C'est ce que juge cet arrêt, dans des circonstances tragiques :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 5 septembre 1998, Laurent H... s'est donné la mort par le gaz dans l'appartement qu'il louait à la société HLM Provence Logis, aux droits de laquelle vient la société HLM Erilia (la société) ; que l'explosion provoquée a causé la mort de sa voisine, a blessé grièvement plusieurs personnes et a causé des dégâts très importants, tant à l'immeuble qu'aux véhicules d'autres locataires ; que le 10 octobre 2002, la société MAIF (l'assureur) subrogée dans les droits de huit de ses assurés qu'elle avait indemnisés ensuite de ce sinistre, et six autres assurés partiellement indemnisés par l'assureur, soit Mme X..., née Y..., Mme Z..., M. A..., Mme B..., née C..., Mme D..., née E...et Mme F..., née G...ont assigné la société en indemnisation de leurs préjudices matériels sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er, du code civil et subsidiairement sur celui de l'article 1382 du même code ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 1315 du code civil ;

Attendu que pour débouter l'assureur, Mmes X..., Z..., B..., D..., F...et M. A...de leurs demandes fondées sur les articles 1382 et 1383 du code civil, l'arrêt énonce qu'il est certain que par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiées par la loi du 21 juillet 1994, le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques locatifs ; qu'en sa qualité de propriétaire, la société aurait dû vérifier chaque année que Laurent H... était assuré ; que dans l'hypothèse où la société n'aurait pas effectué ce contrôle, elle aurait commis une faute de négligence ; que l'assureur et Mmes X..., Z..., B..., D..., F...et M. A...affirment que Laurent H... n'était pas assuré et que la société n'a pas exigé annuellement la production de l'attestation d'assurance sans toutefois en rapporter la preuve ;

Qu'en statuant ainsi alors qu'il appartenait à la société bailleresse de rapporter la preuve qu'elle avait vérifié annuellement que son locataire était assuré, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;

Attendu que pour statuer comme il l'a fait l'arrêt énonce que, à supposer que Laurent H... n'ait pas été assuré et que la société n'ait pas vérifié annuellement qu'il l'ait été, ces éléments sont insuffisants pour établir l'existence d'un lien de causalité avec le sinistre ; qu'en effet, l'assureur et Mmes X..., Z..., B..., D..., F...et M. A...ne démontrent pas que l'assurance locative qu'aurait pu souscrire Laurent H... aurait pris en charge le règlement de ce sinistre consécutif à un geste volontaire ;

Qu'en statuant ainsi, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;

Attendu que pour débouter l'assureur et Mmes X..., Z..., B..., D..., F...et M. A...de leurs demandes fondées sur l'article 1384, alinéa 1er, du code civil, l'arrêt énonce que si le propriétaire est présumé avoir la garde de l'immeuble, il peut s'exonérer de sa responsabilité lorsqu'il rapporte la preuve d'un cas fortuit ou de la force majeure ou d'une cause étrangère ; que l'acte de Laurent H... de se donner la mort par le gaz dans son appartement, imprévisible et irrésistible pour la société, caractérise le cas de force majeure l'exonérant de sa responsabilité ;

Qu'en statuant ainsi, sans avoir invité préalablement les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société HLM Erilia aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société HLM Erilia à payer à la société Mutuelle assurance des instituteurs de France (MAIF) et à Mmes X..., Z..., B..., D..., F...et M. A...la somme globale de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société Mutuelle assurance des instituteurs de France, de Mmes X..., Z..., B..., D..., F...et M. A...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Maif, Mme Christiane Y..., épouse X..., Mme Dominique Z..., M. Serge A..., Mme Thérèse C..., épouse B..., Mlle Florence E..., épouse D...et Mme Arlette G..., épouse F...de leurs demandes fondées sur les articles 1382 et 1383 du code civil ;

