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  • Permis de construire: refus et responsabilité de l'administration

    L'action en responsabilité contre l'administration pour refus illégal d'un permis de construire suppose la preuve du préjudice et sa certitude :


    "Vu la requête enregistrée au greffe de la Cour le 24 mars 2000, présentée pour M. Roger X... demeurant au lieudit "Les Terres Dontot" 50510 Hudimesnil, par Me DURUDDER-LE Z..., avocat au barreau de Caen ;


    M. X... demande à la Cour :


    1 ) d'annuler le jugement n 98-1686 en date du 15 février 2000 par lequel le Tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à ce que l'Etat soit condamné à lui verser la somme de 150 000 F en réparation du préjudice qu'il a subi du fait du refus opposé par le maire d'Hudimesnil, par arrêté du 26 mai 1998, à la demande de permis de construire présentée par M. Y... pour l'aménagement à usage d'habitation d'un bâtiment situé au lieudit "Les Terres Dontot" ;


    2 ) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 150 000 F ;


    3 ) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 6 000 F au titre des dispositions de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;


    Vu les autres pièces du dossier ;


    Vu le code de l'urbanisme ;


    Vu le code de justice administrative ;


    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;


    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 2 octobre 2001 :


    - le rapport de Mme WEBER-SEBAN, premier conseiller,
    - et les conclusions de M. LALAUZE, commissaire du gouvernement ;

    Considérant que M. X..., propriétaire d'un terrain supportant un ancien bâtiment en mauvais état sis au ... (Manche), a signé avec M. Y... un compromis de vente du 11 août 1997 prévoyant la cession de ce bien immobilier pour le prix de 150 000 F ; qu'en réponse à la demande de M. X... portant sur la possibilité de restaurer le bâtiment en vue de le rendre habitable, le préfet de la Manche lui a délivré un certificat d'urbanisme négatif le 28 novembre 1997 ; que par arrêté du 26 mai 1998 pris par le maire d'Hudimesnil au nom de l'Etat, une décision de refus de permis de construire a été opposée à M. Y... sur le fondement des dispositions des articles L. 111-1-2 et R. 111-21 du code de l'urbanisme ; que, le 19 octobre 1998, M. Y... a renoncé à l'acquisition de la propriété de M. X... qui a alors saisi le Tribunal administratif de Caen d'une demande tendant à la condamnation de l'Etat à lui verser la somme de 150 000 F en réparation du préjudice résultant de l'échec de la vente de sa propriété à la suite du refus de permis de construire opposé à M. Y... ;


    Considérant que pour rejeter la demande de M. X..., le Tribunal administratif de Caen a estimé que le préjudice invoqué trouvait son origine directe, non dans le refus de permis de construire dont se prévalait l'intéressé, mais dans la délivrance du certificat d'urbanisme négatif du 28 novembre 1997, dès lors que le compromis de vente signé avec M. Y... comportait comme condition suspensive la délivrance d'un certificat d'urbanisme "autorisant la remise en état d'habitabilité" du bâtiment qui faisait l'objet de la vente prévue ; que, toutefois, il ressort des faits de l'espèce que, si ledit compromis stipulait bien que cette vente était subordonnée à l'obtention d'un certificat d'urbanisme positif, la renonciation par M. Y... à l'acquisition de l'ensemble immobilier n'est intervenue qu'à la suite de l'arrêté précité du 26 mai 1998 refusant le permis de construire ; que M. X... est, dès lors, fondé à soutenir que c'est à tort que, pour rejeter sa demande d'indemnité, le tribunal administratif s'est fondé sur l'absence de lien direct entre le préjudice allégué et ledit refus de permis de construire ;


    Considérant qu'aux termes de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme : "En l'absence de plan d'occupation des sols opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune : 1 L'adaptation, la réfection ou l'extension des constructions existantes ( ...)" ; qu'aux termes de l'article R. 111-21 du même code : "Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales" ;



    Considérant, d'une part, que les travaux d'aménagement du bâtiment dont M. X... est propriétaire dans une zone non urbanisée de la commune d'Hudimesnil et qui faisaient l'objet de la demande de permis de construire présentée par M. Y... entraient dans le champ des dispositions susmentionnées du 1 de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, alors même qu'ils auraient emporté changement de la destination qui était celle du bâtiment concerné ; que le maire ne pouvait donc, sur le fondement de cet article, faire reposer son refus sur le motif que le projet consistait en la transformation d'une construction à usage agricole en maison d'habitation ; que, d'autre part, il ne résulte pas de l'instruction que les lieux avoisinants aient présenté un caractère particulier auquel ce projet, comportait-il la création de plusieurs ouvertures en façades et en toiture, aurait été susceptible de porter une atteinte pouvant justifier un refus de permis de construire en application des dispositions précitées de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ; qu'il suit de là que M. X... est fondé à soutenir que le refus de permis de construire litigieux est entaché d'une illégalité constitutive d'une faute de nature à engager, à son égard, la responsabilité de l'Etat ; que, toutefois, cette illégalité ne saurait ouvrir droit à réparation qu'à la condition qu'elle ait entraîné, pour l'intéressé, la réalisation d'un préjudice ;


