur les locaux scolaires constituant le volume 4 de l'état descriptif de division, les droits qu'elle détient du bail emphytéotique consenti par la Ville de Paris ; qu'il en résulte que cet apport, constitutif d'une cession partielle de droit au bail, a transféré à l'association bénéficiaire les droits et obligations de l'emphytéote relativement au volume 4, et notamment l'obligation, identique à celle des autres propriétaires de l'ensemble immobilier, de s'acquitter des charges de gestion des équipements communs, selon la quote-part définie pour ce volume ; qu'en jugeant que cet acte d'apport ne mettait nullement à la charge de l'association l'obligation de payer les charges afférentes à la quote-part de charges générales prévue par l'état descriptif de division attribuée au lot n° 4, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.

    Moyens produits au pourvoi n° R 11-13.789 par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Habitat Ramponeau.

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a repoussé la demande en paiement formée par la SCI HABITAT RAMPONEAU contre l'association OR THORA ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES FONDE SUR L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION EN VOLUMES DU 31 MAI 1999 : Le règlement de copropriété du 3 juillet 1990 qui régit les lots de volumes 3, 11, 12, 14, 15 et 16 consistant en des logements, caves et emplacements de parkings ne porte pas sur le lot de volume N° 4 auquel correspond l'école de l'association OR THORA, association à laquelle la SCI HABITAT RAMPONEAU a fait apport des droits qu'elle détenait du bail emphytéotique, à elle consenti par la ville de Paris ; que l''association OR THORA n'est pas copropriétaire ; qu'en revanche le lot numéro 4 est porté dans l'état descriptif de division en volumes immobiliers dressé par acte du 31 mai 2010 de Me X..., notaire ; que cet acte lui attribue 3026/10 000ème des charges générales ;que ledit état descriptif stipule, page 8, en son chapitre II que : « (…) Il est ici précisé que l'ensemble immobilier, objet des présentes, ne sera pas régi par la loi du juillet 1965 en tant quelle institue le régime de la copropriété d'immeubles bâtis. A cette fin, le présent acte descriptif identifie des volumes immobiliers de pleine et entière propriété dans le cadre du régime du droit de superficie. Il énonce également l'ensemble des servitudes issues de l'imbrication de ces volumes qui permettent leur coexistence (...) » ; que le lot n°4 ne faisant pas partie des lots de volumes soumis au règlement de copropriété du 3 juillet 1990 régi par la loi du 10 juillet 1965, l'état descriptif de division précité constitue, relativement à ce lot, la « convention contraire » visée à l'article 1er alinéa 2 de ladite loi ; que la loi précitée n'est pas applicable dans ses rapports juridiques existant entre la SCI HABITAT RAMPONEAU et l'association OR THORA qui dérivent seulement de l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995 ; qu'il convient de rechercher si cet acte d'apport, qui crée un lien contractuel entre les deux parties précitées, fait peser sur l'association OR THORA l'obligation de payer à la SCI ou à autrui la quote-part de "charges générales" prévue par l'état descriptif de division attribuée au lot N° 4 ; que la preuve de la souscription de cette obligation par le bénéficiaire de l'apport n'est nullement fournie par l'examen de cet acte dont les premiers juges ont fait une exacte analyse juridique alors que les obligations susceptibles de peser sur l'association OR THORA résultent du seul acte d'apport de mars 1995 et non des rapports juridiques entretenus par ailleurs entre la SCI précitée et le syndicat coopératif ; que l'opération juridique ayant abouti à la réalisation de l'immeuble et à la division de celui-ci en lots de volumes est à l'évidence incomplète, ce qui ressort des explications fournies par la SCI appelante et le syndicat coopératif en page 4 de leurs conclusions récapitulatives d'appel ; que ce montage juridique inachevé ne soumet pas l'association OR THORA à l'obligation de payer les charges générales du lot N°4 comme l'ont retenu les premiers juges en page 5 de leur décision ; que l'absence de contrepartie à la charge de l'association prévue à l'acte d'apport ne porte pas uniquement sur le prix de cession de l'apport ; que cet acte détermine avec précision les obligations pesant sur l'association OR THORA; or, celle de régler la quote-part de charges générales affectée au lot N° 4 ne fait pas partie de celles-là ; qu'en soutenant que l'absence de clause dans l'acte d'apport exonérant l'association en tout pu partie de l'obligation de payer des charges établit l'obligation de l'intimée au règlement de celle-ci, les appelants renversent la charge de la preuve ; que la loi du 10 juillet 1965 étant inapplicable, la seule existence de droits de l'association OR THORA sur le lot N°4 ne suffit pas à l'obliger au paiement des charges générales et ce d'autant plus que le lot de volume N° 4 ne dépend pas de la copropriété ; que, quant au lot N° 17, il n'est pas l'objet de l'acte d'apport de mars 1995 qui ne porte que sur les "locaux de l'école construite", à savoir le lot N°4. Le lot N° 17, resté la propriété de la SCI HABITAT, ne dépend pas de la copropriété régie par le règlement du 3 juillet 1990 ; que l'association OR THORA l'occupe en vertu d'une convention à titre gratuit qui n'ouvre pas droit au règlement des charges de la part de l'occupant » (arrêt p. 4-5) ;

    ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur l'existence d'un contrat portant sur la répartition des charges ; qu'en application de l'article 1101 du Code civil, un contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose ; que l'état descriptif de division en volumes de l'immeuble sis 34 à 40 rue ramponeau à Paris,, qui a été établi le 31 mai 1990 à la requête de la ville de Paris et de la SCI HABITAT RAMPONEAU, affecte le lot 4 d'une quote part de 3.026 /10.000ème dans les dépenses de l'ensemble en volumes ; que dans l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995, il est mentionné que cet apport est consenti par la SCI RAMPONEAU sans contrepartie aucune en argent et donc sans aucun prix, ni frais, ni somme quelconque à régler à quelque titre que ce soit à la charge de l'association OR THORA. L'acte précise que la SCI HABITAT RAMPONEAU souhaite ainsi contribuer à l'oeuvre poursuivie par cette association en lui affectant les droits résultant du bail emphytéotique et en se libérant de toutes obligations d'entretien et d'exécution des gros travaux. L'association OR THORA prend en charge l'entretien des locaux qui lui sont attribués mais l'acte d'apport ne stipule aucune participation aux charges relatives à l'ensemble immobilier en volumes ; qu'en outre, il y a lieu de souligner que suite à, cet acte d'apport la SCI HABITAT RAMPONEAU a payé spontanément et volontairement les charges dont elle demande le remboursement à l'association OR THORA ; qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de remboursement des charges fondée sur les stipulations contractuelle » ;

    ALORS QUE la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services commun, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs, sauf à ce qu'une convention contraire ait créé une organisation différente ; qu'un état descriptif de division n'a pas de nature contractuelle et ne peut dès lors constituer la « convention contraire » visée à l'article 1er alinéa 2 de la loi susvisée ; qu'au cas d'espèce, en repoussant l'application de la loi du 10 juillet 1965 à l'ensemble immobilier auquel appartenait l'immeuble qui avait été donné à bail emphytéotique à la SCI HABITAT RAMPONEAU par la ville de PARIS, et dont la première avait partiellement cédé les droits issus du bail à l'association OR THORA en ce qui concerne le lot n° 4, motif pris de ce que cet ensemble immobilier résultait d'une division en volumes dont seuls certains lots avaient été placés sous le régime de la copropriété, à l'exclusion du lot n° 4, objet du bail emphytéotique et de la cession de droits, de sorte que l'état descriptif de division dressé le 31 mai 1990 (et non 2010 comme mentionné par erreur dans l'arrêt), qui prévoyait que l'ensemble immobilier ne serait pas régi par la loi du 10 juillet 1965, devait être considéré comme la « convention contraire » visée à l'article 1er alinéa 2 de cette loi, quand cet état descriptif de division, faute d'avoir une nature contractuelle, ne pouvait constituer cette convention contraire et que la loi du 10 juillet 1965 était dès lors applicable, les juges du fond ont violé l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, ensemble l'article 1134 du code civil.

    SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a repoussé la demande en paiement formée par la SCI HABITAT RAMPONEAU contre l'association OR THORA ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES FONDE SUR L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION EN VOLUMES DU 31 MAI 1999 : Le règlement de copropriété du 3 juillet 1990 qui régit les lots de volumes 3, 11, 12, 14, 15 et 16 consistant en des logements, caves et emplacements de parkings ne porte pas sur le lot de volume N° 4 auquel correspond l'école de l'association OR THORA, association à laquelle la SCI HABITAT RAMPONEAU a fait apport des droits qu'elle détenait du bail emphytéotique, à elle consenti par la ville de Paris ; que l''association OR THORA n'est pas copropriétaire ; qu'en revanche le lot numéro 4 est porté dans l'état descriptif de division en volumes immobiliers dressé par acte du 31 mai 2010 de Me X..., notaire ; que cet acte lui attribue 3026/10 000ème des charges générales ;que ledit état descriptif stipule, page 8, en son chapitre II que : « (…) Il est ici précisé que l'ensemble immobilier, objet des présentes, ne sera pas régi par la loi du juillet 1965 en tant quelle institue le régime de la copropriété d'immeubles bâtis. A cette fin, le présent acte descriptif identifie des volumes immobiliers de pleine et entière propriété dans le cadre du régime du droit de superficie. Il énonce également l'ensemble des servitudes issues de l'imbrication de ces volumes qui permettent leur coexistence (...) » ; que le lot n°4 ne faisant pas partie des lots de volumes soumis au règlement de copropriété du 3 juillet 1990 régi par la loi du 10 juillet 1965, l'état descriptif de division précité constitue, relativement à ce lot, la « convention contraire » visée à l'article 1er alinéa 2 de ladite loi ; que la loi précitée n'est pas applicable dans ses rapports juridiques existant entre la SCI HABITAT RAMPONEAU et l'association OR THORA qui dérivent seulement de l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995 ; qu'il convient de rechercher si cet acte d'apport, qui crée un lien contractuel entre les deux parties précitées, fait peser sur l'association OR THORA l'obligation de payer à la SCI ou à autrui la quote-part de "charges générales" prévue par l'état descriptif de division attribuée au lot N° 4 ; que la preuve de la souscription de cette obligation par le bénéficiaire de l'apport n'est nullement fournie par l'examen de cet acte dont les premiers juges ont fait une exacte analyse juridique alors que les obligations susceptibles de peser sur l'association OR THORA résultent du seul acte d'apport de mars 1995 et non des rapports juridiques entretenus par ailleurs entre la SCI précitée et le syndicat coopératif ; que l'opération juridique ayant abouti à la réalisation de l'immeuble et à la division de celui-ci en lots de volumes est à l'évidence incomplète, ce qui ressort des explications fournies par la SCI appelante et le syndicat coopératif en page 4 de leurs conclusions récapitulatives d'appel ; que ce montage juridique inachevé ne soumet pas l'association OR THORA à l'obligation de payer les charges générales du lot N°4 comme l'ont retenu les premiers juges en page 5 de leur décision ; que l'absence de contrepartie à la charge de l'association prévue à l'acte d'apport ne porte pas uniquement sur le prix de cession de l'apport ; que cet acte détermine avec précision les obligations pesant sur l'association OR THORA; or, celle de régler la quote-part de charges générales affectée au lot N° 4 ne fait pas partie de celles-là ; qu'en soutenant que l'absence de clause dans l'acte d'apport exonérant l'association en tout pu partie de l'obligation de payer des charges établit l'obligation de l'intimée au règlement de celle-ci, les appelants renversent la charge de la preuve ; que la loi du 10 juillet 1965 étant inapplicable, la seule existence de droits de l'association OR THORA sur le lot N°4 ne suffit pas à l'obliger au paiement des charges générales et ce d'autant plus que le lot de volume N° 4 ne dépend pas de la copropriété ; que, quant au lot N° 17, il n'est pas l'objet de l'acte d'apport de mars 1995 qui ne porte que sur les "locaux de l'école construite", à savoir le lot N°4. Le lot N° 17, resté la propriété de la SCI HABITAT, ne dépend pas de la copropriété régie par le règlement du 3 juillet 1990 ; que l'association OR THORA l'occupe en vertu d'une convention à titre gratuit qui n'ouvre pas droit au règlement des charges de la part de l'occupant » (arrêt p. 4-5) ;

    ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur l'existence d'un contrat portant sur la répartition des charges ; qu'en application de l'article 1101 du Code civil, un contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose ; que l'état descriptif de division en volumes de l'immeuble sis 34 à 40 rue ramponeau à Paris,, qui a été établi le 31 mai 1990 à la requête de la ville de Paris et de la SCI HABITAT RAMPONEAU, affecte le lot 4 d'une quote part de 3.026 /10.000ème dans les dépenses de l'ensemble en volumes ; que dans l'acte d'apport des 9 et 14 mars 1995, il est mentionné que cet apport est consenti par la SCI RAMPONEAU sans contrepartie aucune en argent et donc sans aucun prix, ni frais, ni somme quelconque à régler à quelque titre que ce soit à la charge de l'association OR THORA. L'acte précise que la SCI HABITAT RAMPONEAU souhaite ainsi contribuer à l'oeuvre poursuivie par cette association en lui affectant les droits résultant du bail emphytéotique et en se libérant de toutes obligations d'entretien et d'exécution des gros travaux. L'association OR THORA prend en charge l'entretien des locaux qui lui sont attribués mais l'acte d'apport ne stipule aucune participation aux charges relatives à l'ensemble immobilier en volumes ; qu'en outre, il y a lieu de souligner que suite à, cet acte d'apport la SCI HABITAT RAMPONEAU a payé spontanément et volontairement les charges dont elle demande le remboursement à l'association OR THORA ; qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de remboursement des charges fondée sur les stipulations contractuelle » ;

    ALORS QUE le cessionnaire d'un bail emphytéotique est tenu, comme l'emphytéote, des charges grevant le bien concerné ; qu'au cas d'espèce, à supposer que les juges du fond aient retenu à bon droit que le lot n° 4, compris dans l'objet du bail emphytéotique consenti par la ville de PARIS à la SCI HABITAT RAMPONEAU, dont cette dernière avait cédé les droits à l'association OR THORA, ne pouvait être soumis à la loi du 10 juillet 1965 dès lors que l'état descriptif de division des volumes, comprenant le lot concerné, devait être considéré comme la « convention contraire » visée à l'article 1er alinéa 2 de la loi susvisée, il en résultait que la SCI HABITAT RAMPONEAU était contractuellement tenue de contribuer aux charges attachées au lot n° 4 dans les termes de l'état descriptif de division, en sa qualité d'emphytéote de ce lot, ce qui impliquait que l'association OR THORA en soit également tenue en qualité de cessionnaire du bail emphytéotique, dès lors que ces charges grevaient le lot dont elles étaient l'accessoire ; qu'en repoussant au contraire la demande en paiement dirigée contre l'association au titre des charges, motif pris de ce que l'acte de cession du bail emphytéotique ne le prévoyait pas, quand cette obligation avait été transmise de plein droit par la SCI HABITAT RAMPONEAU à l'association OR THORA accessoirement à la cession du bail emphytéotique, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1122 du code civil, ensemble l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime."

  • Usucapion

    Un exemple d'usucapion :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 21 février 2011), que M. X... et Mme Y... ont tous deux fait état d'un acte authentique les désignant comme propriétaires d'une même parcelle à Embrun ; qu'invoquant le bénéfice de la prescription acquisitive, M. X... a assigné Mme Y... pour se faire reconnaître propriétaire exclusif de ce fonds ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré M. X... seul propriétaire de la parcelle litigieuse, par suite de prescription acquisitive, alors, selon le moyen :

    1°/ qu'un indivisaire ne peut se faire juger propriétaire exclusif par usucapion que s'il rapporte la preuve que lui ou ses auteurs ont accompli des actes qui ne pouvaient l'être que par un propriétaire et qui sont incompatibles avec les droits des autres indivisaires ; que la jouissance privative du bien par un indivisaire, qui ouvre droit à indemnité au profit des autres indivisaires, n'est pas compatible avec les droits de ces derniers ; qu'en décidant que le fait de cultiver une parcelle et de conserver les fruits de cette exploitation constitue la preuve que les actes ont été accomplis avec la volonté de se comporter en propriétaire exclusif du bien, quand de tels actes n'étaient pas incompatibles avec les droits indivis de Mme Z..., la cour d'appel a violé l'article 815-9 du code civil, ensemble les articles 816 et 2229 du même code, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ;

    2°/ que les caractères de la possession doivent être appréciés en la personne du possesseur; qu'en retenant que M. X... avait agi en qualité de propriétaire au motif inopérant que la famille Z... n'avait pas réclamé une quelconque partie des fruits de cette exploitation, la cour d'appel a violé l'article 815-9 du code civil ensemble les articles 816 et 2229 du même code, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ;

