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  • Fraude à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965

    Un exemple de fraude à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose : 


    Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

    Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

    Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

    Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2008), que M. X..., propriétaire du lot n° 1 d'une copropriété comportant initialement deux lots dont le second, appartenant à la société civile immobilière Les Baies de Juan (la SCI) et constitué d'un droit à bâtir avec jouissance exclusive d'un terrain a été supprimé et divisé en soixante et un nouveaux lots, a fait assigner le syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II (le syndicat des copropriétaires) en annulation de l'assemblée générale du 24 mars 1998 ou de la deuxième résolution de celle-ci en contestant la qualité de copropriétaire de Mme Y..., acquéreur d'un lot selon contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 29 décembre 1995 résolu par acte du mois de septembre 1999 ;

    Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'annuler la décision n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, alors, selon le moyen :

    1°/ que tout copropriétaire qui vend ou achète un lot dont la vente est résolue, conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat jusqu'à ce que la notification du transfert, consécutif à la résolution, soit faite au syndicat, par application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en se contentant de relever que l'acte d'acquisition de Mme Y... a fait l'objet d'une résolution amiable, que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont M. X... avait exigé l'application, pour décider d'annuler la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la résolution de la vente, s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 et suivants du décret du 17 mars 1967 ;

    2°/ qu'en décidant qu'il ne pouvait échapper au syndicat des copropriétaires que par l'effet de la résolution de la vente, Mme Y... devait être considérée comme n'ayant jamais acquis le lot de copropriété, ce qui caractérise encore la fraude, cependant que seule la notification de la résolution faite au syndic lui rend opposable le transfert de propriété, la cour d'appel qui a seulement relevé des faits mettant en cause Mme Y... et son vendeur, sans constater qu'une notification de la résolution de la vente avait été faite au syndic, seule de nature à lui rendre opposable ce transfert de propriété et à lui permettre d'en tirer les conséquences, ou qu'il avait été complice de ce qu'elle a qualifié des manoeuvres frauduleuses qu'elle constate dans les seuls rapports de Mme Y... et de son vendeur, la SCI, a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 et suivants du décret du 17 mars 1967 ;

    3°/ que seule la notification du transfert de propriété rend opposable au syndic la résolution de la vente ; qu'à défaut, l'ancien propriétaire peut seul être convoqué et voter aux assemblées ; qu'ayant relevé que l'acte d'acquisition de Mme Y... a fait l'objet d'une résolution amiable que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont M. X... avait exigé l'application, c'est-à-dire des éléments de fait relatifs aux seules relations de Mme Y... et de son vendeur pour décider que le maintien du statut de copropriétaire de Mme Y... était frauduleux et annuler l'assemblée générale à laquelle elle a participé, sans relever d'éléments établissant la participation du syndic à de telles manoeuvres frauduleuses et donc la connaissance qu'il en avait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, ensemble de l'articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que le projet de résolution de la vente avait été adressé à Mme Y... le 3 mars 1998, que celle-ci avait donné procuration le 5 mars 1998 et que les fonds lui étant dus avaient été restitués par le notaire de la SCI dès le 28 mars 1998 et souverainement retenu que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérisait une manoeuvre destinée à contourner les règles posées par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont M. X... avait exigé l'application, la cour d'appel, qui n'était tenue, ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur la notification de l'acte de résolution de la vente au syndic, ni d'établir la participation du syndicat des copropriétaires aux manoeuvres frauduleuses, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne le syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II


    LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR annulé la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, 