    Considérant qu'il n'est pas établi par l'instruction que la faute de service ainsi commise, si elle a entraîné l'échec de la vente projetée du bien à M. Y..., ait eu, par elle-même, pour effet de priver définitivement M. X... de toute possibilité de réaliser une opération immobilière sur sa propriété, ni même qu'une telle opération ne pourrait se faire désormais, et en conséquence de cette faute, que dans des conditions moins avantageuses que celles proposées par M. Y... ; que, par suite, le préjudice dont le requérant demande réparation ne présente pas un caractère certain ; qu'en outre, la circonstance, à la supposer établie, qu'à la suite de l'annulation de la vente du terrain à M. Y..., M. X... ait été confronté à d'importants besoins de trésorerie et contraint de vendre, dans l'urgence, une maison de famille pour un prix inférieur à sa valeur vénale, ne peut être regardée comme la conséquence directe du refus illégal de permis de construire ; que le requérant ne saurait donc s'en prévaloir à l'appui de sa demande d'indemnisation ;


    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. X... n'est pas fondé à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à obtenir la condamnation de l'Etat à lui réparer le préjudice allégué ;


    Sur les conclusions tendant au remboursement des frais exposés et non compris dans les dépens :


    Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamné à payer à M. X... la somme de 6 000 F qu'il demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
    Article 1er : La requête de M. Roger X... est rejetée.
    Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. X... et au ministre de l'équipement, des transports et du logement."

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  • Droit de préemption urbain : date à retenir

    C'est la date de la réception de la décision d'exercice du droit de préemption urbain qui importe :


    "Vu I, la requête enregistrée au greffe de la cour le 24 mars 2011 sous le n° 11BX00761, présentée pour la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN ;

    La COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN demande à la cour :

    1°) d'annuler le jugement n° 0900703 en date du 1er février 2011 par lequel le tribunal administratif de Pau a, sur la demande de la SCI du Bord de l'Eau et de la Société Fat's Immobilier, annulé l'arrêté du maire de Mont-de-Marsan du 27 janvier 2009 décidant d'exercer le droit de préemption urbain sur les parcelles cadastrées AT 177 et AT 178 appartenant à la SCI du Bord de l'Eau ;

    2°) de rejeter la demande présentée par la SCI du Bord de l'Eau devant le tribunal administratif ; 

    3°) de condamner la SCI du Bord de l'Eau à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;



    Vu II, la requête, enregistrée au greffe de la cour le 22 juin 2011 sous le n° 11BX01493, présentée pour la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN ;

    La COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN demande à la cour :

    1°) de surseoir à l'exécution du jugement précité du tribunal administratif de Pau n° 0900703 en date du 1er février 2011 ;

    2°) de condamner la SCI du Bord de l'Eau à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    ........................................................................................................

    Vu les autres pièces des dossiers ;

    Vu le code général des collectivités territoriales ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code de justice administrative ;

    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; 

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 10 janvier 2012 :

    - le rapport de Mme F. Rey-Gabriac, premier conseiller ;
    - les conclusions de Mme M-P. Dupuy, rapporteur public ;
    - et les observations de Me Jambon collaboratrice de la SCP Etchegaray et Associés, avocat de la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN ;
    - les observations de Me Marcel collaborateur de la SCP Marbot et Le Corno, avocat de la SCI du Bord de l'Eau et de la société Fat's Immobilier ;


    Considérant que, le 5 décembre 2008, la SCI du Bord de l'Eau a notifié à la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN une déclaration d'intention d'aliéner, au profit de la Sarl Fat's Immobilier, un immeuble sis sur les parcelles cadastrées AT 177 et 178 situées le long des berges de la rivière Midouze ; que, par un arrêté en date du 27 janvier 2009, notifié au notaire, mandataire de la SCI, par un courrier en date du 29 janvier, le maire de MONT-DE-MARSAN a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur cet immeuble ; que, par une requête n° 11BX00761, la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN fait appel du jugement du tribunal administratif de Pau en date du 1er février 2011 qui, sur la demande conjointe de la SCI du Bord de l'Eau et de la Société Fat's Immobilier, a annulé cet arrêté ; que, par une requête n° 11BX01493, la commune demande à la cour de surseoir à l'exécution dudit jugement ; qu'il y a lieu de joindre ces deux requêtes pour y statuer par un même arrêt ; 

    Sur l'instance n° 11BX00761 :

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien (...). Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption (...) ; qu'en vertu de l'article R. 213- 5 du même code : " La déclaration par laquelle le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption manifeste l'intention d'aliéner ce bien (...) est adressée à la mairie de la commune où se trouve situé le bien, par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, ou déposée contre décharge. " ; qu'aux termes de l'article R. 213-7 dudit code : " Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit de préemption. Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception ou de la décharge de la déclaration faite en application de l'article R.213-5 " ; qu'il résulte des articles R. 213-8 et R. 213-9 du même code que le titulaire du droit de préemption doit notifier sa décision sur l'exercice du droit de préemption au propriétaire du bien ; qu'aux termes de l'article R. 213-25 de ce code : " Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier ou par dépôt contre décharge " ; 

