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  • Vue sur mer, POS et haie

    Un arrêt qui juge que le POS est respecté dès lors que les propriétaires peuvent voir la mer en étant debout sur leur terasse : 


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes 17 mai 2011), que les époux X..., soutenant que les époux Y... avaient implanté, sur un fonds voisin, en violation des dispositions du plan d'occupation des sols (POS) applicables en zone NDS, une haie, gênant la vue sur la mer dont ils bénéficiaient, les ont assignés pour obtenir la suppression de cette haie ;

    Attendu qu'ils font grief à l'arrêt de rejeter leur demande et d'ordonner seulement le maintien de la haie à une hauteur maximale, alors, selon le moyen :

    1°/ qu'aux termes de l'article ND 13 du plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais : « en tous secteurs ND : les plantations juxtaposées d'arbres, susceptibles à l'avenir, par leur hauteur, leur étendue, les épaisseurs, d'occulter ou de limiter les perspectives marines sont interdites, et tout particulièrement dans les secteurs de point de vue du Port Salio repérés sur les planches graphiques, le choix des essences évitera les résineux, puis qu'en secteurs NDS : les boisements et plantations nouvelles ne doivent pas compromettre la vocation générale de la zone, en particulier les milieux dont l'intérêt écologique et/ ou paysager reconnu serait amoindri par des reboisements seront exclus des plantations » (sic) ; qu'en énonçant que la réglementation applicable en zone NDS qui comprend la parcelle sur laquelle a été édifiée la haie litigieuse « doit être interprétée comme permettant l'implantation d'une haie dans la zone à la condition que celle-ci ne puisse constituer par sa simple croissance un obstacle partiel ou total à une vue marine dont pourraient bénéficier des promeneurs ou des occupants de fonds situés en retrait par rapport à la côte » lorsqu'en zone NDS toutes plantations nouvelles, quelles qu'elles soient, peuvent être de nature à compromettre la vocation générale de la zone et à en amoindrir l'intérêt écologique et/ ou paysager, la cour d'appel a violé directement le plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais ;

    2°/ qu'aux termes de l'article ND 13 du plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais, en secteurs NDS, « les boisements et plantations nouvelles ne doivent pas compromettre la vocation générale de la zone en particulier les milieux dont l'intérêt écologique et/ ou paysager reconnu serait amoindri par des reboisements seront exclus des plantations (sic) » ; qu'en ne recherchant pas si la haie plantée par M. et Mme Y... ne portait pas atteinte à la vocation générale de la zone NDS dans laquelle était située la parcelle litigieuse en amoindrissant l'intérêt écologique et/ ou paysager dès lors que cette haie, outre sa hauteur de 1, 35 mètres – 1, 40 mètres, avait une longueur de 140 mètres environ et portait de ce fait atteinte au paysage et oblitérait toute vue marine alentour, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

    3°/ qu'enfin et à titre subsidiaire qu'aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux dressé le 4 juin 2009 il était constaté : « M. et Mme X... bénéficient d'une vue sur mer depuis leur terrasse, position debout. Assises, seules les personnes mesurant au moins 1mètres 80 peuvent apercevoir la mer. Nous avons également constaté que le terrain de M. et Mme Y... est naturellement bombé de sorte que la vue sur mer n'est pas totale quand les herbes sont hautes. La haie taillée à 1 mètres 40 se situe en dessous de la ligne des herbes hautes uniquement sur la droite du terrain » ; qu'il résultait de ces constatations que sur la gauche du terrain, la hauteur de 1 mètres 35 – 1 mètres 40 de la haie litigieuse avait pour effet de restreinte la « perspective marine » à laquelle pouvaient prétendre M. et Mme X... ; qu'en énonçant qu'il résulte des constatations figurant dans le procès-verbal de transport sur les lieux en date du 4 juin 2009 que « la taille de la haie à une hauteur de 1, 40 mètre permet aux époux X... de bénéficier depuis leur fonds d'une vue marine » alors même que la haie taillée à 1, 40 mètre se situait en dessous de la ligne des herbes hautes uniquement sur la droite du terrain et qu'en toute hypothèse, en position assise, aucune vue marine n'existait pour les personnes mesurant moins d'1, 80 mètre, la cour d'appel a dénaturé par omission le procès-verbal de transport sur les lieux en date du 4 juin 2009 et a violé l'article 1134 du code civil ;

