Voici un arrêt qui retient la responsabilité de la banque pour manquement à son obligation d'information en matière d'investissement immobilier défiscalisant :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 mars 2011), que M. et Mme X... sont entrés en relation, en janvier 2004, avec la Banque régionale de l'Ouest aux droits de laquelle vient le Crédit industriel de l'Ouest-Cio (la banque) et avec la société CM-Cic-Afedim, agence immobilière du même groupe financier (la société Afedim), dans le but d'effectuer un investissement leur permettant la défiscalisation de leurs revenus ; qu'après leur avoir fourni la plaquette relative au projet de rénovation d'un monument historique, présentant l'immeuble, le statut fiscal attaché à son classement, les plans des futurs appartements, le prix des différents lots et le coût prévisible des travaux répartis par lot, la société Afedim a réalisé deux études personnalisées mettant en évidence un gain à terme d'un certain montant et une économie d'impôts significative; qu'à la suite de ces études, M. et Mme X... ont acquis deux appartements en juillet 2004, en empruntant à la banque la totalité de la somme correspondant au montant de l'investissement; qu'ayant dû faire face à une majoration sensible des coûts de construction ainsi qu'à un avis de redressement fiscal, ils ont recherché la responsabilité de la banque et de la société Afedim pour manquement à leur obligation d'information et de conseil ; 

Attendu que la banque et la société Afedim font grief à l'arrêt de les avoir condamnées in solidum à verser à M. et Mme X... la somme de 120 000 euros en réparation de leur préjudice, outre une indemnité de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, alors, selon le moyen, que l'obligation de conseil ne s'applique pas aux faits qui ne pouvaient être connus lors de la conclusion du contrat ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'en raison de leur activité professionnelle et de leur niveau de responsabilité, M. et Mme X... étaient aptes à comprendre l'équilibre financier et le fonctionnement de l'opération de défiscalisation litigieuse et qu'ils ne pouvaient se méprendre sur le fait que l'étude personnalisée présentée par la société Afedim en janvier 2004 constituait une simple estimation sans valeur contractuelle, ce qu'elle précisait, établie à partir de données sans caractère définitif, puisqu'il n'était pas fait état dans la plaquette annonçant l'opération de rénovation d'une date de livraison ou d'un montant définitif des travaux à réaliser ; que l'arrêt énonce également que le risque de surcoût des travaux estimatifs habituellement admis et connu dans ce type d'opération est de 10 %, mais qu'il avait atteint plus de 37 % en l'espèce ; qu'il était en outre constant que le surcoût ainsi atteint par les travaux par rapport aux estimations prévisionnelles initiales était essentiellement dû à l'importance des travaux exigés par l'architecte des bâtiments de France en 2006, soit deux ans après la vente, et votés le 30 mai 2006 par assemblée générale de l'Association syndicale libre « Hôtel Toutin », à l'unanimité des sociétaires (dont M. et Mme X...) décidant d'un budget supplémentaire de 800 000 euros à ce titre ; qu'il en résultait que le surcoût en définitive supporté par les acquéreurs, due à l'évolution exceptionnelle, postérieurement à la conclusion des contrats de vente et de prêt, de la masse des travaux à réaliser, ne pouvait être connu ou prévu par les exposants lors de la conclusion de ces contrats ; que dès lors, en imputant à faute aux exposants de ne pas avoir attiré l'attention M. et Mme X... sur le risque de voir évoluer le coût des travaux estimatifs dans des proportions très au-delà de la marge de 10 % habituellement admise et connue, en raison d'hypothétiques exigences de l'architecte des bâtiments de France dans le futur qu'ils ne pouvaient connaître, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 

Mais attendu qu'après avoir relevé qu'intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes, il appartenait à la banque et à la société Afedim d'informer M. et Mme X..., en corollaire des avantages annoncés par l'étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier, l'arrêt retient que cette information aurait dû être délivrée avant que les investisseurs ne s'engagent, de sorte que le comportement et les votes de M. et Mme X... lors des différentes assemblées générales de l'association syndicale libre sont indifférents ; qu'il retient encore qu'aucun élément n'établit qu'ils disposaient de connaissances solides leur permettant d'appréhender les aléas constructifs et fiscaux pouvant résulter de l'opération proposée et qu'aucune information contenue dans le projet de rénovation qui