    Considérant qu'il résulte des dispositions mentionnées ci-dessus de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise ; que, dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions imposent que la décision de préemption soit, au terme du délai de deux mois, non seulement prise mais également notifiée, au propriétaire intéressé ; que la réception de la décision par le propriétaire intéressé dans le délai de deux mois, à la suite de sa notification, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le délai de deux mois dont disposait la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN pour exercer le droit de préemption sur l'immeuble appartenant à la SCI du Bord de l'Eau expirait le 5 février 2009 ; que si le pli contenant la décision de préemption a été posté par lettre recommandé avec demande d'avis de réception le 30 janvier 2009, ce pli a été retiré par le mandataire de la SCI du Bord de l'Eau au bureau de poste le 6 février 2009 ; que seule cette date, et non celle de la présentation du pli, doit être regardée comme celle de la réception de la décision de préemption ; que cette date étant postérieure à l'expiration du délai d'exercice de ce droit, la commune doit être réputée avoir renoncé à l'exercer ; 

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a, sur la demande de la SCI du Bord de l'Eau et de la société Fat's Immobilier, annulé l'arrêté litigieux du 27 janvier 2009 ;

    Sur les conclusions à fin de sursis à exécution contenues dans la requête n° 11BX01493 :

    Considérant que le présent arrêt se prononçant sur les conclusions de la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN à fin d'annulation du jugement, les conclusions à fin de sursis à exécution du jugement présentées par la commune sont devenues sans objet ;


    Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant que la SCI du Bord de l'Eau n'étant pas la partie perdante, les conclusions présentées à son encontre par la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN le versement de la somme de 1 000 euros à la SCI du Bord de l'Eau et d'une somme de même montant à la société Fat's Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 

    DECIDE :

    Article 1er : La requête n° 11BX00761 de la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN, ainsi que ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative dans l'instance n° 11BX01493, sont rejetées.
    Article 2 : La COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN versera la somme de 1 000 euros à la SCI du Bord de l'Eau et une somme de même montant à la société Fat's Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
    Article 3 : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la COMMUNE DE MONT-DE-MARSAN à fin de sursis à exécution."

  • Pacte de préférence et droit de préemption

     

    Un arrêt sur le droit de préférence et le droit de préemption :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 14 juin 2011), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 25 mars 2009, n° 07-22.027), qu'un acte de donation-partage dressé le 26 novembre 1992, contenant un pacte de préférence, a attribué à Mme X... des droits sur un immeuble situé à Montségur-sur-Lauzon ; que, le 30 avril 2003, Mme X... a conclu avec M. et Mme Y... une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble, l'acte authentique de vente étant signé le 29 septembre suivant ; qu'invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte de donation-partage, dont elle tenait ses droits en tant qu'attributaire, Mme Z... a demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs ;

    Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, que dans ses conclusions d'appel elle soutenait que le compromis du 30 avril 2003 avait été conclu sous condition suspensive de la renonciation, par "toutes personnes physiques et morales titulaires d'un droit de préemption", à l'exercice de ce droit et que, un pacte de préférence conférant à son titulaire un droit de préemption, la vente n'était pas parfaite lors de la signature du compromis, de sorte qu'elle avait pu exercer son droit de préférence le 12 septembre 2003, après que le notaire instrumentaire lui ait signifié, le 14 août précédent, l'intention de Mme Roseline X... de vendre l'immeuble de Montségur-sur-Lauzon ; en ne répondant par aucun motif à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

    Mais attendu qu'ayant constaté que le 8 août 2003 Mme Z... avait été informée par une lettre du notaire que Mme X... avait l'intention de vendre l'immeuble et souverainement retenu qu'il était démontré que les acquéreurs ne pouvaient savoir le 30 avril 2003, date de la promesse, qu'elle avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne Mme Z... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 000 euros et à Mme X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de Mme Z... ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils, pour Mme Jeanine X....

    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Madame Jeanine X... épouse Z... ne peut se prévaloir de la clause instituant un pacte de préférence contenu dans l'acte de donation partage du 26 novembre 1992 et de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir dire qu'elle était propriétaire, depuis le 12 septembre 2003, de l'ensemble immobilier de Montségur sur Lauzon,

    AUX MOTIFS QUE

    « Attendu que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur si ce tiers a eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ;

    Que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique, les parties n'ayant pas déclaré faire de celle-ci un élément constitutif de leur engagement ;

    Que c'est par lettre datée du 8 août 2003 que maître Nathalie B... a porté à la connaissance de madame Jeanine X... épouse Z... que "madame Roseline X... et monsieur André X... ont l'intention de vendre l'immeuble leur appartenant sis à Montségur sur Lauzon. ";

