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  • Pas de bornage si le mur de séparation est mitoyen

    Cet arrêt juge que si un mur mitoyen sépare les propriétés, l'action en bornage des propriétés est irrecevable :

     

    "Attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le mur de séparation courait tout le long des parcelles contiguës et souverainement retenu que les éléments de preuve produits par Mmes X... ne démontraient pas le caractère non mitoyen du mur, la cour d'appel, sans être tenue par un aveu portant sur un point de droit et formulé dans une instance distincte, en a exactement déduit, sans dénaturation ni modification de l'objet du litige, que la demande en bornage était sans objet, la ligne séparative des fonds contigus étant nécessairement située sur l'axe médian du mur mitoyen ; 



    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 



    PAR CES MOTIFS : 



    REJETTE le pourvoi ; 



    Condamne Mme Y... épouse X... et Mme Anne-Marie X... aux dépens ; 



    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... épouse X... et Mme Anne-Marie X... à payer à Mme Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... épouse X... et de Mme Anne-Marie X... ; 



    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt 



    Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour Mmes X.... 



    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait rejeté la demande en bornage, présentée par des propriétaires (Mmes Y... et X...), à l'encontre de leur voisine (Mme Z...) ; 



    AUX MOTIFS QUE les appelantes n'apportaient pas davantage que précédemment d'éléments de nature à combattre utilement la présomption de mitoyenneté du mur séparatif des fonds en cause, au regard de l'article 653 du code civil ; qu'il n'existait aucun aveu judiciaire de l'intimée, quant au caractère prétendument privatif du mur au profit des appelantes, l'arrêt du 7 juin 2005 ayant déjà relevé, à cet égard (page 4 dernier paragraphe) qu'« il convient de rechercher si le mur qui sépare les fonds est privatif ou mitoyen, en vue de déterminer les droits des parties, qui en dépendent ; que Mme Z... concluait déjà en première instance que le mur était mitoyen » ; que l'avis du géomètre A..., mandaté par les seules appelantes, ne revêtait aucun caractère probant, comme ne comportant strictement aucune analyse argumentée de données, aboutissant à sa conclusion, selon laquelle « le mur a été construit sans doute par vous-même ou vos prédécesseurs entièrement sur votre propriété. Le plan que nous avons dressé le confirme » ; que les développements des appelantes tirés d'un mesurage de distances effectué par un huissier (PV B... du 26 octobre 2007), à partir de données unilatérales, n'étaient pas plus opérants ; que, contrairement aux affirmations des appelantes, l'examen des pièces produites (constats, photographies) ne relevait aucun élément propre à constituer des marques de non-mitoyenneté du mur ; que la sommité de celui-ci, à considérer dans son état actuel, ne présentait pas d'inclinaison propre à en conférer la propriété aux appelantes ; que les photographies ne caractérisaient pas plus l'existence de « corbeaux » de nature à corroborer la thèse des appelantes ; que, dans ces conditions, la nature juridique du mur ayant été justement retenue comme mitoyenne par le jugement, le recours à un bornage judiciaire apparaissait sans objet, puisque la limite était nécessairement à l'axe médian dudit mur, sous celui-ci, ce qui était exclusif de la pose de bornes ; que le jugement devait donc être confirmé, en ce qu'il avait rejeté la demande en bornage des appelantes ; 



    1° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent rejeter une action en bornage, en se fondant sur la présomption de mitoyenneté d'un mur de clôture, sans rechercher si celui-ci se trouvait effectivement en limite séparative des deux fonds ; qu'en l'espèce, la cour, qui a rejeté l'action en bornage intentée par Mmes Y... et X..., en se fondant sur la présomption de mitoyenneté du mur de clôture séparant les deux fonds, sans rechercher si celui-ci était implanté en limite séparative, a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 et 653 du code civil ; 



    2° ALORS QUE l'aveu judiciaire fait pleine preuve contre son auteur ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que Mme Z... n'avait jamais fait l'aveu judiciaire de ce que le mur en cause était privatif, quand l'intimée avait clairement écrit, dans ses conclusions devant la cour d'appel lors de la première procédure, que le pilier du mur litigieux appartenait aux dames X..., a violé l'article 1356 du code civil ; 



    3° ALORS QUE la présomption de mitoyenneté d'un mur de clôture peut être renversée par les mentions des titres de propriété ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que les développements des appelantes tirés d'un mesurage de distances effectué par huissier étaient inopérants, quand ces distances résultant des titres de propriété respectifs des parties, confortées par constat d'huissier et par les plans fournis à la mairie par Mme Z... elle-même, démontraient que le mur litigieux n'était pas implanté en limite séparative des fonds et appartenait privativement aux dames Y... et X..., a violé les articles 545, 653 et 1315 du code civil ; 