    AUX MOTIFS QUE le procès-verbal de cette assemblée générale indique qu'étaient présentes et représentées la SCI BAIE DE JUAN et Madame Y..., Monsieur Philippe X... étant absent, non représenté ; que Monsieur X... soutient que Madame Y... ne saurait avoir la qualité de copropriétaire, l'immeuble n'étant pas construit d'une part, son nom n'apparaissant pas dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 1er décembre 1997 d'autre part ; que dès lors qu'il est justifié que par acte du 29 décembre 1995 Madame Y... a acquis au sein de l'ensemble immobilier en cours d'édification le lot n° 59 constitué d'un appartement et des 418/10 000èmes des parties communes générales et le lot n° 26 constitué d'un garage et des 40/10 000èmes des parties communes, cet acte stipulant que « l'acquéreur devient propriétaire à compter de ce jour et du seul fait de la présente vente de la quote-part attachée aux biens vendus et déterminée par le règlement de copropriété tant du sol que des constructions existantes », il convient de constater que Madame Y... a eu la qualité de copropriétaire à compter du 29 décembre 1995 et devait en conséquence être convoquée aux assemblées générales ; que l'acte d'acquisition de Madame Y... a fait l'objet, ensuite, de l'annulation le 30 mai 1997 par la juridiction administrative du permis de construire, d'une résolution amiable ; que comme le souligne le premier juge, alors que le projet d'acte a été adressé à Madame Y... le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 (cf. l'acte dressé le 8 septembre 1999) et que les fonds dus à Madame Y... ont été restitués par le notaire de la SCI dès le 28 mars 1998, la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles posées par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont Monsieur X..., opposant au projet du permis de construire, avait exigé l'application ; que les circonstances que, d'une part, Madame Y... n'a pas été considérée par le syndicat des copropriétaires comme propriétaire lors de l'assemblée générale du 1er décembre 1997 à laquelle elle n'a pas été convoquée, d'autre part, il ne pouvait échapper au syndicat des copropriétaires que par les effets attachés à la résolution de la vente Madame Y... devait être considérée comme n'ayant jamais acquis le lot de copropriété caractérise encore la fraude ; que la décision sera confirmée en ce qu'elle a annulé la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998 ;

    ALORS D'UNE PART QUE tout copropriétaire qui vend ou achète un lot dont la vente est résolue, conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat jusqu'à ce que la notification du transfert, consécutif à la résolution, soit faite au syndicat, par application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en se contentant de relever que l'acte d'acquisition de Madame Y... a fait l'objet d'une résolution amiable, que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont Monsieur X... avait exigé l'application, pour décider d'annuler la résolution n°2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la résolution de la vente, s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 et suivants du décret du 17 mars 1967 ;

    ALORS D'AUTRE PART QU'en décidant qu'il ne pouvait échapper au syndicat des copropriétaires que par l'effet de la résolution de la vente, Madame Y... devait être considérée comme n'ayant jamais acquis le lot de copropriété, ce qui caractérise encore la fraude, cependant que seule la notification de la résolution faite au syndic lui rend opposable le transfert de propriété, la Cour d'appel qui a seulement relevé des faits mettant en cause Madame Y... et son vendeur, sans constater qu'une notification de la résolution de la vente avait été faite au syndic, seule de nature à lui rendre opposable ce transfert de propriété et à lui permettre d'en tirer les conséquences, ou qu'il avait été complice de ce qu'elle a qualifié des manoeuvres frauduleuses qu'elle constate dans les seuls rapports de Madame Y... et de son vendeur, la SCI les Baies de Juan II, a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967 ;

    ALORS DE TROISIEME PART QUE seule la notification du transfert de propriété rend opposable au syndic la résolution de la vente ; qu'à défaut, l'ancien propriétaire peut seul être convoqué et voté aux assemblées ; qu'ayant relevé que l'acte d'acquisition de Madame Y... a fait l'objet d'une résolution amiable, que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du juillet 1965 dont Monsieur X... avait exigé l'application, c'est à dire des éléments de fait relatifs aux seules relations de Madame Y... et de son vendeur pour décider que le maintien du statut de copropriétaire de Madame Y... était frauduleux et annuler l'assemblée générale à laquelle elle a participé, sans relever d'éléments établissant la participation du syndic à de telles manoeuvres frauduleuses et donc la connaissance qu'il en avait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965."