    3°/ que Mme Z... faisait valoir dans ses conclusions d'appel du 24 décembre 2010 que le titre dont se prévalait M. X... était entaché de nullité dont il avait nécessairement connaissance, en sorte qu'il ne pouvait légitimement penser qu'il possédait la parcelle litigieuse à titre de propriétaire exclusif ; qu'en refusant de procéder à cette recherche au motif inopérant que M. X... fondant son action sur une possession de plus de trente ans, il n'était pas nécessaire d'apprécier la validité de son titre, en l'occurrence l'acte de donation partage du 4 octobre 1949, la cour d'appel a violé l'article 815-9 du code civil, ensemble les articles 816 et 2229 du même code, dans leur rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ;

    Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait des attestations produites la preuve que les actes de possession dont se prévalait M. X... avaient été accomplis pendant plus de trente ans avec la volonté de se comporter en seul et unique propriétaire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

    Sur le second moyen, ci après annexé :

    Attendu qu'ayant retenu que M. X... fondait son action sur une possession de plus de trente ans et qu'il n'était dès lors pas nécessaire d'apprécier la validité de l'acte de donation-partage du 4 octobre 1949, la cour d'appel, qui a justement considéré que le moyen présenté par Mme Y... constituait, non pas une demande reconventionnelle, mais une défense au fond, a, sans méconnaître les termes du litige, légalement justifié sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne Mme Y..., épouse Z..., aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y..., épouse Z..., à payer à M. X... une somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y..., épouse Z... ; 
    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois octobre deux mille douze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour Mme Z... 

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré monsieur X... propriétaire de la parcelle cadastrée n° 790 sectio n E lieudit « les clos », commune d'Embrun, par suite de prescription acquisitive, et d'avoir débouté madame Z... de sa demande tendant à voir juger que cette parcelle demeure en indivision entre elle-même et monsieur X... ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE la possession ne doit pas être interrompue pendant plus d'une année, qu'elle doit être réelle c'est-àdire que le possesseur doit accomplir tous les actes matériels nécessaires à la possession et chaque fois que cela est nécessaire, qu'elle doit être publique, les actes traduisant la possession devant être faits ouvertement, qu'elle ne doit pas être équivoque, le possesseur devant être considéré comme le propriétaire par les tiers ; qu'enfin, le possesseur doit se comporter en propriétaire de l'immeuble et accomplir tous les actes de gestion afférents ; que l'article 2230 ancien du code civil édicte une présomption selon laquelle on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire s'il n'est prouvé qu'on a commencé à posséder pour un autre ; qu'en application de cette règle, c'est sur l'autre partie que pèse la charge de prouver la précarité de la possession invoquée ; qu'en l'espèce, les attestations versées par l'intimé, régulières en la forme et non contestées par Denise Y... veuve Z..., établissent qu'Élie X... et avant lui son père, ont toujours exploité la parcelle litigieuse ; que, compte tenu de la nature du bien, il n'est pas utile que des actes détaillés de possession soient précisés par les témoins ; que l'exploitation a bien été effectuée par la famille X... en qualité de seul propriétaire puisqu'il n'est pas prétendu que celle-ci avait proposé à la famille Z..., ni que cette dernière avait revendiqué, une quelconque partie des fruits de cette exploitation ; que le fait non seulement de cultiver une parcelle mais de conserver les fruits de l'activité déployée sur le bien en cause, constitue la preuve que les actes accomplis par celui qui se prévaut de la prescription acquisitive, ont été accomplis avec la volonté de se comporter en seul et unique propriétaire dudit bien ; que l'exploitation a bien eu lieu au su et au vu des autres agriculteurs du hameau, de sorte que la famille X... a bien été considérée comme le propriétaire par ces derniers ; qu'il résulte de ces éléments que les conditions cumulatives qui sont nécessaires à la reconnaissance de la possession d'un bien, sont réunies et, ainsi que l'a justement décidé le tribunal, que la prescription acquisitive peut être retenue ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'aux termes de l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ; que suivant les dispositions de l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; que suivant l'article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; que, suivant l'article 816 du code civil, le partage peut être demandé même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription ; qu'il en résulte qu'un indivisaire peut prescrire contre ses coindivisaires mais à condition que sa possession remplissent les conditions fixées par la loi ; que notamment elle soit exclusive et non équivoque ; que monsieur X... ne s'est manifestement pas comporté comme un indivisaire depuis qu'il a hérité et qu'il exploite la parcelle litigieuse ; qu'il résulte suffisamment des actes produits que monsieur X... pouvait légitimement penser qu'il était l'unique propriétaire de la parcelle considérée puisque que les notaires successifs ne l'ont jamais considérée comme étant une parcelle indivise ; que partant Monsieur X... ne pouvait imaginer qu'il n'était pas le seul propriétaire de la parcelle ; que c'est donc bien en s'en considérant le propriétaire exclusif qu'il l'a exploitée suivant les extraits de matrice des propriétés foncières de la commune d'Embrun, relevés parcellaires d'exploitation et relevé individuel de propriété produits ; qu'il n'est pas contesté par madame Z... que monsieur X... et avant lui ses auteurs exploitaient la parcelle comme elle l'a du reste reconnu dans un courrier en date du 18.03.2007 ; que cette exploitation est attestée par divers témoins qui indiquent que la parcelle a toujours été travaillée par monsieur X... ou son père (attestations de monsieur A..., monsieur B..., monsieur C...) ; que monsieur D... Albert a précisé, étant voisin de la parcelle, avoir toujours vu monsieur X... la travailler et n'y avoir jamais vu les consorts Z... ni ne les avoir vu la revendiquer ; que madame Z..., si elle soutient que tant monsieur X... qu'elle-même avaient parfaitement conscience du caractère indivis de leur propriété, ne l'établit en rien ; qu'elle se contente d'affirmer que tous deux se sont toujours considérés « comme disposant de droit identiques de manière collective sur le même bien », ce qui n'est corroboré par aucun élément ; que cela ne résulte pas des attestations sus évoquées ; que madame Z... de son coté ne produit aucun témoignage venant illustrer ses affirmations ; qu'il semble qu'elle ne se soit comportée comme propriétaire indivise de la parcelle litigieuse que dans le courant des années 1990 comme l'admet monsieur X... lui même et n'ait commencé à faire valoir ses droits qu'à cette période ; que par ailleurs madame Z..., si elle affirme que monsieur Elie Jean X... a régulièrement cultivé et exploité cette parcelle à vocation agricole avec son assentiment, ne l'établit pas non plus ; qu'elle se contente d'affirmer que le souhait des indivisaires était de ne pas laisser ce bien de faible superficie à l'abandon et en jachère ; que, par suite, il apparaît que monsieur X... ou son père ont exploité la parcelle E790 de manière continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque et ce en parfaite bonne foi compte tenu des actes notariés qui les avaient rendus propriétaires depuis 1930 ; que la revendication de madame Z... n'est apparue que dans le courant des années 1990 tel qu'elle ne le conteste pas ; que de 1930 à la fin des années 80, soit durant plus de cinquante ans, les éléments de la possession ont donc été réunis ; qu'en conséquence, il y a lieu de considérer que monsieur X... a acquis la propriété de la parcelle E790 par le jeu de la prescription acquisitive ;

    1°) ALORS QU' un indivisaire ne peut se faire juger propriétaire exclusif par usucapion que s'il rapporte la preuve que lui ou ses auteurs ont accompli des actes qui ne pouvaient l'être que par un propriétaire et qui sont incompatibles avec les droits des autres indivisaires ; que la jouissance privative du bien par un indivisaire, qui ouvre droit à indemnité au profit des autres indivisaires, n'est pas incompatible avec les droits de ces derniers ; qu'en décidant que le fait de cultiver une parcelle et de conserver les fruits de cette exploitation constitue la preuve que les actes ont été accomplis avec la volonté de se comporter en propriétaire exclusif du bien, quand de tels actes n'étaient pas incompatibles avec les droits indivis de madame Z..., la cour d'appel a violé l'article 815-9 du code civil, ensemble les articles 816 et 2229 du même code, dans leur rédaction antérieure à la loi du n° 2008-561 du 17 juin 2008 ;

    2°) ALORS QUE les caractères de la possession doivent être appréciés en la personne du possesseur ; qu'en retenant que monsieur X... avait agi en qualité de propriétaire au motif inopérant que la famille Z... n'avait pas réclamé une quelconque partie des fruits de cette exploitation, la cour d'appel a violé l'article 815-9 du code civil, ensemble les articles 816 et 2229 du même code, dans leur rédaction antérieure à la loi du n° 2008-561 du 17 juin 2008 ;