    4° ALORS QUE la présomption de mitoyenneté d'un mur de clôture est renversée par des marques de non-mitoyenneté ; qu'en l'espèce, la cour, qui a estimé qu'aucune marque de non-mitoyenneté ne pouvait renverser la présomption de mitoyenneté du mur en cause, sans rechercher si le pilier de celui-ci ne portait pas une telle marque, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 654 du code civil ; 



    5° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les images résultant de photos versées aux débats ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que les photos produites par Mmes Y... et X... ne montraient aucun corbeau dans le mur litigieux, a dénaturé ces photos, en violation de l'article 1134 du code civil ; 



    6° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent modifier les termes du litige ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que les photographies versées aux débats ne laissaient pas apparaître de corbeaux de pierre, quand il y en avait précisément, en partie nord du mur et du côté du fonds X..., a modifié les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile."

  • Décret n° 2012-1515 du 28 décembre 2012 portant diverses dispositions relatives à la procédure civile et à l'organisation judiciaire

    Ce décret est important en ce qu'il donne compétence au Président du Tribunal de Grande Instance en matière d'injonction de payer.


    Décret n° 2012-1515 du 28 décembre 2012 portant diverses dispositions relatives à la procédure civile et à l'organisation judiciaire 

    NOR: JUSC1237629D


    Publics concernés : magistrats, greffiers en chef, greffiers des tribunaux de grande instance, huissiers de justice, avocats et particuliers.
    Objet : extension au tribunal de grande instance de la procédure d'injonction de payer, établissement et signature électronique du jugement, modalités de communication au ministère public du recours en révision, transfert de compétences au tribunal de grande instance du contentieux douanier et regroupements de contentieux.
    Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication, excepté les articles 1er à 6, 10 à 14, 15 et 17 qui entrent en vigueur le 1er janvier 2013.
    Notice : la loi n° 2011-1862 du 13 décembre 2011 relative à la répartition des contentieux et à l'allègement de certaines procédures juridictionnelles a étendu au tribunal de grande instance la procédure d'injonction de payer qui existe devant le tribunal d'instance, la juridiction de proximité et le président du tribunal de commerce. Le décret adopte les mesures réglementaires nécessaires à la mise en œuvre de cette extension.
    La loi du 13 décembre 2011 a également transféré l'ensemble du contentieux douanier au tribunal de grande instance et opéré divers regroupements de contentieux. Le décret procède aux adaptations et coordinations nécessaires du code de l'organisation judiciaire.
    Il introduit par ailleurs la possibilité d'établir le jugement sur support électronique et prévoit dans ce cas sa signature au moyen d'un procédé électronique sécurisé. Il est renvoyé à un arrêté ministériel pour déterminer les modalités d'application de ce dispositif.
    Les modalités de communication au ministère public du recours en révision sont modifiées. Il est désormais prévu que, lorsque le recours en révision est introduit par citation, cette communication est accomplie non plus par le juge mais par le demandeur, qui devra dénoncer cette citation au ministère public, à peine d'irrecevabilité.
    Références : les dispositions du code de procédure civile, du code de l'organisation judiciaire et du code de la sécurité sociale modifiées par le présent décret peuvent être consultées, dans leur version issue de cette modification, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).
    Le Premier ministre, 
    Sur le rapport de la garde des sceaux, ministre de la justice, 
    Vu le code civil, notamment ses articles 1316-4 et 1317 ;
    Vu le code des douanes ;
    Vu le code de l'organisation judiciaire ;
    Vu le code de procédure civile ;
    Vu le code de la sécurité sociale ;
    Vu la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 modifiée portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, notamment son article 4 ;
    Vu la loi n° 2011-1862 du 13 décembre 2011 relative à la répartition des contentieux et à l'allègement de certaines procédures juridictionnelles, notamment ses articles 4, 8 à 11 et 70 ;
    Vu le décret n° 2001-272 du 30 mars 2001 pris pour l'application de l'article 1316-4 du code civil et relatif à la signature électronique ;
    Vu le décret n° 2010-434 du 29 avril 2010 relatif à la communication par voie électronique en matière de procédure civile ;
    Vu l'avis du comité technique central des services judiciaires en date des 13 novembre et 12 décembre 2012 ;
    Le Conseil d'Etat (section de l'intérieur) entendu, 
    Décrète :

    • Chapitre Ier : Dispositions relatives à la procédure civile
      Article 1


      Le code de procédure civile est modifié conformément aux articles 2 à 9.