  • Droit de préférence du locataire du bail commercial

    Un parlementaire souhaite l'instauration d'un droit de préférence pour les locataires d'un local commercial : 

     

    La question :

     

    M. Guillaume Bachelay appelle l'attention de Mme la ministre de l'artisanat, du commerce et du tourisme sur la forte augmentation au cours des dernières années du montant des baux commerciaux. L'évolution du loyer lors de la révision et du renouvellement du bail est encadrée par l'indice des loyers commerciaux (ILC), institué par la loi du 4 août 2008 portant modernisation de l'économie de référence des loyers. Or, selon l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), au premier trimestre 2012, l'ILC a augmenté de 3,25 % sur un an. Cette hausse se conjugue avec une baisse de 0,5 % au cours du deuxième trimestre 2012 des activités d'artisanat et de commerce de proximité identifiée par l'Union professionnelle artisanale (UPA). De surcroît, les professionnels ont constaté de possibles effets négatifs de l'application d'une disposition législative dérogatoire issue de la loi du 7 août 2008 autorisant, sous certaines conditions, un déplafonnement de la variation du loyer des baux commerciaux. De fait, un nombre croissant de petits commerces sont confrontés à un « effet-ciseau » très inquiétant et les liquidations judiciaires se multiplient. Aussi, il souhaite connaître les intentions du Gouvernement pour aider le secteur de l'artisanat et du commerce de proximité à traverser cette période difficile et lui demande d'étudier la possibilité d'un encadrement du montant des loyers commerciaux. Il lui demande également son avis sur l'instauration, pour éviter la spéculation immobilière et maintenir des activités commerciales de qualité et de proximité, d'un droit de préférence du locataire en cas de vente des locaux par le propriétaire avec une obligation de proposition aux salariés du commerce présents depuis plus de trois ans dans le magasin.

     

     

    La réponse :

     

    La législation sur les loyers des baux commerciaux est fixée par les articles L. 145-33 à L. 145-40 du code de commerce. L'évolution du loyer révisé ou renouvelé a longtemps été encadrée et plafonnée uniquement par référence à l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Cependant, les hausses de loyers découlant de cet indice de référence ont été jugées excessives et erratiques. C'est la raison pour laquelle les pouvoirs publics ont créé, dans la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, et suite à la proposition faite par les organisations professionnelles représentatives du commerce et de l'artisanat, un nouvel indice de référence de ces loyers, l'indice des loyers commerciaux, (ILC). Ce nouvel indice est composé pour 50 % de l'indice des prix à la consommation, pour 25 % de l'indice des prix de la construction, et pour 25 % de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail. Il nne peut être choisi comme référence alternative à l'indice du coût de la construction que si les deux parties, bailleur et locataire, en sont d'accord. Les indices publiés trimestriellement par l'INSEE se sont traduits par une hausse moindre des loyers pour les périodes les plus récentes en cas d'utilisation de l'ILC au lieu de l'ICC. Ainsi, du troisième trimestre 2011 au deuxième trimestre 2012, l'lLC a conduit à des hausses annuelles de loyer respectivement de 2,88 %, 3,26 %, 3,25 % et 3,07 % contre 6,84 %, 6,85 %, 4,05 %, et 4,58 % pour l'ICC. En revanche, sur d'autres périodes, moins nombreuses toutefois, l'utilisation de l'ICC était plus favorable pour le locataire. Ainsi, à titre d'exemple, au troisième trimestre 2009, la baisse annuelle de loyer issue de l'ICC était de 5,87 % tandis que la baisse liée à l'ILC n'était que de 1,22 %. Il n'en demeure pas moins que les organisations professionnelles sont attachées à l'ILC. Ce plafonnement de l'évolution du loyer comporte certaines exceptions, notamment celle constituée par la notion de « facteurs locaux de commercialité », issue des articles L. 145-33, L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce. Elle peut jouer tant à la hausse qu'à la baisse en cas de changement important du contexte environnant le commerce tel que modification de la desserte en moyens de transport, évolution des possibilités de stationnement ou modification de la population. Son bien-fondé est apprécié au cas par cas par le juge qui s'assure systématiquement que les conditions du déplafonnement sont intégralement remplies. En conséquence, il arrive très fréquemment qu'il rejette la hausse de loyer voulue par le bailleur. Cet assouplissement atténue la contrainte du plafonnement imposée au bailleur et se justifie par le fait que l'évolution de l'environnement du commerce accroîtra ou diminuera la clientèle potentielle amenée à fréquenter le commerce. Ce dispositif permet d'éviter que la situation ne reste figée alors que l'environnement économique du commerce a fortement évolué. Au sujet de l'instauration d'un droit de préférence en cas de cession du local commercial, le locataire commerçant ou artisan qui y exerce son activité ne bénéficie actuellement d'aucune priorité d'achat s'il souhaite y poursuivre son activité. La mesure proposée tendant à lui permettre de bénéficier d'un droit de préférence présenterait en effet des avantages, sans nuire pour autant aux intérêts du bailleur cédant. Elle lui permettrait ainsi d'acquérir le local et d'y poursuivre son activité, dans de meilleures conditions économiques puisqu'il n'aurait plus de loyer à acquitter. Le bailleur, quant à lui, resterait libre de céder le local, si le commerçant ou l'artisan n'était pas intéressé ou en l'absence d'accord sur le prix demandé. La procédure instaurée pourrait être calquée sur celle prévue par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation. Cette proposition pourrait figurer parmi les mesures à envisager en cas d'évolution de la législation sur les baux commerciaux. Elle nécessite une expertise approfondie pour en mesurer l'opportunité et en définir les modalités détaillées en liaison avec d'autres mesures susceptibles d'êtres proposées afin de préserver la vitalité et la diversité des commerces de proximité au centre des villes et partout où l'évolution des prix des loyers commerciaux met en péril ces commerces. Ce sujet, dans son ensemble, figure dans la feuille de route des travaux qui seront lancés début 2013 pour favoriser un commerce dynamique, compétitif et riche de valeur sociale.