AUX MOTIFS QUE sur le fondement de l'article 1382 et 1383 du code civil, le demandeur doit démontrer une faute fût-ce une négligence ou une imprudence, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage. Il est certain que par application des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 21 juillet 1994, le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques locatifs. En sa qualité de propriétaire, la Société Provence Logis aurait dû vérifier chaque année que M. H... était assuré. Dans l'hypothèse où la Société Provence Logis n'aurait pas effectué ce contrôle, elle aurait commis une faute de négligence. La société Maif et les consorts X...affirment que M. H... n'était pas assuré et que la Société Provence Logis n'a pas exigé annuellement la production de l'attestation d'assurance sans toutefois en rapporter la preuve. Ils n'ont pas, non plus, fait sommation à l'intimée de justifier que M. H... était assuré et de démontrer que tous les ans, elle avait sollicité l'attestation d'assurance de son locataire. Mais à supposer que M. H... n'ait pas été assuré, et que la Société Provence Logis n'ait pas vérifié annuellement qu'il l'ait été, ces éléments étaient insuffisants pour établir l'existence d'un lien de causalité avec le sinistre. En effet, la Société Maif et les consorts X...ne démontrent pas que l'assurance locative qu'aurait pu souscrire M. H... aurait pris en charge le règlement de ce sinistre consécutif à un geste volontaire. Sur le fondement de l'article 1382 et 1383, l'action de la Société Maif et des Consorts X...ne peut prospérer ;

1) ALORS QU'il appartient à celui qui prétend avoir exécuté son obligation de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Provence Logis avait l'obligation, en sa qualité de propriétaire, de vérifier chaque année si son locataire M. H... était assuré ; qu'il incombait dès lors à la société Provence Logis de démontrer qu'elle avait satisfait à cette obligation de vérification ; qu'en retenant, pour rejeter l'action en responsabilité de la société Maif et des consorts X...contre la société Provence Logis, qu'ils ne rapportaient pas la preuve que celle-ci n'avait pas exigé la production de l'attestation d'assurance de son locataire, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;

2) ALORS QUE les juges du fond, qui doivent en toutes circonstances faire observer et observer eux-mêmes le principe du contradictoire, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen qu'ils ont relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que devant les juges du fond, la société Provence Logis ne soutenait pas que l'absence d'assurance locative de M. H... était sans lien de causalité avec le dommage subi par les victimes de l'explosion au gaz qu'il avait provoquée, dès lors que l'assureur n'aurait pas pris en charge le règlement de ce sinistre dû à un geste volontaire ; qu'en relevant d'office que la Maif et les consorts X...ne démontraient pas que l'assurance locative qu'aurait pu souscrire M. H... aurait pris en charge les conséquences du sinistre dû à un geste volontaire, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3) ALORS QUE la faute intentionnelle ou dolosive qui exclut la garantie de l'assureur implique que l'assuré a voulu non seulement l'action ou l'omission génératrice du dommage, mais encore le dommage lui-même ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de la cour d'appel que M. H... s'est suicidé au gaz le 5 septembre 1998, provoquant une explosion ayant endommagé les véhicules des demandeurs ; qu'en retenant que la Maif et les consorts X...ne démontraient pas que l'assurance locative qu'aurait pu souscrire M. H... aurait pris en charge les conséquences du sinistre, dû à un geste volontaire, sans rechercher s'il avait eu la volonté de causer des dommages matériels à des tiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 113-1 du code des assurances et 1382 et 1383 du code civil ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Maif, Mme Christiane Y..., épouse X..., Mme Dominique Z..., M. Serge A..., Mme Thérèse C..., épouse B..., Mademoiselle Florence E..., épouse D...et Mme Arlette G..., épouse F...de leurs demandes fondées sur l'article 1384, alinéa 1er, du code civil ;

AUX MOTIFS QUE sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er, du code civil, si le propriétaire est présumé avoir la garde de l'immeuble, il peut s'exonérer de sa responsabilité lorsqu'il rapporte la preuve d'un cas fortuit ou de la force majeure ou d'une cause étrangère. En l'espèce, l'acte de M. H... de se donner la mort par le gaz dans son appartement était imprévisible et irrésistible pour la société Provence Logis et caractérise le cas de force majeure l'exonérant de sa responsabilité ;

1) ALORS QUE les juges du fond, qui doivent en toutes circonstances faire observer et observer eux-mêmes le principe du contradictoire, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen qu'ils ont relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que devant la cour d'appel, la société Provence Logis n'invoquait pas la force majeure pour s'exonérer de sa responsabilité sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er, du code civil ; qu'en retenant d'office l'existence d'un cas de force majeure, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire, et violé l'article 16 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE l'existence d'un cas de force majeure suppose un événement non seulement imprévisible et irrésistible, mais aussi extérieur ; qu'en se bornant à retenir que l'acte de M. H... de se donner la mort au gaz constituait un événement imprévisible et irrésistible, sans constater l'extériorité de cet événement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1384, alinéa 1er, du code civil."