    Qu'il est ainsi démontré que monsieur et madame Y... ne pouvaient savoir, le 30 avril 2003, date de la vente, que madame Jeanine X... épouse Z... avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence ;

    Qu'il se déduit de ce seul motif que la réalisation de la vente ne peut être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ;

    Que le jugement rendu le 3 janvier 2006 par le tribunal de grande instance de Valence sera infirmé »,

    ALORS QUE,

    Dans ses conclusions d'appel, Madame Z... soutenait toue le compromis du 30 avril 2003 avait été conclu sous condition suspensive de la renonciation, par « toutes personnes physiques et morales titulaires d'un droit de préemption », à l'exercice de ce droit et que, un pacte de préférence conférant à son titulaire un droit de préemption, la vente n'était pas parfaite lors de la signature du compromis de sorte qu'elle avait pu exercer son droit de préférence, le 12 septembre 2003, après que le notaire instrumentaire lui ait signifié, le 14 août précédent, l'intention de Madame Roseline X... de vendre l'immeuble de Montségur sur Lauzon ; en ne répondant par aucun motif à ces conclusions, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile."

     

  • Conditions suspensives réalisées = vente parfaite

    La réalisation des conditions suspensives entraîne la perfection de la vente immobilière même si le vendeur décède après cette réalisation des conditions suspensives :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 20 juin 2011), que, par acte sous seing privé du 29 octobre 2001, M. X... a promis de vendre un immeuble aux époux Y... sous trois conditions suspensives stipulées dans l'intérêt exclusif des acquéreurs ; que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2004 ; que M. X... est décédé le 6 février 2005 laissant pour lui succéder M. Christophe X... et Mme Frédérique X... (les consorts X...) ; que les époux Y... ont mis en demeure les consorts X... le 14 juin 2007 de régulariser la vente sous la forme authentique motif pris de la réalisation des conditions suspensives ; que la mise en demeure n'ayant pas été suivie d'effet, ils les ont assignés en réalisation judiciaire de la vente ;

    Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de dire que la vente est parfaite par la réalisation des conditions suspensives et que le jugement vaut vente au profit des époux Y... alors selon le moyen :

    1°/ que l'absence de prorogation, dans les formes, des délais prévus contractuellement pour lever les conditions suspensives, rend le "compromis" caduc ; qu'en refusant de prononcer la caducité du "compromis" du 29 octobre 2001, tout en constatant que les époux Y... n'avaient pas entrepris les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives avant la date du 31 décembre 2004 prévue pour la réitération de la vente, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1178 et 1589 du code civil ;

    2°/ que l'absence de renonciation de l'acquéreur à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans son seul intérêt, avant la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, rend le "compromis" caduc ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux Y... n'ont jamais renoncé à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans leur seul intérêt puisque, au contraire, ils ont pris soin, en 2007, de lever l'ensemble des conditions suspensives du "compromis" dont ils bénéficiaient avant d'exiger la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en refusant de prononcer la caducité du "compromis" du 29 octobre 2001, tout en constatant que les époux Y... n'avaient pas renoncé à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans leur intérêt exclusif avant la date du 31 décembre 2004 prévue pour la réitération de la vente, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1178 et 1589 du code civil ;

    3°/ que la clause d'une promesse synallagmatique de vente précisant que la date d'expiration du délai de réalisation de l'acte authentique n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période au cours de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, doit s'entendre comme se rapportant à l'établissement et à la signature de l'acte et ne peut pas être appliquée à la réalisation des conditions suspensives ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 29 octobre 2001 prévoyait expressément "que la vente sera réalisée par acte authentique à recevoir par M. Jacques Z... au plus tard le 31 décembre 2004 (…) sauf prorogation jusqu'à l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte" ; qu'en considérant que les conditions suspensives avaient été valablement levées en 2007, bien qu'aucune prorogation du délai de régularisation de la vente n'ait été sollicitée, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1176 et 1589 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant constaté que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2004 et relevé que cette date n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, la cour d'appel, en l'absence d'une date fixée pour la réalisation des conditions suspensives, a retenu à bon droit que la vente intervenue le 29 octobre 2001 était parfaite dès la réalisation de ces conditions ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne les consorts X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les consorts X....

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la vente était parfaite par la réalisation des conditions suspensives et que le jugement vaut vente au profit de M. et Mme Y..., en qualité d'acquéreurs, de la parcelle sise à Mareuil-le-Port (Marne) cadastrée section AW numéro 11 ;