leur a été présenté ne leur permettait d'envisager que le coût des travaux énoncé à titre estimatif pouvait évoluer dans des proportions très au delà de la marge de 10 % habituellement admise et connue même de non spécialistes, pour atteindre plus de 37 %; qu'il retient enfin qu'il appartenait à la banque et à la société Afedim au fait de ce type d'investissement et des contraintes posées par ce secteur immobilier d'attirer l'attention des clients sur ce point, d'autant plus que la plaquette réalisée était muette sur les conditions dans lesquelles avait été défini le coût prévisionnel des travaux et leur validation par l'architecte des bâtiments de France; que, de ces constatations et appréciations faisant ressortir que les renseignements sur le coût des travaux fournis par la banque et la société Afedim, lors de la conclusion de l'opération d'investissement par M. et Mme X..., n'avaient pas permis à ces derniers de mesurer l'importance du risque en découlant, la cour d ‘appel a pu déduire que la banque et la société avaient manqué à leur devoir d'information et de conseil, en les privant de la possibilité d'évaluer, en toute connaissance de cause, l'adéquation de l'opération proposée à leur situation et à leur attente; que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu que le moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches, ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Banque CIC Ouest et la société CM-CIC Afedim aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du huit janvier deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Banque CIC Ouest et de la société CM-CIC Afedim 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum la BANQUE CIC OUEST, anciennement dénommée le Crédit Industriel de l'Ouest, venant aux droits de la Banque Régionale de l'Ouest, et la Société CM-CIC AFEDIM à verser à Monsieur et Madame X... la somme de 120.000 € en réparation de leur préjudice, outre une indemnité de 6.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

AUX MOTIFS QU'il est établi par les pièces produites aux débats et les écritures des parties devant la cour, que les époux X..., qui n'étaient pas clients de la banque BRO devenue CIO, ont noué contacts en janvier 2004 avec cet établissement et avec la Société AFEDIM, agence immobilière du groupe CIO, sans que les modalités concrètes d'établissement de ces relations ne soient d'ailleurs précisées, avec le souhait clairement énoncé de réaliser un investissement leur permettant une défiscalisation de leurs revenus d'un niveau important.

En réponse à cette demande, leur a été fournie par la Société AFEDIM la plaquette, relative au projet de rénovation de l'Hôtel TOUTIN, classé monument historique, propriété de la Société MINERVE, présentant l'immeuble, le statut fiscal attaché à son classement, les plans des futurs appartements, le prix des différents lots et le coût prévisible des travaux répartis par lot. Sur la base de ces coûts, la Société AFEDIM a alors réalisé deux études personnalisées à partir des revenus des époux X..., en en modifiant la base par l'intégration dans leurs ressources de dividendes provenant de leur société, ce dont attestent les déclarations fiscales. L'estimation réalisée sur une durée de 16 ans, prenant en compte un revenu locatif à compter de juin 2007 et opérant la déduction du montant total des travaux outre les intérêts d'emprunt et autres charges mettait en évidence un gain à terme estimé entre 360.000 et 402.000 € et une économie d'impôts significative, après avoir prévu le financement complet de l'opération par des prêts souscrits auprès de la BRO. La nature de la demande des époux X..., celle de l'opération envisagée, l'organisation de son montage et les moyens dépendant de la banque mis en oeuvre pour la présenter aux investisseurs démontrent que le rôle du banquier ne s'est pas limité comme il le prétend à une simple intervention ponctuelle en qualité de prêteur de deniers, tandis que celui de la Société AFEDIM ne peut être résumé comme elle le soutient à une prestation d'agence immobilière, ayant simplement rapproché vendeur et acquéreurs, ce d'autant que les promesses de vente engageant la Société MINERVE versées aux débats par les intimés, les actes authentique n'étant pas produits, ne portent pas mention de l'intervention d'une agence immobilière ou d'honoraires de négociation. Elles révèlent au contraire une participation conjointe de la Société BRO et la Société AFEDIM à la concrétisation de l'investissement présenté aux appelants. Intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes (rénovation d'un monument classé et application des avantages fiscaux), il appartenait à la banque et à la Société AFEDIM d'informer les époux X..., en corrolaire des