      • Section 1 : Extension au tribunal de grande instance de la procédure d'injonction de payer
        Article 2


        Le premier alinéa de l'article 1406 est remplacé par les dispositions suivantes :
        « La demande est portée, selon le cas, devant le tribunal d'instance, la juridiction de proximité ou devant le président du tribunal de grande instance ou du tribunal de commerce, dans la limite de la compétence d'attribution de ces juridictions. »

        Article 3


        L'article 1415 est remplacé par les dispositions suivantes :
        « Art. 1415. - L'opposition est portée, selon le cas, devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l'ordonnance portant injonction de payer.
        « Elle est formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée.
        « Le mandataire, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial. »

        Article 4


        L'article 1418 est ainsi modifié :
        1° Le premier alinéa est remplacé par les dispositions suivantes :
        « Devant le tribunal d'instance, la juridiction de proximité et le tribunal de commerce, le greffier convoque les parties à l'audience par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »
        2° L'article est complété par les alinéas suivants :
        « Devant le tribunal de grande instance, l'affaire est instruite et jugée selon la procédure contentieuse applicable devant cette juridiction, sous réserve des dispositions suivantes.
        « Le greffe adresse au créancier, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une copie de la déclaration d'opposition. Cette notification est régulièrement faite à l'adresse indiquée par le créancier lors du dépôt de la requête en injonction de payer. En cas de retour au greffe de l'avis de réception non signé, la date de notification est, à l'égard du destinataire, celle de la présentation et la notification est réputée faite à domicile ou à résidence.
        « Le créancier doit constituer avocat dans un délai de quinze jours à compter de la notification.
        « Dès qu'il est constitué, l'avocat du créancier en informe le débiteur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, lui indiquant qu'il est tenu de constituer avocat dans un délai de quinze jours.
        « Une copie des actes de constitution est remise au greffe. »

        Article 5


        L'article 1419 est remplacé par les dispositions suivantes :
        « Art. 1419. - Devant le tribunal d'instance, la juridiction de proximité et le tribunal de commerce, la juridiction constate l'extinction de l'instance si aucune des parties ne comparaît.
        « Devant le tribunal de grande instance, le président constate l'extinction de l'instance si le créancier ne constitue pas avocat dans le délai prévu à l'article 1418.
        « L'extinction de l'instance rend non avenue l'ordonnance portant injonction de payer. »

        Article 6


        Le premier alinéa de l'article 46 de l'annexe du code relative à son application dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle est abrogé.

      • Section 2 : Etablissement et signature électronique du jugement


        L'article 456 est remplacé par les dispositions suivantes :
        « Art. 456. - Le jugement peut être établi sur support papier ou électronique. Il est signé par le président et par le greffier. En cas d'empêchement du président, mention en est faite sur la minute qui est signée par l'un des juges qui en ont délibéré.
        « Lorsque le jugement est établi sur support électronique, les procédés utilisés doivent en garantir l'intégrité et la conservation. Le jugement établi sur support électronique est signé au moyen d'un procédé de signature électronique sécurisée répondant aux exigences du décret n° 2001-272 du 30 mars 2001 pris pour l'application de l'article 1316-4 du code civil et relatif à la signature électronique.
        « Les modalités d'application du présent article sont précisées par arrêté du garde des sceaux, ministre de la justice. »

      • Section 3 : Communication au ministère public du recours en révision
        Article 8


        L'article 600 est complété par l'alinéa suivant :
        « Lorsque le recours en révision est formé par citation, cette communication est faite par le demandeur auquel il incombe, à peine d'irrecevabilité de son recours, de dénoncer cette citation au ministère public. »

      • Section 4 : Conciliation menée par un conciliateur de justice
        Article 9


        Au premier alinéa de l'article 1541, les mots : « d'instance » sont supprimés.

    • Chapitre II : Dispositions relatives à l'organisation judiciaire
      Article 10


      Le code de l'organisation judicaire est modifié conformément aux articles 11 à 14.

      • Section 1 : Transfert au tribunal de grande instance du contentieux douanier


        A l'article R. 211-4, il est ajouté un 14° ainsi rédigé :
        « 14° Contestations concernant le paiement, la garantie ou le remboursement des créances de toute nature recouvrées par l'administration des douanes et les autres affaires de douanes, dans les cas et conditions prévus au code des douanes. »


        Il est inséré après l'article R. 213-5-1 un article R. 213-5-2 ainsi rédigé :
        « Art. R. 213-5-2. - Le président du tribunal de grande instance connaît des actions et requêtes dans les cas et conditions prévus au code des douanes. »

        Article 13


        L'article R. 221-18 est abrogé.

      • Section 2 : Transfert au tribunal de grande instance de divers contentieux
        Article 14


        I. ― Au 1° de l'article R. 221-15, les mots : « chez les hôteliers ou logeurs, » sont supprimés.
        II. ― L'article R. 221-21 est abrogé.
        III. ― L'article R. 221-35 est abrogé et la référence : « , R. 221-35 » est supprimée à l'article R. 221-48.