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que dans la zone NDS les haies végétales constituées par des essences acclimatées étaient autorisées, la cour d'appel, devant laquelle était seulement invoquée une perte de vue sur la mer et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu retenir que la réglementation en vigueur permettait l'implantation d'une haie à la condition qu'elle ne puisse constituer par sa simple croissance un obstacle partiel ou total à une vue marine dont pourraient bénéficier des promeneurs ou des occupants de fonds situés en retrait par rapport à la côte ;

    Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans dénaturation, que le procès-verbal de transport sur les lieux permettait de constater que les époux X... bénéficiaient d'une vue sur mer depuis leur terrasse en position debout, compte tenu d'une taille de la haie des époux Y... à la hauteur de 1 mètre 40/ 1 mètre 35, la cour d'appel a souverainement retenu que l'obligation de maintenir la taille de la haie à cette hauteur était suffisante pour faire cesser le trouble ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne les époux X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour les époux X....

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné aux époux Y... de maintenir, en effectuant des coupes régulières deux fois par an, la haie leur appartenant à une hauteur maximale de 1, 35 à 1, 40 mètre de manière à ce que cette haie n'occulte pas ou ne limite pas la vue marine dont les époux X... disposent du sol de leur propriété et d'avoir débouté en conséquence M. et Mme X... de leurs demandes aux fins de voir condamner M. et Mme Y... à supprimer cette haie bordant la parcelle cadastrée section ZA n° 93 appartenant à ceux-ci,

    Aux motifs que la parcelle en limite de laquelle les époux Y... ont implanté une haie d'elaegnus est située en zone NDS de la commune du Plais ; que dans ce secteur sont autorisées des haies végétales constituées par des essences acclimatées ; que cependant les plantations juxtaposées d'arbres, susceptibles à l'avenir, par leur hauteur, leur étendue, leur épaisseur d'occulter ou limiter les perspectives marines sont interdites ; que cette réglementation qu'il appartient aux époux Y... de respecter en leur qualité de propriétaires d'une parcelle située en zone NDS doit être interprétée comme permettant l'implantation d'une haie dans la zone à la condition que celle-ci ne puisse constituer par sa simple croissance un obstacle partiel ou total à une vue marine dont pourraient bénéficier des promeneurs ou des occupants de fonds situés en retrait par rapport à la côte ; que si les époux Y... se prévalent d'une autorisation définitive du maire d'implanter la haie, le juge judiciaire doit cependant examiner si l'implantation autorisée a eu pour effet d'occulter ou de limiter une perspective marine en raison du lieu d'implantation de la haie, sans porter atteinte au principe constitutionnel de la séparation des pouvoirs ; que les époux X... ont eux-mêmes un intérêt à agir s'ils démontrent que la haie implantée par les époux Y... porte atteinte à la vue marine dont ils disposent depuis le sol de leur propriété ; qu'en effet la violation de la règle imposée par l'autorisation administrative leur cause un grief si par la présence de celle-ci ils sont eux-mêmes privés d'une vue dont ils auraient disposé si la haie n'avait pas été implantée ; que les époux X... dont l'immeuble est implanté en retrait de la haie par rapport à la côte ont fait constater par huissier le 14 août 2008 que la haie des époux Y... qualifiée de non entretenue masquait la vue sur mer depuis le rez-de-chaussée ; qu'en revanche, lors du transport sur les lieux du tribunal, le 4 juin 2009 il a été constaté que les époux X... bénéficiaient d'une vue sur mer depuis leur terrasse position débout, la taille de la haie des époux Y... ayant été réalisée le 22 mai précédent ; que le magistrat a constaté que la hauteur de la haie était alors de 1, 35 – 1, 40 mètre ; qu'il résulte de ces constatations que la taille de la haie à une hauteur de 1, 40 mètre permet aux époux X... de bénéficier depuis leur fonds d'une vue marine ; qu'en conséquence, il convient non pas de supprimer la haie plantée par les époux Y... mais d'ordonner à ceux-ci qu'ils la maintiennent à une hauteur maximale de 1, 35 à 1, 40 mètre de manière à ce que cette haie n'occulte pas ou ne limite pas la vue marine dont les époux X... bénéficient au travers de leur parcelle située en zone NDS ; qu'il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte, la taille des haies devant se faire selon les usages deux fois par an ; qu'en conséquence le jugement sera réformé en ce qu'il a ordonné la suppression pure et simple de la haie, une simple diminution de celle-ci étant suffisante pour faire cesser le trouble ; qu'il sera rectifié en ce qu'il a dit à la suite d'une erreur purement matérielle que cette haie se situait en bordure des parcelles ZA n° 93 et 58 alors que les pièces communiquées aux débats et les écritures des parties font apparaître quel a haie se situe en bordure de la parcelle cadastrée section ZA n° 92 appartenant à un tiers M. Z...,

