Voici un exemple de responsabilité du banquier en matière de CCMI contrat de construction de maison individuelle :

"Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 25 novembre 2009 et 6 octobre 2010), que M. et Mme X... ont conclu avec M. Y..., un contrat de construction de maison individuelle ; que la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Champagne-Bourgogne (CRCAM) leur a consenti un prêt et que le chantier a débuté sans garantie de livraison financière d'achèvement, ni assurance dommages-ouvrage ; qu'après liquidation judiciaire de M. Y..., les époux X... ont assigné la CRCAM en paiement sur le fondement des articles L. 231-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; 



Attendu que la CRCAM fait grief aux arrêts, après qu'une mesure d'instruction a été ordonnée sur les modalités de réparation du préjudice (arrêt du 25 novembre 2009) de la condamner à verser aux époux X... une somme de 143 328,54 euros outre intérêts à compter de l'arrêt et anatocisme (arrêt du 6 octobre 2010), alors selon le moyen :



1°/ que si le prêteur qui intervient pour financer un contrat de construction de maison individuelle ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison, il appartient au premier chef au maître de l'ouvrage de veiller à l'obtention des garanties qui conditionnent la bonne fin du chantier, et en particulier de s'assurer que la condition suspensive tenant à l'obtention par le constructeur d'une attestation de garantie de livraison est satisfaite ; qu'en application des règles de la responsabilité civile, auxquelles les dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation ne dérogent pas, la faute de la victime constitue une cause partiellement exonératoire de responsabilité qui doit nécessairement conduire à un partage ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que «la simple lecture du contrat de construction aurait pu conduire les époux X... à se soucier de la souscription de la garantie financière d'achèvement et de l'assurance dommages-ouvrage» et que ces derniers avaient été «négligents» ; qu'en énonçant néanmoins, pour écarter tout partage de responsabilité entre la CRCAM et les époux X..., que l'interdiction faite au prêteur de débloquer les fonds tant qu'il n'a pas eu communication de l'attestation de garantie de livraison s'applique même quand le maître de l'ouvrage «contribue par sa négligence ou par son incompréhension des textes à la contourner» et qu'il n'y avait donc pas lieu de «tenir compte de la négligence des maîtres de l'ouvrage», la cour d'appel a violé l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1147 du code civil ;



2°/ que lorsque la souscription d'une assurance dommages-ouvrage est érigée en condition suspensive du contrat de construction de maison individuelle, le banquier prêteur n'est pas tenu de s'assurer, avant de débloquer les fonds, de la souscription effective de l'assurance dommages-ouvrage ; qu'au cas d'espèce, le contrat de construction de maison individuelle conclu par les époux X... stipulait : «le présent contrat est conclu sous les conditions suspensives suivantes : (…) obtention de l'assurance dommages-ouvrage» (conditions générales - article IV) et ajoutait : «le constructeur est mandaté par le maître de l'ouvrage pour obtenir l'assurance dommages-ouvrage» (conditions particulières - Article « Assurances et garanties - 1 - Assurances») ; qu'en affirmant, pour retenir que la CRCAM avait manqué à son obligation de s'assurer de la souscription par le constructeur d'une assurance dommages-ouvrage et condamner la banque à indemniser les époux X... du préjudice résultant de l'absence de souscription d'une telle assurance, que « le marché n'est pas conclu sous la condition suspensive de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage», la cour d'appel a dénaturé les clauses claires et précises du contrat en violation de l'article 1134 du code civil ;



Mais attendu qu'ayant relevé que la CRCAM avait débloqué une partie des fonds alors qu'elle n'avait pas reçu copie de la garantie de livraison à prix et délai convenus, la cour d'appel a exactement retenu, par ces seuls motifs, que cette faute de la banque avait privé les époux X..., qui n'étaient pas tenus de s'assurer de la délivrance de l'attestation de garantie de livraison, d'une chance d'éviter la faillite de leur projet dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ;



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



PAR CES MOTIFS :



REJETTE le pourvoi ;



