Un exemple de fraude à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose : 

Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2008), que M. X..., propriétaire du lot n° 1 d'une copropriété comportant initialement deux lots dont le second, appartenant à la société civile immobilière Les Baies de Juan (la SCI) et constitué d'un droit à bâtir avec jouissance exclusive d'un terrain a été supprimé et divisé en soixante et un nouveaux lots, a fait assigner le syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II (le syndicat des copropriétaires) en annulation de l'assemblée générale du 24 mars 1998 ou de la deuxième résolution de celle-ci en contestant la qualité de copropriétaire de Mme Y..., acquéreur d'un lot selon contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 29 décembre 1995 résolu par acte du mois de septembre 1999 ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'annuler la décision n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, alors, selon le moyen :

1°/ que tout copropriétaire qui vend ou achète un lot dont la vente est résolue, conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat jusqu'à ce que la notification du transfert, consécutif à la résolution, soit faite au syndicat, par application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en se contentant de relever que l'acte d'acquisition de Mme Y... a fait l'objet d'une résolution amiable, que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont M. X... avait exigé l'application, pour décider d'annuler la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la résolution de la vente, s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 et suivants du décret du 17 mars 1967 ;

2°/ qu'en décidant qu'il ne pouvait échapper au syndicat des copropriétaires que par l'effet de la résolution de la vente, Mme Y... devait être considérée comme n'ayant jamais acquis le lot de copropriété, ce qui caractérise encore la fraude, cependant que seule la notification de la résolution faite au syndic lui rend opposable le transfert de propriété, la cour d'appel qui a seulement relevé des faits mettant en cause Mme Y... et son vendeur, sans constater qu'une notification de la résolution de la vente avait été faite au syndic, seule de nature à lui rendre opposable ce transfert de propriété et à lui permettre d'en tirer les conséquences, ou qu'il avait été complice de ce qu'elle a qualifié des manoeuvres frauduleuses qu'elle constate dans les seuls rapports de Mme Y... et de son vendeur, la SCI, a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 et suivants du décret du 17 mars 1967 ;

3°/ que seule la notification du transfert de propriété rend opposable au syndic la résolution de la vente ; qu'à défaut, l'ancien propriétaire peut seul être convoqué et voter aux assemblées ; qu'ayant relevé que l'acte d'acquisition de Mme Y... a fait l'objet d'une résolution amiable que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont M. X... avait exigé l'application, c'est-à-dire des éléments de fait relatifs aux seules relations de Mme Y... et de son vendeur pour décider que le maintien du statut de copropriétaire de Mme Y... était frauduleux et annuler l'assemblée générale à laquelle elle a participé, sans relever d'éléments établissant la participation du syndic à de telles manoeuvres frauduleuses et donc la connaissance qu'il en avait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, ensemble de l'articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le projet de résolution de la vente avait été adressé à Mme Y... le 3 mars 1998, que celle-ci avait donné procuration le 5 mars 1998 et que les fonds lui étant dus avaient été restitués par le notaire de la SCI dès le 28 mars 1998 et souverainement retenu que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérisait une manoeuvre destinée à contourner les règles posées par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont M. X... avait exigé l'application, la cour d'appel, qui n'était tenue, ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante sur la notification de l'acte de résolution de la vente au syndic, ni d'établir la participation du syndicat des copropriétaires aux manoeuvres frauduleuses, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Les Baies de Juan II


LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR annulé la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, 

AUX MOTIFS QUE le procès-verbal de cette assemblée générale indique qu'étaient présentes et représentées la SCI BAIE DE JUAN et Madame Y..., Monsieur Philippe X... étant absent, non représenté ; que Monsieur X... soutient que Madame Y... ne saurait avoir la qualité de copropriétaire, l'immeuble n'étant pas construit d'une part, son nom n'apparaissant pas dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 1er décembre 1997 d'autre part ; que dès lors qu'il est justifié que par acte du 29 décembre 1995 Madame Y... a acquis au sein de l'ensemble immobilier en cours d'édification le lot n° 59 constitué d'un appartement et des 418/10 000èmes des parties communes générales et le lot n° 26 constitué d'un garage et des 40/10 000èmes des parties communes, cet acte stipulant que « l'acquéreur devient propriétaire à compter de ce jour et du seul fait de la présente vente de la quote-part attachée aux biens vendus et déterminée par le règlement de copropriété tant du sol que des constructions existantes », il convient de constater que Madame Y... a eu la qualité de copropriétaire à compter du 29 décembre 1995 et devait en conséquence être convoquée aux assemblées générales ; que l'acte d'acquisition de Madame Y... a fait l'objet, ensuite, de l'annulation le 30 mai 1997 par la juridiction administrative du permis de construire, d'une résolution amiable ; que comme le souligne le premier juge, alors que le projet d'acte a été adressé à Madame Y... le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 (cf. l'acte dressé le 8 septembre 1999) et que les fonds dus à Madame Y... ont été restitués par le notaire de la SCI dès le 28 mars 1998, la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles posées par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont Monsieur X..., opposant au projet du permis de construire, avait exigé l'application ; que les circonstances que, d'une part, Madame Y... n'a pas été considérée par le syndicat des copropriétaires comme propriétaire lors de l'assemblée générale du 1er décembre 1997 à laquelle elle n'a pas été convoquée, d'autre part, il ne pouvait échapper au syndicat des copropriétaires que par les effets attachés à la résolution de la vente Madame Y... devait être considérée comme n'ayant jamais acquis le lot de copropriété caractérise encore la fraude ; que la décision sera confirmée en ce qu'elle a annulé la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998 ;