    3°) ALORS QUE madame Z... faisait valoir, dans ses conclusions d'appel du 24 décembre 2010 (pp.5-6), que le titre dont se prévalait monsieur X... était entaché d'une nullité dont il avait nécessairement connaissance, en sorte qu'il ne pouvait légitimement penser qu'il possédait la parcelle litigieuse à titre de propriétaire exclusif ; qu'en refusant de procéder à cette recherche au motif inopérant que monsieur X... fondant son action sur une possession de plus de trente ans, il n'était pas nécessaire d'apprécier la validité de son titre, en l'occurrence l'acte de donation-partage du 4 octobre 1949, la cour d'appel a violé l'article 815-9 du code civil, ensemble les articles 816 et 2229 du même code, dans leur rédaction antérieure à la loi du n° 2008-561 du 17 juin 2008.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté madame Z... de sa demande de nullité de l'acte du 4 octobre 1949 ;

    AUX MOTIFS QU'Elie X... fondant son action sur une possession de plus de trente ans, il n'est pas nécessaire d'apprécier la validité de son titre, en l'espèce, l'acte de donation-partage du 4 octobre 1949 ;

    ALORS QUE dans ses conclusions d'appel du 24 décembre 2010 (pp.5-6 ; p.7, alinéa 8), madame Z... avait formé une demande en nullité de l'acte du 4 octobre 1949 ; qu'ainsi, cette nullité était invoquée par voie d'action ; qu'en écartant la nécessité d'apprécier la validité de l'acte du 4 octobre 1949 par la considération que monsieur X... fondait ses prétentions sur la prescription acquisitive, quand madame Z... ne se bornait pas à demander le rejet des prétentions de ses adversaires, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile."

  • Le droit réel de jouissance spéciale d'un bien

    C'est un nouveau droit réel : "chaque propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien".

    "Vu les articles 544 et 1134 du code civil ;

    Attendu qu'il résulte de ces textes que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale de son bien ; 

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 février 2011), que par acte notarié des 7 avril et 30 juin 1932, la fondation La Maison de Poésie a vendu à la Société des auteurs et compositeurs dramatiques (la SACD), un hôtel particulier, l'acte mentionnant que "n'est toutefois pas comprise dans la présente vente et en est au contraire formellement exclue, la jouissance ou l'occupation par La Maison de Poésie et par elle seule des locaux où elle est installée actuellement et qui dépendent dudit immeuble" et "au cas où la SACD le jugerait nécessaire, elle aurait le droit de demander que le deuxième étage et autres locaux occupés par La Maison de Poésie soient mis à sa disposition, à charge par elle d'édifier dans la propriété présentement vendue et de mettre gratuitement à la disposition de La Maison de Poésie et pour toute la durée de la fondation, une construction de même importance, qualité, cube et surface pour surface" (...) "en conséquence de tout ce qui précède, La Maison de Poésie ne sera appelée à quitter les locaux qu'elle occupe actuellement que lorsque les locaux de remplacement seront complètement aménagés et prêts à recevoir les meubles, livres et objets d'art et tous accessoires utiles à son fonctionnement, nouveaux locaux qu'elle occupera gratuitement et pendant toute son existence" ; que, le 7 mai 2007, la SACD a assigné La Maison de Poésie en expulsion et en paiement d'une indemnité pour l'occupation sans droit ni titre des locaux ;


    Attendu que pour accueillir la demande l'arrêt retient que le droit concédé dans l'acte de vente à La Maison de Poésie est un droit d'usage et d'habitation et que ce droit, qui s'établit et se perd de la même manière que l'usufruit et ne peut excéder une durée de trente ans lorsqu'il est accordé à une personne morale, est désormais expiré ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l'occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour d'appel, qui a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation, a violé les textes susvisés ; 

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

    Condamne la Société des auteurs et compositeurs dramatiques aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société des auteurs et compositeurs dramatiques à payer à La Maison de Poésie la somme de 2 500 euros ;
    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un octobre deux mille douze.
    MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

    Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour La Maison de Poésie.

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir jugé que le droit concédé à la Maison de Poésie par l'acte de vente intervenu les 7 avril et 30 juin 1932 sur les locaux qu'elle occupe dans l'immeuble du 11 bis rue Ballu, à Paris 9ème, n'est qu'un droit d'usage et d'habitation ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE la vente de l'hôtel particulier au prix de 2 750 000 € porte bien sur l'immeuble en son ensemble, ainsi qu'il résulte de la désignation du bien vendu dans la promesse de vente du 9 juillet 1929, l'acte authentique du 7 avril 1932 aux termes duquel la SACD se porte acquéreur sous réserve de l'autorisation administrative, le décret du juin 1932 autorisant la vente de l'immeuble et l'acte authentique du 30 juin 1932 constatant la réalisation de la vente, la Maison de la Poésie, qui n'a que la « jouissance et l'occupation par elle seule » de la totalité du deuxième étage, du grenier et de ses accès, ne disposant pas sur ces pièces de tous les droits attachés à la pleine propriété, étant observé, d'une part, qu'il a été précisé par le rédacteur de l'état descriptif et estimatif de l'immeuble que « la société acquéreur (la SACD) doit supporter les réparations de toutes natures concernant l'immeuble, même celle des locaux occupés par la maison de la Poésie », ce qui implique qu'elle est bien propriétaire de l'ensemble de l'immeuble et, d'autre part que la Maison de la Poésie ne prétend pas s'acquitter des charges afférentes à la propriété de la partie de l'immeuble revendiquée par elle, ce qui implique qu'elle ne s'en reconnaît pas propriétaire ; que l'acte de vente dans le chapitre intitulé « Propriété, Jouissance » (page 27 et 28) prévoit les modalités d'entrée en jouissance par la SACD non seulement de la partie de l'immeuble déjà occupée par elle en vertu du bail de 1929, mais également celles de l'entrée en jouissance des locaux occupés par la Maison de la Poésie, ce qui implique que la Maison de la Poésie n'a pas conservé la pleine propriété des locaux occupés par elle ; que les termes de l'acte authentique de vente conférant à la Maison de la Poésie « la jouissance et l'occupation par elle seule » de la totalité du deuxième étage, du grenier, et de ses accès étant clairs et précis, il n'y a pas lieu à interprétation de la volonté des parties ; que la Maison de la Poésie ne peut tirer argument de la location en 1948 à la SACD de plusieurs pièces du deuxième étage nonobstant la clause de l'acte de vente lui conférant « la jouissance et l'occupation par elle seule » du deuxième étage, dès lors qu'il s'agit d'un arrangement des parties postérieur à l'acte de vente qui a été accepté par le propriétaire de l'immeuble et qui n'affecte pas le droit de la Maison de la Poésie à « la jouissance et l'occupation par elle seule » conféré par l'acte de vente ; qu'enfin la clause de l'acte de vente selon laquelle « au cas où la SACD le jugerait nécessaire, elle aura le droit de demander que le deuxième étage et autres locaux occupés par la Maison de la Poésie soient mis à sa disposition à charge par elle d'édifier dans la propriété présentement vendue et de mettre gratuitement à la disposition de la Maison de la Poésie et pour toute la durée de la fondation, une construction de même importance, qualité et cube et surface pour surface » n'implique pas que la Maison de Poésie soit restée propriétaire mais ne constitue qu'une simple modalité d'exécution de son droit d'occupation et de jouissance ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il s'agit d'une vente assortie d'un démembrement partiel de propriété portant sur une partie de l'immeuble ; que la disposition selon laquelle « n'est toutefois pas comprise dans la présente vente et en est au contraire formellement exclue la jouissance et l'occupation par la Maison de Poésie et par elle seule des locaux où elle est installée actuellement et qui dépendent dudit immeuble » ne peut s'analyser comme une vente partielle dont il résulterait une propriété partagée ; que ces stipulations sont claires de telle sorte qu'il n'est pas utile de rechercher la commune intention des parties, qui est précisément énoncée dans le contrat ; que la circonstance que les locaux attribués à la Maison de Poésie aient pu être mis à la disposition de la Sacd est indifférente, puisque l'interdiction d'occupation par autrui a pu être contournée avec l'accord des parties, sans cesser d'exister pour autant ;

    1°/ ALORS QUE les juges du fond doivent, en cas de doute sur le contenu d'une convention qui leur est soumise, rechercher la commune intention des parties ; que ni la jouissance, qui est un effet de la vente, ni l'occupation, qui est un fait, ne pouvant faire l'objet d'une vente, ni en être exclues, la clause stipulant que « n'est toutefois pas comprise dans la présente vente et en est au contraire formellement exclue la jouissance ou l'occupation par la Maison de Poésie et par elle seule, des locaux où elle est installée habituellement et qui dépendant dudit immeuble » est ambiguë ; qu'en affirmant que les termes de l'acte authentique de vente conférant à la Maison de Poésie « la jouissance et l'occupation par elle seule » étant clairs et précis, il n'y avait pas lieu à interprétation de la volonté des parties, la cour d'appel a violé les articles 4 et 1134 du code civil ;

    2°/ ALORS QUE la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; qu'il s'ensuit que le propriétaire peut conventionnellement aménager la répartition de ses charges ; qu'en déduisant du constat que la Sacd devait supporter les réparations de toutes natures concernant l'immeuble qu'elle était bien propriétaire de l'ensemble de l'immeuble, alors que les parties avaient conventionnellement aménagé la répartition des charges dans l'acte authentique de vente, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 544 et 1134 du code civil ;

    3°/ ALORS QU'un propriétaire ne peut en principe prendre à bail sa propre chose ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir pourtant constaté que la Sacd avait pris à bail plusieurs pièces du deuxième étage en 1948, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1719 du code civil.