     

  • La Cour de Cassation et l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965

    La Cour de Cassation déclare que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est très bien interprété par elle-même et refuse de poser au Conseil Constitutionnel la question de cette interprétation ... sur cette question voyez cette note :

    Loi Carrez : le mesureur fait ce qu'il veut

    "Attendu que la question transmise est la suivante : l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans la portée effective qui lui est donnée par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, porte t-il atteinte au principe de réparation et de responsabilité, au droit à un recours juridictionnel effectif, au principe de liberté contractuelle et au droit de propriété ?

    Attendu que les dispositions contestées sont applicables au litige au sens de l'article 23-2 de l'ordonnance n 58-1067 du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel ;

    Qu'elles n'ont pas déjà été déclarées conformes à la constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel ; 

    Mais attendu que la question posée, ne portant pas sur l'interprétation d'une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n'aurait pas encore eu l'occasion de faire application, n'est pas nouvelle ; 

    Et attendu que la question posée ne présente pas un caractère sérieux dès lors que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et la portée effective qui lui est donnée par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, ne privent pas le vendeur d'un lot de copropriété qui a subi un préjudice à cause d'une erreur de mesurage de son droit d'en demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun, que l'atteinte à la liberté contractuelle est limitée à certaines ventes et justifiée par un motif d'intérêt général, la protection de l'acquéreur d'un lot de copropriété, et qu'il n'en résulte aucune dépossession du droit de propriété au sens de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ;

    D'où il suit qu'il n'y a pas lieu de renvoyer la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel ;

    PAR CES MOTIFS :

    DIT N'Y AVOIR LIEU DE RENVOYER au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille treize."

  • Résiliation de bail et article 815-5 du code civil

    Un arret sur la résiliation de bail et l'action des indivisaires contrariée par l'un des indivisaires :

     

    "Vu l'article 815-5 du code civil ;


    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 17 janvier 2011) rendu sur renvoi après cassation (2e Civ., 18 décembre 2008, pourvoi n° 07-20. 238), que les consorts X... sont coïndivisaires avec Mme Marie-Line Y... d'une maison d'habitation donnée à bail à Mme Marie-Christine Y... ; qu'invoquant le refus d'agir de Mme Marie-Line Y..., ils ont obtenu le 19 novembre 2004, par ordonnance sur requête rendue au visa de l'article 815-5 du code civil, l'autorisation du président du tribunal de grande instance d'assigner la locataire et son époux, M. Désir Y..., en résiliation de bail et en expulsion pour défaut de paiement des loyers ; qu'ils ont saisi le tribunal à ces fins et ont demandé que la décision à venir soit déclarée opposable à Mme Marie-Christine Y... ;