avantages annoncés par l'étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit immobilier. Il est constant que cette information doit être délivrée avant que les investisseurs ne s'engagent, de sorte que le comportement et les votes des époux X... lors des différentes assemblées générales de l'association syndicale libre sont indifférents et ne peuvent atténuer un éventuel manquement à l'obligation d'information et de conseil. A cet égard, il n'est pas contestable que de par leur activité professionnelle et leur niveau de responsabilité, Monsieur et Madame X... étaient en mesure de comprendre l'équilibre financier de l'opération et le fonctionnement de la défiscalisation et ne pouvaient se méprendre sur le fait que l'étude personnalisée réalisée en janvier 2004, constituaient une estimation qui n'avait pas de valeur contractuelle, ce qu'elle précisait, établie à partir de données sans caractère définitif, puisqu'il n'était pas fait état dans la plaquette annonçant l'opération de rénovation d'une date de livraison ou d'un montant définitif de travaux. Par contre, aucun élément n'établit qu'ils disposaient de connaissances solides leur permettant d'appréhender les aléas constructifs et fiscaux pouvant résulter de l'opération proposée. A cet égard, aucune information contenue dans le projet de rénovation qui leur a été présenté par les intimés ne leur permettait d'envisager que le coût des travaux énoncé certes à titre estimatif pouvait évoluer dans les proportions très au-delà de la marge de 10% habituellement admise et connue même de non spécialistes, pour atteindre plus de 37% en raison essentiellement d'exigences de l'architecte des bâtiments de France et de l'état de l'immeuble après un examen attentif, alors que les coûts annoncés représentaient déjà un montant supérieur au prix des appartements. Dès lors, il appartenait aux professionnels au fait de ce type d'investissement et des contraintes posées par ce secteur immobilier d'attirer particulièrement l'attention des clients sur ce point, ce d'autant que la plaquette réalisée par le vendeur était muette sur les conditions dans lesquelles avait été défini le coût prévisionnel des travaux et sur leur validation par l'architecte des bâtiments de France. Par ailleurs, ils devaient informer précisément les candidats à l'investissement de ce que la possibilité de déduire fiscalement l'intégralité du coût des travaux, élément important de l'avantage accordé, était beaucoup plus complexe et subtile à mettre en oeuvre que ce qui était énoncé dans le projet de rénovation de la Société MINERVE et dépendait de la nature et de l'ampleur des travaux de rénovation effectués dans les lieux ainsi que de leur destination initiale, paramètres qui pouvaient donner lieu à contestation et discussion de la part de l'administration fiscale, le contentieux sur ce point étant relativement fréquent, avec un risque final de redressement. La délivrance de celle information était d'autant plus importante pour guider les époux X... dans leur choix, que les travaux devant être menés par les propriétaires investisseurs regroupés au sein d'une association syndicale, ils se trouvaient soumis aux décisions majoritaires de cette structure, quant à la définition des travaux à réaliser. La banque, pas plus que la Société AFEDIM, professionnelles au fait des risques présentés par les investissements qu'elles proposent ne justifient avoir attiré l'attention des époux X..., sur ces deux points avant qu'ils ne s'engagent dans cet investissement. Le manquement à leur obligation d'information et de conseil est par suite établi. Cette méconnaissance de leur obligation a ainsi privé les époux X... de la possibilité d'évaluer en toute connaissance de cause, l'adéquation de l'opération proposée à leur situation et à leur attente et de se diriger vers d'autres produits défiscalisés d'un fonctionnement plus simple, préjudice qui s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter, qui ne peut qu'être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Les éléments communiqués quant au coût final de l'opération de rénovation pour les époux X..., à son impact sur le rendement locatif, à la prise de position de l'administration fiscale quant à l'étendue des déductions permettent d'évaluer le préjudice des époux X... à la somme de 120. 000 €, qui sera supportée in solidum par les intimés, ayant contribué également à la réalisation de l'entier préjudice des appelants. Le jugement sera réformé sur ce point ;