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que le droit concédé à la Maison de Poésie par l'acte de vente intervenu les 7 avril et 30 juin 1932 est un droit d'usage et d'habitation et que ce droit est désormais expiré ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE le droit de la Maison de la Poésie à « la jouissance et l'occupation par elle seule » conféré par l'acte de vente du 30 juin 1932 constitue le droit d'usage et d'habitation tel que défini par l'article 625 du Code civil ; que le droit d'usage et d'habitation accordé à une personne morale ne peut être que temporaire, la convention des parties ne pouvant déroger à cette règle ; que le droit de jouissance conféré est perpétuel ; que sa durée doit être fixée à trente ans par application de l'article 619 du Code civil ;

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le démembrement sui generis invoqué par la défenderesse ne peut être retenu, faute de spécificités distinguant ce démembrement particulier d'un droit d'usage et d'habitation, en dehors de sa durée ; qu'il résulte de la combinaison des articles 619 et 625 du Code civil que le droit de jouissance et d'occupation accordé par l'acte de vente de 1932 à la Maison de Poésie est aujourd'hui expiré ; qu'il ne peut en effet être dérogé par des conventions particulières à ce texte, qui fixe une durée maximale, substituant ainsi un terme certain à la perpétuité ou au terme incertain dont avaient convenu les parties lorsque l'événement choisi par celles-ci comme terme n'intervient pas avant la fin de la durée légale ;

    1°/ ALORS QUE le propriétaire peut librement instituer un droit de jouissance perpétuel ; qu'en statuant comme elle l'a fait, le droit conféré à la Maison de Poésie par l'acte de vente du 30 juin 1932 constituant un droit réel perpétuel de jouissance exclusive, et non un droit d'usage et d'habitation, la cour d'appel a violé les articles 544, 625 et 1134 du code civil ;

    2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le droit d'usage et d'habitation ne peut bénéficier qu'à une personne physique ; qu'en qualifiant le droit de « jouissance et d'occupation » accordé par l'acte de vente à la Maison de Poésie de droit d'usage et d'habitation, et en assimilant son régime à celui de l'usufruit, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 625 du code civil ;

    3°/ ALORS, TRES SUBSIDIAIREMENT, QUE le principe de sécurité juridique reconnu par le droit communautaire et par la Convention européenne des droits de l'Homme impose que les attentes légitimes des parties soient respectées ; que ce principe s'oppose donc, lorsque les parties prévoient conventionnellement l'existence d'un droit perpétuel, à ce que le juge puisse affecter à ce droit un terme antérieur à la date à laquelle il statue ; qu'en jugeant que le droit de la Maison de Poésie expirait au 1er juillet 1962, alors qu'il résultait expressément de la promesse de vente de 1929 et de l'acte de vente de 1932 que le droit de la Maison de Poésie était perpétuel, la cour d'appel a violé le principe de sécurité juridique reconnu par le droit communautaire et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales.

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit et jugé que la Maison de Poésie occupait les locaux sans droit ni titre

    AUX MOTIFS QU' en sa qualité de vendeur de l'immeuble, la Maison de la Poésie est tenue de garantir la SACD de toute éviction de son fait personnel par application de l'article 1628 du Code civil ; qu'elle ne peut donc invoquer la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire de la chose vendue dont elle a conservé la possession, à supposer celle-ci établie, ce qui n'est en tout état de cause pas établi, la Maison de la Poésie, qui occupait les lieux en vertu d'un droit d'usage et d'habitation et n'a jamais payé les charges afférentes à tout propriétaire, n'établissant pas la preuve d'une possession à titre de propriétaire ;

    1°/ ALORS QUE si la garantie d'éviction du vendeur l'empêche d'invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive sur tout ou partie de l'immeuble vendu, il en va différemment lorsqu'il occupe les lieux avec l'accord de l'acquéreur, sans que cela intervienne à titre précaire, puisqu'une telle occupation n'est constitutive d'aucun trouble ; qu'il ressort de la promesse de vente de 1929, ainsi que de l'acte de vente de 1932, que les parties avaient entendu donner au droit de la Maison de Poésie un caractère perpétuel de sorte que l'occupation des locaux, après le 1er juillet 1962, ne saurait être constitutive d'un quelconque trouble ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1626 et 1628 du code civil, par fausse application ;


    2°/ ALORS QUE le détenteur précaire ne peut prescrire que si le titre de sa possession est interverti, notamment par la contradiction qu'il a opposée au droit du propriétaire ; que l'occupation des locaux sans opposition pendant plus de 40 ans après l'extinction du titre d'occupation précaire, combinée avec la mise en location d'une partie de ces locaux, par l'occupant, au véritable propriétaire, opère interversion de titre permettant à l'occupant de prescrire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir estimé que le droit réel de la Maison de Poésie avait pris fin le 1er juillet 1962, ce dont il résultait que celle-ci n'était plus, depuis cette date, détenteur précaire, la Sacd s'étant par ailleurs abstenue d'agir en expulsion avant 2007 et louant même plusieurs pièces du deuxième étage à la Maison de Poésie, de sorte que l'interversion de titre était établie, la cour d'appel a violé les articles 2228 et 2238 du code civil, dans leur rédaction applicable ;

    3°/ ALORS QUE le non-paiement des charges afférentes à la propriété n'est pas exclusif d'une possession à titre de propriétaire, celles-ci pouvant conventionnellement être mises à la charge d'un autre que le propriétaire ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, motif pris que « la Maison de la Poésie, qui occupait les lieux en vertu d'un droit d'usage et d'habitation et n'a jamais payé les charges afférentes à tout propriétaire, n'établissant pas la preuve d'une possession à titre de propriétaire », la cour d'appel a violé l'article 2228 du code civil, dans sa rédaction applicable."

  • Bail à construction et liquidation judiciaire

    Le bail à construction peut être cédé dans la cadre d'une liquidation judiciaire :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que la société Saint Calais services a été mise en liquidation judiciaire le 11 janvier 2005 ; que, par ordonnance du 16 juin 2005, le juge-commissaire a ordonné la cession de gré à gré de deux baux à construction, dont la débitrice était titulaire, à la société PHB ; que la société Mont-Freslon, bailleresse, a relevé appel du jugement du 22 février 2010 ayant déclaré irrecevable son recours à l'encontre de l'ordonnance ; 

    Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches :

    Attendu que la société Mont-Freslon fait grief à l'arrêt de l'avoir déclarée non fondée en sa demande d'annulation de l'ordonnance et de l'en avoir déboutée ainsi que d'avoir déclaré son appel irrecevable, alors, selon le moyen :

    1°/ que sont susceptibles d'appel les jugements par lesquels le tribunal statue sur le recours formé contre les ordonnances rendues par le juge-commissaire hors les limites de ses attributions ; que seul le liquidateur peut décider de continuer un bail ou de le céder dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur ; qu'en l'absence de précision de la loi, il en va ainsi quelle que soit la nature du bail, fût-il à construction ; qu'en ordonnant la cession des deux contrats de bail à construction, le juge-commissaire n'a pas statué dans le cadre de ses attributions ; qu'en jugeant le contraire, pour débouter la société Mont-Freslon de sa demande d'annulation de l'ordonnance et déclarer irrecevable son appel, la cour d'appel a violé les articles L. 622-13 et L. 623-4 anciens du code de commerce ;

    2°/ qu'en ordonnant la cession des deux contrats de bail à construction, le juge-commissaire a excédé les pouvoirs qui étaient les siens ; qu'en jugeant le contraire, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a consacré cet excès de pouvoir et violé les articles L. 622-13 et L. 623-4 anciens du code de commerce, ensemble les principes régissant l'excès de pouvoir ;