Condamne la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Champagne-Bourgogne aux dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Champagne-Bourgogne à payer à M. et Mme X..., la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Champagne-Bourgogne ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt



Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Champagne Bourgogne 



Il est fait grief aux arrêts attaqués d'avoir, après qu'une mesure d'instruction ait été ordonnée sur les modalités de réparation du préjudice (arrêt du 25 novembre 2009) condamné la CRCAM de CHAMPAGNE-BOURGOGNE à verser aux époux X... une somme de 143.328,54 € outre intérêts à compter de l'arrêt et anatocisme (arrêt du 6 octobre 2010) ;



AUX MOTIFS (ARRET DU 25 NOVEMBRE 2009) QUE « les époux X... ont passé le 20 mai 2003 un contrat de construction de maison individuelle avec M. Daniel Y... travaillant sous l'enseigne commerciale « Entreprise Maisons Alliance » ou « Alliance Construction » ; que la Caisse Régionale du Crédit Agricole de Champagne-Bourgogne leur a accordé le 2 mars 2005 un prêt de 80.000 € pour financer cette construction ; que le chantier a commencé le 5 avril 2005 alors que ni la garantie financière d'achèvement, ni l'assurance dommagesouvrage n'avaient été souscrites ; que la banque a débloqué, sur la demande des maîtres de l'ouvrage, un premier versement de 54.460 le 26 juillet 2005 ; que l'article L.231-10 du Code de la construction et de l'habitation dispose qu'aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L.231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison ; qu'il résulte des conditions particulières que le coût du bâtiment à construire s'élevait à 122.818,94 € ; que le contrat mentionnait que l'assurance dommages ouvrage serait souscrite par le constructeur pour le compte du maître de l'ouvrage et que son prix était compris dans le coût de la construction ; que l'attestation d'assurance n'était pas jointe ; qu'il n'était pas mentionné que le contrat était conclu sous la condition suspensive de l'obtention de l'assurance de dommages ; qu'il ne comportait ni la mention des modalités de financement de la construction, ni la mention manuscrite du maître de l'ouvrage relative aux travaux dont il se réservait l'exécution, ni le détail de ces travaux ; que le contrat mentionnait qu'il était conclu sous la condition suspensive de l'obtention par le constructeur de la garantie de livraison ; que malgré cela, la caisse régionale du Crédit Agricole débloquait une partie du prêt sans avoir eu communication de l'attestation de garantie de livraison ; que M. Y... a été déclaré en liquidation judiciaire le 25 janvier 2006 alors que la construction n'était pas achevée ; que la créance des époux X... a été admise au passif de la liquidation judiciaire de M. Y... à concurrence de 122.818,94 € pour la construction et de 7.622,45 € pour l'assurance dommages ouvrage ; que l'insolvabilité de M. Y... est constante ; que le banquier ne conteste pas ses manquements aux exigences de l'article L.231-10 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'il considère qu'ils ont simplement fait perdre aux époux X... une chance de conduire leur construction à leur terme et discute l'ampleur du préjudice qui en est résulté ; que le respect par la Caisse Régionale du Crédit Agricole de ses obligations l'aurait d'abord conduit à s'émouvoir des irrégularités formelles du contrat et notamment du fait que sa lecture montre que l'assurance dommages ouvrage n'a pas encore été souscrite alors que le marché n'est pas conclu sous la condition suspensive de sa souscription ; que le souci de remplir les obligations que le législateur lui a imposées l'aurait ensuite conduit à refuser de débloquer les fonds tant que la preuve de l'existence de la garantie financière d'achèvement n'était pas rapportée ; que la simple lecture du contrat de construction aurait pu conduire les époux X... à se soucier de la souscription de la garantie financière d'achèvement et de l'assurance dommages ouvrage ; que toutefois la compréhension du texte et des concepts d'assurance dommages ouvrage et de garantie financière d'achèvement suppose une certaine culture que tous les accédants n'ont pas forcément ; que l'article L.231-10 est une loi de police destinée à assurer l'efficacité d'un dispositif ; qu'il ne peut remplir sa fonction que dans la mesure où il s'applique même quand celui que ce dispositif a pour objectif de protéger contribue par sa négligence ou par son incompréhension des textes, à le contourner ; que la mauvaise foi des époux X... n'étant ni établie, ni même invoquée, il convient de condamner la Caisse Régionale du Crédit Agricole à réparer l'intégralité du préjudice résultant de sa négligence, sans tenir compte de la propre négligence des maîtres de l'ouvrage ; que l'examen du contrat aurait dû conduire la caisse à refuser le prêt tant que la preuve de la souscription de l'assurance dommages ouvrage n'était pas rapportée ; que l'assurance dommages ouvrage acquise, l'inexécution par l'entrepreneur de ses obligations, aurait entraîné la garantie de l'assureur dommages ouvrage pour le paiement des travaux nécessités par la reprise des malfaçons de l'ouvrage réalisé par M. Y... ; que l'exigence de la production de l'attestation de garantie financière d'achèvement aurait conduit la banque à refuser de payer le premier versement d'un montant de 54.460 € ; qu'à défaut, les époux X... auraient perçu de l'organisme financier les sommes nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage et les indemnités contractuelles de retard ; que la possibilité que les époux X... aient poursuivi leurs relations contractuelles avec M. Y... si la banque avait rempli ses obligations sont extrêmement faibles puisque cela supposait qu'ils assurent l'auto financement de leur construction ; que la banque ne prétend pas qu'ils avaient les moyens de le faire ; que dans ces conditions, il convient d'évaluer l'impact de la perte de chance à 95 % du préjudice subi » ;



