Cette distinction est exposée par le Ministre en réponse à la question d’un député :

La question :

M. Jean-Pierre Giran attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur l'article R. 442-1 - c) du code de l'urbanisme, issu du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, qui dispose : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre : c) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24. » Il lui demande de lui confirmer que l'obtention d'un tel permis de construire permet bien à un propriétaire de faire des ventes de terrains à bâtir, conformément au plan de division dudit permis, au profit de différentes personnes à qui il transférera le bénéfice dudit permis sans que cela ne puisse constituer un lotissement.

La réponse :         

Les divisions de terrains effectuées dans le cadre d'un permis de construire valant division, visé par l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme, ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises à permis d'aménager. L'article R. 442-1 les exclut, en effet, du champ d'application de la réglementation sur les lotissements. La distinction entre un lotissement et le permis de construire valant division réside dans le mode opératoire. Les opérations réalisées sous forme de lotissement font appel à plusieurs opérateurs : un lotisseur qui procède aux divisions et à l'équipement des lots et un ou plusieurs constructeurs qui intervient (ou interviennent) pour la réalisation des constructions sur les lots issus de la division. Les opérations réalisées sous forme de permis de construire valant division, quant à elles, peuvent faire intervenir un ou plusieurs opérateurs. Lorsque le permis de construire a été obtenu par plusieurs personnes, celles-ci sont solidaires de la réalisation des équipements et du paiement des taxes. Par contre, lorsque le permis de construire a été obtenu par une seule personne, il est nécessaire de procéder par modification du permis d'origine pour en faire bénéficier d'autres personnes. Le permis de construire modifié doit alors mentionner le ou les noms du ou des nouveaux titulaires, lesquels deviennent solidairement responsables de la réalisation des équipements et du paiement des taxes.

Les articles cités :

Article R. 431-24

Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.

Article R. 442-1

Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre :

a) Les divisions effectuées dans le cadre d'une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office régie par le chapitre II du titre II du livre III ;

b) Les divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté ;

c) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 ;

d) Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu'il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d'aménager ou un permis de construire portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle ;

e) Les divisions résultant de la vente, de la location ou de l'attribution ultérieure des lots issus des opérations énumérées au a, à la condition que chaque lot vendu ait été délimité par le plan de remembrement approuvé.

Cet arrêt décrit le contenu de l’obligation de conseil et de mise en garde de la banque à l’égard de l’emprunteur immobilier :

« Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Quercy Rouergue aux droits de laquelle se trouve la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées (le Crédit agricole) a consenti, par acte notarié du 30 janvier 1996, un prêt de 129 581, 66 euros à M. et Mme X... (les emprunteurs), qui envisageaient de créer un village de vacances et étaient entrés en relations à cet effet avec la société Construction espace habitat (CEH) dont M. Y... était le gérant de fait ; que, le 31 janvier 1996, le compte des époux X... a été débité de la somme de 38 112, 25 euros au profit de la société CEH à la suite de la présentation de deux lettres de change ; que les emprunteurs ont recherché la responsabilité du Crédit agricole ;

Attendu que pour limiter l'indemnisation de ceux-ci à la somme de 38 112, 25 euros, montant des effets de commerce précités, la cour d'appel a retenu que les époux X... ne sauraient sérieusement reprocher au Crédit agricole, dès lors qu'ils envisageaient de se lancer dans une activité commerciale a priori rentable nécessitant un déblocage immédiat de fonds et que les charges de l'emprunt n'étaient pas excessives au regard de leurs situation personnelle et des revenus susceptibles d'être générés par cette activité, d'avoir commis une faute en leur octroyant un crédit manifestement disproportionné à leurs capacités de remboursement, l'arrêt ajoutant que les emprunteurs ne pouvaient exiger du Crédit agricole une information plus étendue que celle d'avoir attiré leur attention sur les charges du prêt ;

Qu'en se déterminant ainsi sans préciser si M. et Mme X... étaient des emprunteurs non avertis et, dans l'affirmative, si conformément au devoir de mise en garde dont il était tenu à leur égard lors de la conclusion du contrat, le Crédit agricole justifiait avoir satisfait à cette obligation au regard non seulement des " charges du prêt " mais aussi de leurs capacités financières et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux. »