    3°/ qu'un bail à construction ne constitue pas un immeuble, au sens de l'article L. 622-16 ancien du code de commerce, pouvant être cédé sur autorisation du juge-commissaire ; qu'en retenant le contraire, pour débouter la société Mont-Freslon de sa demande d'annulation de l'ordonnance et déclarer irrecevable son appel, la cour d'appel a violé les articles L. 622-16 et L. 623-4 anciens du code de commerce, ensemble les principes régissant l'excès de pouvoir ;

    Mais attendu, en premier lieu, que l'arrêt énonce que le bail à construction confère au preneur, selon l'article L. 251-3 du code de la construction et de l'habitation, un droit réel immobilier qui peut être cédé comme un élément de l'actif et que la cession des droits du preneur d'un tel bail suit, en cas de liquidation judiciaire de celui-ci, les règles de la réalisation des actifs immobiliers, ce dont il résulte que le juge-commissaire ne sort pas des limites de ses attributions en ordonnant la cession d'un bail à construction ; que la cour d'appel en a exactement déduit que l'appel de droit commun était irrecevable ;

    Attendu, en second lieu, que le juge-commissaire qui ordonne la cession d'un bail à construction sur le fondement de l'article L. 622-16 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises, applicable en la cause, ne commet pas un excès de pouvoir ; 

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

    Mais sur le moyen, pris en sa quatrième branche :

    Vu l'article 562 du code de procédure civile et les principes régissant l'excès de pouvoir ;

    Attendu que la cour d'appel a déclaré la société Mont-Freslon irrecevable en son appel et l'a déboutée de sa demande d'annulation de l'ordonnance du 16 juin 2005 ;

    Attendu qu'en statuant au fond alors qu'elle avait décidé que l'appel dont elle était saisie était irrecevable, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé les texte et principes susvisés ; 

    Et vu l'article 627, alinéa 1er, du code de procédure civile ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré la société Mont-Freslon non fondée en sa demande d'annulation de l'ordonnance rendue le 16 juin 2005 et l'en a déboutée, l'arrêt rendu le 5 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ;

    DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

    Condamne la société PHB et M. X..., ès qualités, aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Mont-Freslon.

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCI Mont-Freslon non-fondée en sa demande d'annulation de l'ordonnance rendue le 16 juin 2005, de l'en avoir déboutée, et de l'avoir déclarée irrecevable en son appel contre le jugement rendu le 22 février 2010 par le Tribunal de commerce du Mans ;

    Aux motifs que l'ouverture de la procédure collective de la Sarl Saint Calais Services a été prononcée avant l'entrée en vigueur de la loi de sauvegarde des entreprises ; que le présent litige se trouve donc soumis à l'article L 623-4 du Code de commerce, lequel indique explicitement que « ne sont susceptibles ni d'opposition, ni de tierce opposition, ni d'appel ni de recours en cassation les jugements par lesquels le tribunal statue sur le recours formé contre les ordonnances rendues par le juge-commissaire dans les limites de ses attributions », à l'exception de ceux statuant sur les revendications, et sauf recours possible du seul Ministère Public contre les jugements statuant sur les ordonnances en matière de réalisation d'actifs en liquidation judiciaire (article 623-5 ancien du Code de commerce) ; que le recours formé par la SCI Mont-Freslon contre le jugement du 22 février 2010 ne saurait entrer dans ces deux exceptions ; que l'appel est donc irrecevable, sauf pour la SCI Mont-Freslon à établir que le juge-commissaire est sorti de ses attribution en rendant sa décision le 16 juin 2005 ; qu'en conséquence la Cour ne saurait se pencher sur les éléments du litige soumis au Tribunal de commerce du Mans autre que ceux susceptibles de caractériser un tel manquement du juge-commissaire ; que la SCI Mont-Freslon prétend que le juge-commissaire ne pouvait pas procéder à la cession forcée des baux à construction au motif que ce sont des contrats qui ne peuvent être résolus et doivent être poursuivis par l'administrateur ; mais que le bail à construction confère au preneur, selon l'article L 251-3 du Code de la construction et de l'Habitation un droit réel immobilier qui peut être cédé comme un élément de l'actif ; que la cession des droits du preneur d'un tel bail suit, en matière de procédure collective, les règles de la réalisation des actifs immobiliers en liquidation judiciaire et particulièrement les articles L 622-16 et L 623-5 anciens du Code de commerce ou l'article 154 de la loi du 25 janvier 1985 qui laisse au juge-commissaire le droit d'autoriser la vente d'immeubles par cession amiable « si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession dans de bonnes conditions » ; qu'en l'espèce, le juge-commissaire a adopté dans sa décision les motifs développés par Me X... ès qualité dans sa requête et a considéré comme juste et satisfaisante, au vu de l'expertise diligentée dans la procédure collective, l'offre de paiement faite par la SCP PHB pour acquérir les deux baux à construction, l'un pour 24.000 € et l'autre pour 16.000 € ; que la SCI Mont-Freslon entend contester le bien-fondé de cette évaluation … ; que l'étude produite porte sur une évaluation de terrains et de bâtiments industriels en pleine propriété et non soumis à un bail à construction destiné à se terminer en 2018 et 2020 sans aucune indemnité pour le preneur ; qu'aucun autre grief, quant à l'attitude et la décision du juge-commissaire et susceptible de caractériser un excès de pouvoir de celui-ci n'étant avancé par la SCI Mont-Freslon, la Cour déclarera irrecevable l'appel intenté le 19 avril 2010 contre le jugement rendu le 22 février 2010 et non fondée la demande d'annulation de l'ordonnance en date du 16 juin 2005 ;

    ALORS D'UNE PART QUE sont susceptibles d'appel les jugements par lesquels le tribunal statue sur le recours formé contre les ordonnances rendues par le juge-commissaire hors les limites de ses attributions ; que seul le liquidateur peut décider de continuer un bail ou de le céder dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur ; qu'en l'absence de précision de la loi, il en va ainsi quelle que soit la nature du bail, fût-il à construction ; qu'en ordonnant la cession des deux contrats de bail à construction, le juge-commissaire n'a pas statué dans le cadre de ses attributions ; qu'en jugeant le contraire, pour débouter la SCI Mont-Freslon de sa demande d'annulation de l'ordonnance et déclarer irrecevable son appel, la cour d'appel a violé les articles L 622-13 et L 623-4 anciens du Code de commerce ;

    ALORS D'AUTRE PART QU'en ordonnant la cession des deux contrats de bail à construction, le juge-commissaire a excédé les pouvoirs qui étaient les siens ; qu'en jugeant le contraire, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a consacré cet excès de pouvoir et violé les articles L 622-13 et L 623-4 anciens du Code de commerce, ensemble les principes régissant l'excès de pouvoir 

    ALORS ENSUITE QU'un bail à construction ne constitue pas un immeuble, au sens de l'article L 622-16 ancien du Code de commerce, pouvant être cédé sur autorisation du juge-commissaire ; qu'en retenant le contraire, pour débouter la SCI Mont-Freslon de sa demande d'annulation de l'ordonnance et déclarer irrecevable son appel, la cour d'appel a violé les articles L 622-16 et L 623-4 anciens du Code de commerce, ensemble les principes régissant l'excès de pouvoir ;

    ALORS ENFIN et en toute hypothèse QU'ayant prononcé l'irrecevabilité de l'appel, la cour d'appel qui a cependant examiné le fond du litige, en déclarant la SCI Mont-Freslon non fondée en sa demande d'annulation de l'ordonnance rendue le 16 juin 2005 et en l'en déboutant, a excédé ses pouvoirs et violé l'article 562 du code de procédure civile, ensemble les principes régissant l'excès de pouvoir."