1) ALORS QUE l'obligation de conseil ne s'applique pas aux faits qui ne pouvaient être connus lors de la conclusion du contrat ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'en raison de leur activité professionnelle et de leur niveau de responsabilité, les époux X... étaient aptes à comprendre l'équilibre financier et le fonctionnement de l'opération de défiscalisation litigieuse et qu'ils ne pouvaient se méprendre sur le fait que l'étude personnalisée présentée par la Société AFEDIM en janvier 2004 constituait une simple estimation sans valeur contractuelle, ce qu'elle précisait, établie à partir de données sans caractère définitif, puisqu'il n'était pas fait état dans la plaquette annonçant l'opération de rénovation d'une date de livraison ou d'un montant définitif des travaux à réaliser ; que l'arrêt énonce également que le risque de surcoût des travaux estimatifs habituellement admis et connu dans ce type d'opération est de 10 %, mais qu'il avait atteint plus de 37 % en l'espèce ; qu'il était en outre constant que le surcoût ainsi atteint par les travaux par rapport aux estimations prévisionnelles initiales était essentiellement dû à l'importance des travaux exigés par l'architecte des bâtiments de France en 2006, soit deux ans après la vente, et votés le 30 mai 2006 par assemblée générale de l'Association Syndicale Libre « Hôtel TOUTIN », à l'unanimité des sociétaires (dont les époux X...) décidant d'un budget supplémentaire de 800.000 € à ce titre ; qu'il en résultait que le surcoût en définitive supporté par les acquéreurs, due à l'évolution exceptionnelle, postérieurement à la conclusion des contrats de vente et de prêt, de la masse des travaux à réaliser, ne pouvait être connu ou prévu par les exposants lors de la conclusion de ces contrats ; que dès lors, en imputant à faute aux exposants de ne pas avoir attiré particulièrement l'attention des époux X... sur le risque de voir évoluer le coût des travaux estimatifs dans des proportions très au-delà de la marge de 10 % habituellement admise et connue, en raison d'hypothétiques exigences de l'architecte des bâtiments de France dans le futur qu'ils ne pouvaient connaître, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

2) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE reprenant la motivation des premiers juges, les exposants soutenaient dans leurs conclusions d'appel qu'en votant les résolutions de l'assemblée générale du 30 mai 2006 décidant du choix des entreprises et de la réalisation de travaux supplémentaires pour un montant de 800.000 €, les époux X... avaient contribué à l'augmentation du coût des travaux dénoncée ; que dès lors, en refusant de prendre en considération la participation des époux X... aux décisions à l'origine du surcoût de travaux dont ils réclamaient le paiement à titre de dommages et intérêts, la Cour d'appel, qui a omis de rechercher si ceux-ci n'avaient pas contribué à leur propre dommage, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

3) ALORS, EN OUTRE, QUE dans leurs conclusions d'appel, les exposants soutenaient qu'il appartenait à l'Association Syndicale libre « Hôtel TOUTIN » et à chacun de ses membres de s'assurer, en 2006, en votant les travaux, qu'ils étaient compatibles avec la défiscalisation projetée, la banque et la Société AFEDIM, qui d'ailleurs n'avaient pas été consultées, ne pouvant se substituer aux époux X... et aux autres investisseurs dans cette appréciation alors que leur intervention s'était achevée deux plus tôt, en 2004 ; qu'en omettant de répondre à ce moyen, pourtant de nature à exonérer les exposants de toute responsabilité, au titre du préjudice fiscal allégué, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

4) ALORS ENFIN QUE pour être réparable, un préjudice doit être direct, actuel et certain ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les exposants faisaient valoir qu'il résultait de la consultation établie par le conseil fiscaliste des épou X... (pièce adverse n° 15) qu'en refusant la déductibilité des travaux litigieux, l'administration fiscale avait commis une erreur de droit, le Conseil d'État décidant au contraire que le montant de tels travaux était déductible des revenus fonciers dans les conditions prévues par le § b du 1° de l'article 31 du Code général des impôts et que le 28 janvier 2001, soit deux ans après le redressement fiscal du 28 juillet 2008, les époux X... venaient d'introduire une réclamation contentieuse devant le juge fiscal (pièce adverse n° 28), lequel ne s'était pas encore prononcé sur la déductibilité des travaux et le bien-fondé du redressement litigieux ; qu'il en résultait que la dette fiscale alléguée dépendait de l'issue de la procédure en cours devant la juridiction administrative ; que le dès lors, en omettant de rechercher, comme elle y était invitée, si en raison du contentieux en cours, le préjudice fiscal allégué par les époux X... n'était pas seulement éventuel et incertain, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil."