    Alors, d'une part, qu'aux termes de l'article ND 13 du plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais : « en tous secteurs ND : les plantations juxtaposées d'arbres, susceptibles à l'avenir, par leur hauteur, leur étendue, les épaisseurs, d'occulter ou de limiter les perspectives marines sont interdites, et tout particulièrement dans les secteurs de point de vue du Port Salio repérés sur les planches graphiques, le choix des essences évitera les résineux, puis qu'en secteurs NDS : les boisements et plantations nouvelles ne doivent pas compromettre la vocation générale de la zone, en particulier les milieux dont l'intérêt écologique et/ ou paysager reconnu serait amoindri par des reboisements seront exclus des plantations » (sic) ; qu'en énonçant que la réglementation applicable en zone NDS qui comprend la parcelle sur laquelle a été édifiée la haie litigieuse « doit être interprétée comme permettant l'implantation d'une haie dans la zone à la condition que celle-ci ne puisse constituer par sa simple croissance un obstacle partiel ou total à une vue marine dont pourraient bénéficier des promeneurs ou des occupants de fonds situés en retrait par rapport à la côte » lorsqu'en zone NDS toutes plantations nouvelles, quelles qu'elles soient, peuvent être de nature à compromettre la vocation générale de la zone et à en amoindrir l'intérêt écologique et/ ou paysager, la cour d'appel a violé directement le plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais,

    Alors, d'autre part, qu'aux termes de l'article ND 13 du plan d'occupation des sols de la commune de Le Palais, en secteurs NDS, « les boisements et plantations nouvelles ne doivent pas compromettre la vocation générale de la zone en particulier les milieux dont l'intérêt écologique et/ ou paysager reconnu serait amoindri par des reboisements seront exclus des plantations (sic) » ; qu'en ne recherchant pas si la haie plantée par M. et Mme Y... ne portait pas atteinte à la vocation générale de la zone NDS dans laquelle était située la parcelle litigieuse en en amoindrissant l'intérêt écologique et/ ou paysager dès lors que cette haie, outre sa hauteur de 1, 35 m – 1, 40 m, avait une longueur de 140 mètres environ et portait de ce fait atteinte au paysage et oblitérait toute vue marine alentour, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil,

    Alors, enfin et à titre subsidiaire qu'aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux dressé le 4 juin 2009 il était constaté : « M. et Mme X... bénéficient d'une vue sur mer depuis leur terrasse, position debout. Assises, seules les personnes mesurant au moins 1m80 peuvent apercevoir la mer. Nous avons également constaté que le terrain de M. et Mme Y... est naturellement bombé de sorte que la vue sur mer n'est pas totale quand les herbes sont hautes. La haie taillée à 1m40 se situe en dessous de la ligne des herbes hautes uniquement sur la droite du terrain » ; qu'il résultait de ces constatations que sur la gauche du terrain, la hauteur de 1m35 – 1m40 de la haie litigieuse avait pour effet de restreinte la « perspective marine » à laquelle pouvaient prétendre M. et Mme X... ; qu'en énonçant qu'il résulte des constatations figurant dans le procès-verbal de transport sur les lieux en date du 4 Juin 2009 que « la taille de la haie à une hauteur de 1, 40 mètre permet aux époux X... de bénéficier depuis leur fonds d'une vue marine » alors même que la haie taillée à 1, 40 mètre se situait en dessous de la ligne des herbes hautes uniquement sur la droite du terrain et qu'en toute hypothèse, en position assise, aucune vue marine n'existait pour les personnes mesurant moins d'1, 80 mètre, la cour d'appel a dénaturé par omission le procès-verbal de transport sur les lieux en date du 4 juin 2009 et a violé l'article 1134 du Code civil."

  • Déclaration préalable de travaux, site classé et décision tacite de non opposition

    Voici un arrêt d'une grande importance pratique qui juge que le silence gardé par l'autorité compétente pour statuer sur cette déclaration préalable au terme du délai d'instruction vaut, conformément aux dispositions de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme, décision tacite de non-opposition même si le projet est soumis à autorisation au titre des sites classés :


    "Vu l'ordonnance n° 11MA02417 du 28 juin 2011, enregistrée le 8 juillet 2011 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, par laquelle le président de la cour administrative d'appel de Marseille a transmis au Conseil d'Etat, en application de l'article R. 351-2 du code de justice administrative, le pourvoi présenté devant cette cour par la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat ;