  • Vue sur mer, POS et haie

    Un arrêt qui juge que le POS est respecté dès lors que les propriétaires peuvent voir la mer en étant debout sur leur terasse : 


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes 17 mai 2011), que les époux X..., soutenant que les époux Y... avaient implanté, sur un fonds voisin, en violation des dispositions du plan d'occupation des sols (POS) applicables en zone NDS, une haie, gênant la vue sur la mer dont ils bénéficiaient, les ont assignés pour obtenir la suppression de cette haie ;

    Attendu qu'ils font grief à l'arrêt de rejeter leur demande et d'ordonner seulement le maintien de la haie à une hauteur maximale, alors, selon le moyen :

    1°/ qu'aux termes de l'article ND 13 du plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais : « en tous secteurs ND : les plantations juxtaposées d'arbres, susceptibles à l'avenir, par leur hauteur, leur étendue, les épaisseurs, d'occulter ou de limiter les perspectives marines sont interdites, et tout particulièrement dans les secteurs de point de vue du Port Salio repérés sur les planches graphiques, le choix des essences évitera les résineux, puis qu'en secteurs NDS : les boisements et plantations nouvelles ne doivent pas compromettre la vocation générale de la zone, en particulier les milieux dont l'intérêt écologique et/ ou paysager reconnu serait amoindri par des reboisements seront exclus des plantations » (sic) ; qu'en énonçant que la réglementation applicable en zone NDS qui comprend la parcelle sur laquelle a été édifiée la haie litigieuse « doit être interprétée comme permettant l'implantation d'une haie dans la zone à la condition que celle-ci ne puisse constituer par sa simple croissance un obstacle partiel ou total à une vue marine dont pourraient bénéficier des promeneurs ou des occupants de fonds situés en retrait par rapport à la côte » lorsqu'en zone NDS toutes plantations nouvelles, quelles qu'elles soient, peuvent être de nature à compromettre la vocation générale de la zone et à en amoindrir l'intérêt écologique et/ ou paysager, la cour d'appel a violé directement le plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais ;

    2°/ qu'aux termes de l'article ND 13 du plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais, en secteurs NDS, « les boisements et plantations nouvelles ne doivent pas compromettre la vocation générale de la zone en particulier les milieux dont l'intérêt écologique et/ ou paysager reconnu serait amoindri par des reboisements seront exclus des plantations (sic) » ; qu'en ne recherchant pas si la haie plantée par M. et Mme Y... ne portait pas atteinte à la vocation générale de la zone NDS dans laquelle était située la parcelle litigieuse en amoindrissant l'intérêt écologique et/ ou paysager dès lors que cette haie, outre sa hauteur de 1, 35 mètres – 1, 40 mètres, avait une longueur de 140 mètres environ et portait de ce fait atteinte au paysage et oblitérait toute vue marine alentour, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

    3°/ qu'enfin et à titre subsidiaire qu'aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux dressé le 4 juin 2009 il était constaté : « M. et Mme X... bénéficient d'une vue sur mer depuis leur terrasse, position debout. Assises, seules les personnes mesurant au moins 1mètres 80 peuvent apercevoir la mer. Nous avons également constaté que le terrain de M. et Mme Y... est naturellement bombé de sorte que la vue sur mer n'est pas totale quand les herbes sont hautes. La haie taillée à 1 mètres 40 se situe en dessous de la ligne des herbes hautes uniquement sur la droite du terrain » ; qu'il résultait de ces constatations que sur la gauche du terrain, la hauteur de 1 mètres 35 – 1 mètres 40 de la haie litigieuse avait pour effet de restreinte la « perspective marine » à laquelle pouvaient prétendre M. et Mme X... ; qu'en énonçant qu'il résulte des constatations figurant dans le procès-verbal de transport sur les lieux en date du 4 juin 2009 que « la taille de la haie à une hauteur de 1, 40 mètre permet aux époux X... de bénéficier depuis leur fonds d'une vue marine » alors même que la haie taillée à 1, 40 mètre se situait en dessous de la ligne des herbes hautes uniquement sur la droite du terrain et qu'en toute hypothèse, en position assise, aucune vue marine n'existait pour les personnes mesurant moins d'1, 80 mètre, la cour d'appel a dénaturé par omission le procès-verbal de transport sur les lieux en date du 4 juin 2009 et a violé l'article 1134 du code civil ;

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que dans la zone NDS les haies végétales constituées par des essences acclimatées étaient autorisées, la cour d'appel, devant laquelle était seulement invoquée une perte de vue sur la mer et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu retenir que la réglementation en vigueur permettait l'implantation d'une haie à la condition qu'elle ne puisse constituer par sa simple croissance un obstacle partiel ou total à une vue marine dont pourraient bénéficier des promeneurs ou des occupants de fonds situés en retrait par rapport à la côte ;

    Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans dénaturation, que le procès-verbal de transport sur les lieux permettait de constater que les époux X... bénéficiaient d'une vue sur mer depuis leur terrasse en position debout, compte tenu d'une taille de la haie des époux Y... à la hauteur de 1 mètre 40/ 1 mètre 35, la cour d'appel a souverainement retenu que l'obligation de maintenir la taille de la haie à cette hauteur était suffisante pour faire cesser le trouble ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne les époux X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour les époux X....

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné aux époux Y... de maintenir, en effectuant des coupes régulières deux fois par an, la haie leur appartenant à une hauteur maximale de 1, 35 à 1, 40 mètre de manière à ce que cette haie n'occulte pas ou ne limite pas la vue marine dont les époux X... disposent du sol de leur propriété et d'avoir débouté en conséquence M. et Mme X... de leurs demandes aux fins de voir condamner M. et Mme Y... à supprimer cette haie bordant la parcelle cadastrée section ZA n° 93 appartenant à ceux-ci,

    Aux motifs que la parcelle en limite de laquelle les époux Y... ont implanté une haie d'elaegnus est située en zone NDS de la commune du Plais ; que dans ce secteur sont autorisées des haies végétales constituées par des essences acclimatées ; que cependant les plantations juxtaposées d'arbres, susceptibles à l'avenir, par leur hauteur, leur étendue, leur épaisseur d'occulter ou limiter les perspectives marines sont interdites ; que cette réglementation qu'il appartient aux époux Y... de respecter en leur qualité de propriétaires d'une parcelle située en zone NDS doit être interprétée comme permettant l'implantation d'une haie dans la zone à la condition que celle-ci ne puisse constituer par sa simple croissance un obstacle partiel ou total à une vue marine dont pourraient bénéficier des promeneurs ou des occupants de fonds situés en retrait par rapport à la côte ; que si les époux Y... se prévalent d'une autorisation définitive du maire d'implanter la haie, le juge judiciaire doit cependant examiner si l'implantation autorisée a eu pour effet d'occulter ou de limiter une perspective marine en raison du lieu d'implantation de la haie, sans porter atteinte au principe constitutionnel de la séparation des pouvoirs ; que les époux X... ont eux-mêmes un intérêt à agir s'ils démontrent que la haie implantée par les époux Y... porte atteinte à la vue marine dont ils disposent depuis le sol de leur propriété ; qu'en effet la violation de la règle imposée par l'autorisation administrative leur cause un grief si par la présence de celle-ci ils sont eux-mêmes privés d'une vue dont ils auraient disposé si la haie n'avait pas été implantée ; que les époux X... dont l'immeuble est implanté en retrait de la haie par rapport à la côte ont fait constater par huissier le 14 août 2008 que la haie des époux Y... qualifiée de non entretenue masquait la vue sur mer depuis le rez-de-chaussée ; qu'en revanche, lors du transport sur les lieux du tribunal, le 4 juin 2009 il a été constaté que les époux X... bénéficiaient d'une vue sur mer depuis leur terrasse position débout, la taille de la haie des époux Y... ayant été réalisée le 22 mai précédent ; que le magistrat a constaté que la hauteur de la haie était alors de 1, 35 – 1, 40 mètre ; qu'il résulte de ces constatations que la taille de la haie à une hauteur de 1, 40 mètre permet aux époux X... de bénéficier depuis leur fonds d'une vue marine ; qu'en conséquence, il convient non pas de supprimer la haie plantée par les époux Y... mais d'ordonner à ceux-ci qu'ils la maintiennent à une hauteur maximale de 1, 35 à 1, 40 mètre de manière à ce que cette haie n'occulte pas ou ne limite pas la vue marine dont les époux X... bénéficient au travers de leur parcelle située en zone NDS ; qu'il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, la taille des haies devant se faire selon les usages deux fois par an ; qu'en conséquence le jugement sera réformé en ce qu'il a ordonné la suppression pure et simple de la haie, une simple diminution de celle-ci étant suffisante pour faire cesser le trouble ; qu'il sera rectifié en ce qu'il a dit à la suite d'une erreur purement matérielle que cette haie se situait en bordure des parcelles ZA n° 93 et 58 alors que les pièces communiquées aux débats et les écritures des parties font apparaître quel a haie se situe en bordure de la parcelle cadastrée section ZA n° 92 appartenant à un tiers M. Z...,