    Attendu que pour dire l'action recevable et accueillir ces demandes, l'arrêt retient que l'action engagée par les consorts X... a été expressément autorisée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Basse-Terre sur le fondement de l'article 815-5 du code civil dont l'énoncé n'est pas limitatif, que cette ordonnance gracieuse permettait l'assignation, que Marie-Line Y..., régulièrement appelée dans la cause devant le tribunal d'instance, ne peut invoquer le caractère non contradictoire de la procédure ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation d'agir ne pouvait résulter d'une ordonnance sur requête et sans rechercher si le refus de Mme Marie-Line Y... de s'associer à l'action entreprise par les consorts X... mettait en péril l'intérêt commun de l'indivision, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

    PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;

    Condamne les consorts X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille douze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les consorts Y....

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action des consorts X... ;

    AUX MOTIFS QUE c'est par une erreur purement matérielle qu'est mentionné dans les conclusions des consorts X... l'arrêt du 23 janvier 2007 en lieu et place du jugement du 16 mars 2005 dont il est demandé confirmation ;

    ALORS QUE le juge ne peut, sauf à excéder ses pouvoirs, modifier les termes du litige tels qu'ils ont été fixés par les écritures des parties ; que la cour d'appel, en jugeant que les consorts X... avaient mentionné par erreur l'arrêt du 23 janvier 2007 en lieu et place du jugement du 16 mars 2005, au mépris des termes clairs et précis et dénués de toute équivoque des dernières conclusions des consorts X... dont il résultait tant dans les motifs que dans le dispositif que ces derniers sollicitaient la confirmation de l'arrêt du 23 janvier 2007, a violé les dispositions de l'article 4 du code de procédure civile.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action des consorts X... et, en conséquence, d'avoir prononcé la résiliation du bail à usage d'habitation passé le 4 octobre 1999 entre Monsieur Georges X... et Madame Marie-Christine Y..., d'avoir, condamné solidairement les époux Y... à payer aux consorts X... la somme de 13. 720, 20 euros au titre des loyers impayés et d'avoir fixé une indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de 228, 67 euros à compter du jugement entrepris ;

    AUX MOTIFS QUE le rapport d'expertise de Monsieur Z... du 25 février 2008 établit que les 10 consorts X... étaient, chacun pour 1/ 10° propriétaires indivis du bien donné en location, que Marie-Line Y... était propriétaire de la moitié indivise comme venant aux droits de Germania Nicomède Y... ; que selon l'article 815-5 du code civil, le président peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coindivisaire serait nécessaire si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun ; qu'en l'espèce le bail a été passé avec Marie-Christine A..., épouse Y..., par le seul Georges X... le 4 octobre 1999, décédé le 14 novembre 2002 sur un bien dont il était seul propriétaire ; que le droit au renouvellement du bail au bénéfice de Marie Christine A... épouse Y... n'imposait pas l'autorisation de Marie-Line Y..., co-héritière et Marie-Christine A... épouse Y... ne pouvait ainsi se prévaloir du défaut d'autorisation de celle-ci pour refuser le paiement des loyers malgré sommation de payer du 7 avril 2003 délivrée à Marie-Christine A... épouse Y... et Désir Y..., demeurant alors tous deux maison X..., sur le Morne, Grande Anse, Trois Rivières, c'est-à-dire dans le bien loué et à laquelle chacun a répondu en bonne et due forme ; que Désir Y..., époux de Marie-Christine A... épouse Y... ne peut ainsi être mis hors de cause pour des dépenses dues par le ménage par application de l'article 220 du code civil du fait de l'obligation de cohabitation attachée au mariage, ne justifiant pas d'une décision autorisant une résidence séparée ; que l'action engagée par les consorts a été expressément autorisée par l'ordonnance du président du Tribunal de grande instance de BASSE TERRE du 19 novembre 2004 au vu de l'article 815-5 du code civil dont l'énoncé n'est pas limitatif ; qu'ordonnance gracieuse, elle permettait l'assignation ; que Marie-Line Y..., régulièrement appelée dans la cause devant le Tribunal d'instance ne peut invoquer le caractère non contradictoire de la procédure ; qu'elle est régulière ; que c'est ainsi par des motifs pertinents que le tribunal d'instance a pu prononcer la résiliation du bail, autoriser l'expulsion et condamner Marie-Christine A... épouse Y... et Désir Y..., à payer aux consorts X... la somme de 13. 720, 20 euros au titre des loyers impayés et fixé à 228, 67 euros à compter de la décision ;