    AUX MOTIFS QU'à l'appui de leurs prétentions tendant à l'infirmation du jugement déféré, les consorts X... font valoir que la promesse de vente est caduque d'une part en raison de l'absence de réalisation des conditions suspensives et d'autre part compte tenu de l'expiration du terme fixé par les parties pour la réitération de l'acte ; que l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ; qu'en vertu des articles 1175 les suivants du même code, la condition suspensive prévue par les parties doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût ; qu'elle a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté et si le créancier est mort avant l'accomplissement de la condition, ses droits passent à son héritier ; qu'en l'espèce, la promesse de vente conclue entre les parties versée aux débats datée du 29 octobre 2001 stipule au titre des conditions suspensives « que les parties soumettent formellement la présente vente aux conditions suspensives suivantes qui profiteront uniquement à l'acquéreur, ce dernier pouvant seul s'en prévaloir ou y renoncer : urbanisme : obtention d'une note ou d'un certificat d'urbanisme ne révélant pas de servitudes administratives faisant obstacle à la libre utilisation du bien, conformément à sa destination ou susceptible d'en diminuer la valeur. Droit de préemption : la purge de tout droit de préemption légal ou conventionnel sur l'immeuble avant l'expiration du délai prévu pour la réalisation notamment du droit de préemption de la Safer Champagne-Ardenne... En conséquence elle est faite sous la condition suspensive du nom exercice de ce droit par ladite Safer. Le vendeur confère au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique tout pouvoir pour procéder à la purge de ce droit de préemption. Situation hypothécaire : le présent avant-contrat est consenti également sous la condition que l'État hypothécaire afférent à ces biens ne révèle pas l'existence d'inscriptions pour un montant supérieur au prix de la vente ou d'une publication d'un commandement de saisie et que cet état hypothécaire ne révèle pas de servitudes faisant obstacle à la libre disposition du bien ou susceptible d'en diminuer la valeur » ; que l'acte mentionne encore que « cet avant-contrat lie définitivement les parties sauf les effets suspensifs » ; que les époux Y... justifient de la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat à leur profit par la production aux débats de la notice d'urbanisme délivré par le maire de la commune de Mareuil-Le-Port en date du 27 juillet 2007 ne faisant état d'aucune servitude administrative et de deux états hypothécaires datés des 17 septembre 2007 et 16 mars 2009 ne révélant aucune inscription pour un montant supérieur au prix de vente ni publication d'un commandement ; qu'ils produisent encore la déclaration de l'opération de vente auprès de la Safer Champagne-Ardennes qui a été adressée à cette dernière par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 avril 2007 ; que de leur côté, les consorts X... qui soutiennent que le droit de préemption de la Safer n'a pas été purgé ne produisent aucune pièce à l'appui de cette affirmation ; qu'au demeurant, ainsi que l'a justement indiqué le premier juge, l'opération dont s'agit était exemptée de droit de préemption en application des dispositions des articles L 143-2 et suivants du code rural compte tenu de la qualité de preneur en place de Mme Legrand ; que par ailleurs, les consorts X... sont mal fondés à soutenir que la promesse de vente est caduque en raison de l'expiration du terme fixé pour la réitération de l'acte authentique dès lors que les parties ont indiqué expressément en page 4 de la promesse de vente que la vente sera réalisée par acte authentique à recevoir par Me Jacques Jacques Z... au plus tard le 31 décembre 2004 ; que les parties ont cependant pris soin de préciser que « l'acte authentique devra être réalisé au plus tard à date fixée ci-dessus, sauf prorogation jusqu'à l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte mais aussi que cette date n'est pas extinctive de droit mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; que la promesse stipule encore que « si le défaut de régularisation de la vente résulte du vendeur, ce dernier ne pourra pas se prévaloir à l'encontre de l'acquéreur de l'expiration de la durée prévue pour cette régularisation » ; qu'au vu de ces stipulations contractuelles parfaitement claires et précises, il doit être déduit, comme l'a justement jugé le tribunal, que la promesse de vente n'est pas devenue caduque le 31 décembre 2004 et qu'au contraire, à compter de cette date les acquéreurs disposaient du droit de contraindre le vendeur à s'exécuter ; que les conditions suspensives prévues par la promesse de vente ayant été levées, l'acte du 20 octobre 2001 en ce qu'il contient un accord sur la chose et le prix vaut vente ;

    1) ALORS QUE l'absence de prorogation, dans les formes, des délais prévus contractuellement pour lever les conditions suspensives, rend le compromis caduc ; qu'en refusant de prononcer la caducité du compromis du 20 octobre 2001, tout en constatant que les époux Y... n'avaient pas entrepris les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives avant la date du 31 décembre 2004 prévue pour la réitération de la vente, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1178 et 1589 du code civil ;

    2) ALORS QUE l'absence de renonciation de l'acquéreur à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans son seul intérêt, avant la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, rend le compromis caduc ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux Y... n'ont jamais renoncé à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans leur seul intérêt puisque, au contraire, ils ont pris soin, en 2007, de lever l'ensemble des conditions suspensives du compromis dont ils bénéficiaient avant d'exiger la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en refusant de prononcer la caducité du compromis du 20 octobre 2001, tout en constatant que les époux Y... n'avaient pas renoncé à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans leur intérêt exclusif avant la date du 31 décembre 2004 prévue pour la réitération de la vente, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1178 et 1589 du code civil ;

    3) ALORS QUE la clause d'une promesse synallagmatique de vente précisant que la date d'expiration du délai de réalisation de l'acte authentique n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période au cours de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, doit s'entendre comme se rapportant à l'établissement et à la signature de l'acte et ne peut pas être appliquée à la réalisation des conditions suspensives ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 29 octobre 2001 prévoyait expressément « que la vente sera réalisée par acte authentique à recevoir par Me Jacques Jacques Z... au plus tard le 31 décembre 2004 (…) sauf prorogation jusqu'à l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte » ; qu'en considérant que les conditions suspensives avaient été valablement levées en 2007, bien qu'aucune prorogation du délai de régularisation de la vente n'ait été sollicitée, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1176 et 1589 du code civil."