    Alors, d'une part, qu'aux termes de l'article ND 13 du plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais : « en tous secteurs ND : les plantations juxtaposées d'arbres, susceptibles à l'avenir, par leur hauteur, leur étendue, les épaisseurs, d'occulter ou de limiter les perspectives marines sont interdites, et tout particulièrement dans les secteurs de point de vue du Port Salio repérés sur les planches graphiques, le choix des essences évitera les résineux, puis qu'en secteurs NDS : les boisements et plantations nouvelles ne doivent pas compromettre la vocation générale de la zone, en particulier les milieux dont l'intérêt écologique et/ ou paysager reconnu serait amoindri par des reboisements seront exclus des plantations » (sic) ; qu'en énonçant que la réglementation applicable en zone NDS qui comprend la parcelle sur laquelle a été édifiée la haie litigieuse « doit être interprétée comme permettant l'implantation d'une haie dans la zone à la condition que celle-ci ne puisse constituer par sa simple croissance un obstacle partiel ou total à une vue marine dont pourraient bénéficier des promeneurs ou des occupants de fonds situés en retrait par rapport à la côte » lorsqu'en zone NDS toutes plantations nouvelles, quelles qu'elles soient, peuvent être de nature à compromettre la vocation générale de la zone et à en amoindrir l'intérêt écologique et/ ou paysager, la cour d'appel a violé directement le plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais,

    Alors, d'autre part, qu'aux termes de l'article ND 13 du plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais, en secteurs NDS, « les boisements et plantations nouvelles ne doivent pas compromettre la vocation générale de la zone en particulier les milieux dont l'intérêt écologique et/ ou paysager reconnu serait amoindri par des reboisements seront exclus des plantations (sic) » ; qu'en ne recherchant pas si la haie plantée par M. et Mme Y... ne portait pas atteinte à la vocation générale de la zone NDS dans laquelle était située la parcelle litigieuse en en amoindrissant l'intérêt écologique et/ ou paysager dès lors que cette haie, outre sa hauteur de 1, 35 m – 1, 40 m, avait une longueur de 140 mètres environ et portait de ce fait atteinte au paysage et oblitérait toute vue marine alentour, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil,

    Alors, enfin et à titre subsidiaire qu'aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux dressé le 4 juin 2009 il était constaté : « M. et Mme X... bénéficient d'une vue sur mer depuis leur terrasse, position debout. Assises, seules les personnes mesurant au moins 1m80 peuvent apercevoir la mer. Nous avons également constaté que le terrain de M. et Mme Y... est naturellement bombé de sorte que la vue sur mer n'est pas totale quand les herbes sont hautes. La haie taillée à 1m40 se situe en dessous de la ligne des herbes hautes uniquement sur la droite du terrain » ; qu'il résultait de ces constatations que sur la gauche du terrain, la hauteur de 1m35 – 1m40 de la haie litigieuse avait pour effet de restreinte la « perspective marine » à laquelle pouvaient prétendre M. et Mme X... ; qu'en énonçant qu'il résulte des constatations figurant dans le procès-verbal de transport sur les lieux en date du 4 Juin 2009 que « la taille de la haie à une hauteur de 1, 40 mètre permet aux époux X... de bénéficier depuis leur fonds d'une vue marine » alors même que la haie taillée à 1, 40 mètre se situait en dessous de la ligne des herbes hautes uniquement sur la droite du terrain et qu'en toute hypothèse, en position assise, aucune vue marine n'existait pour les personnes mesurant moins d'1, 80 mètre, la cour d'appel a dénaturé par omission le procès-verbal de transport sur les lieux en date du 4 juin 2009 et a violé l'article 1134 du Code civil."

  • Déclaration préalable de travaux, site classé et décision tacite de non opposition

    Voici un arrêt d'une grande importance pratique qui juge que le silence gardé par l'autorité compétente pour statuer sur cette déclaration préalable au terme du délai d'instruction vaut, conformément aux dispositions de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme, décision tacite de non-opposition même si le projet est soumis à autorisation au titre des sites classés :


    "Vu l'ordonnance n° 11MA02417 du 28 juin 2011, enregistrée le 8 juillet 2011 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, par laquelle le président de la cour administrative d'appel de Marseille a transmis au Conseil d'Etat, en application de l'article R. 351-2 du code de justice administrative, le pourvoi présenté devant cette cour par la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat ;

    Vu le pourvoi, enregistré le 23 juin 2011 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille, et le nouveau mémoire, enregistré le 12 septembre 2011 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, représentée par son maire ; la commune demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler le jugement n° 0805820 du 5 mai 2011 par lequel le tribunal administratif de Nice, à la demande de la société Changeventure Ltd, a annulé l'arrêté du 25 juillet 2008 par lequel son maire s'est opposé aux travaux déclarés par cette société ;

    2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter la demande de la société ; 

    3°) de mettre à la charge de la société Changeventure Ltd le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;
    Vu le code de l'environnement ;

    Vu le code de l'urbanisme ;
    Vu le code de justice administrative ;

    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Rémi Decout-Paolini, Maître des Requêtes, 

    - les observations de la SCP Boulloche, avocat de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et de la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la société Changeventure Ltd,

    - les conclusions de M. Alexandre Lallet, rapporteur public ;

    La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Boulloche, avocat de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et à la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la société Chang


    Sur la régularité du jugement attaqué :

    1. Considérant que, contrairement à ce que soutient la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, le tribunal administratif de Nice n'a pas omis de viser et d'analyser ses deux mémoires en défense ; que, par ailleurs, le moyen tiré de ce que le tribunal se serait abstenu de répondre aux moyens soulevés dans ces mémoires n'est pas assorti des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé ;

    Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

    2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme : " A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction (...), le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas : / a) Décision de non-opposition à la déclaration préalable ; / b) Permis de construire, permis d'aménager ou permis de démolir tacite. " ; qu'aux termes de l'article R. 425-17 du même code : " Lorsque le projet est situé dans un site classé (...), la décision prise sur la demande de permis de construire ou sur la déclaration préalable ne peut intervenir qu'avec l'accord exprès prévu par les articles L. 341-7 et L. 341-10 du code de l'environnement : a) Cet accord est donné par le préfet, après avis de l'architecte des Bâtiments de France, lorsque le projet fait l'objet d'une déclaration préalable (...) " ; qu'enfin, aux termes de l'article R. 424-2 du même code : " Par exception au b) de l'article R. 424-1, le défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction vaut décision implicite de rejet dans les cas suivants : / a) Lorsque les travaux sont soumis (...) à une autorisation au titre des sites classés ou des réserves naturelles " ;

    3. Considérant qu'il résulte des dispositions citées ci-dessus que, lorsqu'un projet ayant fait l'objet d'une déclaration préalable est situé dans un site classé, la décision de non-opposition à cette déclaration ne peut légalement intervenir que sous réserve de l'accord exprès du préfet, après avis de l'architecte des Bâtiments de France ; que nonobstant la circonstance que de tels travaux sont ainsi soumis, en vertu de l'article R. 425-17 du code de l'urbanisme, à une autorisation au titre des sites classés, l'exception prévue par l'article R. 424-2 de ce code et prévoyant la naissance d'une décision implicite de rejet ne leur est, en vertu de son texte même, pas applicable ; qu'ainsi, le silence gardé par l'autorité compétente pour statuer sur cette déclaration préalable au terme du délai d'instruction vaut, conformément aux dispositions de l'article R. 424-1 du même code, décision tacite de non-opposition ;

    4. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant qu'en l'absence de notification, dans le délai d'instruction, d'une décision expresse du maire de Saint-Jean-Cap-Ferrat sur la déclaration préalable de travaux effectuée par la société Changeventure Ltd dans le site classé du Cap-Ferrat, cette société se trouvait titulaire d'une décision de non-opposition, le tribunal administratif de Nice n'a pas commis d'erreur de droit ;

    5. Considérant, en second lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, en particulier des données relatives à l'état du bâtiment existant et des indications figurant sur le formulaire de la déclaration préalable, qu'en estimant que la commune n'établissait pas que la société Changeventure Ltd se serait livrée à des manoeuvres frauduleuses de nature à tromper les services instructeurs sur sa déclaration préalable, le tribunal administratif s'est livré à une appréciation souveraine des faits exempte de dénaturation ;

    6. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le pourvoi de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat doit être rejeté y compris, par voie de conséquence, les conclusions qu'elle présente au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune, en application des mêmes dispositions, le versement à la société Changeventure Ltd d'une somme de 3 000 euros ;




    D E C I D E :

    Article 1er : Le pourvoi de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat est rejeté.
    Article 2 : La commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat versera à la société Changeventure Ltd la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 3 : La présente décision sera notifiée à la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et à la société Changeventure Ltd.
    Copie en sera adressée pour information à la ministre de l'égalité des territoires et du logement."