ALORS D'UNE PART QUE tout copropriétaire qui vend ou achète un lot dont la vente est résolue, conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat jusqu'à ce que la notification du transfert, consécutif à la résolution, soit faite au syndicat, par application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en se contentant de relever que l'acte d'acquisition de Madame Y... a fait l'objet d'une résolution amiable, que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont Monsieur X... avait exigé l'application, pour décider d'annuler la résolution n°2 de l'assemblée générale du 24 mars 1998, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la résolution de la vente, s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 et suivants du décret du 17 mars 1967 ;

ALORS D'AUTRE PART QU'en décidant qu'il ne pouvait échapper au syndicat des copropriétaires que par l'effet de la résolution de la vente, Madame Y... devait être considérée comme n'ayant jamais acquis le lot de copropriété, ce qui caractérise encore la fraude, cependant que seule la notification de la résolution faite au syndic lui rend opposable le transfert de propriété, la Cour d'appel qui a seulement relevé des faits mettant en cause Madame Y... et son vendeur, sans constater qu'une notification de la résolution de la vente avait été faite au syndic, seule de nature à lui rendre opposable ce transfert de propriété et à lui permettre d'en tirer les conséquences, ou qu'il avait été complice de ce qu'elle a qualifié des manoeuvres frauduleuses qu'elle constate dans les seuls rapports de Madame Y... et de son vendeur, la SCI les Baies de Juan II, a privé sa décision de base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967 ;

ALORS DE TROISIEME PART QUE seule la notification du transfert de propriété rend opposable au syndic la résolution de la vente ; qu'à défaut, l'ancien propriétaire peut seul être convoqué et voté aux assemblées ; qu'ayant relevé que l'acte d'acquisition de Madame Y... a fait l'objet d'une résolution amiable, que le projet d'acte lui a été adressé le 3 mars 1998, qu'elle a donné procuration le 5 et que les fonds ont été restitués par la SCI à son notaire le 28 mars 1998, que la signature tardive le 8 septembre 1999 de l'acte de résolution amiable de vente caractérise la manoeuvre destinée à contourner les règles de l'article 22 de la loi du juillet 1965 dont Monsieur X... avait exigé l'application, c'est à dire des éléments de fait relatifs aux seules relations de Madame Y... et de son vendeur pour décider que le maintien du statut de copropriétaire de Madame Y... était frauduleux et annuler l'assemblée générale à laquelle elle a participé, sans relever d'éléments établissant la participation du syndic à de telles manoeuvres frauduleuses et donc la connaissance qu'il en avait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965."

Un parlementaire souhaite l'instauration d'un droit de préférence pour les locataires d'un local commercial : 

La question :

M. Guillaume Bachelay appelle l'attention de Mme la ministre de l'artisanat, du commerce et du tourisme sur la forte augmentation au cours des dernières années du montant des baux commerciaux. L'évolution du loyer lors de la révision et du renouvellement du bail est encadrée par l'indice des loyers commerciaux (ILC), institué par la loi du 4 août 2008 portant modernisation de l'économie de référence des loyers. Or, selon l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), au premier trimestre 2012, l'ILC a augmenté de 3,25 % sur un an. Cette hausse se conjugue avec une baisse de 0,5 % au cours du deuxième trimestre 2012 des activités d'artisanat et de commerce de proximité identifiée par l'Union professionnelle artisanale (UPA). De surcroît, les professionnels ont constaté de possibles effets négatifs de l'application d'une disposition législative dérogatoire issue de la loi du 7 août 2008 autorisant, sous certaines conditions, un déplafonnement de la variation du loyer des baux commerciaux. De fait, un nombre croissant de petits commerces sont confrontés à un « effet-ciseau » très inquiétant et les liquidations judiciaires se multiplient. Aussi, il souhaite connaître les intentions du Gouvernement pour aider le secteur de l'artisanat et du commerce de proximité à traverser cette période difficile et lui demande d'étudier la possibilité d'un encadrement du montant des loyers commerciaux. Il lui demande également son avis sur l'instauration, pour éviter la spéculation immobilière et maintenir des activités commerciales de qualité et de proximité, d'un droit de préférence du locataire en cas de vente des locaux par le propriétaire avec une obligation de proposition aux salariés du commerce présents depuis plus de trois ans dans le magasin.

La réponse :

La législation sur les loyers des baux commerciaux est fixée par les articles L. 145-33 à L. 145-40 du code de commerce. L'évolution du loyer révisé ou renouvelé a longtemps été encadrée et plafonnée uniquement par référence à l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Cependant, les hausses de loyers découlant de cet indice de référence ont été jugées excessives et erratiques. C'est la raison pour laquelle les pouvoirs publics ont créé, dans la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, et suite à la proposition faite par les organisations professionnelles représentatives du commerce et de l'artisanat, un nouvel indice de référence de ces loyers, l'indice des loyers commerciaux, (ILC). Ce nouvel indice est composé pour 50 % de l'indice des prix à la consommation, pour 25 % de l'indice des prix de la construction, et pour 25 % de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail. Il nne peut être choisi comme référence alternative à l'indice du coût de la construction que si les deux parties, bailleur et locataire, en sont d'accord. Les indices publiés trimestriellement par l'INSEE se sont traduits par une hausse moindre des loyers pour les périodes les plus récentes en cas d'utilisation de l'ILC au lieu de l'ICC. Ainsi, du troisième trimestre 2011 au deuxième trimestre 2012, l'lLC a conduit à des hausses annuelles de loyer respectivement de 2,88 %, 3,26 %, 3,25 % et 3,07 % contre 6,84 %, 6,85 %, 4,05 %, et 4,58 % pour l'ICC. En revanche, sur d'autres périodes, moins nombreuses toutefois, l'utilisation de l'ICC était plus favorable pour le locataire. Ainsi, à titre d'exemple, au troisième trimestre 2009, la baisse annuelle de loyer issue de l'ICC était de 5,87 % tandis que la baisse liée à l'ILC n'était que de 1,22 %. Il n'en demeure pas moins que les organisations professionnelles sont attachées à l'ILC. Ce plafonnement de l'évolution du loyer comporte certaines exceptions, notamment celle constituée par la notion de « facteurs locaux de commercialité », issue des articles L. 145-33, L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce. Elle peut jouer tant à la hausse qu'à la baisse en cas de changement important du contexte environnant le commerce tel que modification de la desserte en moyens de transport, évolution des possibilités de stationnement ou modification de la population. Son bien-fondé est apprécié au cas par cas par le juge qui s'assure systématiquement que les conditions du déplafonnement sont intégralement remplies. En conséquence, il arrive très fréquemment qu'il rejette la hausse de loyer voulue par le bailleur. Cet assouplissement atténue la contrainte du plafonnement imposée au bailleur et se justifie par le fait que l'évolution de l'environnement du commerce accroîtra ou diminuera la clientèle potentielle amenée à fréquenter le commerce. Ce dispositif permet d'éviter que la situation ne reste figée alors que l'environnement économique du commerce a fortement évolué. Au sujet de l'instauration d'un droit de préférence en cas de cession du local commercial, le locataire commerçant ou artisan qui y exerce son activité ne bénéficie actuellement d'aucune priorité d'achat s'il souhaite y poursuivre son activité. La mesure proposée tendant à lui permettre de bénéficier d'un droit de préférence présenterait en effet des avantages, sans nuire pour autant aux intérêts du bailleur cédant. Elle lui permettrait ainsi d'acquérir le local et d'y poursuivre son activité, dans de meilleures conditions économiques puisqu'il n'aurait plus de loyer à acquitter. Le bailleur, quant à lui, resterait libre de céder le local, si le commerçant ou l'artisan n'était pas intéressé ou en l'absence d'accord sur le prix demandé. La procédure instaurée pourrait être calquée sur celle prévue par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation. Cette proposition pourrait figurer parmi les mesures à envisager en cas d'évolution de la législation sur les baux commerciaux. Elle nécessite une expertise approfondie pour en mesurer l'opportunité et en définir les modalités détaillées en liaison avec d'autres mesures susceptibles d'êtres proposées afin de préserver la vitalité et la diversité des commerces de proximité au centre des villes et partout où l'évolution des prix des loyers commerciaux met en péril ces commerces. Ce sujet, dans son ensemble, figure dans la feuille de route des travaux qui seront lancés début 2013 pour favoriser un commerce dynamique, compétitif et riche de valeur sociale.