La violation de l'article R. 261-26 du code de la construction et de l'habitation ne peut être invoquée que par l'acheteur :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 18 janvier 2011), que le 22 juin 2006, M. X... a conclu avec la société Seri Ouest deux contrats de réservation préliminaires à une vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement et deux emplacements de stationnement pour un prix total de 241 000 euros ; qu'après notification à M. X... du projet de vente établi à ces conditions, un accord est intervenu entre les parties en juin 2008 pour l'acquisition de ces biens au prix total de 153 000 euros par M. X... et M. Y... ; que la société Seri Ouest a refusé de signer le projet d'acte authentique intitulé " vente en l'état futur de rénovation " au prix de 153 000 euros, notifié par le notaire aux acquéreurs le 17 septembre 2008 ; que MM. X... et Y... l'ont assignée en perfection de la vente ;Sur le second moyen :Attendu que MM. X... et Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes de perfection de la vente en l'état futur d'achèvement et de dommages et intérêts, alors, selon le moyen :1°/ que l'offre de vente lie son auteur dans les termes où elle est émise, et ne permet pas à celui-ci de la rétracter dès lors qu'elle a été acceptée ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'après leur avoir fait signer un contrat de réservation, la société Seri Ouest a demandé à son notaire de leur notifier un projet d'acte de vente, portant sur deux lots d'un immeuble, constitué d'un appartement et d'une cave, pour un prix, qualifié dans l'acte de " ferme et définitif " de 143 000 euros, outre deux lots correspondants à des emplacements de parking, pour le prix global de 10 000 euros ; que le projet a été établi et notifié en ces termes à MM. Y... et X..., par le notaire de la société Seri Ouest, sur les instructions de cette dernière, renfermées dans un courrier du 23 juin 2008 ainsi libellé : " Désignation des acquéreurs : SCI La Rue du Point du Jour, représentée par son gérant M. Y... dont le siège est À Longraye (14250) lieu dit Le Petit Livry M. X..., dont la résidence principale est .... Indivision à 50/ 50 pour les 2 parties. Prix de vente : lot 14 et cave 10 : 143 000 euros. PK09 et PK10 : 10 000 euros. D'un commun accord avec les acquéreurs il ne sera pas rédigé d'avenant au contrat de réservation. Nous vous demandons donc, à réception de la présente, de faire parvenir aux acquéreurs les projets d'acte et de nous envoyer une copie. Vous en souhaitant bonne réception … " ; qu'en estimant que cette offre ne liait pas son auteur, lequel demeurait autorisé, même après notification de celle-ci aux acquéreurs, à établir que ladite offre ne reflétait pas son intention réelle, la cour d'appel a violé les articles 1101 et suivants, ensemble les articles 1601-3 et 1572 du code civil ;2°/ qu'en présence d'une offre de vente dont les termes sont fermes, clairs et précis, le sollicitant ne peut se rétracter après que cette offre a été notifiée à son destinataire, en invoquant l'existence d'une erreur que lui-même ou son mandataire aurait commise à propos du prix proposé ou de la consistance de la chose vendue ; qu'en l'espèce, pour autoriser la société Seri Ouest à faire la preuve que le projet d'acte de vente, notifié aux exposants le 17 septembre 2008, et faisant suite à la signature d'un contrat de réservation, ne reflétait pas sa volonté, la cour d'appel se fonde sur un courriel du 23 juin 2008 émanant d'un des deux acquéreurs, ainsi rédigé : " indivision 50/ 50 pour les parties en ce qui concerne l'achat du bien en l'état. En ce qui concerne les travaux, c'est différent mais cela ne rentre pas dans l'acte " ; qu'elle en a déduit que c'est à la suite d'une insuffisance de précision du courrier que la société Seri Ouest avait adressé à son notaire le même jour, que celui-ci avait mentionné dans le projet d'acte de vente une modification du prix, mais non de la consistance de la chose vendue qui aurait dû pourtant accompagner la réduction de prix consentie ; qu'en statuant de la sorte, cependant que le projet d'acte de vente ne comportait aucune ambiguïté concernant le prix et la consistance de la chose, pas plus que n'en comportait la lettre d'instruction donnée à son notaire par la société Seri Ouest, laquelle ne pouvait, par conséquent, se retrancher derrière l'erreur qu'elle alléguait avoir commise pour venir soutenir que l'offre de vente ne reflétait pas son intention réelle, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil, ensemble les textes susvisés ;Mais attendu qu'ayant relevé que