ET AUX MOTIFS (ARRET DU 6 OCTOBRE 2010) QUE « le Crédit Agricole de Champagne Bourgogne a fait une offre de prêt aux époux X... pour leur permettre de financer la construction de leur maison individuelle sans relever les irrégularités du contrat et faire aux maîtres de l'ouvrage les observations qu'imposait son obligation de conseil de son client dépourvu de connaissances juridiques ; que la banque a par ailleurs débloqué une partie des fonds le 26 juillet 2005 alors qu'elle n'avait pas reçu copie de la garantie financière d'achèvement ; que les fautes de la banque ont privé les époux X... d'une chance d'éviter la faillite de leur projet que la cour estime à 95 % des sommes auxquelles il convient de liquider leur préjudice ;

que malgré la marge d'erreur imputable à l'insuffisance des documents remis au consultant, la cour estime le surcoût de la construction, démolition comprise à 34.752,06 € plus le coût de l'assurance dommages ouvrage dont le montant avancé par les maîtres de l'ouvrage est conforme aux prix du marché (7.650 €) ; qu'il convient d'ajouter au total qui résulte de l'addition de ces deux postes, la somme de 54.460,09 € versée au constructeur ; que le préjudice des maîtres de l'ouvrage s'établit ainsi à la somme de 96.862,15 € ; que les époux X... ont prononcé la réception de leur maison le 13 mars 2009 avec un retard sur les prévisions contractuelles de 1.075 jours qui leur aurait donné droit au paiement d'une indemnité de retard de 44.010 € à raison d'un trois millième du prix du contrat d'origine ; que les époux X... ne justifient pas d'un préjudice supérieur aux indemnités légales minimales de retard ; que l'angoisse et les tracas causés par cette situation sont à l'origine d'un préjudice moral que la cour estime conformément à la demande à 10.000 € ; que le préjudice final s'établit à 96.862,15 € plus 44.010 € plus 10.000 € soit 150.872,15 € dont la banque doit 95 %, soit 143.328,54 € » ;