  • Pacte de préférence

    Un arrêt sur le pacte de préférence :

     

    "Attendu, selon attaqué (Besançon, 1er décembre 2010), que par acte du 30 novembre 1987, la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur- le-Doubs (la société) a conclu avec M. et Mme X... un bail commercial et un bail d'habitation ; que le bail commercial comportait un pacte de préférence suivant lequel dans l'hypothèse d'une vente des locaux loués, "le bailleur devra choisir comme acquéreur le preneur de préférence à tous autres amateurs" ; que le 29 novembre 2004, sans en informer les bénéficiaires du pacte, la société a vendu l'immeuble au prix de 300 000 euros à la société Logissim habitat ; que celle-ci a, le 23 octobre 2007, notifié un projet de vente de la totalité de l'immeuble au prix de 400 000 euros à M. et Mme X... qui l'ont accepté et ont assigné la société et la société Logissim habitat en réparation de leur préjudice ; 

    Sur le moyen unique :

    Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de dommages-intérêts pour violation du pacte de préférence, alors, selon le moyen :

    1°/ que le pacte de préférence, qui constitue une exception au principe du libre choix du cocontractant, est d'interprétation stricte ; qu'il se renferme dans son objet et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé, d'une part, qu'il résultait du bail commercial conclu le 30 novembre 1987 qu'un pacte de préférence était stipulé, au profit des preneurs, "pour le cas où le bailleur déciderait de vendre les locaux présentement loués", d'autre part, que ce bail portait sur un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble ; qu'en affirmant que le bailleur avait violé ce pacte en s'abstenant de notifier aux locataires le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, après avoir pourtant relevé que la vente projetée était d'une nature différente de celle des locaux loués, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

    2°/ que le refus du bénéficiaire d'un pacte de préférence d'acquérir le bien qui en est l'objet met fin à l'engagement souscrit par le promettant, en l'absence de fraude de ce dernier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le promettant avait proposé le 3 mars 2004 aux bénéficiaires du pacte de préférence la vente du local commercial et de l'appartement loué, que des pourparlers s'étaient engagés et qu'ils n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix ; que l'arrêt attaqué n'a relevé aucune fraude du promettant ; qu'en retenant néanmoins que ce dernier aurait dû notifier aux bénéficiaires, postérieurement au refus d'acquérir exprimé par ceux-ci, le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

    3°/ que le juge ne peut dénaturer les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... se bornaient à soutenir que la circonstance que la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs avait omis de leur proposer la vente de l'immeuble litigieux leur avait causé un préjudice certain, tenant à la survaleur du coût d'acquisition ultérieur de l'immeuble, au montant des droits de mutation complémentaires sur le différentiel entre le prix proposé à la société Logissim habitat et le prix payé par eux in fine, au versement de loyers à fonds perdus et aux charges liées à l'obligation d'acquérir l'immeuble en son entier ; qu'en condamnant ladite société au titre de la perte d'une chance, que M. et Mme X... n'invoquaient pas, d'acquérir l'immeuble à un prix moindre, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux loués en qualité de propriétaires, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

    4°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, en relevant d'office le moyen tiré de la perte d'une chance d'acquérir l'immeuble à un prix moindre, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux en qualité de propriétaires, sans inviter au préalable les parties à formuler leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

    5°/ que seule l'existence d'une perte de chance certaine et en relation de causalité avec la faute retenue peut donner lieu à réparation ; qu'en l'espèce, pour affirmer que le non respect du pacte de préférence avait fait perdre aux bénéficiaires une chance d'acquérir à la fin de l'année 2004 l'immeuble au prix de 300 000 euros, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux en qualité de propriétaires, la cour d'appel a retenu qu'ils avaient eu le projet d'acquérir les lieux loués en mars 2004, qu'un établissement bancaire pouvait alors leur prêter des fonds dans la limite de 165 000 euros et que le prix proposé en mars 2004 pour les lieux loués de 260 000 euros avait été jugé excessif par eux ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les bénéficiaires auraient été en mesure d'acquérir l'immeuble litigieux si le projet de vente de celui-ci leur avait été proposé fin 2004 pour un prix de 300 000 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 

    Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le pacte de préférence ne distinguait pas l'hypothèse de la vente de la totalité de l'immeuble de celle de la vente des seuls locaux loués et que, si les pourparlers faisant suite à la proposition de vente du local commercial et de l'appartement loués n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix, le promettant n'était pas dispensé de notifier le projet de vente concernant l'immeuble entier, la cour d'appel, qui n'a pas modifié les termes du litige et n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a pu en déduire que la société avait manqué à son obligation contractuelle et fait perdre à M. et Mme X... une chance d'acquérir l'immeuble au meilleur prix, de payer des droits de mutation inférieurs et d'être exonérés du paiement du loyer ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Coopérative immobilière de l'Isle-sur-le-Doubs ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille douze.