    • Chapitre III : Dispositions diverses et finales


      Le troisième alinéa de l'article R. 142-27-1 du code de la sécurité sociale est remplacé par les dispositions suivantes :
      « La procédure est régie par les articles 1407 et suivants du code de procédure civile, à l'exception des dispositions propres à la procédure applicable devant le tribunal de grande instance. »

      Article 16


      Au deuxième alinéa de l'article R. 143-29-1 du même code, la référence à l'article R. 143-29 est remplacée par la référence à l'article R. 143-28-1.


      Il est ajouté au décret n° 2010-434 du 29 avril 2010 relatif à la communication par voie électronique en matière de procédure civile un article 1er-1 ainsi rédigé :
      « Art. 1er-1. - Vaut signature, pour l'application des dispositions du code de procédure civile aux actes que le ministère public remet à l'occasion des procédures avec représentation obligatoire devant les cours d'appel, l'identification réalisée, lors de la transmission par voie électronique, selon les modalités prévues par l'arrêté ministériel pris en application de l'article 748-6 du code de procédure civile. »

      Article 18


      Les articles 7 et 8 du présent décret sont applicables à Wallis-et-Futuna.

      Article 19


      Les articles 1er à 6, 10 à 14, 15 et 17 du présent décret entrent en vigueur le 1er janvier 2013.

      Article 20


      La garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre des outre-mer sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.


    Fait le 28 décembre 2012.

    Jean-Marc Ayrault 

    Par le Premier ministre :

    La garde des sceaux,

    ministre de la justice,

    Christiane Taubira

    Le ministre des outre-mer,

    Victorin Lurel
  • Compromis de vente et dégât des eaux avant l'acte authentique

    L'acheteur immobilier n'est plus tenu d'acquérir si un dégât des eaux survient entre le compromis et l'acte authentique :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 29 juin 2011), que par acte du 11 novembre 2005, Mme X... a promis de vendre à M. Y... une maison ancienne entièrement rénovée ; que le "compromis" stipulait que le vendeur s'engageait à entretenir et à conserver le bien en son état actuel et à prendre toutes les précautions utiles jusqu'au jour de la régularisation par acte authentique ; qu'invoquant un dégât des eaux provoqué par le gel des canalisations, l'acquéreur a refusé de régulariser la vente ; que Mme X... l'a assigné en résolution du contrat à ses torts et en paiement de la clause pénale ;

    Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes et de la condamner au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

    1°/ que l'acquéreur signataire d'une promesse de vente peut refuser de signer l'acte authentique s'il établit l'existence d'une raison légitime justifiant son désengagement ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se désengager de bonne foi de la vente en invoquant "la difficulté née du dégât des eaux" survenu après la signature de la promesse de vente, tout en relevant que l'étendue et la gravité de ce dégât des eaux n'étaient pas certaines ce dont il résultait que l'acquéreur n'avait pas établi la légitimité de la circonstance qu'il invoquait pour se soustraire à la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;

    2°/ que l'acquéreur ne peut se soustraire à la signature de l'acte authentique qu'à charge pour lui de démontrer l'existence d'une raison légitime ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se désengager de bonne foi de la vente en invoquant "la difficulté née du dégât des eaux" survenu après la signature de la promesse de vente, sans se prononcer sur la gravité du dégât des eaux invoqué par celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1601 du code civil ;

    3°/ que dans ses conclusions d'appel, Mme X... faisait valoir que le dégât des eaux était survenu le 6 janvier 2006 et que, pour repousser le rendez-vous fixé à la fin du mois de février 2006 en vue de la signature de l'acte authentique, M. Y... n'avait nullement invoqué ce dégât des eaux, pas plus qu'il n'avait sollicité une expertise judiciaire lui permettant le cas échéant d'étayer ses allégations ; qu'en constatant que M. Y... n'avait invoqué le dégât des eaux qu'à compter du mois d'avril 2006 simplement , sans répondre aux conclusions de Mme X... faisant valoir que ce retard caractérisait la mauvaise foi de l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

    Mais attendu qu'ayant relevé que les conséquences dommageables du gel des canalisations n'étaient pas réparées à la date prévue pour la signature de l'acte authentique et que, M. Y..., présent au rendez-vous fixé pour la signature de l'acte avait, compte tenu de l'importance du sinistre et des conséquences susceptibles d'en résulter, demandé une vérification de la structure de l'immeuble à laquelle Mme X... s'était opposée et souhaitait obtenir une remise en état du bien comme à l'origine et non une indemnité d'assurance qui ne correspondait pas aux dégâts réels, et souverainement retenu que Mme X... avait fait preuve d'imprudence en laissant l'immeuble inoccupé depuis plusieurs mois, sans prendre les précautions indispensables dans une région sujette à des températures très basses en hiver, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve et a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la mauvaise foi de l'acquéreur n'était pas établie et débouter Mme X... de ses demandes ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne Mme X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de Mme X... ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme X... 

    Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme X..., en son nom personnel et ès qualités, de l'ensemble de ses demandes et de l'avoir condamnée à payer à M. Y... la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

    AUX MOTIFS QU' en signant l'acte du 11 novembre 2005, Andrée X... a contracté, à titre personnel et ès qualités, l'obligation de délivrer l'immeuble vendu tel qu'existant à cette date, et de prendre pour ce faire toutes mesures utiles ; qu'il est vrai qu'un sinistre comme un dégât des eaux ou autre peut toujours survenir entre la date du compromis de vente et celle de l'acte authentique, mais que les dispositions de l'article 1603 comme celles de l'acte du 11 novembre 2005 font peser sur le vendeur la charge de mettre tout en oeuvre pour l'éviter, en tous cas pour les réparer de manière à délivrer l'objet de la vente dans son état à la date de l'accord des consentements ; qu'en l'espèce, non seulement Andrée X... a fait preuve d'imprudence en laissant l'immeuble inoccupé depuis plusieurs mois, sans prendre les précautions indispensables dans une région sujette à des températures très basses en hiver (le rapport de l'expert d'assurance A... ne souffre pas sur ce point la critique), mais encore les conséquences dommageables du gel des canalisations survenu le 6 janvier 2006 n'étaient pas, à la date prévue pour la signature de l'acte authentique, réparée ou en voie de l'être de manière telle qu'il y eût restitution intégrale des lieux ; que même s'il est usuel, dans ces circonstances, que les parties à la vente conviennent non d'une réparation effective mais d'une attribution à l'acquéreur de l'indemnité d'assurance, encore faut-il que celui-ci ait la garantie que cette indemnité sera suffisante ; que début avril 2006, Serge Y... n'était pas avisé du montant de l'indemnité ; que Maître B..., notaire, lui écrivait le 4 juin 2006, qu'elle avait contacté l'expert de l'assurance pour avoir toutes précisions utiles sur « le montant de l'indemnisation devant vous revenir », ce qui signifie que le vendeur, et son notaire, n'avaient pas hésité à prévoir un rendez-vous de signature le 3 avril 2006 alors même que cette difficulté n'était pas réglée ; que de plus, l'indemnité versée par l'assurance entre les mains de Maître B... le 9 juin 2006, soit 6.140 €, ne correspondait pas au montant évalué par l'expert A..., soit 8.772 €, vétusté déduite, ou 10.965 € en valeur à neuf, l'assureur ayant pratiqué une décote pour tenir compte de la responsabilité de l'assurée ; que le montant même de 10.965 € ne correspondait pas aux devis fournis par Andrée X... avec l'appui de Serge Y... en janvier 2006 (l'expert ayant retenu des devis rectifiés, qui ne sont pas produits) et n'intégrait pas, comme l'a noté Serge Y..., la vérification de l'électricité, la réparation de la plomberie et des planchers ; qu'enfin, et surtout, Serge Y... était fondé à demander une vérification de la structure de l'immeuble, compte tenu de l'importance du sinistre d'une part (cf. le rapport A...), d'autre part, des conséquences susceptibles de résulter d'une éventuelle atteinte à celle-ci, dès lors qu'il acquérait l'immeuble comme professionnel de l'immobilier pour le revendre après transformation en appartements, et ne pouvait donc, le cas échéant, opposer aux sous-acquéreurs aucune clause de non garantie ; que même s'il n'existe pas de traces d'une telle demande avant avril 2006, Andrée X... n'était pas fondée à s'y opposer à partir du moment où elle a été expressément formulée, c'est-à-dire le 13 avril 2006 (cf. lettre de Maître C..., notaire, du 25 juin 2009, lettres de Serge Y... à Andrée X... du 2 mai 2006, 2 juin 2006) ; que sa résistance, à cet égard, est non seulement injustifiée, mais incompréhensible ; qu'il importe peu qu'en définitive, l'immeuble n'ait pas subi d'atteinte à sa structure, ce qui d'ailleurs n'est pas certain, l'intimée ne pouvant sérieusement prétendre le démentir sur la base d'un constat qui n'a pas été dressé par un professionnel du bâtiment, après avoir fait réaliser des travaux dont la consistance exacte est inconnue, faute de recours à des entreprises ; que l'exécution de l'obligation de délivrance s'apprécie à la date où la délivrance devait être faite ; qu'en dernier lieu, il n'est pas établi que Serge Y... ait fait preuve de mauvaise foi en tirant prétexte de la difficulté née du dégât des eaux pour se désengager d'une opération insuffisamment rentable, aucun élément de preuve n'étayant les allégations d'Andrée X... sur ce point ; que les éléments de fait fournis par Serge Y... ne conduisent pas à retenir une indemnité supérieure à 5.000 € ;

    ALORS, D'UNE PART, QUE l'acquéreur signataire d'une promesse de vente peut refuser de signer l'acte authentique s'il établit l'existence d'une raison légitime justifiant son désengagement ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se désengager de bonne foi de la vente en invoquant « la difficulté née du dégât des eaux » survenu après la signature de la promesse de vente (arrêt attaqué, p. 5 § 2), tout en relevant que l'étendue et la gravité de ce dégât des eaux n'étaient pas certaines (arrêt attaqué, p. 5 § 1), ce dont il résultait que l'acquéreur n'avait pas établi la légitimité de la circonstance qu'il invoquait pour se soustraire à la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil.

    ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'acquéreur ne peut se soustraire à la signature de l'acte authentique qu'à charge pour lui de démontrer l'existence d'une raison légitime ; qu'en estimant que M. Y... avait pu se désengager de bonne foi de la vente en invoquant « la difficulté née du dégât des eaux » survenu après la signature de la promesse de vente (arrêt attaqué, p. 5 § 2), sans se prononcer sur la gravité du dégât des eaux invoqué par celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1601 du code civil ;

    ALORS, ENFIN, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 29 octobre 2010, p. 6 in fine et 8 § 3), Mme X... faisait valoir que le dégât des eaux était survenu le 6 janvier 2006 et que, pour repousser le rendez-vous fixé à la fin du mois de février 2006 en vue de la signature de l'acte authentique, M. Y... n'avait nullement invoqué ce dégât des eaux, pas plus qu'il n'avait sollicité une expertise judiciaire lui permettant le cas échéant d'étayer ses allégations ; qu'en constatant que M. Y... n'avait invoqué le dégât des eaux qu'à compter du mois d'avril 2006 simplement (arrêt attaqué, p. 4 in fine), sans répondre aux conclusions de Mme X... faisant valoir que ce retard caractérisait la mauvaise foi de l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

  • Le refus de signer du mandant de l'agent immobilier n'est pas forcément fautif

    C'est ce que juge cet arrêt :


    "Vu les articles 1er et 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

    Attendu que selon le second de ces textes, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû, sous réserve de l'hypothèse de la stipulation de la clause pénale que cette disposition autorise, aux personnes visées par le premier des articles susvisés ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visées à cet article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; que le mandat d'entremise donné à l'une de ces personnes ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier, en dehors des prévisions d'une clause pénale, sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu'il ne soit établi que ce mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X... a donné le 31 octobre 2005 à la société EGI, exerçant sous l'enseigne "Agence Palais Immobilier" un mandat non exclusif de vente, consenti pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, portant sur un appartement situé à Nice, le prix étant fixé à 170 000 euros, net vendeur, une commission de 6% étant mise à la charge de l'acquéreur ; qu'elle a résilié ce mandat par lettre du 22 février 2006 ; que la société EGI l'a assignée en paiement d'une somme de 10 000 euros ;

    Attendu que pour accueillir cette demande, la cour d'appel a retenu que si la société EGI ne pouvait réclamer de commission, aucun acte de vente authentique n'ayant été signé, elle avait respecté les termes du mandat en présentant à Mme X... des acquéreurs ayant accepté d'acheter le bien au prix fixé par le mandat tandis que celle-ci avait refusé sans motif sérieux de signer le "compromis de vente", ce manquement à l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat devant être qualifié de fautif et justifiant l'octroi de dommages - intérêts ;

    Qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser une faute imputable à Mme X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen : 

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

    Condamne la société EGI aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société EGI ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X....

    Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné Madame Olga X... à payer à la SARL EGI exerçant sous l'enseigne « L'Agence Palais immobilier » la somme de 10.000 € de dommages et intérêts, outre la somme de 1.300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