ALORS D'UNE PART QUE si le prêteur qui intervient pour financer un contrat de construction de maison individuelle ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison, il appartient au premier chef au maître de l'ouvrage de veiller à l'obtention des garanties qui conditionnent la bonne fin du chantier, et en particulier de s'assurer que la condition suspensive tenant à l'obtention par le constructeur d'une attestation de garantie de livraison est satisfaite ; qu'en application des règles de la responsabilité civile, auxquelles les dispositions de l'article L.231-10 du Code de la construction et de l'habitation ne dérogent pas, la faute de la victime constitue une cause partiellement exonératrice de responsabilité qui doit nécessairement conduire à un partage ; qu'au cas d'espèce, la Cour d'appel a expressément constaté que « la simple lecture du contrat de construction aurait pu conduire les époux X... à se soucier de la souscription de la garantie financière d'achèvement et de l'assurance dommages-ouvrage » et que ces derniers avaient été « négligents » ; qu'en énonçant néanmoins, pour écarter tout partage de responsabilité entre la CRCAM et les époux X..., que l'interdiction faite au prêteur de débloquer les fonds tant qu'il n'a pas eu communication de l'attestation de garantie de livraison s'applique même quand le maître de l'ouvrage « contribue par sa négligence ou par son incompréhension des textes à la contourner » et qu'il n'y avait donc pas lieu de « tenir compte de la négligence des maîtres de l'ouvrage », la Cour d'appel a violé l'article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1147 du Code civil ;



ALORS D'AUTRE PART QUE lorsque la souscription d'une assurance dommages-ouvrage est érigée en condition suspensive du contrat de construction de maison individuelle, le banquier prêteur n'est pas tenu de s'assurer, avant de débloquer les fonds, de la souscription effective de l'assurance dommages-ouvrage ; qu'au cas d'espèce, le contrat de construction de maison individuelle conclu par les époux X... stipulait : « le présent contrat est conclu sous les conditions suspensives suivantes : (…) obtention de l'assurance dommage-ouvrages » (Conditions Générales - article IV) et ajoutait : « le constructeur est mandaté par le maître de l'ouvrage pour obtenir l'assurance dommages-ouvrage » (Conditions Particulières - Article « Assurances et garanties - 1 - Assurances ») ; qu'en affirmant, pour retenir que la CRCAM avait manqué à son obligation de s'assurer de la souscription par le constructeur d'une assurance dommages-ouvrage et condamner la banque à indemniser les époux X... du préjudice résultant de l'absence de souscription d'une telle assurance, que « le marché n'est pas conclu sous la condition suspensive de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage », la Cour d'appel a dénaturé les clauses claires et précises du contrat en violation de l'article 1134 du Code civil."

L'article 1733 du code civil est applicable aux rapports entre locataire et sous locataire :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 24 février 2011), que la société Amélie Jonathan a donné à bail à usage commercial à la société L'Aquarium un immeuble dont elle est propriétaire ; que la société L'Aquarium a sous-loué à M. X... une partie des locaux à usage d'habitation ; qu'à la suite d'un incendie survenu dans l'appartement occupé par M. X..., la Compagnie d'assurances mutuelle assurances des commerçants et industriels de France (la MACIF), assureur de la société L'Aquarium, subrogée dans les droits de celle-ci, a demandé remboursement à la société Aviva assurances, assureur de M. X..., des sommes déboursées pour indemniser la société L'Aquarium et la société Amélie Jonathan ;

Attendu que la société Aviva assurances fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que dans ses rapports avec le locataire, le sous-locataire n'est soumis à la présomption de responsabilité instituée par les dispositions de l'article 1733 du code civil que dans la limite des locaux faisant l'objet de la sous-location et qu'il occupe exclusivement ; qu'en retenant en l'espèce la responsabilité du sous-locataire au titre des dommages subis par le propriétaire dans l'ensemble de l'immeuble, alors qu'il résultait de ses propres constatations, selon lesquelles M. X... n'avait sous-loué qu'une partie des locaux incendiés et que la société L'Aquarium ne s'était substituée que partiellement au bailleur, que celui-ci n'en avait pas la jouissance exclusive, la cour d'appel a violé l'article 1733 du code civil ;

2°/ que le locataire, substitué partiellement au bailleur, ne peut invoquer à l'encontre du sous-locataire, la présomption de responsabilité instituée par les dispositions de l'article 1733 du code civil que pour les dommages occasionnés dans les locaux objets de la sous-location ; qu'en condamnant au cas présent le sous-locataire au titre des dommages matériels subis par le locataire dans une partie de l'immeuble située en dehors des locaux sous-loués, la cour d'appel a violé l'article 1733 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que l'incendie avait pris naissance dans l'appartement loué à M. X... et qu'aucune cause d'exonération de sa responsabilité n'était établie, et exactement retenu que la sous-locataire dans ses rapports avec le locataire principal était soumise à la présomption de responsabilité édictée par l'article 1733 du code civil, la cour d'appel a retenu à bon droit que l'assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir à l'encontre du sous-locataire et de son assureur ;

Et attendu, d'autre part, que le sous-locataire responsable étant tenu de réparer l'entier préjudice subi par la locataire principale, la cour d'appel a exactement retenu que la société Aviva assurances devait rembourser les sommes allouées au titre du préjudice matériel subi par la société l'Aquarium dans les locaux qu'elle occupait pour l'exploitation de son fonds de commerce ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Aviva assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Aviva assurances à payer à la Compagnie d'assurances mutuelle assurances des commerçants et industriels de France et la SCI Amélie Jonathan la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Aviva assurances ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Aviva assurances

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la compagnie AVIVA ASSURANCES à payer à la compagnie d'assurances MACIF Rhône-Alpes la somme totale de 395.479 euros ;

AUX MOTIFS QUE «les premiers juges, affirmant le principe selon lequel le propriétaire ne pouvait agir contre le sous-locataire faute de lien de droit entre eux, ont débouté la SCI AMELIE JONATHAN et son assureur la MACIF des demandes présentées à l'encontre de la compagnie AVIVA ; que l'article 1733 laisse la responsabilité de l'incendie à la charge du locataire, à moins qu'il n'établisse à son profit l'une des trois causes d'exonération limitativement énumérées par le texte : que l'incendie est arrivé pat cas fortuit ou force majeure ou bien qu'il est imputable à. un vice de construction ou enfin que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'en l'absence de liens de droit entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire, la présomption de responsabilité du preneur découlant de l'article 1733 du code civil ne s'applique pas entre eux et ainsi ni le bailleur primitif, ni sa compagnie d'assurance subrogée dans ses droits après indemnisation, ne peut donc agir contre le sous-locataire ; qu'en revanche elle s'applique aux relations entre le locataire et le sous-locataire lorsque ce dernier occupe exclusivement les lieux ;qu'en effet, dans les rapports entre le sous-locataire et le locataire, ce dernier se substitue pour partie au bailleur et la présomption de responsabilité pèse ainsi sur le sous-locataire ; que celui-ci peut faire tomber cette présomption mais ne peut s'exonérer de sa responsabilité vis-à-vis du locataire qu'en établissant l'existence de l'une des causes limitatives énumérées à l'article 1733 du code civil ; que l'assureur du locataire, qui a indemnisé tant son assuré que le bailleur victime du sinistre, peut donc se prévaloir en application de l'article 121-13 du code des assurance de la subrogation dont bénéficie traditionnellement l'assureur du bailleur en cas d'incendie des lieux loués et agir à l'encontre de l'assureur du sous-locataire ; que la preuve directe et positive d'une cause d'exclusion de responsabilité ne saurait être remplacée par de simples hypothèses ou présomptions et que le locataire, ou le cas échéant le sous locataire, est responsable des dommages dès lors que le feu a pris dans les locaux qu'il occupe, même s'il démontre l'impossibilité de toute faute de sa part ; que le sous locataire dans ses rapports avec le locataire principal reste donc soumis à la présomption de responsabilité édictée par l'article 1733 du Code civil lorsque la cause de l'incendie est restée inconnue ou qu'il est impossible de rien affirmer sur la cause réelle de l'incendie ; qu'en l'espèce il n'est ni contesté ni contestable que la responsabilité de la société L'AQUARIUM à l'égard de la SCI AMELIE JONATHAN était engagée et devait entraîner l'indemnisation de celle-ci par la compagnie d'assurances du locataire principal qui ne pouvait se prévaloir d'aucune des trois causes d'exonération de la responsabilité qui pèse sur lui en application de l'article 1733 du code civil ; que dès lors la compagnie d'assurances la MACIF, subrogée dans les droits de son assurée la société L'AQUARIUM, dispose d'une action à l'encontre du sous-locataire ; que contrairement au moyen soutenu par le compagnie AVIVA, le lieu du sinistre est clairement établi par les constatations de l'expert qui énonce que le sinistre a pris naissance dans l'appartement loué par M. François X... et plus particulièrement dans le débarras ; qu'également la compagnie AVIVA ne peut se prévaloir d'une cause exonératoire de la présomption de responsabilité édictée à l'article 1733 du code civil en raison d'un vice de construction qui serait lié à la défectuosité de l'installation électrique dès lors que l'expert indique qu'il n'est pas possible de déterminer dans quelles circonstances cet incendie est né et qu'on peut supposer être la conséquence d'une défectuosité électrique soit au niveau de l'installation soit au niveau d'un appareillage ; qu'il n'existe sur ce point que de simples hypothèses de sorte que M. François X... sera déclaré responsable de l'incendie à l'égard de la société L'AQUARIUM dont la compagnie d'assurances est recevable et bien fondée, étant subrogée dans les droits de son assurée, à solliciter le remboursement des sommes versées en tant qu'assureur de la société L'AQUARIUM tant a celle-ci qu'au bailleur initial puisque la MACIF intervient dès lors en qualité d'assureur du locataire tenu à indemnisation de son bailleur la SCI AMELIE JONATHAN ; qu'en conséquence il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le principe de la garantie de la compagnie AVIVA qu'aux dommages remboursés par la MACIF à son assurée, la société L'AQUARIUM, excluant ceux remboursés par la MACIF au bailleur initial car, contrairement à ce qu'indiquait le tribunal, ce n'est pas en qualité d'assureur de la SCI AMELIE JONATHAN que la MACIF a présenté ses demandes mais en tant qu'assureur subrogé dans les droits du locataire responsable l'égard du bailleur ; que la limite de l'engagement contractuel de la compagnie d'assurances est opposable à l'assuré mais aussi aux tiers ; qu'en application de l'article L 121-5 du code des assurances, la compagnie d'assurances du sous-locataire AVIVA ne garantira son assuré a l'égard de la compagnie la MACIF qu'à hauteur des garanties prévues au contrat conclu avec la société L'AQUARIUM ; que dans le cadre d'un contrat de location, seule la garantie de la responsabilité locative a vocation à s'appliquer et qu'il résulte du contrat dénommé « domifacil» couvrant la responsabilité locative de M. François X... que celui-ci était garanti pour tous les dommages matériels causés par un sinistre incendie, cette garantie s'étendant à la perte de loyer suite aux dommages ; que les notions de dommages matériels et immatériels étaient clairement définies au contrat et que la définition de la garantie est opposable aux tiers et donc en l'espèce à la société L'AQUARIUM et à la compagnie la MACIF ; que les sommes réclamées par la MACIF au titre de l'indemnisation qu'elle a servie à la SCI AMELIE JONATHAN pour le compte de son assurée la société L'AQUARIUM correspondent d'une part à 500.548 évalués contradictoirement dans le cadre d'un procès-verbal établi par les experts respectifs des compagnies MACIF et AVIVA représentant l'indemnité principale de 385.479 augmentée d'une majoration en valeur à neuf et perte de loyers de 115.069 auxquels vient s'ajouter une réclamation complémentaire de 19,273,95 correspondant aux honoraires d'expert d'assuré ; qu'en application de la convention de renonciation entre assureurs sur le recours pour la valeur à neuf, il apparaît que la MACIF n'a de recours que pour l'indemnité principale soit la somme de 385.479 € qui correspond bien aux dommages matériels garantis par AVIVA et qu'il sera dès lors fait droit à la demande présentée par la MACIF sur ce point » ;