l'échange des consentements entre la société Seri Ouest et MM. X... et Y... était intervenu au mois de juin 2008, que le courriel adressé par ce dernier à cette société le 23 juin 2008 visait un achat du bien " en l'état " et précisait que les travaux n'entraient pas dans l'acte de vente, et qu'aucun élément ne venait justifier la très importante diminution du prix par rapport aux contrats de réservation, et retenu, par une interprétation souveraine de l'intention des parties, que leur accord s'était fait sur une vente de l'immeuble en l'état et que le projet d'acte de vente du 17 septembre 2008 notifié aux acquéreurs et portant vente en l'état futur d'achèvement ne reflétait pas la commune intention des parties exprimée en juin 2008, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur une offre de vente formée le 17 septembre 2008, a pu en déduire que la demande des acquéreurs de perfection de la vente sur la base du projet d'acte du 17 septembre 2008 n'était pas fondée ;D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;Mais sur le premier moyen :Vu l'article R. 261-26 du code de la construction et de l'habitation ;Attendu que le contrat de réservation doit également indiquer le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision dans les limites et conditions prévues par les articles L. 261-11-1 et R. 261-15, la date à laquelle la vente pourra être conclue, et, s'il y a lieu, les prêts que le réservant déclare qu'il fera obtenir au réservataire ou dont il transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et nom du prêteur ;Attendu que pour annuler les contrats de réservation, l'arrêt retient que ceux-ci ne comportent pas la date à laquelle la vente pourrait être conclue en méconnaissance des dispositions de l'article R. 261-126 du code de la construction et de l'habitation qui président à la protection de l'acquéreur autant qu'à celle du vendeur qui peuvent chacun demander la nullité de ces contrats ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'indication dans le contrat de réservation de la date à laquelle la vente pourra être conclue n'a pour objet que d'assurer la protection du réservataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il annule les contrats de réservation, l'arrêt rendu le 18 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi de ce chef ;

Dit n'y avoir lieu à modification des dépens d'appel ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens afférents au présent arrêt ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour MM. Y... et X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé les contrats de réservation conclus entre les parties le 22 juin 2006 ;

AUX MOTIFS QU'« il est constant que les deux contrats de réservation conclus le 22 juin 2006 ne comportent pas la date à laquelle la vente pourrait être conclue en méconnaissance des dispositions de l'article R 261-26 du code de la construction et de l'habitation. Le premier juge a refusé d'annuler ces deux contrats au motif que les articles L 261-15 et R 261-25 et suivants du code de fa construction et de l'habitation avaient pour objet d'assurer une protection efficace des acquéreurs dans les ventes d'immeubles à construire et que la nullité encourue en application de l'article L 261-15 à défaut de respect des dites règles ne pouvait être invoquée que par l'acquéreur ; que toutefois, les dispositions des articles R 261-25 et suivants qui envisagent les règles de formes du contrat préliminaire président à la protection de l'acquéreur autant qu'à celle du vendeur ; que la nullité peut par conséquent être demandée par chacun des cocontractants ; Que les contrats de réservation signés le 22 juin 2006 sont nuls » ;

ALORS QUE les dispositions des articles L. 261-15 et R. 261-26 du Code de la Construction et de l'Habitation, en ce qu'ils imposent au vendeur de mentionner dans le contrat préliminaire de réservation, notamment « la date à laquelle la vente pourra être conclue », sont prévues dans l'intérêt de l'acquéreur ; que lui seul peut se prévaloir de leur omission à l'appui d'une demande en nullité ; qu'en jugeant que le non respect des textes en cause par la société SERI OUEST l'autorisait à se prévaloir de la nullité des contrats de réservation, la cour d'appel a violé ces textes.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Lisieux du 30 janvier 2009 en ce qu'il a «- débouté la SAS de sa demande en nullité des contrats de réservation conclus le 22 juin 2006,- déclaré parfaite la vente en l'état futur d'achèvement par la SAS SERI OUEST à Emmanuel X... et Benoît Y... des lots 106, 121, 709 et 710 de l'ensemble immobilier dénommé Villa Les Fleurs, cadastrés section A n° 885, commune de Bénerville sur Mer, ...,- condamné en tant que de besoin Emmanuel X... et Benoît Y... à payer le prix de 153. 