Cet arrêt de la Cour de Cassation du 27 juin dernier tire la conséquence de l’effet rétroactif de l’annulation de la préemption, et juge que le compromis de vente doit être exécuté, la préemption étant réputée n’avoir jamais existé.

« Vu les articles 1134 et 1176 du code civil, ensemble l'article L. 143-5 du code rural ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 31 octobre 2005), que suivant acte sous seing privé du 23 septembre 1999, le service des domaines de la direction des services fiscaux du département de la Marne a conclu avec M. X..., un "compromis de vente" portant sur trente et une parcelles ; que la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Champagne-Ardenne (SAFER) a exercé son droit de préemption, et a, par acte authentique du 8 février 2000, acquis les parcelles, puis les a rétrocédées ; que le 2 mai 2000, M. X... a assigné la SAFER en annulation de la décision de préemption ; qu'ultérieurement, il a assigné à nouveau la SAFER et les vingt et un rétrocessionnaires afin de faire annuler les ventes et, en conséquence, de faire dire que le "compromis de vente" retrouvait son plein effet ;

Attendu que pour déclarer le "compromis" caduc, l'arrêt, après avoir accueilli les demandes en annulation de M. X... et déclaré la décision commune à l'Etat, retient que le 23 septembre 1999, M. X... a signé avec le directeur des services fiscaux ès-qualités, un "compromis de vente" qui stipule que "la vente devra être régularisée par un acte administratif établi dans les trois mois de la date des présentes… sous réserve du droit de préemption de la SAFER ou du droit de préemption urbain des collectivités locales", que la SAFER ayant exercé son droit de préemption et, suivant la commune intention des parties, le compromis ne peut revivre ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'annulation de la préemption étant rétroactive, la SAFER était censée avoir renoncé à préempter, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et vu l'article 627, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile ;

Attendu qu'il y a lieu de mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée aux faits souverainement constatés par les juges du fond ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré le compromis du 23 septembre 1999 caduc et constaté que l'Etat peut disposer des immeubles, l'arrêt rendu le 31 octobre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;

Dit que le "compromis de vente" du 23 septembre 1999 doit retrouver son plein effet ;

Dit que la direction des services fiscaux de la Marne est liée par le compromis de vente passé entre elle et M. X... le 23 septembre 1999, lequel devra être exécuté ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi ;

Condamne la SAFER Champagne Ardennes aux dépens de l'instance en cassation et à ceux afférents aux instances devant les juges du fond ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SAFER Champagne Ardennes à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ; rejette les autres demandes ».

Cet arrêt juge que la servitude de surplomb peut s’acquérir par prescription et que ce principe s’applique à une corniche qui s'intégrait dans l’immeuble pour être surmontée d'une balustrade en pierre dans laquelle était intégré un fronton, l’immeuble lui-même étant « ancien et de caractère » :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 octobre 2006), que les époux X... ont assigné la société Clairsienne d'HLM afin de voir juger qu'ils ont acquis par prescription trentenaire une servitude de surplomb du fait d'une corniche construite sur leur immeuble et de voir ordonner la suspension des travaux envisagés par cette société y portant atteinte ;

Attendu que la société Clairsienne d'HLM fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ qu'une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui ; qu'en décidant que les époux X... bénéficient d'une servitude de surplomb acquise par prescription sur le fonds voisin appartenant à la société Clairsienne du fait de la corniche intégrée à leur immeuble, tout en constatant que la corniche surplombe le fonds voisin, la cour a violé les articles 544 et 637 du code civil ;

2°/ qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage ou l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; que le simple élément décoratif d'un immeuble ne peut être un élément utile du fonds justifiant une servitude sur un autre fonds ; qu'en jugeant que la corniche intégrée à l'immeuble des époux X... justifiait la reconnaissance d'une servitude de surplomb sur le fonds de la société Clairsienne au motif que cette corniche "faisait partie de l'architecture même de l'immeuble", sans constater l'avantage de cet élément pour l'utilité et l'usage du fonds des époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 637 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la corniche avait été édifiée il y a plus de trente ans avec l'immeuble, lequel, de type "chartreuse", ancien et de caractère, formait un tout sur le plan architectural dans lequel elle s'intégrait pour être surmontée d'une balustrade en pierre dans laquelle était intégré un fronton et souverainement retenu qu'elle présentait un avantage pour l'usage et l'utilité du fonds des époux X..., en ce qu'elle faisait partie de l'architecture même de leur immeuble, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'agrément, en a exactement déduit que le fonds des époux X..., qui pouvaient se prévaloir d'une possession utile, bénéficiait d'une servitude de surplomb sur le fonds voisin acquise par prescription. »