    AUX MOTIFS QUE les parties sont liées par un contrat de mandat de vente sans exclusivité établi par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2005 ; que ce mandat concerne un appartement dont Olga X... était propriétaire situé ... mis en vente pour un prix net vendeur de 170.000 €, les honoraires de l'Agence Palais Immobilier (enseigne de la Sarl EGI) rajoutés au prix net vendeur étant de 6% HT à la charge de l'acquéreur ; que ce mandat était consenti pour une durée de 3 mois, renouvelable par tacite reconduction pour la même durée, la dénonciation éventuelle pouvant se faire 15 jours avant chaque échéance par lettre recommandée ; que dans le cadre de ce mandat, l'Agence Palais immobilier a fait visiter l'appartement à Denis Y... et à son épouse qui ont signé le 24 novembre 2005 un compromis de vente sous condition suspensive (obtention d'un prêt de 120.000 €) pour le prix principal de 180.000 € commission incluse de 10.000 € à la charge du vendeur, payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique ; qu'il était stipulé que l'établissement de l'acte authentique se ferait au plus tard le 28 février 2006 ; que ce compromis n'a pas été signé par Mme X... ; que par courrier en date du 22 février 2006, Olga X... résiliait le mandat de vente du 31/10/2005 en se fondant sur le fait que depuis le mois d'octobre 2005 aucun client ne lui avait été présenté par l'agence ; qu'il résulte de ces éléments que l'Agence Palais Immobilier a respecté les termes du mandat en présentant à Olga X..., venderesse, des acquéreurs en la personne de Denis Y... et de son épouse, qui ont accepté d'acheter au prix d'achat fixé par le mandat, soit 170.000 € net ; qu'Olga X... reconnaît dans un courrier du 22 mars 2006 avoir rencontré « ce client » dans les locaux de l'agence de Nice et indique : «Nous avons discuté sur le prix de vente certes mais tout était incertain, je ne savais rien…de ses possibilités d'achat, de ses coordonnées, domicile, profession, nationalité… » ; que l'examen du document signé le 24 novembre 2005 par Denis Y... et son épouse permet de noter que les renseignements d'état civil et les coordonnées des acquéreurs éventuels y figurent bien ; que ce compromis de vente n'a pas été signé par Olga X... et selon l'attestation de Denis Y... elle était bien présente et a refusé de signer ce document ; que ce refus s'explique par le document produit ultérieurement par Olga X... elle-même consistant dans une estimation du prix de vente de l'appartement litigieux par la sarl Lympia immobilier le 10/11/2006 à la somme de 200.000 €, soit un montant supérieur de 30.000 € au prix retenu librement par les parties dans le mandat du 31 octobre 2005 ; que le contrat n'ayant pas été exécuté et notamment aucun acte de vente authentique n'ayant été signé, l'Agence Palais immobilier ne peut pas demander le versement d'une somme à titre de commission ; que cependant il sera retenu que Olga X... n'a pas pour sa part respecté ses engagements contractuels en refusant de signer sans motifs sérieux le compromis de vente du 24/11/2005 ; que ce manquement à l'exécution de bonne foi du contrat liant les parties peut être qualifié de fautif et justifie le versement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts à l'Agence Palais immobilier ;

    1°) ALORS QUE l'agent immobilier ne peut recevoir une quelconque somme d'argent avant que l'opération pour laquelle il a été mandatée ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; qu'en condamnant Madame X... à payer à l'agence Palais immobilier la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en retenant que l'agence avait rempli ses obligation tandis que Madame X... avait refusé sans motif sérieux de signer un compromis de vente avec les acquéreurs présentés par l'agence, la Cour d'appel a alloué à cette dernière un rémunération en violation de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;

    2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le mandat donné à un agent immobilier est, sauf stipulation contraire, un simple mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation et ne confère pas au mandataire le pouvoir d'engager son mandant pour conclure la vente de sorte que le seul fait, pour le mandant, de refuser de conclure la vente avec les candidats présentés par l'agence immobilière ne saurait, sauf circonstances particulières qu'il appartient alors aux juges du fond de relever, constituer une faute ouvrant droit à des dommages et intérêts pour l'agence ; qu'en se bornant à relever, pour allouer à l'agence Palais Immobilier la somme de 10.000 € de dommages et intérêts, que cette dernière avait respecté son mandat en présentant à Madame X... des acquéreurs dont l'offre correspondait au prix demandé et que cette dernière n'avait pas « pour sa part respecté ses engagements contractuels en refusant de signer sans motifs sérieux le compromis de vente » avec les acquéreurs présentés par l'agence Palais immobilier (arrêt page 4, al. 3 et 6), la Cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1147 du Code civil."

  • Recours entre constructeurs et prescription

    Cet arrêt juge que les constructeurs, liés au maître de l'ouvrage par des conventions distinctes, sont des tiers dans leurs rapports et peuvent engager entre eux une action en responsabilité quasi délictuelle qui se prescrit par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.

     

    "Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 2270-1 du même code dans sa rédaction résultant de la loi n° 85-6677 du 5 juillet 1985 ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 24 mars 2011), que les époux X..., propriétaires d'une maison d'habitation, ont, sous la maîtrise d'oeuvre d'architectes assurés auprès de la société MAF, confié des travaux de reprise à la société SOCAE, devenue la société Eiffage Construction Auvergne, assurée auprès de la société SMABTP ; que ces travaux ont été réceptionnés le 17 juillet 1992 ; que, par acte notarié du 30 octobre 1995, les époux X... ont vendu la maison aux époux Z... ; qu'une fissuration des murs, apparue en 1997, s'est aggravée en 1999 ; qu'après expertise, Mme Z... a assigné les époux X..., la société Eiffage construction Auvergne, la société SMABTP et la société MAF en indemnisation de ses préjudices ; que des appels en garantie ont été formés ;