000 € dans les conditions prévues dans le projet d'acte notarié notifié le 17 septembre 2008,- dit que le jugement valait acte de vente et serait publié à la diligence des demandeurs auprès de la conservation des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble » et d'avoir débouté les exposants de l'ensemble de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QU'« il est constant que les deux contrats de réservation conclus le 22 juin 2006 ne comportent pas la date à laquelle la vente pourrait être conclue en méconnaissance des dispositions de l'article R 261-26 du code de la construction et de l'habitation. Le premier juge a refusé d'annuler ces deux contrats au motif que les articles L 261-15 et R 261-25 et suivants du code de fa construction et de l'habitation avaient pour objet d'assurer une protection efficace des acquéreurs dans les ventes d'immeubles à construire et que la nullité encourue en application de l'article L 261-15 à défaut de respect des dites règles ne pouvait être invoquée que par l'acquéreur ; que toutefois, les dispositions des articles R 261-25 et suivants qui envisagent les règles de formes du contrat préliminaire président à la protection de l'acquéreur autant qu'à celle du vendeur ; que la nullité peut par conséquent être demandée par chacun des cocontractants ; Que les contrats de réservation signés le 22 juin 2006 sont nuls. Toutefois le moyen tiré de cette nullité est inopérant pour s'opposer au caractère parfait de la vente dès lors qu'Emmanuel X... et Benoît Y... ne se prévalent pas de ces contrats mais de l'accord dé volonté résultant du projet d'acte notifié le 17 septembre 2008 ; que la SAS SERI OUEST, sur laquelle pèse la charge de prouver que le projet d'acte, notifié à sa demande par maître Z...le 17 septembre 2008, ne reflète pas la commune intention des parties, produit aux débats un courriel, adressé le 23 juin 2008 par Benoît Y... à Monsieur A..., de la SAS SERI OUEST, ainsi rédigé :- " indivision 50/ 50 pour les parties en ce qui concerne l'achat du bien en l'état. En ce qui concerne les travaux, c'est différent mais cela ne rentre pas dans l'acte. " ; que la vente en l'état signifie, dans le langage commun intelligible par un contractant non particulièrement avisé, que le bien est vendu dans j'état où il se trouve au moment de l'échange des consentements des parties ; que l'expression " vente en l'état " n'est pas l'abréviation communément employée par les professionnels de l'immobilier, dont Benoît Y... fait partie, pour désigner une vente en l'état futur d'achèvement ; que cette seule mention ne permettrait pas d'ailleurs de connaître quel type de vente les parties ont eu l'intention de conclure : une vente en l'état futur d'achèvement, ainsi que stipulé dans le compromis annulé ou une vente d'immeuble à rénover, comme le laisse supposer l'intitulé du projet d'acte notifié le 17 septembre 2008 ; que surtout cette expression est immédiatement suivie de la mention de travaux, qui sont évoqués au présent et non envisagés dans un futur plus ou moins lointain, dont les modalités de financement sont distinctes et dont il est d'ores et déjà convenu qu'ils n'entrent pas dans l'acte ; que contrairement à ce que soutiennent les intimés les travaux de second oeuvre n'étaient pas achevés à la date de l'échange des consentements en juin 2008 ; que le procès verbal de constat, effectué à leur demande le 26 novembre 2008, soit plus de 5 mois plus tard, établit que les travaux d'électricité et de cloisonnement étaient seulement en cours d'exécution et que les travaux de plomberie n'étaient pas exécutés ; qu'une partie du doublage ancien était encore en place ; que par ailleurs, il ne peut être tiré aucune conséquence, quant à la recherche de la commune intention des parties, de la lettre adressée par la SAS SERI OUEST aux intimés le 4 mars 2009, soit plusieurs mois après · l'échange des consentements et alors que le litige était déjà pendant devant la juridiction de première instance ; qu'enfin, les nombreuses explications avancées par les intimés pour justifier la très importante baisse de prix, par rapport non pas au compromis annulé, puisqu'il ne peut en être tiré aucune conséquence, mais par rapport au prix pratiqué pour ce programme, ne sont étayées par aucun élément démontrant la volonté de la venderesse de les faire bénéficier d'un tel avantage ; que les réductions consenties par la SAS SERI OUEST à ses