    ALORS, D'UNE PART, QU'en retenant, ainsi, que l'énoncé de l'article 815-5 du code civil n'est pas limitatif, la Cour d'appel a violé ce texte,

    ALORS, D'UNE PART, QUE l'autorisation judiciaire prévue à l'article 815-5 du code civil exige la preuve préalable d'un refus opposé par l'un des indivisaires à l'acte d'administration litigieux, mettant en péril l'intérêt commun ; qu'en se bornant à faire état de l'autorisation donnée par ordonnance du président du Tribunal de grande instance de BASSE TERRE du 19 novembre 2004, qui n'avait pas autorité de chose jugée, sans rechercher, par elle-même, si l'autorisation était justifiée par la mise en péril de l'intérêt commun, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-5 du code civil,

    ET ALORS, ENFIN, ET EN TOUTE HYPOTHESE, QUE les consorts Y... dénonçaient le caractère non contradictoire de la procédure ayant abouti à l'ordonnance du président du Tribunal de grande instance de BASSE TERRE du 19 novembre 2004 ; qu'en relevant, à l'appui de sa décision, « qu'ordonnance gracieuse, elle permettait l'assignation ; que Marie-Line Y..., régulièrement appelée dans la cause devant le Tribunal d'instance ne peut invoquer le caractère non contradictoire de la procédure », la Cour d'appel, dont les motifs ne suffisent pas à justifier une dérogation au principe de la contradiction, a privé sa décision de base légale au regard des articles 493 du code de procédure civile et 815-5 du code civil."

     

  • Congé pour reprise et habitation principale

    Le congé pour reprise soumis à la loi du 6 juillet 1989 doit porter sur la résidence principale à venir du bailleur :


    "Vu les articles 2 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 10 novembre 2010), que M. X..., propriétaire d'une maison d'habitation donnée en location à M. Y..., a délivré à celui-ci, le 20 juillet 2004, un congé aux fins de reprise à son profit ; qu'après avoir libéré les lieux, M. Y... a assigné M. X... en dommages et intérêts au motif que le congé était frauduleux

    Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que si les déclarations de revenus des époux X... font état d'une résidence située à Louvres en région parisienne, les pièces produites démontrent une occupation personnelle du logement par M. X... et sa famille qui, si elle se trouve partagée avec celle de la maison de Louvres, ne suffit pas à établir l'intention frauduleuse du bailleur dès lors qu'il s'agit d'un retraité qui est libre de son temps, que la maison a été occupée par lui dès qu'il a pu la récupérer en mars 2006 après contestation du congé, que les deux procès-verbaux constatant la fermeture de la maison le 4 juillet 2006 et le 3 janvier 2007 ne sont pas de nature à contredire ce mode d'occupation et que la mise en vente de la maison en septembre 2008 est en lien avec des problèmes financiers ; 

    Qu'en statuant ainsi, sans constater que M. X... occupait le logement repris à titre d'habitation principale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;

    Condamne M. X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. Y... 