ALORS QUE dans ses rapports avec le locataire, le sous-locataire n'est soumis à la présomption de responsabilité instituée par les dispositions de l'article 1733 du Code civil que dans la limite des locaux faisant l'objet de la sous-location et qu'il occupe exclusivement ; qu'en retenant en l'espèce la responsabilité du sous-locataire au titre des dommages subis par le propriétaire dans l'ensemble de l'immeuble, alors qu'il résultait de ses propres constatations, selon lesquelles Monsieur X... n'avait sous-loué qu'une partie des locaux incendiés et que la société L'AQUARIUM ne s'était substituée que partiellement au bailleur, que celui-ci n'en avait pas la jouissance exclusive, la Cour d'appel a violé l'article 1733 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la compagnie AVIVA ASSURANCES à payer à la compagnie d'assurances MACIF Rhône-Alpes la somme totale de 395.479 euros ;

AUX MOTIFS QUE «les premiers juges, affirmant le principe selon lequel le propriétaire ne pouvait agir contre le sous-locataire faute de lien de droit entre eux, ont débouté la SCI AMELIE JONATHAN et son assureur la MACIF des demandes présentées à l'encontre de la compagnie AVIVA ; que l'article 1733 laisse la responsabilité de l'incendie à la charge du locataire, à moins qu'il n'établisse à son profit l'une des trois causes d'exonération limitativement énumérées par le texte : que l'incendie est arrivé pat cas fortuit ou force majeure ou bien qu'il est imputable à un vice de construction ou enfin que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'en l'absence de liens de droit entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire, la présomption de responsabilité du preneur découlant de l'article 1733 du code civil ne s'applique pas entre eux et ainsi ni le bailleur primitif, ni sa compagnie d'assurance subrogée dans ses droits après indemnisation, ne peut donc agir contre le sous-locataire ; qu'en revanche elle s'applique aux relations entre le locataire et le sous-locataire lorsque ce dernier occupe exclusivement les lieux ;qu'en effet, dans les rapports entre le sous-locataire et le locataire, ce dernier se substitue pour partie au bailleur et la présomption de responsabilité pèse ainsi sur le sous-locataire ; que celui-ci peut faire tomber cette présomption mais ne peut s'exonérer de sa responsabilité vis-à-vis du locataire qu'en établissant l'existence de l'une des causes limitatives énumérées à l'article 1733 du code civil ; que l'assureur du locataire, qui a indemnisé tant son assuré que le bailleur victime du sinistre, peut donc se prévaloir en application de l'article 121-13 du code des assurance de la subrogation dont bénéficie traditionnellement l'assureur du bailleur en cas d'incendie des lieux loués et agir à l'encontre de l'assureur du sous-locataire ; que la preuve directe et positive d'une cause d'exclusion de responsabilité ne saurait être remplacée par de simples hypothèses ou présomptions et que le locataire, ou le cas échéant le sous locataire, est responsable des dommages dès lors que le feu a pris dans les locaux qu'il occupe, même s'il démontre l'impossibilité de toute faute de sa part ; que le sous locataire dans ses rapports avec le locataire principal reste donc soumis à la présomption de responsabilité édictée par l'article 1733 du Code civil lorsque la cause de l'incendie est restée inconnue ou qu'il est impossible de rien affirmer sur la cause réelle de l'incendie ; qu'en l'espèce il n'est ni contesté ni contestable que la responsabilité de la société L'AQUARIUM à l'égard de la SCI AMELIE JONATHAN était engagée et devait entraîner l'indemnisation de celle-ci par la compagnie d'assurances du locataire principal qui ne pouvait se prévaloir d'aucune des trois causes d'exonération de la responsabilité qui pèse sur lui en application de l'article 1733 du code civil ; que dès lors la compagnie d'assurances la MACIF, subrogée dans les droits de son assurée la société L'AQUARIUM, dispose d'une action à l'encontre du sous-locataire ; que contrairement au moyen soutenu par le compagnie AVIVA, le lieu du sinistre est clairement établi par les constatations de l'expert