partenaires habituels sont sans aucune mesure avec celles dont bénéficierait Emmanuel X... et Benoît Y... alors qu'il n'est pas justifié de difficultés de commercialisation du programme en cause en juin 2008 ; Que cette réduction conséquente s'explique plus logiquement par l'exclusion des travaux d'achèvement de la vente, conformément aux indications mentionnées dans le courrier adressé par M. Y... aux représentants de la SAS SERI OUEST ; qu'il s'ensuit que le projet d'acte notifié par Me Z...le 17 septembre 2008 ne reflète pas la commune intention des parties, cette erreur découlant de l'insuffisante précision du courrier adressé par la SAS SERI OUEST au notaire le 23 juin 2008 ; que MM. Emmanuel X... et Benoît Y... doivent être par conséquents déboutés de leur demande tendant à déclarer parfaite la vente sur la base de ce projet ; que le jugement frappé d'appel sera en revanche confirmé par substitution de motif, en ce qu'il a débouté Emmanuel X... et Benoît Y... de leur demande en dommages et intérêts, le refus de vendre de la SAS SERI OUEST n'étant pas fautif en l'absence d'accord des parties sur la consistance des biens vendus » ;

1°) ALORS QUE l'offre de vente lie son auteur dans les termes où elle est émise, et ne permet pas à celui-ci de la rétracter dès lors qu'elle a été acceptée ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'après avoir fait signer aux exposants un contrat de réservation, la société SERI OUEST a demandé à son notaire de leur notifier un projet d'acte de vente, portant sur deux lots d'un immeuble, constitué d'un appartement et d'une cave, pour un prix, qualifié dans l'acte de « ferme et définitif » de 143. 000 €, outre deux lots correspondants à des emplacements de parking, pour le prix global de 10. 000 € ; que le projet a été établi et notifié en ces termes à MM. Y... et X..., par le notaire de la société SERI OUEST, sur les instructions de cette dernière, renfermées dans un courrier du 23 juin 2008 ainsi libellé : « Désignation des acquéreurs : SCI LA RUE DU POINT DU JOUR, représentée par son gérant M. Y... Benoît dont le siège est à LONGRAYE (14250) lieu dit le Petit Livry. X... Emmanuel, dont la résidence principale est .... Indivision à 50/ 50 pour les 2 parties. Prix de vente : lot 14 et cave 10 : 143. 000 €. PK09 et PK10 : 10. 000 €. D'un commun accord avec les acquéreurs il ne sera pas rédigé d'avenant au contrat de réservation. Nous vous demandons donc, à réception de la présente, de faire parvenir aux acquéreurs les projets d'acte et de nous envoyer une copie. Vous en souhaitant bonne réception … » ; qu'en estimant que cette offre ne liait pas son auteur, lequel demeurait autorisé, même après notification de celle-ci aux acquéreurs, à établir que ladite offre ne reflétait pas son intention réelle, la cour d'appel a violé les articles 1101 et suivants, ensemble les articles 1601-3 et 1572 du Code Civil ;

2°) ALORS QU'en présence d'une offre de vente dont les termes sont fermes, clairs et précis, le sollicitant ne peut se rétracter après que cette offre a été notifiée à son destinataire, en invoquant l'existence d'une erreur que lui-même ou son mandataire aurait commise à propos du prix proposé ou de la consistance de la chose vendue ; qu'en l'espèce, pour autoriser la société SERI OUEST à faire la preuve que le projet d'acte de vente, notifié aux exposants le 17 septembre 2008, et faisant suite à la signature d'un contrat de réservation, ne reflétait pas sa volonté, la cour d'appel se fonde sur un courriel du 23 juin 2008 émanant d'un des deux acquéreurs, ainsi rédigé : « indivision 50/ 50 pour les parties en ce qui concerne l'achat du bien en l'état. En ce qui concerne les travaux, c'est différent mais cela ne rentre pas dans l'acte » ; qu'elle en a déduit que c'est à la suite d'une insuffisance de précision du courrier que la société SERI OUEST avait adressé à son notaire le même jour, que celui-ci avait mentionné dans le projet d'acte de vente une modification du prix, mais non de la consistance de la chose vendue qui aurait dû pourtant accompagner la réduction de prix consentie ; qu'en statuant de la sorte, cependant que le projet d'acte de vente ne comportait aucune ambiguïté concernant le prix et la consistance de la chose, pas plus que n'en comportait la lettre d'instruction donnée à son notaire par la société SERI OUEST, laquelle ne pouvait, par conséquent, se retrancher derrière l'erreur qu'elle alléguait avoir commise pour venir soutenir que l'offre de vente ne reflétait pas son intention réelle, la cour d'appel a violé l'article 1110 du Code Civil, ensemble les textes susvisés."