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

    EN CE QU'il a rejeté la demande en dommages-intérêts formulée par M. Y... ;

    AUX MOTIFS QUE « par acte sous seing privé, Mme Andrée X... représentée par l'Association tutélaire de la Somme, a donné à bail à M. Y... une maison d'habitation située ... sur mer moyennant un loyer de 915 € par mois ; que le 20 juillet 2004, M. Richard X... devenu propriétaire du bien a donné congé à M. Y... pour le 30 avril 2005, date d'échéance du bail aux fins de l'occuper personnellement ; que par jugement du 23 janvier 2006, le tribunal d'instance de Pont L'Evêque a jugé le congé valable et a ordonné l'expulsion du locataire ; que M. Y... a quitté les lieux le 21 mars 2006 ; que par acte d'huissier du 6 avril 2006, M. Y... arguant de ce que le congé serait frauduleux a fait assigner M. X... devant le Tribunal de grande instance de Lisieux aux fins de l'entendre condamner au paiement de dommages et intérêts ; que par ordonnance du 9 avril 2008, le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance de Lisieux a renvoyé les parties devant le Tribunal d'instance de Pont L'Evêque ; que M. Y... exposait que M. X... n'aurait pas habité le logement mais l'aurait donné à bail ; que M. X... s'est opposé aux demandes en expliquant avoir effectivement occupé les lieux avec sa famille et ne pas les avoir loués ; que c'est dans ces conditions que le jugement entrepris a été rendu ; qu'en cause d'appel, M. Y... ne reprend pas l'argumentation tirée de la location du logement ; qu'il soutient que M. X... n'a pas occupé le logement de manière effective et permanente ; que M. X... a démontré en première instance que le logement occupé par M. Z... qu'il ne connaît pas est situé au ... ..., établissant ainsi l'absence de location de la maison reprise par lui ; qu'il produit aux débats les factures de consommation de gaz et d'électricité pour la période du 21 avril 2006 au 23 juillet 2007 qui démontrent que le logement a été occupé par lui-même et son épouse pendant cette période ; que si les déclarations de revenus des époux X... ont fait état d'une résidence située à Louvres en région Parisienne, les pièces produites aux débats démontrent une occupation personnelle du logement de Blonville par M. X... et sa famille qui, si elle se trouve partagée avec celle de la maison de Louvres, ne suffit pas à établir l'intention frauduleuse du bailleur dès lors qu'il s'agit d'un retraité qui est libre de son temps, que la maison a été occupée par lui dès qu'il a pu la récupérer en mars 2006 après contestation du congé, que les deux procès verbaux constatant la fermeture de la maison le 4 juillet 2006 et le 3 janvier 2007 ne sont pas de nature à contredire ce mode d'occupation et que la mise en vente de la maison en septembre 2008 est en lien avec des problèmes financiers ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. Y... de ses demandes en l'absence de démonstration du caractère frauduleux du congé de reprise pour occupation personnelle délivré le 20 juillet 2004 ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. Y... de ses demandes en l'absence de démonstration du caractère frauduleux du congé de reprise pour occupation personnelle délivré le 20 juillet 2004 ; que le jugement dont les autres dispositions ne sont pas contestés par M. Y... sera donc confirmé » (arrêt, p. 2-3) ;

    ALORS QUE, premièrement, le droit de reprise du bailleur suppose l'habitation des locaux à titre principal et non comme résidence secondaire ;
    qu'en écartant la demande de réparation formulée par M. Y... aux motifs que M. X..., l'auteur du congé pour reprise, pouvait valablement occuper de façon alternative sa maison de LOUVRES et son logement de BLONVILLE, objet du congé litigieux, dès lors qu'en tant que retraité il était « libre de son temps » (arrêt, p. 3, § 6), sans constater que M. X... habitait le local de BLONVILLE à titre principal, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

    ALORS QUE, deuxièmement, le caractère frauduleux d'un congé motivé par la décision du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter lui-même s'induit nécessairement de ce que le bailleur a ultérieurement habité ce logement à titre de résidence secondaire et non comme résidence principale ; qu'en considérant que le fait que M. X... occupe alternativement sa maison de LOUVRES et son logement de BLONVILLE, objet du congé litigieux, « ne suffi sait pas à établir l'intention frauduleuse du bailleur dès lors qu'il s'agi ssait d'un retraité qui était libre de son temps » (arrêt, p. 3, § 6), sans constater que M. X... avait occupé le local de BLONVILLE à titre de résidence principale, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989."

  • Il appartient au syndic de copropriété de faire la preuve de l'accomplissement des formalités qui lui incombent légalement

    C'est ce que juge cet arrêt :

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 février 2002), que, les dépenses de ravalement de la cage d'escalier d'un immeuble en copropriété ayant été réparties entre les seuls copropriétaires de lots situés dans les étages à l'exclusion des copropriétaires du rez-de-chaussée qui se trouvaient exemptés en application de l'article 21 du règlement de copropriété, et, l'assemblée générale du 26 novembre 1998 ayant rejeté une proposition de modification du règlement de copropriété soumise par Mlle de Y... Z..., propriétaire de lots situés aux deuxième et troisième étages, cette dernière et Mme A... de B..., autre copropriétaire, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision de l'assemblée générale et en modification de la répartition des charges existantes, en vue d'une répartition des charges d'entretien de la cage d'escalier entre tous les copropriétaires du bâtiment concerné ; que les consorts X..., copropriétaires de lots au rez-de-chaussée sont intervenus volontairement à la procédure ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action ayant pour objet de contester une décision de l'assemblée générale introduite par des copropriétaires opposantes, alors, selon le moyen, que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ; qu'il appartient au syndic de faire la preuve de l'accomplissement des formalités qui lui incombent légalement ; qu'en ayant fait peser la charge de cette preuve sur les consorts X... et non pas sur le syndicat des copropriétaires intimé, la cour d'appel a violé les articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 1315 du Code civil ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que, l'action en annulation engagée par Mlle de Y... Z... ayant été déclarée irrecevable par le premier juge, cette copropriétaire, intimée en cause d'appel, avait conclu à la réformation de ce chef, réitéré sa demande, et fait valoir qu'aucune forclusion ne pouvait lui être opposée, aucune notification du procès-verbal de l'assemblée générale attaquée ne lui ayant été adressée, et que le syndicat, seul défendeur qualifié à une telle action, exclusivement dirigée à son encontre, s'était borné à conclure au débouté, ce dont il résultait qu'il n'opposait aucune dénégation sérieuse à l'affirmation de Mlle de Y... Z..., la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, a retenu, à bon droit, que, faute de démonstration du dépassement, lors de l'introduction de l'instance, du délai de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, la demande d'annulation de la neuvième résolution de l'assemblée générale du 26 novembre 1998 était recevable ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le deuxième moyen :

    Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de dire recevables les demandes d'annulation d'une résolution de l'assemblée générale et de modification du règlement de copropriété, alors, selon le moyen, que toute demande visant à la modification d'une clause de règlement de copropriété ou à l'annulation d'une résolution d'assemblée générale emportant modification du règlement de copropriété doit, à peine d'irrecevabilité, être soumise à publicité foncière (violation de l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955) ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que l'action engagée par Mmes A... de B... et de Y... Z... s'analysait en une demande de modification du règlement de copropriété afin de mettre ses dispositions relatives à la répartition des charges d'entretien des parties communes en conformité avec la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'une telle action n'était pas concernée par la publicité foncière prévue par l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

    Attendu qu'un syndicat des copropriétaires qui peut défendre à une action en justice sans autorisation spéciale n'ayant pas non plus été spécialement autorisé pour présenter une demande de remboursement de frais exposés et non compris dans les dépens, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que les pratiques procédurales rendaient inopérante, dès lors que l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile suit le sort des dépens, a retenu exactement que cette demande se rattachait étroitement à l'action engagée à l'encontre du syndicat ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Mais sur le troisième moyen :

    Vu l'article 1382 du Code civil ;

    Attendu que pour condamner les consorts X... à payer à Mmes A... de B... et de Y... Z... une certaine somme à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt retient que ces copropriétaires n'avaient pas entendu accepter un arrangement amiable et avaient cru bon d'interjeter appel d'une décision, poursuivant ainsi une procédure sur le mal fondé de laquelle ils étaient assez éclairés par les motifs clairs et juridiquement pertinents du jugement attaqué ;

    Qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'une faute commise par les consorts X... dans l'exercice de leur droit d'appel, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les consorts X... à payer à Mme A... de B... et à Mlle de Y... Z... la somme 7 622 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, l'arrêt rendu le 14 février 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;

    Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes des consorts X..., de Mme A... de B... et de Mme de Y... Z... ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quatre."