    Attendu que pour déclarer les demandes de la société Eiffage et la SMABTP à l'encontre de la MAF irrecevables comme prescrites, l'arrêt retient que la responsabilité des architectes est fondée sur les dispositions de l'article 1792 du code civil et non pas sur celles de l'article 1382, que dès lors le délai de prescription de l'action à l'encontre de la MAF a couru à compter de la réception des travaux le 17 juillet 1992 et non pas à compter de la manifestation du dommage et de son aggravation, et que l'assignation en vue de l'extension des opérations d'expertise a été délivrée par la société SMABTP le 22 juin 2006 alors que l'action était prescrite depuis le 17 juillet 2002 ;

    Qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence d'un lien contractuel entre la société Eiffage Construction Auvergne et les architectes et alors que les constructeurs, liés au maître de l'ouvrage par des conventions distinctes, sont des tiers dans leurs rapports et peuvent engager entre eux une action en responsabilité quasi délictuelle qui se prescrit par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré les demandes de la société Eiffage et la SMABTP à l'encontre de la MAF irrecevables comme prescrites, l'arrêt rendu le 24 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

    Condamne la MAF aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la MAF à payer à la société Eiffage construction Auvergne et à la SMABTP la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la MAF ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics et la société Eiffage construction Auvergne

    II est fait grief à l'arrêt infïrmatif attaqué D'AVOIR débouté les sociétés BIFFAGE CONSTRUCTION AUVERGNE et SMABTP de leur appel en garantie, fondé sur la responsabilité quasi-délictuelle des architectes à l'encontre de leur assureur, la société MUTUELLE DES ARCHITECTES DE FRANCE ;

    AUX MOTIFS PROPRES QUE contrairement à ce qu'indiquent la société BIFFAGE CONSTRUCTION AUVERGNE et la SMABTP, la responsabilité des architectes, auxquels elles reprochent de ne pas avoir procédé aux mesures de vérification du terrain sur lequel était posée la maison alors même que ces mesures avaient été recommandées dans un rapport d'expertise diffusé à tous, est fondée sur les dispositions de l'article 1792 du code civil, responsabilité pour laquelle ils étaient d'ailleurs assurés par la MAP, et non pas sur celles de l'article 1382 ;

    Que dès lors, le délai de prescription de l'action à l'encontre de la MAP a couru à compter de la réception des travaux du 17 juillet 1992 et non pas, comme l'indiquent la société BIFFAGE CONSTRUCTION AUVERGNE et la SMABTP, à compter de la manifestation du dommage et de son aggravation, c'est-à-dire lorsqu'elles en ont eu connaissance par assignation du 12 juin 2002 ;

    Que l'assignation en vue de l'extension des opérations d'expertise a été délivrée par la SMABTP le 22 juin 2006, alors que l'action était prescrite depuis le 17 juillet 2002 ;

    Qu'en conséquence que c'est à bon droit que le tribunal a déclaré l'action en garantie engagée à l'encontre de la MAF irrecevable et que le jugement sera confirmé sur ce point ;

    ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE sur l'appel en garantie des sociétés BIFFAGE et SMABTP à l'encontre de la MAP, il est constant que la SOCAE et la SMABTP n'ont appelé en cause en référé la MAF que par exploit du 12 juin 2006, si bien que leurs demandes à son encontre, qui ne peuvent prospérer que sur le fondement de la surveillance des travaux réceptionnés en 1992, sont irrecevables comme prescrites ;

    1° ALORS QUE les divers constructeurs, liés contractuellement au maître de l'ouvrage par des conventions distinctes, sont des tiers dans leurs rapports personnels et peuvent engager l'un à l'égard de l'autre une action en responsabilité quasi-délictuelle qui se prescrit par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation lorsque cette action a été introduite avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les fissures étaient apparues en 1997 et s'étaient aggravées en 1999 et que l'assignation avait été délivrée le 12 juin 2006 par la SMABTP à la MAF ; qu'en décidant, en dépit de ces constatations, que l'action en garantie engagée par les exposantes à l'encontre de l'assureur des architectes était irrecevable comme prescrite depuis le 17 juillet 2002, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 2270-1 du même code, en sa rédaction résultant de la loi n° 85-6677 du 5 juillet 1985;

    2° ALORS QUE les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation de son dommage ou de son aggravation ; que s'agissant de l'action récursoire d'un constructeur agissant en garantie contre un autre constructeur, la manifestation du dommage est caractérisée par la demande en réparation du maître de l'ouvrage ; que, partant, en fixant le point de départ de la prescription à la date de réception des travaux soit le 17 juillet 1992 et non à celle où la société BIFFAGE CONSTRUCTION AUVERGNE et son assureur la SMABTP avaient été assignées par le maître de l'ouvrage le 12 juin 2002, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 2270-1 du même code, en sa rédaction résultant de la loi n° 85-6677 du 5 juillet 1985."