Ainsi jugé par cet arrêt, mais la solution serait différente si une stipulation contractuelle le prévoyait :

"Vu les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2007), que la société civile immobilière Liberté 11, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M. X..., a assigné ce dernier aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut d'exploitation des locaux ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il est établi que M. X... n'exploitait plus les locaux depuis plusieurs années, sans pouvoir établir un motif sérieux et légitime ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune stipulation expresse du bail ne faisait obligation au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 décembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Liberté 11 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Liberté 11 à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Liberté 11 ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la « résiliation » du bail commercial du 28 juin 1979, renouvelé entre les parties à compter du 1er octobre 1997 pour une durée de 9 années, aux torts exclusifs de Monsieur X....

AUX MOTIFS PROPRES QU'à l'appui de son appel, Monsieur X... fait plaider la force majeure, son état de santé ne lui permettant plus d'exercer ni son activité de coiffeur, ni aucune autre activité commerciale, et qui s'opposerait à la résiliation prononcée par le Tribunal ;

Que d'autre part, il reprend une argumentation déjà développée vainement devant le Tribunal, et selon laquelle la société LIBERTE 11 aurait fait échouer tous ses projets de cession de son droit au bail, en lui refusant la délivrance des pièces dont il avait besoin pour cette opération. Toujours selon lui, la société LIBERTE 11, propriétaire de l'immeuble depuis juillet 1999, refuse de lui remettre le « document contractuel attestant de la qualité de locataire et de l'exigence du bail pourtant reconduit judiciairement ». Elle aurait également refusé « depuis l'origine de lui délivrer des quittances de loyers », bien qu'il fût à jour de ses règlements ;

Qu'il ajoute : « C'est bien l'absence de bail et (de) quittances de loyers pour le paiement en cours qui a dissuadé les acheteurs potentiels » ;

Que si l'état de santé du preneur mérite d'être pris en considération dans l'appréciation de la faute invoquée à l'appui d'une demande de résiliation d'un bail commercial fondée sur le défaut d'exploitation des locaux, il ne saurait faire échec à une telle demande, lorsqu'il est établi que la cessation d'activité durait depuis trois ans, pour le moins, et que l'activité n'avait pas repris lorsque le jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice a été rendu ;

Que de plus, les éléments d'imprévisibilité et d'irrésistibilité, constitutifs de la force majeure ne sont pas réunis dans un événement tel que la maladie de l'une des parties, dans le cas d'espèce où le fonds aurait pu continuer d'être sous-loué ou être proposé à la location gérance ;

Qu'en second lieu, il n'est nullement démontré que la société LIBERTE 11 aurait mis un obstacle quelconque à la cession du bail ou du fonds de commerce. Contrairement à ce que prétend l'appelant, celui-ci était en possession d'un titre locatif, le bail d'origine et de l'arrêt rendu le 11 décembre 2003 faisant la preuve de ses droits, l'absence de quittancement, serait-il démontré, ne faisant pas obstacle à la cession que l'intéressé voulait réaliser ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des constats d'huissiers établis et produits à la diligence de la demanderesse que le local, objet du bail commercial initial du 28 juin 1979, ne fait plus l'objet d'aucune exploitation commerciale depuis, à minima le 28 décembre 2000, date du premier constat, soit depuis plus de quatre années ;

Qu'au surplus, le défendeur ne conteste pas ce défaut d'exploitation depuis cette date, en ce qu'il confirme que depuis la fin de l'année 2000, ses sous-locataires lui avaient donné congé et qu'il n'a pu trouver un autre sous-locataire ni, par la suite, céder son droit au bail ni, enfin, céder son fonds de commerce ;

Qu'il résulte de la lecture du bail commercial, que l'obligation d'exploiter est expressément prévue au bail, sous sanction du jeu de la clause résolutoire ;

Que la bailleresse a régulièrement fait sommation, le 12 janvier 2001, à son locataire de reprendre son exploitation du local donné à bail commercial ;

Qu'il convient d'indiquer que les dispositions de l'article L 145-42 du code du commerce (ancien article 34-7 du décret du 30 septembre 1953) telles que sus-rappelées, dont le défendeur indique se prévaloir pour revendiquer la cessation des clauses de résiliation de plein droit, ne peuvent recevoir application qu'en cas de cessation d'activité lorsque celle-ci résulte du temps nécessaire à la transformation entraînée par la déspécialisation de l'activité commerciale visée au bail ;

Qu'en l'occurrence, le défendeur ne prétend pas avoir cessé son activité pour cause de déspécialisation et les dispositions de l'article L 145-42 du code de commerce ne peuvent en conséquence trouver application ;

Qu'en outre, le défendeur expose également avoir mis en vente son droit au bail et affirme par la suite que « le blocage de la vente du fonds de commerce appartenant à Monsieur Félix X... était parfaitement orchestré » par la demanderesse et l'agence immobilière à laquelle il avait confié un mandat ;

Qu'il convient de constater que Félix X... ne rapporte nullement la preuve de ses affirmations péremptoires ;

Que de surcroît, il ne rapporte pas plus la preuve de son affirmation, selon laquelle son défaut d'exploitation, constaté depuis le 28 décembre 2000, serait imputable à la seule faute ou du seul fait de la bailleresse ;

Que d'ailleurs, il résulte du procès-verbal de constat d'huissier du 28 août 2001, que Félix X... avait, à cette date, confié un mandat aux mêmes fins à une autre agence immobilière en lieu et place de la précédente ;

Qu'enfin, il convient de constater que Félix X... ne justifie pas, par des motifs légitimes, sa cessation totale de l'exploitation commerciale depuis plus de quatre ans ;

Qu'en conséquence, il y a lieu d'ordonner la résiliation du bail commercial du 28 juin 1979, renouvelé entre les parties à compter du 1er octobre 1997 pour une durée de neuf années, aux torts exclusifs de Félix X... et l'expulsion de celui-ci, ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux loués au ..., et ce, au besoin avec le concours de la force publique ;

1°/ ALORS QUE le bail commercial du 28 juin 1979 renouvelé le 1er octobre 1997 ne stipulait aucune clause de résiliation de plein droit pour défaut d'exploitation du fonds ni pour cessation d'activité du preneur ; qu'en prononçant dès lors la résiliation dudit bail pour défaut d'exploitation du fonds par le preneur, sur le fondement de l'obligation d'exploiter stipulée au bail sous sanction du jeu de la clause résolutoire, la Cour d'appel a dénaturé ledit bail, violant l'article 1134 du Code civil ;

2°/ ALORS QUE seul un manquement aux obligations nées du bail peut être sanctionné par la résiliation de celui-ci ; qu'en prononçant dès lors la résiliation du bail pour défaut d'exploitation du fonds, en l'absence de clause imposant une telle exploitation au preneur, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1741 et 1184 du Code civil."

Il est affirmé par cet arrêt :

Attendu qu'ayant relevé que l'activité de Mme Y... était autorisée par le règlement de copropriété et que la copropriété devait à tous ses occupants légitimes un traitement égal, que l'installation d'une climatisation était nécessaire, selon l'expert, à l'exploitation du commerce de celle-ci, laquelle, conforme à la réglementation concernant le bruit, n'empiétait pas plus sur les parties communes que l'appareil de climatisation du fleuriste voisin, se trouvant dans le même alignement, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le refus opposé par l'assemblée générale était abusif et retenir que le préjudice causé à cette locataire dans son exploitation pouvait être réparé par l'octroi à la locataire de l'autorisation d'installation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc de la Mairie au Plessis-Trévise aux dépens ;

Vu l'article 700 du Code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille neuf.MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc de la mairie au Plessis-Trévise


Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir autorisé, avec effet rétroactif, la pose de deux climatiseurs dans les parties communes de l'immeuble du Parc de la Mairie,

AUX MOTIFS QUE il est constant que Madame Y... exerçait son activité de salon de coiffure et était régulièrement titulaire d'un bail commercial ; qu'elle a cédé son bail à la Sté ELOA ; que l'exercice de l'activité commerciale est autorisée par le règlement de copropriété, un autre commerce de fleuriste étant exercé dans l'immeuble ; qu'il n'est pas contesté que l'activité de salon de coiffure est conforme au règlement de copropriété et le contenu du bail commercial n'est pas critiqué ; que le copropriété doit à tous ses occupants légitimes un traitement égal et non discriminatoire ; que nul ne se plaint de nuisances de la part du salon de coiffure qui n'en provoque pas plus que le fleuriste ; que la copropriété qui permet l'exploitation d'un salon de coiffure doit permettre l'exercice de l'activité dans les conditions normales et sans désavantage concurrentiel par rapport aux autres commerces de même nature ; qu'eu égard au climat parisien et à la nature de l'activité d'un salon de coiffure ainsi qu'aux habitudes de confort des clients, il est manifeste qu'une climatisation est nécessaire pour l'exercice normal de l'activité commerciale dans les conditions concurrentielles équivalentes à celles d'autres salons de coiffure ; que Madame Y... remarque que les travaux réalisés sont destinés à assurer à la fois le chauffage en période froide et le rafraîchissement en période chaude ; qu'il résulte tant du rapport d'expertise que des photographies accompagnant un constat d'huissier versé aux débats que l'emprise des appareils litigieux, sur une cour commune en arrière du bâtiment qui n'est pas un lieu de passage, est modeste, n'empiète pas plus que l'appareil de climatisation du fleuriste voisin, se trouvant dans le même alignement et n'est pas de nature à gêner quiconque ; que l'expert estime que les travaux étaient nécessaires à l'exploitation du commerce et indique que l'installation ne fonctionne que de jour, du lundi au samedi, et est conforme à la réglementation concernant le bruit ; que dès lors, le refus d'autorisation résultant notamment de l'assemblée générale du 26 juin 2006 est abusif ; qu'il ne peut être valablement opposé au locataire commercial, irrecevable à contester une décision d'assemblée générale et le caractère définitif de celle-ci du fait qu'elle n'a pas été contestée dans les délais légaux ; que la décision abusive a causé un préjudice consistant en l'impossibilité d'exploitation du commerce dans des conditions normales ; que la réparation du préjudice peut être effectuée en nature et consister en sa suppression ; qu'il y lieu d'autoriser la pose à titre de réparation ; qu'au surplus, le syndicat demande la confirmation du jugement qui a formulé à l'égard de Madame Y... une injonction de faire mais ne fait aucune demande à l'encontre du nouveau locataire, la Sté ELOA, ni du propriétaire, Monsieur X... ; que Madame Y... n'exploitant plus le commerce, n'occupant plus les lieux et n'ayant plus le droit de déposer tout ou partie de l'installation litigieuse, le jugement ne pourra, compte tenu de l'évolution du litige, être exécuté dans ses termes ; qu'il n'est pas possible d'imposer à Madame Y... une obligation dont l'exécution serait impossible ou dépendrait de l'accord d'un tiers ;

1 ) ALORS QUE conformément aux articles 25 b et 9 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux qui affectent des parties communes de l'immeuble doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et à défaut, les lieux doivent être remis dans leur état antérieur ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que l'installation de deux climatiseurs par Madame Y... a entraîné une emprise sur les parties communes et qu'elle a procédé à cette installation sans avoir été autorisée, au préalable, par l'assemblée générale des copropriétaires ; que la cour d'appel qui, pour refuser d'ordonner la remise en état des lieux afin de supprimer l'empiètement opéré, a retenu que le refus de l'assemblée générale d'autoriser a posteriori l'empiètement était abusif, la pose d'un climatiseur étant légitime, compte tenu du commerce exercé et du climat parisien mais qui n'a pas recherché si Madame Y..., en installant sans y être autorisée, un climatiseur empiétant sur les parties communes, n'avait pas méconnu ses obligations contractuelles et légales ainsi que les droits des copropriétaires tels qu'ils résultent de la loi et du règlement de copropriété a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;

2 ) ALORS QUE, dans des conclusions restées sans réponse, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que, durant les opérations d'expertise, l'expert avait préconisé un «capotage» des climatiseurs litigieux et demandé à Madame Y... de lui soumettre un devis afin d'améliorer l'aspect extérieur de l'installation pour la rendre conforme à la ventilation existante, précisant que celle-ci devait obtenir un accord de principe du syndicat des copropriétaires qui était favorable à la conservation des appareils, mais que Madame Y... n'avait pas donné suite à cette demande et n'avait pris contact ni avec l'expert ni avec le syndicat des copropriétaires, circonstances d'où il se déduisait que Madame Y... n'entendait pas aboutir à une solution amiable, refusant de se plier aux demandes pourtant conciliantes de l'expert, ce qui n'avait pu qu'entraîner la poursuite de la procédure et le refus d'autorisation lors de l'assemblée générale du 16 juin 2006, demandée près de six ans après que l'expert eut suggéré de le faire ; que le syndicat des copropriétaires en déduisait que son refus, en ces circonstances, ne pouvait être considéré comme abusif ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3 ) ALORS QUE conformément à l'article 1143 du code civil, en cas d'emprise d'une installation irrégulière sur les parties communes d'un immeuble, ce qui a été fait par contravention à l'engagement doit être enlevé, même si la suppression des ouvrages présente un coût élevé et même si le préjudice résultant de l'emprise est minime ; qu'en retenant que l'emprise sur les parties communes de l'installation réalisée par Madame Y... est modeste pour dire abusif le refus d'autorisation opposé par l'assemblée générale après la réalisation des travaux réalisant l'emprise et autoriser a posteriori l'installation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

4 ) ALORS QUE l'examen des conclusions des parties révélant que Madame Y... n'avait pas, à la date du prononcé de l'arrêt, supprimé les climatiseurs litigieux, il s'ensuivait que l'exploitation de son commerce n'avait pas été affectée par le refus d'autorisation de l'assemblée générale ; qu'en conséquence, celui-ci n'avait pas généré de préjudice lié à l'impossibilité d'exploiter son commerce dans des conditions normales ; qu'en retenant néanmoins que la décision de l'assemblée générale avait causé un préjudice lié à cette impossibilité, la cour d'appel qui a réparé le préjudice ainsi retenu en autorisant, avec effet rétroactif, la pose des climatiseurs n'a pas, en statuant ainsi, satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.