C'est ce principe que pose cet arrêt : l'annulation par le tribunal d'une décision d'assemblée générale de refus d'autorisation de travaux dans une copropriété  ne vaut pas autorisation.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mai 2010), que M. et Mme X..., propriétaires de deux lots dans un immeuble en copropriété, ont souhaité transformer l'un d'eux, jusqu'alors à usage d'entrepôt, en appartement ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2006, ayant refusé de les y autoriser, M. et Mme X... ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette délibération et autorisation d'exécuter les travaux ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, appréciant souverainement les éléments de preuve produits, que le changement d'affectation du lot 20 était conforme à la destination de l'immeuble, à usage mixte de commerce et d'habitation, n'emportait pas de conséquence sur son harmonie ou sa tranquillité et qu' aucun élément ne permettait de dire que les travaux portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la solidité de l'immeuble, la cour d'appel, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu décider que le refus d'autoriser ces travaux était abusif ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci ;

Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en remise du lot n° 20 dans son état antérieur, l'arrêt retient que, si la délibération refusant illicitement l'autorisation de changement de destination constitue un abus de majorité, les modalités du changement d'affectation, en ce qu'elles supposent des travaux de nature à affecter les parties communes et induisent une modification des tantièmes relatifs au lot considéré, doivent être soumises à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, que c'est à tort que le premier juge a autorisé M. et Mme X... à réaliser ledit changement et que de même, aucune décision de remise en état ne saurait être prise par la cour d'appel avant examen du "projet" par l'assemblée générale souveraine à cet égard ;

Qu'en statuant ainsi alors qu'elle constatait que les travaux avaient été réalisés avant la demande d'autorisation et que l'annulation d'une décision de refus d'autorisation de travaux ne vaut pas autorisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires 19 Scaliero de remise du lot 20 en son état initial, l'arrêt rendu le 21 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires 19 Scaliero à Nice la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 19 Scaliero à Nice.

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement de première instance en ce qu'il a annulé, pour abus de majorité, la résolution votée sous le point 4 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 2 octobre 2006 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « 1/ Attendu que c'est par de justes motifs que la Cour reprend expressément que le premier juge, relevant l'abus de majorité commis par le syndicat des copropriétaires à l'occasion du vote de la délibération litigieuse, en a déduit qu'elle devait être annulée ; »

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Attendu qu'à la lecture de l'ensemble des pièces du dossier et notamment du règlement de copropriété et cahier des charges, il apparaît que l'article 10 indique que l'immeuble est destiné à l'usage mixte d'habitation et de bureaux commerciaux et que les boutiques situées au rez-de-chaussée, notamment le lot 20 peuvent être utilisées à usage commercial.. Qu'en outre l'article 11 ajoute que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble. Attendu qu'ainsi, l'assemblée générale devait être consultée pour contrôler la conformité de la nouvelle affectation à la destination générale de l'immeuble. Que les articles précités permettent d'affirmer que l'habitation est une affectation conforme à la destination de l'immeuble, d'autant qu'il est expressément indiqué que l'usage commercial du lot n'est qu'une faculté. Que de plus le règlement de copropriété précise dans la rubrique « travaux particuliers » que le propriétaire de ce lot pourra clore et couvrir à ses frais la partie commune de la cour qui lui est réservée en jouissance exclusive, disposition peu compatible avec un usage commercial. Attendu de plus qu'il n'est nullement établi que les travaux concernant ce changement d'affection portent atteinte aux droits des copropriétaires. Qu'en effet la seule atteinte, dont il n'est pas prouvé qu'elle ait un lien avec le changement d'affectation concerne la façade percée pour permettre la sortie de la VMC. Que par décision en référé, Monsieur Arandjel X... et Madame Jocelyne Y... épouse X... ont été condamnés à une remise en état. Que pour le surplus, il convient d'observer que le remplacement de la canalisation en plomb par une canalisation en cuivre a été autorisé et qu'aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que les travaux concernant le changement d'affectation dans la partie privative portent atteinte aux autres copropriétaires ou à la solidité de l'immeuble ; attendu d'autre part que l'éventualité selon laquelle le changement d'affectation du lot aurait une conséquence sur la répartition des charges ne peut légitimer l'interdiction faite à Monsieur Arandjel X... et Madame Jocelyne Y... épouse X... de transformer leur local en lieu d'habitation. Que cette considération, non vérifiée, ne peut être assimilée à une nuisance pour les autres copropriétaires, la répartition des charges et leur règlement étant inhérents aux règles de copropriété. Attendu enfin, qu'il ne peut être argué du fait que ce changement d'affectation aurait une conséquence sur l'harmonie et la tranquillité de l'immeuble, l'usage d'habitation était par définition plus paisible qu'une exploitation commerciale destinée à recevoir du et des véhicules extérieurs. Attendu qu'ainsi, il ressort de tous ces éléments de droit et de fait que le rejet de cette résolution n'a pas été dicté par l'intérêt commun des copropriétaires et qu'il s'agit d'un abus de majorité. » ;

ALORS QUE, les travaux effectués dans les parties privatives d'un lot mais qui comportent des incidences matérielles sur les parties communes de l'immeuble ou sur son aspect extérieur sont soumis à autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dans les conditions prévues par l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'une décision de refus de l'assemblée générale d'autoriser des travaux ne peut être annulée par le juge, pour abus de majorité, sauf s'il est établi que les travaux envisagés ne portent aucune atteinte aux parties communes et sont conformes à la destination de l'immeuble et aux intérêts des copropriétaires ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel, pour annuler pour abus la résolution litigieuse, se contente de relever qu'aucun élément ne permet d'affirmer que les travaux concernant le changement d'affectation dans la partie privative portent atteinte aux droits des copropriétaires ; qu'en statuant ainsi, sans se prononcer sur les conclusions du syndicat qui faisaient valoir que les travaux en cause avaient entraîné la mise en place de canalisations dans les tranchées creusées au sol, et conduit à des modifications importantes de la façade extérieure remplacée par une baie vitrée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires 19 Scaliero à NICE tendant à la condamnation solidaire et sous astreinte de Monsieur et Madame X... à procéder à la remise en leur état antérieur du lot n° 20 ainsi qu e des parties communes ;

AUX MOTIFS QUE : « 2/ Attendu cependant qu'il n'est pas contesté que les travaux qui ont fait l'objet de la demande d'autorisation avaient été effectué dès avant cette demande et que par ailleurs, si la délibération de rejet litigieuse constitue bien un abus de majorité en ce qu'elle refusait illicitement l'autorisation de changer la destination du lot n° 20, il n'en demeure pas moins que les modalités du changement d'affectation, en ce qu'elles supposent des travaux de nature à affecter les parties communes et induisent une modification des tantièmes relatifs au lot considéré, doivent être soumises à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires ; Attendu, ainsi, que c'est à tort que le premier juge a constaté que le projet de Monsieur Arandjel X... et Madame Jocelyne Y..., son épouse, de changement d'affectation du lot n° 20 à usage d'habitation les autorisait à réalise r le dit changement dans le respect des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3/ Attendu, dans le même ordre d'idée, qu'aucune décision de remise en état ne saurait être prise par la Cour avant examen du "projet " par l'assemblée générale souveraine à cet égard sous réserve des recours en annulation qui seuls ressortissent des pouvoirs des juridictions ; Attendu, en conséquence, qu'il y a lieu en cet état de rejeter la demande de remise en son état antérieur du lot litigieux formulé par le syndicat des copropriétaires ; » ;

ALORS QUE, les travaux effectués dans les parties privatives d'un lot mais qui comportent des incidences matérielles sur les parties communes de l'immeuble ou sur son aspect extérieur, sont soumis à autorisation expresse et préalable de l'Assemblée générale des copropriétaires ; que la réalisation par un copropriétaire de travaux sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale, lorsque celle-ci est requise, constitue une voie de fait, et autorise le Syndicat des copropriétaires à demander au juge la remise en état des lieux ; que la Cour d'appel qui constate que des copropriétaires ont accompli des travaux qui nécessitaient l'autorisation de l'assemblée générale, avant même qu'ils ne l'aient obtenue, et qui, au lieu d'ordonner la démolition et la remise en état, invite en l'état les copropriétaires à saisir l'Assemblée générale d'une demande de ratification de ces travaux, viole l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965."