qui énonce que le sinistre a pris naissance dans l'appartement loué par M. François X... et plus particulièrement dans le débarras ; qu'également la compagnie AVIVA ne peut se prévaloir d'une cause exonératoire de la présomption de responsabilité édictée à l'article 1733 du code civil en raison d'un vice de construction qui serait lié à la défectuosité de l'installation électrique dès lors que l'expert indique qu'il n'est pas possible de déterminer dans quelles circonstances cet incendie est né et qu'on peut supposer être la conséquence d'une défectuosité électrique soit au niveau de l'installation soit au niveau d'un appareillage ; qu'il n'existe sur ce point que de simples hypothèses de sorte que M. François X... sera déclaré responsable de l'incendie à l'égard de la société L'AQUARIUM dont la compagnie d'assurances est recevable et bien fondée, étant subrogée dans les droits de son assurée, à solliciter le remboursement des sommes versées en tant qu'assureur de la société L'AQUARIUM tant a celle-ci qu'au bailleur initial puisque la MACIF intervient dès lors en qualité d'assureur du locataire tenu à indemnisation de son bailleur la SCI AMELIE JONATHAN ; qu'en conséquence il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le principe de la garantie de la compagnie AVIVA qu'aux dommages remboursés par la MACIF à son assurée, la société L'AQUARIUM, excluant ceux remboursés par la MACIF au bailleur initial car, contrairement à ce qu'indiquait le tribunal, ce n'est pas en qualité d'assureur de la SCI AMELIE JONATHAN que la MACIF a présenté ses demandes mais en tant qu'assureur subrogé dans les droits du locataire responsable l'égard du bailleur ; que la SCI AMELIE JONATHAN et la MACIF ne peuvent évoquer une garantie liée au « recours des voisins et des tiers » tel que prévu en page 15 des conditions générales ; qu'en effet, la garantie de la responsabilité locative établit une distinction entre la garantie due au propriétaire des locaux énoncée au paragraphe 1 de la page 15 qui prévoit que la responsabilité civile en qualité de locataire ou occupant des locaux assurés concerne tous les dommages matériels causés aux propriétaires par un sinistre incendie alors que le recours des voisins et des tiers est prévu au paragraphe 3 qui prévoit pour les mêmes sinistres que les voisins, les colocataires et les tiers sont assurés pour les domaines les dommages matériels et immatériels ; qu'en l'espèce que la société L'AQUARIUM n'est pas un tiers au sens du paragraphe 3 précité mais doit être assimilée au propriétaire visé au paragraphe 1 puisque s'agissant d'une sous-location M. François X... est responsable à son égard en application de l'article 1733 du code civil, la société L'AQUARIUM se substituant, dans ce cadre au bailleur propriétaire ; que la garantie due par la compagnie d'assurance du sous-locataire ne concerne en conséquence en l'espèce que les dommages matériels ; que la MACIF, agissant en remboursement de la somme de versée à son assurée la société L'AQUARIUM, ne peut obtenir condamnation de la compagnie AVIVA pour ce montant dès lors que la quittance subrogative ne mentionne aucun élément permettant d'établir qu'il s'agit de dommages matériels et que le rapport d'expertise comptable démontre qu'au contraire il s'agit de dommages immatériels liés à la perte du fonds de commerce sauf pour 10.000 mentionnés par l'expert dans sa conclusion dans laquelle il explique que la MACIF a proposé une indemnisation du matériel à hauteur de cette somme de 10 000 ; que la compagnie AVIVA. ASSURANCES sera en conséquence condamnée à rembourser cette somme de 10.000 à la MACIF » ;

ALORS QUE le locataire, substitué partiellement au bailleur, ne peut invoquer à l'encontre du sous-locataire, la présomption de responsabilité instituée par les dispositions de l'article 1733 du Code civil que pour les dommages occasionnés dans les locaux objets de la sous-location ; qu'en condamnant au cas présent le sous-locataire au titre des dommages matériels subis par le locataire dans une partie de l'immeuble située en dehors des locaux sous-loués, la Cour d'appel a violé l'article 1733 du Code civil."