BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Il est affirmé par cet arrêt :

Attendu qu'ayant relevé que l'activité de Mme Y... était autorisée par le règlement de copropriété et que la copropriété devait à tous ses occupants légitimes un traitement égal, que l'installation d'une climatisation était nécessaire, selon l'expert, à l'exploitation du commerce de celle-ci, laquelle, conforme à la réglementation concernant le bruit, n'empiétait pas plus sur les parties communes que l'appareil de climatisation du fleuriste voisin, se trouvant dans le même alignement, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le refus opposé par l'assemblée générale était abusif et retenir que le préjudice causé à cette locataire dans son exploitation pouvait être réparé par l'octroi à la locataire de l'autorisation d'installation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc de la Mairie au Plessis-Trévise aux dépens ;

Vu l'article 700 du Code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille neuf.MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Parc de la mairie au Plessis-Trévise


Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir autorisé, avec effet rétroactif, la pose de deux climatiseurs dans les parties communes de l'immeuble du Parc de la Mairie,

AUX MOTIFS QUE il est constant que Madame Y... exerçait son activité de salon de coiffure et était régulièrement titulaire d'un bail commercial ; qu'elle a cédé son bail à la Sté ELOA ; que l'exercice de l'activité commerciale est autorisée par le règlement de copropriété, un autre commerce de fleuriste étant exercé dans l'immeuble ; qu'il n'est pas contesté que l'activité de salon de coiffure est conforme au règlement de copropriété et le contenu du bail commercial n'est pas critiqué ; que le copropriété doit à tous ses occupants légitimes un traitement égal et non discriminatoire ; que nul ne se plaint de nuisances de la part du salon de coiffure qui n'en provoque pas plus que le fleuriste ; que la copropriété qui permet l'exploitation d'un salon de coiffure doit permettre l'exercice de l'activité dans les conditions normales et sans désavantage concurrentiel par rapport aux autres commerces de même nature ; qu'eu égard au climat parisien et à la nature de l'activité d'un salon de coiffure ainsi qu'aux habitudes de confort des clients, il est manifeste qu'une climatisation est nécessaire pour l'exercice normal de l'activité commerciale dans les conditions concurrentielles équivalentes à celles d'autres salons de coiffure ; que Madame Y... remarque que les travaux réalisés sont destinés à assurer à la fois le chauffage en période froide et le rafraîchissement en période chaude ; qu'il résulte tant du rapport d'expertise que des photographies accompagnant un constat d'huissier versé aux débats que l'emprise des appareils litigieux, sur une cour commune en arrière du bâtiment qui n'est pas un lieu de passage, est modeste, n'empiète pas plus que l'appareil de climatisation du fleuriste voisin, se trouvant dans le même alignement et n'est pas de nature à gêner quiconque ; que l'expert estime que les travaux étaient nécessaires à l'exploitation du commerce et indique que l'installation ne fonctionne que de jour, du lundi au samedi, et est conforme à la réglementation concernant le bruit ; que dès lors, le refus d'autorisation résultant notamment de l'assemblée générale du 26 juin 2006 est abusif ; qu'il ne peut être valablement opposé au locataire commercial, irrecevable à contester une décision d'assemblée générale et le caractère définitif de celle-ci du fait qu'elle n'a pas été contestée dans les délais légaux ; que la décision abusive a causé un préjudice consistant en l'impossibilité d'exploitation du commerce dans des conditions normales ; que la réparation du préjudice peut être effectuée en nature et consister en sa suppression ; qu'il y lieu d'autoriser la pose à titre de réparation ; qu'au surplus, le syndicat demande la confirmation du jugement qui a formulé à l'égard de Madame Y... une injonction de faire mais ne fait aucune demande à l'encontre du nouveau locataire, la Sté ELOA, ni du propriétaire, Monsieur X... ; que Madame Y... n'exploitant plus le commerce, n'occupant plus les lieux et n'ayant plus le droit de déposer tout ou partie de l'installation litigieuse, le jugement ne pourra, compte tenu de l'évolution du litige, être exécuté dans ses termes ; qu'il n'est pas possible d'imposer à Madame Y... une obligation dont l'exécution serait impossible ou dépendrait de l'accord d'un tiers ;

1 ) ALORS QUE conformément aux articles 25 b et 9 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux qui affectent des parties communes de l'immeuble doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et à défaut, les lieux doivent être remis dans leur état antérieur ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que l'installation de deux climatiseurs par Madame Y... a entraîné une emprise sur les parties communes et qu'elle a procédé à cette installation sans avoir été autorisée, au préalable, par l'assemblée générale des copropriétaires ; que la cour d'appel qui, pour refuser d'ordonner la remise en état des lieux afin de supprimer l'empiètement opéré, a retenu que le refus de l'assemblée générale d'autoriser a posteriori l'empiètement était abusif, la pose d'un climatiseur étant légitime, compte tenu du commerce exercé et du climat parisien mais qui n'a pas recherché si Madame Y..., en installant sans y être autorisée, un climatiseur empiétant sur les parties communes, n'avait pas méconnu ses obligations contractuelles et légales ainsi que les droits des copropriétaires tels qu'ils résultent de la loi et du règlement de copropriété a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;

2 ) ALORS QUE, dans des conclusions restées sans réponse, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que, durant les opérations d'expertise, l'expert avait préconisé un «capotage» des climatiseurs litigieux et demandé à Madame Y... de lui soumettre un devis afin d'améliorer l'aspect extérieur de l'installation pour la rendre conforme à la ventilation existante, précisant que celle-ci devait obtenir un accord de principe du syndicat des copropriétaires qui était favorable à la conservation des appareils, mais que Madame Y... n'avait pas donné suite à cette demande et n'avait pris contact ni avec l'expert ni avec le syndicat des copropriétaires, circonstances d'où il se déduisait que Madame Y... n'entendait pas aboutir à une solution amiable, refusant de se plier aux demandes pourtant conciliantes de l'expert, ce qui n'avait pu qu'entraîner la poursuite de la procédure et le refus d'autorisation lors de l'assemblée générale du 16 juin 2006, demandée près de six ans après que l'expert eut suggéré de le faire ; que le syndicat des copropriétaires en déduisait que son refus, en ces circonstances, ne pouvait être considéré comme abusif ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3 ) ALORS QUE conformément à l'article 1143 du code civil, en cas d'emprise d'une installation irrégulière sur les parties communes d'un immeuble, ce qui a été fait par contravention à l'engagement doit être enlevé, même si la suppression des ouvrages présente un coût élevé et même si le préjudice résultant de l'emprise est minime ; qu'en retenant que l'emprise sur les parties communes de l'installation réalisée par Madame Y... est modeste pour dire abusif le refus d'autorisation opposé par l'assemblée générale après la réalisation des travaux réalisant l'emprise et autoriser a posteriori l'installation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

4 ) ALORS QUE l'examen des conclusions des parties révélant que Madame Y... n'avait pas, à la date du prononcé de l'arrêt, supprimé les climatiseurs litigieux, il s'ensuivait que l'exploitation de son commerce n'avait pas été affectée par le refus d'autorisation de l'assemblée générale ; qu'en conséquence, celui-ci n'avait pas généré de préjudice lié à l'impossibilité d'exploiter son commerce dans des conditions normales ; qu'en retenant néanmoins que la décision de l'assemblée générale avait causé un préjudice lié à cette impossibilité, la cour d'appel qui a réparé le préjudice ainsi retenu en autorisant, avec effet rétroactif, la pose des climatiseurs n'a pas, en statuant ainsi, satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.