    Vu le pourvoi, enregistré le 23 juin 2011 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille, et le nouveau mémoire, enregistré le 12 septembre 2011 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, représentée par son maire ; la commune demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler le jugement n° 0805820 du 5 mai 2011 par lequel le tribunal administratif de Nice, à la demande de la société Changeventure Ltd, a annulé l'arrêté du 25 juillet 2008 par lequel son maire s'est opposé aux travaux déclarés par cette société ;

    2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter la demande de la société ; 

    3°) de mettre à la charge de la société Changeventure Ltd le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;
    Vu le code de l'environnement ;

    Vu le code de l'urbanisme ;
    Vu le code de justice administrative ;

    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Rémi Decout-Paolini, Maître des Requêtes, 

    - les observations de la SCP Boulloche, avocat de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et de la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la société Changeventure Ltd,

    - les conclusions de M. Alexandre Lallet, rapporteur public ;

    La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Boulloche, avocat de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et à la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la société Chang


    Sur la régularité du jugement attaqué :

    1. Considérant que, contrairement à ce que soutient la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, le tribunal administratif de Nice n'a pas omis de viser et d'analyser ses deux mémoires en défense ; que, par ailleurs, le moyen tiré de ce que le tribunal se serait abstenu de répondre aux moyens soulevés dans ces mémoires n'est pas assorti des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé ;

    Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

    2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme : " A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction (...), le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas : / a) Décision de non-opposition à la déclaration préalable ; / b) Permis de construire, permis d'aménager ou permis de démolir tacite. " ; qu'aux termes de l'article R. 425-17 du même code : " Lorsque le projet est situé dans un site classé (...), la décision prise sur la demande de permis de construire ou sur la déclaration préalable ne peut intervenir qu'avec l'accord exprès prévu par les articles L. 341-7 et L. 341-10 du code de l'environnement : a) Cet accord est donné par le préfet, après avis de l'architecte des Bâtiments de France, lorsque le projet fait l'objet d'une déclaration préalable (...) " ; qu'enfin, aux termes de l'article R. 424-2 du même code : " Par exception au b) de l'article R. 424-1, le défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction vaut décision implicite de rejet dans les cas suivants : / a) Lorsque les travaux sont soumis (...) à une autorisation au titre des sites classés ou des réserves naturelles " ;

    3. Considérant qu'il résulte des dispositions citées ci-dessus que, lorsqu'un projet ayant fait l'objet d'une déclaration préalable est situé dans un site classé, la décision de non-opposition à cette déclaration ne peut légalement intervenir que sous réserve de l'accord exprès du préfet, après avis de l'architecte des Bâtiments de France ; que nonobstant la circonstance que de tels travaux sont ainsi soumis, en vertu de l'article R. 425-17 du code de l'urbanisme, à une autorisation au titre des sites classés, l'exception prévue par l'article R. 424-2 de ce code et prévoyant la naissance d'une décision implicite de rejet ne leur est, en vertu de son texte même, pas applicable ; qu'ainsi, le silence gardé par l'autorité compétente pour statuer sur cette déclaration préalable au terme du délai d'instruction vaut, conformément aux dispositions de l'article R. 424-1 du même code, décision tacite de non-opposition ;

    4. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant qu'en l'absence de notification, dans le délai d'instruction, d'une décision expresse du maire de Saint-Jean-Cap-Ferrat sur la déclaration préalable de travaux effectuée par la société Changeventure Ltd dans le site classé du Cap-Ferrat, cette société se trouvait titulaire d'une décision de non-opposition, le tribunal administratif de Nice n'a pas commis d'erreur de droit ;

    5. Considérant, en second lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, en particulier des données relatives à l'état du bâtiment existant et des indications figurant sur le formulaire de la déclaration préalable, qu'en estimant que la commune n'établissait pas que la société Changeventure Ltd se serait livrée à des manoeuvres frauduleuses de nature à tromper les services instructeurs sur sa déclaration préalable, le tribunal administratif s'est livré à une appréciation souveraine des faits exempte de dénaturation ;

    6. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le pourvoi de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat doit être rejeté y compris, par voie de conséquence, les conclusions qu'elle présente au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune, en application des mêmes dispositions, le versement à la société Changeventure Ltd d'une somme de 3 000 euros ;




    D E C I D E :

    Article 1er : Le pourvoi de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat est rejeté.
    Article 2 : La commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat versera à la société Changeventure Ltd la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 3 : La présente décision sera notifiée à la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et à la société Changeventure Ltd.
    Copie en sera adressée pour information à la ministre de l'égalité des territoires et du logement."