Le ministre répond à la question d’un député sur ce sujet :

La question :

M. André Wojciechowski attire l'attention de M. le ministre du travail, des relations sociales, de la famille et de la solidarité sur la situation juridique de la profession naissante de chasseur d'appartements. Cette profession, née de l'augmentation du marché de l'immobilier, ne paraît pas entrer dans le champ de la loi Hoguet qui régit les professions de l'immobilier citées par le texte : agents immobiliers, mandataires en vente de fonds de commerce, administrateurs de biens-gérants ; syndics de copropriétés. Or le « chasseur » d'appartements » agissant comme un prestataire de services n'intervient pas dans la conclusion de la promesse de vente ou l'acte de vente. L'acheteur et le vendeur s'accordant directement entre eux après son intervention ; il n'y a pas de commission sur le prix de vente ni d'achat, il n'est pas mandataire car il n'y a pas de mandat pour la recherche de la visite. Cette nouvelle profession est adaptée à l'évolution du marché et à la recherche de produits rares et souvent de haute gamme. Elle se surajoute donc en amont des professions de l'immobilier existantes. Il lui demande si, afin de lui permettre un développement harmonieux, de permettre une meilleure protection des professionnels et des clients potentiels, il ne serait pas souhaitable d'en préciser les termes par des textes adaptés.

La réponse :

La garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l'honorable parlementaire que si la mission du « chasseur de biens » est strictement limitée à l'exécution rémunérée directement par son mandant d'une prestation de recherche d'un bien, cette activité demeure hors du champ d'application de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972. Néanmoins, la pratique démontre que les chasseurs de biens qui effectuent le plus souvent leurs recherches auprès des agences immobilières se rémunèrent par le biais d'un partage de la commission perçue par celles-ci. Nombre d'entre eux se font conférer un mandat de recherche par le client et proposent leurs services pour la négociation du prix et l'assistance dans les démarches d'acquisition (promesses de vente ou d'achat, signature finale). Ainsi, les chasseurs de biens se livrent de fait à l'exercice des activités mentionnées à l'article ler de la loi du 2 janvier 1970 sans parfois être titulaires de la carte professionnelle et donc sans justifier d'une aptitude professionnelle, d'une garantie financière ou d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. Cette situation est préjudiciable tant aux clients qu'aux agents immobiliers régulièrement inscrits. Si les chasseurs de biens limitent strictement leur activité à l'exécution de la prestation de service que constitue la recherche d'un bien immobilier, il n'y a pas lieu de réglementer cette activité. Si en revanche, ils se livrent aux opérations d'entremise mentionnées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ils doivent respecter les dispositions de celle-ci ainsi que celles du décret du 20 juillet 1972. À défaut, ils encourent les sanctions prévues par ces textes.

C’est la question qui se posait devant le Conseil d’Etat :

« Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 3 janvier et 2 mai 2005 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Gilbert B et Mme Marie-Dominique A, épouse B, demeurant ... ; M. B et Mme A demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 21 octobre 2004 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté leur appel dirigé contre le jugement du 16 mars 2000 du tribunal administratif de Nice qui a rejeté leur demande d'annulation du permis de construire modificatif délivré le 16 février 1996 par le maire d'Opio à M. Christian C ;

2°) de mettre à la charge de M. et Mme C la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Eric Combes, chargé des fonctions de Maître des Requêtes,

- les observations de Me Blondel, avocat de M. B et de Mme A et de la SCP Piwnica, Molinié, avocat de la commune d'Opio et de M. C,

- les conclusions de M. Pierre Collin, Commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le maire d'Opio a délivré un permis de construire à M. C par arrêté en date du 25 mai 1993 ; que celui-ci a obtenu un permis de construire modificatif délivré par le même maire le 16 février 1996 ; que M. et Mme B se pourvoient en cassation contre l'arrêt du 21 octobre 2004 de la cour administrative d'appel de Marseille ayant rejeté leur appel dirigé contre le jugement du 16 mars 2000 du tribunal administratif de Nice qui a rejeté leur demande d'annulation du permis de construire modificatif délivré le 16 février 1996 ;

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date du permis contesté : (...) Les règles et servitudes définies par un plan d'occupation des sols ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (...) ; qu'en jugeant que manquait en fait le moyen tiré de ce que le coefficient d'occupation des sols aurait été dépassé et que le permis de construire aurait illégalement bénéficié d'une majoration du coefficient d'occupation des sols dans le cadre des dispositions de l'article L. 123-1 du code, la cour a répondu au moyen tiré de ce que le permis de construire aurait fait l'objet d'adaptations mineures ;

Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 421-2-5 du code de l'urbanisme, alors en vigueur : Si le maire (...) est intéressé à la délivrance du permis de construire, soit en son nom personnel, soit comme mandataire, le conseil municipal de la commune (...) désigne un autre de ses membres pour délivrer le permis de construire ; qu'en jugeant, après avoir relevé que le maire d'Opio était le frère de la personne qui a vendu le terrain d'assiette du projet à M. C et que son épouse travaillait dans une agence immobilière sur le territoire de la commune, que ces circonstances ne permettaient pas, à elles seules, de le regarder comme intéressé au sens des dispositions précitées, la cour n'a pas inexactement qualifié les faits de l'espèce ;

Considérant, en troisième lieu, que l'article NB 10 du règlement du plan d'occupation des sols modifié le 5 juillet 1994 prévoit les hauteurs maximales des constructions ; que ces dispositions étaient applicables au jour de la délivrance du permis de construire litigieux ; qu'en jugeant inopérants les moyens tirés de la méconnaissance des plans d'occupations des sols antérieurs à celui de 1994 alors que la demande de permis de construire modificatif déposée le 18 septembre 1995 par M. C mentionne la hauteur de la construction et la hauteur frontale par rapport à l'égout du toit et au faîtage qui n'excèdent pas celles prévues par l'article NB 10, la cour n'a pas commis d'erreur de droit ;

Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date du permis contesté : Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ; que, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme B, n'a pas été soulevé devant la cour le moyen tiré de ce que la construction aurait été de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants ; que, la cour n'a ni dénaturé leurs conclusions, ni méconnu les règles concernant l'effet dévolutif de l'appel en jugeant que la méconnaissance de servitudes de droit privé était sans incidence sur la légalité du permis de construire, qui n'a pas pour objet de sanctionner le respect de règles de droit privé ;

Considérant, en cinquième lieu, qu'aux termes de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date du permis contesté : A. Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte : / 1° Le plan de situation du terrain ; / 2° Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions (...) / 3° Les plans des façades ; / 4° Une ou des vues en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construire (...) ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, notamment de la demande de permis de construire déposée le 18 septembre 1995, complétée le 13 décembre 1995, que les modifications envisagées par M. C, précisément décrites, entraînaient une augmentation de la surface hors oeuvre nette de la construction de 8 m² ; que ces modifications n'ont remis en cause ni la conception générale du projet, ni l'implantation des bâtiments, ni leur hauteur ; que, par suite, en jugeant que les modifications autorisées par la décision du 16 février 1996 n'étaient pas suffisantes pour faire regarder cette décision comme un nouveau permis de construire dont la délivrance aurait dû être précédée du dépôt d'un dossier complet, la cour n'a pas dénaturé les faits qui lui étaient soumis ; qu'en statuant ainsi, la cour n'a pas davantage commis d'erreur de droit ou insuffisamment motivé son arrêt ;

Considérant, en sixième lieu, qu'aux termes de l'article NB 10 du règlement du plan d'occupation des sols modifié le 5 juillet 1994 : La hauteur des constructions menées en tout point des façades du sol existant jusqu'au niveau de l'égout du toit ne pourra excéder 7 m. La hauteur frontale ou différence de niveau entre le point le plus haut et le point le plus bas de l'ensemble de la construction mesurée à partir du sol existant ne pourra excéder 8,5 m à l'égout du toit et 10 m au sommet de la construction (...) ; qu'en jugeant qu'il appartenait à M. et Mme B, à l'appui de leur contestation du calcul de la hauteur de la construction, de préciser la hauteur exacte des exhaussements qui seraient situés sous celle-ci, la cour n'a pas méconnu la charge de la preuve, ni les stipulations de l'article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. et Mme B ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêt attaqué, qui a suffisamment répondu au moyen tiré du détournement de pouvoir ;

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. C, qui n'est pas, dans la présente affaire, la partie perdante, la somme que demandent M. et Mme B au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. et Mme B la somme que demandent la commune d'Opio et M. C au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi de M. B et de Mme A, épouse B, est rejeté.

Article 2 : Les conclusions de la commune d'Opio et de M. C tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. Gilbert B, à Mme Marie-Dominique A, épouse B, à la commune d'Opio et à M. Christian C. ».

L’article actuel du Code de l’Urbanisme qui traite de la question est l’article L.422-7 :

Si le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale est intéressé au projet faisant l'objet de la demande de permis ou de la déclaration préalable, soit en son nom personnel, soit comme mandataire, le conseil municipal de la commune ou l'organe délibérant de l'établissement public désigne un autre de ses membres pour prendre la décision.

(Photographie)