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Coopérative immobilière de L'Isle-Sur-Le-Doubs

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit que la société COOPÉRATIVE IMMOBILIÈRE DE L'ISLE SUR LE DOUBS n'avait pas respecté le pacte de préférence stipulé au bail et, en conséquence, d'AVOIR condamné cette société à leur payer les sommes de 80 000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

    AUX MOTIFS QUE « par acte notarié du 30 novembre 1987, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS a conclu avec Monsieur et Madame X... un bail commercial portant sur un local destiné à l'exploitation d'une activité de pressing et nettoyage au rez-de-chaussée d'un immeuble sis ... et un bail afférent à l'appartement du 1er étage ; Selon acte authentique dressé le 29 novembre 2004 , par Maître Y..., notaire à Montbéliard, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS a vendu l'immeuble à la SA HLM LOGISSIM HABITAT au prix de 300 000 €. Par un autre acte notarié du 22 avril 2008, cette dernière a cédé l'immeuble aux époux X... au prix de 400 000 € ; (…) qu'en page 7 du bail commercial conclu le 30 novembre 1987, entre Monsieur et Madame X... et la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS, il est prévu "pour le cas où le bailleur décidait de vendre les locaux présentement loués que le bailleur devra choisir comme acquéreur le preneur de préférence à tous autres amateurs, qu'à cet effet il "notifiera par LRAR le prix et les conditions de la vente projetée", que le preneur disposera d'un "délai de 15 jours partant du jour de la réception de la notification pour exercer son droit de préférence", son absence d'acceptation dans ce délai constituant un refus ; Attendu que cette clause ne distingue pas I'hypothèse de la vente de la totalité de I'immeuble englobant les locaux loués de celle de la vente des seuls locaux loués ; Attendu dès lors qu'avant de passer le 29 novembre 2004, l'acte de vente de I'ensemble immobilier, sis ..., à la Société LOGISSIM, au prix de 300.000 €, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS devait notifier aux locataires le projet de vente incluant les locaux loués ; qu'elle ne justifie pas l'avoir fait et a donc manqué à son obligation contractuelle ; Que même si précisément suite à sa proposition du 3 mars 2004 de vendre le local commercial et l'appartement loués, des pourparlers s'étaient engagés avec les époux X... et n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix ainsi que le révèle un courrier du 25 mars 2004, la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS n'était pas dispensée de cette notification puisque la vente projetée concernant I'immeuble entier était d'une nature différente ; Attendu que la faute contractuelle de la Société COOPERATIVE IMMOBILIERE DE L'ISLE SUR LE DOUBS doit être retenue ; Attendu que le nouveau propriétaire, la Société LOGISSIM, à qui était opposable le pacte de préférence du bail, a adressé le octobre 2007 une LRAR à Monsieur et Madame X... pour les avertir en exécution dudit pacte qu'elle avait trouvé un acquéreur pour I'intégralité de I'immeuble au prix de 400.000 €, à savoir les époux A..., et pour leur impartir un délai de 15 jours à compter de la réception pour faire connaître leur intention de se porter acquéreurs aux même conditions ; Attendu que la Société LOGISSM a ainsi rempli son obligation ; que la passation d'un compromis de vente avec les époux A... le 12 octobre 2007 ne peut s'analyser en un refus de respecter le pacte de préférence alors que le compromis prévoyait sous la rubrique "autres conditions suspensives" la purge de "tous droits de préemption ou tout pacte de préférence", qu'il y a eu effectivement envoi par Maître Y..., notaire, de la lettre susvisée dans un délai de 11 jours insusceptible de générer un retard préjudiciable, sauf preuve qui n'est pas apportée ; Que les époux X... invoquent en fait un préjudice éventuel dans I'hypothèse où aucune purge du pacte de préférence ne serait intervenue ; Attendu que la Société LOGISSIM sera mise hors de cause ; Attendu que le non respect du pacte a fait perdre aux époux X... une chance d'acquérir en 2004 l'immeuble au prix de 300.000 € au lieu de 400.000 € 3 ans et demi plus tard, de payer des droits de mutation inférieurs, de jouir des lieux en qualité de propriétaire depuis cette période ce qui les aurait exonérés de loyer mais impliquait toutefois de supporter des charges foncières ; Attendu que le lien de causalité ne peut être contesté au motif que les locataires ont continué de payer les loyers sans engager de procédure, alors qu'il n'est pas contesté que la Société LOGISSIM assumait avant de devenir propriétaire la gestion au nom de la Société COOPERATIVE IMMOBILIERDE L'ISLE SURLE DOUBS et percevait les loyers, ce qui a empêché les locataires de percevoir le changement de qualité de leur interlocuteur ; Attendu également qu'il ne peut être valablement soutenu que les époux X... incapables d'acquérir en mars 2004 ne pouvaient davantage le faire en 2004 et n'ont donc pas subi de préjudice alors que les pièces versées révèlent qu'ils avaient le projet d'acquérir les lieux loués, qu'un établissement bancaire pouvait leur prêter des fonds dans la limite de 165.000 € et que le prix proposé de 260.000 € avait été jugé excessif par eux, appréciation que justifie l'estimation à 300.000 € de la totalité de I'immeuble quelques mois plus tard ; Attendu que les époux X... ne peuvent cependant réclamer un dédommagement pour les charges à supporter pour la revente des locaux autres que leur fonds de commerce et le bail et le coût de la mise en copropriété, qu'ils auraient dû assumer si le pacte avait été respecté puisqu'ils auraient aussi acquis I'immeuble entier ; Attendu dès lors qu'il convient de leur allouer une somme de 80.000 € de dommages et intérêts ; Attendu que l'équité commande de condamner la Société COOPERATIVE IMMOBILIER DE L'ISLE SUR LE DOUBS à payer 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux époux X..., sans mettre à la charge de ceux-ci au profit de la Société LOGISSIM d'indemnité à ce titre » ;

    1. ALORS QUE le pacte de préférence, qui constitue une exception au principe du libre choix du cocontractant, est d'interprétation stricte ; qu'il se renferme dans son objet et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé, d'une part, qu'il résultait du bail commercial conclu le 30 novembre 1987 qu'un pacte de préférence était stipulé, au profit des preneurs, "pour le cas où le bailleur déciderait de vendre les locaux présentement loués", d'autre part, que ce bail portait sur un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble ; qu'en affirmant que le bailleur avait violé ce pacte en s'abstenant de notifier aux locataires le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, après avoir pourtant relevé que la vente projetée était d'une nature différente de celle des locaux loués, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

    2. ALORS subsidiairement QUE le refus du bénéficiaire d'un pacte de préférence d'acquérir le bien qui en est l'objet met fin à l'engagement souscrit par le promettant, en l'absence de fraude de ce dernier ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le promettant avait proposé le 3 mars 2004 aux bénéficiaires du pacte de préférence la vente du local commercial et de l'appartement loué, que des pourparlers s'étaient engagés et qu'ils n'avaient pas abouti faute d'accord sur le prix ; que l'arrêt attaqué n'a relevé aucune fraude du promettant ; qu'en retenant néanmoins que ce dernier aurait dû notifier aux bénéficiaires, postérieurement au refus d'acquérir exprimé par ceux-ci, le projet de vente de l'ensemble de l'immeuble dans lequel se trouvaient les locaux loués, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

    3. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame X... se bornaient à soutenir que la circonstance que la société COOPÉRATIVE IMMOBILIÈRE DE L'ISLE SUR LE DOUBS avait omis de leur proposer la vente de l'immeuble litigieux leur avait causé un préjudice certain, tenant à la survaleur du coût d'acquisition ultérieur de l'immeuble, au montant des droits de mutation complémentaires sur le différentiel entre le prix proposé à la société LOGISSIM HABITAT et le prix payé par eux in fine, au versement de loyers à fonds perdus et aux charges liées à l'obligation d'acquérir l'immeuble en son entier (v. conclusions récapitulatives p.11) ; qu'en condamnant ladite société au titre de la perte d'une chance, que Monsieur et Madame X... n'invoquaient pas, d'acquérir l'immeuble à un prix moindre, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux loués en qualité de propriétaires, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;

    4. ALORS à tout le moins QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, en relevant d'office le moyen tiré de la perte d'une chance d'acquérir l'immeuble à un prix moindre, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux en qualité de propriétaires, sans inviter au préalable les parties à formuler leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

    5. ALORS en toute hypothèse QUE seule l'existence d'une perte de chance certaine et en relation de causalité avec la faute retenue peut donner lieu à réparation ; qu'en l'espèce, pour affirmer que le non respect du pacte de préférence avait fait perdre aux bénéficiaires une chance d'acquérir à la fin de l'année 2004 l'immeuble au prix de 300 000 euros, de payer des droits de mutation inférieurs et de jouir des lieux en qualité de propriétaires, la Cour d'appel a retenu qu'ils avaient eu le projet d'acquérir les lieux loués en mars 2004, qu'un établissement bancaire pouvait alors leur prêter des fonds dans la limite de 165 000 euros et que le prix proposé en mars 2004 pour les lieux loués de 260 000 euros avait été jugé excessif par eux ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les bénéficiaires auraient été en mesure d'acquérir l'immeuble litigieux si le projet de vente de celui-ci leur avait été proposé fin 2004 pour un prix de 300.000 euros, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil."