A travers cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 octobre 2007), que la société civile immobilière de construction vente Les Résidences du Port (la SCI) a fait réaliser avec le concours de M. X..., architecte, un groupe d'immeubles qu'elle a vendu en état futur d'achèvement et placé sous le régime de la copropriété ; qu'invoquant des non-conformités au contrat et des désordres apparus après réception, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port (le syndicat) a fait assigner la SCI, M. X... et les autres constructeurs, ainsi que leurs assureurs en réparation de ses préjudices ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de condamnation de la SCI à réparer les désordres relatifs aux décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives, alors, selon le moyen :

1°/ que le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu'en jugeant que l'immeuble vendu était affecté d'un défaut d'étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d'étanchéité ne serait imputable qu'à une faute de l'entreprise titulaire du lot peinture choisie par la SCI Les Résidence du Port, celle-ci n'en serait pas responsable, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un "type de désordres fréquemment rencontrés" résultant d'une "absence d'étanchéité" de l'immeuble, le promoteur vendeur s'étant cantonné au respect des simples exigences légales quitte à provoquer "l'absence d'étanchéité d'un immeuble de grand standing" , mais en jugeant néanmoins qu'"aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats", pour exclure la faute de celui-ci, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1147 du code civil ;

3°/ que le syndicat des copropriétaires rappelait, que la SCI Résidence du Port était fautive pour n'avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l'immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu'à ce premier défaut s'ajoutait le mauvais ragréage effectué par l'entreprise chargée du lot peinture ; qu'en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l'entreprise du lot peinture, la SCI Les Résidence du Port ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n'était pas responsable pour avoir renoncé à demander l'étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres intermédiaires affectant les peintures en sous face des balcons résultaient d'un défaut d'exécution et retenu qu'aucune preuve d'un souci d'économie du vendeur n'était rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a justement déduit que la responsabilité contractuelle de la SCI n'était pas engagée en l'absence de preuve d'une faute pouvant lui être imputée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que le deuxième moyen étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Mais sur le premier moyen :

Vu les articles 1147, 1642-1 et 1792-6 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice résultant de la non conformité du revêtement de sol extérieur, l'arrêt retient qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés, avant toute prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées, par ces derniers la demande n'est pas recevable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

Met hors de cause la société Axa assurance et la société Acte IARD ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaire de la Résidence du Port de sa demande à l'égard de la SCI de construction vente les Résidences du Port fondée sur la non conformité des revêtements extérieurs, l'arrêt rendu le 18 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société de construction vente Les Résidences du Port aux dépens sauf à ceux afférents à la mise en cause de la société Axa assurance et de la société Acte IARD qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de construction vente Les Résidences du Port à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port la somme de 2 500 euros ;condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port à payer à la société Axa assurance la somme de 740 euros et à la société Acte IARD la somme de 1 800 euros ; rejette la demande de la société de construction vente Les Résidences du Port ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires relative au remplacement du dallage extérieur de la résidence et d'AVOIR débouté le syndicat de ses demandes sur ce chef de préjudice ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « sur la non-conformité des revêtements du sol extérieur, le syndicat des copropriétaires soutient que le promoteur vendeur n'a pas livré un revêtement conforme aux stipulations contractuelles en faisant poser des « pierres de Bormes » à la place de carreaux de marque « Iris » ; qu'aux termes de l'article 1792-6 du Code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ; qu'elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ; qu'en l'occurrence, il est établi que la réception des ouvrages, qui est un acte unique, est intervenue sans réserves entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés suivant procès-verbaux en date du 30 juin 1993 ; que les procès-verbaux d'état des lieux et de remise de clés aux différents acquéreurs des appartements soumis au régime de la vente en l'état futur d'achèvement sont indifférents par rapport aux effets conférés à la réception des ouvrages ; que le défaut de conformité apparent ayant été couvert par la réception sans réserves, la demande du syndicat fondée sur la réfection des dallages par leur mise en conformité sera rejetée ; que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum la SCI RESIDENCE DU PORT et Bernard X... à payer à la copropriété la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts » ;

ALORS QU'en relevant d'office que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU PORT ne serait plus recevable à demander réparation pour le défaut de conformité du revêtement du sol extérieur, en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés (arrêt, p.8), avant toute prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées par ces derniers, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant ainsi les articles 1147, 1184, 1243, 1642-1 et 1792-6 du Code civil.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la SCI RESIDENCES DU PORT à réparer les désordres relatifs aux décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives et d'AVOIR débouté le Syndicat de la RESIDENCE DU PORT de ce chef de demande ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la copropriété sollicite à l'encontre de la seule SCI LES RESIDENCES DU PORT la réparation des désordres caractérisés par le décollement des peintures en sous face des balcons ; qu'elle prétend en se référant à l'article 1792 du code civil, que les désordres affectent un des éléments constitutifs de l'immeuble entraînant son impropriété à sa destination ; qu'en seconde part, elle fonde sa demande sur les dommages intermédiaires en arguant de la faute du promoteur caractérisée par le fait qu'il aurait dû réaliser l'étanchéité des terrasses en raison du grand standing de l'immeuble et du coût des appartements ; que l'expert Y... a constaté des « décollements » de peinture en sous face des balcons ou des loggias ; qu'il a précisé que ce type de désordres fréquemment rencontrés était la conséquence d'une absence d'étanchéité sur les balcons et sur les coursives ; qu'ayant mis en exergue le fait que la réglementation n'imposait pas la mise en place d'une étanchéité sur ces ouvrages qui ne couvraient pas un local à usage d'habitation ou assimilé, l'homme de l'art n'a préconisé aucun travaux de reprise ; que l'expert Z... a mis en évidence le fait que l'entreprise de peinture a commis une erreur en ragréant les sous faces des balcons et loggias avec un enduit de ragréage relativement étanche avant d'appliquer deux couches de piolithe sur cet enduit, l'homme de l'art ayant précisé dans son rapport complémentaire qu'après grattage de l'enduit d'origine, le ragréage du support devait être réalisé avec un enduit au mortier type SIKA frotassé ; que la peinture des sous face des balcons n'a pas une fonction d'étanchéité et il n'est pas démontré que des désordres d'humidité se soient révélés dans les lieux habitables ; qu'en conséquence, la copropriété n'est pas fondée à rechercher la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ; qu'eu égard à la généralisation des désordres affectant les sous faces des balcons la copropriété est fondée à qualifier les dommages d'intermédiaires qui imposent la démonstration d'une faute ; qu'après avoir relevé que l'étanchéité n'était pas prévue contractuellement et qu'elle n'était imposée par aucune réglementation, le tribunal a considéré sur le fondement des dommages intermédiaires que l'absence d'étanchéité des terrasses d'un immeuble de grand standing constituait une faute imputable au promoteur animé par un souci probable d'économie ; que l'expert judiciaire a mis en exergue l'absence d'obligation contractuelle de mise en oeuvre d'une étanchéité des terrasses ne couvrant pas un local à usage d'habitation ; que la SOCOTEC a rappelé ce principe dans un courrier du 4 décembre 2006 ; que les documents techniques (CCTP) démontrent que le constructeur a scrupuleusement respecté les normes en vigueur prévoyant expressément l'étanchéité des toitures terrasse du quatrième étage ; qu'aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats ; qu'il s'évince des constatations de l'expert Z... que l'entreprise DONI titulaire du lot peinture (numéro 3) a manqué à son obligation contractuelle de résultat en n'appliquant pas un enduit de ragréage béton, ce fait étant confirmé par l'appréciation de l'expert Gérard A... saisi à titre particulier par la copropriété (rapport du 24 novembre 2006) ; que le défaut de respect des règles de l'art n'étant pas imputable au promoteur, qui n'a commis aucun manquement au respect de ces règles, le jugement déféré sera infirmé de ce chef ; que la copropriété sera déboutée de sa demande d'indemnisation fondée sur l'évaluation du coût des travaux de reprise des peintures arrêté par l'expert Z... » ;

ALORS en premier lieu QUE le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu'en jugeant que l'immeuble vendu était affecté d'un défaut d'étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d'étanchéité ne serait imputable qu'à une faute de l'entreprise titulaire du lot peinture choisie par la SCI RESIDENCE DU PORT, celle-ci n'en serait pas responsable, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en deuxième lieu QU'en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un « type de désordres fréquemment rencontrés » (arrêt, p.14) résultant d'une « absence d'étanchéité » de l'immeuble, le promoteur-vendeur s'étant cantonné au respect des simples exigences légales (arrêt, p.11) quitte à provoquer « l'absence d'étanchéité d'un immeuble de grand standing » (ibid. antépénultième §), mais en jugeant néanmoins qu'« aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats », pour exclure la faute de celui-ci, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en troisième lieu QUE le Syndicat des copropriétaires rappelait, pages 22 et suivantes de ses écritures, que la SCI RESIDENCE DU PORT était fautive pour n'avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l'immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu'à ce premier défaut s'ajoutait le mauvais ragréage effectué par l'entreprise chargée du lot peinture ; qu'en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l'entreprise du lot peinture, la SCI RESIDENCE DU PORT ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n'était pas responsable pour avoir renoncé à demander l'étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU PORT à supporter le coût de l'expertise de Monsieur Gérald Z... ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la copropriété succombant à ses demandes fondées sur le rapport de l'expert Z... supportera le coût de cette expertise comprise dans les dépens » ;

ALORS QUE la Cour d'appel ayant jugé que parce que le Syndicat des copropriétaires avait été débouté de ses demandes fondées sur le rapport d'expertise de Monsieur Z..., il devait supporter le coût de ce dernier (arrêt, p.19), la cassation de l'arrêt à intervenir du chef du préjudice subi en raison des décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives, chiffré par l'expert Z... après qu'il en eut analysé les causes, entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a fait supporter ledit coût par le Syndicat des copropriétaires, conformément à ce que disposent les articles 623 et 624 du Code de procédure civile."

Voici un cas :

"Attendu qu'ayant relevé, sans violer la loi des 16-24 août 1790 ni l'article L 480-13 du code de l'urbanisme, lequel n'est pas applicable en l'espèce, que M. et Mme X... produisaient aux débats une déclaration de travaux dans laquelle seules les cases façade et ravalement avaient été cochées, à l'exclusion de la case "création d'une surface hors oeuvre brute" ce qui ne traduisait pas de façon sincère l'extension au-dessus du garage, ni la réfection complète de la toiture, la cour d'appel a pu en déduire que les époux X... avaient commis une faute en exécutant des travaux en dehors de la réglementation et que Mme Y... était fondée à craindre pour l'avenir une réaction ou sanction de l'administration, ce qui justifiait la rupture du contrat ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'échec de la vente était exclusivement dû à la faute de M. et Mme X..., la cour d'appel en a exactement déduit que ceux-ci ne pouvaient prétendre ni à des dommages-intérêts, ni à une pénalité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la clause pénale bénéficiait, suivant le contrat, à la partie qui n'était pas en défaut, contre la partie qui "viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente... sauf à justifier l'application d'une condition suspensive" et que c'était Mme Y... qui avait refusé de réitérer la vente, quelles qu'en aient été les raisons, la cour d'appel en a exactement déduit que celle-ci n'était pas fondée à réclamer en sa faveur l'application de cette clause ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi principal et le pourvoi incident ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...,

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la rupture de la vente était due à la seule faute de Monsieur et Madame X... et condamné ceux-ci à payer à Madame Y... la somme de 4.181,88 euros à titre de dommages-intérêts, 1.000 euros au titre de son préjudice moral et 9.195 euros au titre de la commission de l'agence ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de dommages-intérêts de Madame Y..., Mme Y... soutient que M. et Mme X... ayant seuls engagés leur responsabilité dans le défaut de signature de l'acte authentique ainsi qu'il a été exposé plus haut, ils doivent réparer son préjudice, tel qu'il en est résulté, en lui payant une somme de 4.181,88 euros de dommages-intérêts ; que M. et Mme X... concluent au débouté au motif qu'ils ont finalement remis au notaire tous les documents exigés, ce que le propre notaire de Madame Y... aurait reconnu, qu'ils ont effectué une déclaration de travaux et que ces travaux n'ont pas fait l'objet d'observations de la part de la mairie n'exigeant pas de demande de permis de construire ; que cependant M. et Mme X... ne produisent au débat qu'une déclaration de travaux montrant, dans les cases NATURE des TRAVAUX que seules les cases "modification de l'aspect extérieur d'une construction existante", "façade" et "ravalement" ont été cochées à l'exclusion de la case "création d'une surface hors oeuvre brute" ce qui ne traduit pas de façon sincère l'extension au dessus du garage, ni la réfection complète de la toiture ; que si cette déclaration porte la mention "voir descriptif", il n'est pas possible à la cour, d'après les pièces produites, de s'assurer que la mairie avait bien eu connaissance du projet tel qu'il a été réalisé en fait ; qu'au surplus il ressort des plans et descriptifs produits que les travaux consistaient, outre la réfection complète de la toiture à créer trois ouvertures au dernier niveau (grenier, ou combles) ; que le justificatif de souscription d'une police d'assurance dommage ouvrage versé aux débats ne comporte pas le nom du bénéficiaire, ni l'adresse du bien, ni les montants des travaux énumérés au descriptif ; qu'enfin la circonstance que le compromis comportait une clause selon laquelle l'acquéreur acceptait les biens tels qu'ils existaient, ne saurait les exonérer de leur responsabilité à l'égard d'agissements illicites non révélés ; que si le notaire de Madame Y... a écrit à celui de M. et Mme X... le 24 juillet 2004, "la situation de l'immeuble ayant été comme il se doit pleinement clarifiée", il convient de préciser qu'il s'avançait au regard des pièces attendues de son correspondant, puisque cette phrase était précédée de celle-ci "j'ai pris bonne note que vous deviez me faxer ce jour les pièces demandées", et au contraire à Madame Y... le 6 septembre 2004 "M. X... n'a pas été en mesure de nous justifier d'une situation juridique parfaitement claire de l'immeuble, le bien n'est pas conforme à ce qu'un acquéreur est en droit d'attendre de son vendeur ; je ne peux vous assurer que vous ne subirez aucun désagrément ultérieur tant sur le plan juridique que sur la réalisation des travaux" ; qu'il s'ensuit que M. et Mme X... ont commis une faute certaine en exécutant des travaux en dehors de la réglementation et que Mme Y... était fondée à craindre pour l'avenir une réaction ou sanction de l'administration, ce qui justifiait la rupture du contrat ; que cette faute a généré pour Mme Y... des frais consistant dans la nécessité de se reloger, dont les vendeurs doivent assumer la réparation et qui sont justifiés à hauteur de 4.181,88 euros ; que le fait pour Madame Y... de s'être trouvée du jour au lendemain privée de la maison qu'elle comptait habiter lui a causé un préjudice moral certain dont la réparation sera assurée par l'allocation de la somme de 1.000 euros ; Sur la demande de la Société LE LAC DES CYGNES en paiement de sa commission, que Madame Y... ne conteste pas devoir la commission de l'agence mais demande à en être indemnisée par les vendeurs, soit 9.195 euros ; que la faute commisse par M. et Mme X... et explicitée ci-avant a seule causé l'échec de la vente ; que la charge de la commission qui pèse sur Madame Y... en vertu du compromis est un préjudice subi par elle, du fait de la faute des vendeurs ; qu'ils devront donc être condamnés à payer le montant de cette commission à Madame Y... à titre de réparation »

ALORS QUE 1°) le principe de séparation des pouvoirs interdit au juge judiciaire de vérifier la conformité d'une déclaration de travaux et de son autorisation aux règles de l'urbanisme ; que pour octroyer des dommages et intérêts à l'acheteuse, Madame Y..., la Cour d'appel a considéré que la déclaration de travaux faite par les époux X... serait insuffisante au regard des règles de l'urbanisme et qu'il ne lui était pas possible de s'assurer de ce que la mairie avait bien eu connaissance du projet tel qu'il a été réalisé en fait et qu'ainsi Monsieur et Madame X... auraient commis une faute certaine en exécutant des travaux en dehors de la réglementation et seraient à l'origine du refus de Madame Y... de réitérer la vente par acte authentique ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a nécessairement apprécié la conformité de la déclaration de travaux faite par les époux X... et l'autorisation donnée aux règles de l'urbanisme, excédant ainsi les pouvoirs qui lui étaient accordés, que ce faisant, la Cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790 ensemble l'article L. 480-13 du Code de l'Urbanisme ;

ALORS QUE 2°) en l'absence de toute action dirigée à l'encontre d'un propriétaire vendeur ayant effectué des travaux en vertu d'une autorisation délivrée par la mairie, une Cour d'appel ne peut retenir qu'un acheteur est bien fondé à remettre en cause une vente au motif qu'il y aurait un risque pour cet acheteur de subir une sanction administrative ; qu'en l'espèce il est constant qu'une autorisation de travaux a été délivrée aux époux X... le 20 mars 2002 et que les travaux effectués n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part de la mairie ; qu'en retenant cependant que l'acheteuse, Madame Y..., était fondée à craindre pour l'avenir une réaction ou sanction de l'administration, ce qui justifiait la rupture du contrat, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de dommages-intérêts de Monsieur et Madame X... au titre de la clause pénale ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de dommages-intérêts de M. et Mme X..., que M. et Mme X... estiment qu'ils ont droit à des dommages-intérêts pour rupture abusive du contrat par Mme Y... au motif qu'ils ont engagé des frais en pure perte en application de la promesse, à savoir la somme de 2.510,90 euros pour exécuter les travaux objets de la condition suspensive, des frais d'emménagement dans un autre logement pour laisser la maison libre à Mme Y..., tous frais justifiant l'allocation de la somme de 7.000 euros de dommages-intérêts en sus de la pénalité prévue au contrat d'un montant de 24.620,50 euros ; mais considérant que l'échec de la vente est exclusivement dû à la faute de M. et Mme X... ; que par suite ils ne peuvent prétendre à des dommages-intérêts ni à une pénalité » ;

ALORS QUE la clause pénale stipulée à la promesse de vente prévoyait (page 6) « En application de la rubrique REALISATION ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra à son choix prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution. Dans l'un et l'autre cas il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 10% + commission d'agence de l'autre partie » ; que la Cour d'appel a constaté (page 4 alinéas 4 à 6) que « l'absence de pièces d'urbanisme relatives aux travaux litigieux (permis de construire, certificat de conformité) n'empêchaient pas le transfert de propriété et ne figuraient pas au contrat comme conditions suspensives ; que par suite M. et Mme X... font justement valoir qu'en présence d'un accord écrit sur la chose et sur le prix et la condition suspensive étant levée, la vente était parfaite ; qu'en outre, s'agissant du défaut, la lettre du 9 août 2004 susmentionnée, émanant de Mme Y... et notifiant la caducité de la vente établit sans conteste que c'est bien elle qui a refusé de réitérer la vente parfaite et qui était donc en défaut, quelles qu'aient été ses raisons, bonnes ou non, pour agir ainsi » ; qu'ayant ainsi constaté la réalisation de la condition suspensive, le défaut de Madame Y... et son refus de réitérer la vente par acte authentique, il s'en déduisait nécessairement que les époux X... avaient droit à l'application en leur faveur de la clause pénale ; qu'en refusant néanmoins de leur octroyer la somme ainsi stipulée à titre de dédommagement forfaitaire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et partant violé l'article 1134 par refus d'application du contrat.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour Mme Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Madame Y... tendant à ce que les époux X... soient condamnés à lui payer le montant de la clause pénale ;

AUX MOTIFS QUE l'absence des pièces d'urbanisme relatives aux travaux litigieux (permis de construire, certificat de conformité) n'empêchait pas le transfert de propriété et ne figuraient pas au contrat comme conditions suspensives ; que par suite, Monsieur et Madame X... font justement valoir qu'en présence d'un accord écrit sur la chose et le prix, la condition suspensive étant levée, la vente était parfaite ; qu'en outre, s'agissant du défaut, la lettre du 9 août 2004 susmentionnée, émanant de Madame Y..., et notifiant la caducité de la vente, établit sans conteste que c'est bien elle qui a refusé de réitérer la vente parfaite, et qui était donc en défaut, quelles qu'aient été ses raisons, bonnes ou non, pour agir ainsi ; que Madame Y... ne peut donc être jugée mal fondée à réclamer l'application en sa faveur de la clause pénale ;

ALORS QUE le vendeur qui a dissimulé à l'acquéreur le caractère illicite des travaux effectués sur l'immeuble doit être condamné au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente lorsque, comme en l'espèce, la révélation de ces agissements frauduleux a conduit l'acquéreur à renoncer à la vente ; qu'en décidant l'inverse, au motif inopérant que la seule condition suspensive, tenant à l'achèvement de travaux mineurs, avait été réalisée et que c'est l'acquéreur qui avait pris acte de l'impossibilité de poursuivre le contrat, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil."