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BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16 - Page 1866

  • Logement d'habitation et bail commercial

    Le logement d'habitation principale du locataire doit être décent même s'il dépend d'une location selon bail commercial, selon cet arrêt :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 3 mai 2005) que M. X..., qui a acquis le 8 septembre 1989 un fonds de commerce de boulangerie exploité dans des locaux appartenant à la société civile immobilière Compagnie de gestion immobilière (la SCI), a assigné cette dernière aux fins, notamment, de la voir condamner à exécuter dans les lieux donnés à bail servant à l'habitation principale du preneur des travaux permettant l'installation des éléments d'équipement et de confort visés à l'article 3 du décret n° 2002 120 du 30 janvier 2002 ;

    Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

    1°/ que les dispositions de l'article 1719, 1° du code civil, prévoyant que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un "logement décent", "s'il s'agit de son habitation principale", ne sont pas applicables au bail commercial ; qu'il ressort de l'arrêt attaqué que le bail litigieux était un bail commercial ; qu'en jugeant néanmoins que le preneur aurait été en droit d'invoquer le texte susvisé, pour contraindre le bailleur à faire en sorte que le local loué puisse servir de "logement décent", la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1719, 1° du code civil ;

    2°/ que, subsidiairement, les dispositions de l'article 1719, 1° du code civil, prévoyant que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un "logement décent", "s'il s'agit de son habitation principale", ne sont pas applicables quand les parties à un contrat de bail n'ont pas convenu que le local loué serait à usage d'habitation ; que la société civile immobilière Compagnie de gestion immobilière, bailleresse, faisait valoir qu'elle n'avait consenti qu'un bail commercial et non à usage d'habitation ; que le contrat de bail, intitulé "bail commercial", précisait que le local loué "devait être consacré par le preneur à l'activité de boulangerie pâtisserie" ; qu'en jugeant néanmoins que les dispositions susvisées relatives à la délivrance d'un "logement décent" auraient été applicables, aux seuls motifs qu'elles concerneraient la "situation effective du locataire" et "non la dénomination du bail retenue par les parties" et qu'"il n'est pas contestable" que M. X... "a son habitation principale dans une partie des locaux loués par bail commercial", sans constater que, malgré la qualification de "bail commercial" retenue par les parties, celles ci auraient été en réalité d'accord pour que le local loué soit à usage d'habitation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719, 1° du code civil ;

    3°/ que, subsidiairement, les dispositions de l'article 1719, 1° du code civil, prévoyant que le bailleur est obligé de délivrer un "logement décent", ne sont applicables que si le local loué est l'"habitation principale" du preneur ; que dans ses conclusions d'appel, la société civile immobilière Compagnie de gestion immobilière, bailleresse, contestait que le local loué était l'"habitation principale" de M. X... ; qu'en se bornant à affirmer, pour appliquer le texte susvisé, qu'"il n'est pas contestable" que M. X... "a son habitation principale dans une partie des locaux loués par bail commercial", sans s'expliquer sur les éléments qui auraient permis de justifier cette appréciation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719,1° du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que suivant contrat du 1er septembre 1989, la SCI avait donné à bail commercial à M. X... des locaux comprenant, au rez-de-chaussée, une pièce à usage de magasin, une cuisine et deux chambres et à la suite, séparés par une cour, une farinière et un fournil, et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC, et ayant constaté, par motifs propres, que M. X... avait son habitation principale dans une partie des lieux loués, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que le bailleur était tenu de se conformer aux exigences de la loi relatives au logement décent délivré au locataire     ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le moyen unique du pourvoi principal n° Y 08-10.955 :

    Vu l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code ;

    Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;

    Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SCI pour le préjudice subi du fait de l'indécence de son logement, l'arrêt attaqué (Lyon, 12 septembre 2006), rendu à la suite de l'expertise judiciaire ordonnée par la cour d'appel dans son précédent arrêt du 3 mai 2005 afin de déterminer les travaux nécessaires pour rendre le logement décent, retient que si le logement ne correspondait pas aux normes du décret du 30 janvier 2002, M. X... n'a formé une demande de respect des dispositions de ce texte que dans le cadre de la présente procédure et qu'il n'est dès lors pas fondé à solliciter des dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du comportement à cet égard de la SCI ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI n'avait pas délivré au preneur un logement décent, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident formé sur le pourvoi n° Y 08-10.955, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;


    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 3 mai 2005 ;

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de dommages et intérêts, l'arrêt rendu le 12 septembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

    Condamne la SCI Compagnie de gestion immobilière aux dépens des pourvois ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI Compagnie de gestion immobilière ; la condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille neuf.


    MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

    Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL n° Y 08 10.955 par Me Blanc, avocat aux Conseils, pour M. X....

    Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X..., locataire, de sa demande en paiement de dommages et intérêts contre la société C.G.I. pour le préjudice subi du fait de l'indécence de son logement

    Aux motifs que si le logement ne correspondait pas aux normes du décret du 30 janvier 2002, Monsieur X... n'avait formé une demande de respect des dispositions de ce texte que dans le cadre de la présente procédure ; qu'il n'était dès lors pas fondé à solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du comportement à cet égard du bailleur ;

    Alors que le bailleur doit indemniser son locataire du préjudice causé par le manquement à l'obligation de délivrer un logement décent ; qu'en ayant débouté Monsieur X... de sa demande après avoir constaté que le logement ne correspondait pas aux normes relatives à la décence, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.

     

    Moyen produit AU POURVOI INCIDENT n° Y 08 10.955 par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils, pour la SCI Compagnie de gestion immobilière.

    Il est reproché à la Cour d'appel d'avoir « condamné la SCI Compagnie de gestion Immobilière à exécuter l'ensemble des travaux de mise aux normes indiquées par l'expert Z... dans son rapport du 22 août 2005 (...»),

    AUX MOTIFS QUE « la SCI se déclare disposée à faire exécuter les travaux mentionnés par l'expert à l'exception toutefois d'un chauffage électrique qui existait mais qui a été désinstallé par M X... et d'une cuisine enlevée par ce dernier ; que M X... conteste ces suppressions ; que la SCI intimée ne produit aucun document justifiant de ses affirmations quant aux modifications opérées par M X..., la mention insérée dans le rapport du 18 avril 1998 de l'expert A... (page 7) « l'appartement est en cours de réaménagement par M X... lui-même » n'impliquant nullement, contrairement à ce qu'elle avance, que ce locataire ait modifié l'agencement des lieux »,

    ALORS QUE 1°), la cassation de l'arrêt du 3 mars 2005 de la même Cour d'appel, ayant « condamné la SCI Compagnie de Gestion Immobilière à exécuter dans les lieux donnés à bail servant à l'habitation de Monsieur X... les travaux permettant l'installation des éléments d'équipement et de confort visés à l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 » et qui a été frappé de pourvoi par la SCI COMPAGNIE DE GESTION IMMOBILIERE, entraînera l'annulation de plein droit de l'arrêt présentement attaqué, par application de l'article 625 du Code de procédure civile.

    ALORS QUE 2°), au surplus, en fondant l'arrêt présentement critiqué sur le motif pris de ce que M. X... « conteste ces suppressions » du « chauffage électrique qui existait mais qui a été désinstallé par M X... et d'une cuisine enlevée par ce dernier » (p. 2), la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et, par suite, violé les articles 4 du Code de procédure civile et 1134 du Code civil.


    Moyen produit AU POURVOI n° J 08 17.750 par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils, pour la SCI Compagnie de gestion immobilière.

    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR « condamné la SCI Compagnie de Gestion Immobilière à exécuter dans les lieux donnés à bail servant à l'habitation de Monsieur X... les travaux permettant l'installation des éléments d'équipement et de confort visés à l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 »,

    AUX MOTIFS QUE « sur la mise en conformité des locaux d'habitation :

    « attendu que, se prévalant de la loi dite SRU du 13 décembre 2000 qui fait obligation au bailleur de délivrer un logement décent s'il s'agit de son habitation principale et du décret d'application du 30 janvier 2002 fixant les obligations du bailleur quant aux caractéristiques d'un logement décent, Monsieur X... réclame de la société bailleresse l'exécution sous astreinte de travaux de mise aux normes ;

    « attendu que le premier juge a rejeté cette demande au motif que les dispositions de l'article 1719-1er du Code civil, modifié par la loi du 13 décembre 2000, ne pouvait s'appliquer en présence d'un bail exclusivement commercial, ce qui est le cas en l'espèce ;

    « que la SCI COMPAGNIE DE GESTION IMMOBILIERE avance que la loi du 13 décembre 2000 ne s'applique qu'aux seuls locaux soumis à la loi du 6 juillet 1989 et qu'elle n'est pas d'ordre public, partant ne s'applique pas aux contrats en cours ;

    « que les dispositions de l'article 187-1 de la loi du 13 décembre 2000, intégrées à l'article 1719-1er du Code civil relatives à la délivrance d'un logement décent sont d'ordre public ;

    « qu'il en résulte d'une part qu'elles se sont appliquées aux contrats en cours lors de la promulgation de la loi, d'autre part qu'elles concernent la situation effective du locataire non la dénomination du bail retenue par les parties ;

    « qu'il n'est pas contestable que Monsieur X... a son habitation principale dans une partie des locaux loués par bail commercial ; que cette situation oblige dès lors la bailleresse à se conformer aux exigences de la loi susvisée du 13 décembre 2000 relatives au logement décent délivré au locataire ;

    « que Monsieur X... sera en conséquence accueilli en sa prétention tendant à voir exécuter les travaux de mise aux normes (…) »,

    ALORS QUE 1°), les dispositions de l'article 1719, 1° du Code civil, prévoyant que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un « logement décent », « s'il s'agit de son habitation principale », ne sont pas applicables au bail commercial ; qu'il ressort de l'arrêt attaqué que le bail litigieux était un bail commercial ; qu'en jugeant néanmoins que le preneur aurait été en droit d'invoquer le texte susvisé, pour contraindre le bailleur à faire en sorte que le local loué puisse servir de « logement décent », la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1719, 1° du Code civil,

    ALORS QUE 2°), subsidiairement, les dispositions de l'article 1719, 1° du Code civil, prévoyant que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un « logement décent », « s'il s'agit de son habitation principale », ne sont pas applicables quand les parties à un contrat de bail n'ont pas convenu que le local loué serait à usage d'habitation ; que la SCI COMPAGNIE DE GESTION IMMOBILIERE, bailleresse, faisait valoir qu'elle n'avait consenti qu'un bail commercial et non à usage d'habitation ; que le contrat de bail, intitulé « bail commercial », précisait que le local loué « devait être consacré par le preneur à l'activité de boulangerie pâtisserie » (cf. les conclusions d'appel de l'exposante, p. 8) ; qu'en jugeant néanmoins que les dispositions susvisées relatives à la délivrance d'un « logement décent » auraient été applicables, aux seuls motifs qu'elles concerneraient la « situation effective du locataire » et « non la dénomination du bail retenue par les parties », et qu'« il n'est pas contestable » que Monsieur X... « a son habitation principale dans une partie des locaux loués par bail commercial », sans constater que, malgré la qualification de « bail commercial » retenue par les parties, celles-ci auraient été en réalité d'accord pour que le local loué soit à usage d'habitation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719, 1° du Code civil,

    ALORS QUE 3°), subsidiairement, les dispositions de l'article 1719, 1° du Code civil, prévoyant que le bailleur est obligé de délivrer un « logement décent », ne sont applicables que si le local loué est l'« habitation principale » du preneur ; que dans ses conclusions d'appel (p. 8), la SCI COMPAGNIE DE GESTION IMMOBILIERE, bailleresse, contestait que le local loué était l'« habitation principale » de Monsieur X... ; qu'en se bornant à affirmer, pour appliquer le texte susvisé, qu'« il n'est pas contestable » que Monsieur X... « a son habitation principale dans une partie des locaux loués par bail commercial », sans s'expliquer sur les éléments qui auraient permis de justifier cette appréciation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719, 1° du Code civil."

  • L'article L. 600-1-1 du code de l'urbanisme et la contestation d'une préemption

    Cet article n'est pas applicable en cette matière :


    "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 4 août et 4 novembre 2008 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNNE, dont le siège est 12 bis, route de Vernou à Vouvray (37210) et M. Christian A, demeurant ... ; l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNNE et M. A demandent au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'arrêt du 8 avril 2008 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a, d'une part, annulé le jugement du 5 juin 2007 du tribunal administratif d'Orléans annulant la délibération du 20 septembre 2006 du conseil de la communauté de communes du Vouvrillon décidant d'exercer son droit de préemption urbain sur un ensemble immobilier situé sur le territoire de la commune de Vouvray (Indre-et-Loire) et cadastré à la section BL sous les n°s 237, 242 et 288 et, d'autre part, rejeté la demande présentée par les requérants devant le tribunal administratif ;

    2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel de la communauté de communes du Vouvrillon ;

    3°) de mettre à la charge de la communauté de communes du Vouvrillon la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu le code de justice administrative ;




    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de Mme Laure Bédier, Maître des Requêtes,

    - les observations de la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNNE et de M. A et de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la communauté de communes du Vouvrillon,

    - les conclusions de Mlle Anne Courrèges, rapporteur public ;

    La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNNE et de M. A et à la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la communauté de communes du Vouvrillon ;





    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que par acte notarié en date du 5 juin 2003, MM. André et Jacques B ont consenti à M. C un droit de préférence à l'occasion de la vente de l'immeuble appartenant alors à la mère de MM. B et situé dans la commune de Vouvray ; que, par acte sous seing privé du 17 juin 2006, M. C et M. A se sont engagés réciproquement le premier à acheter à MM. B par usage de son droit de préférence et à rétrocéder au second, le second à racheter au premier, à un prix fixé, cet immeuble ; qu'à la suite du compromis de vente signé entre MM. B et le syndicat des vignerons de l'aire d'appellation Vouvray, M. C a exercé son droit de préférence par lettre du 19 juillet 2006 ; que, toutefois, par délibération du 20 juillet 2006, la communauté de communes du Vouvrillon a exercé son droit de préemption sur l'immeuble litigieux ; que, saisi par l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE et M. A, le tribunal administratif d'Orléans a, par un jugement du 5 juin 2007, annulé la délibération du 20 septembre 2006 ; que, par un arrêt du 8 avril 2008, la cour administrative d'appel de Nantes a annulé ce jugement et rejeté la demande d'annulation présentée par l'association et M. A, au motif qu'ils n'avaient pas intérêt pour agir ; que l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE et M. A se pourvoient en cassation contre cet arrêt ;

    Considérant, en premier lieu, que la circonstance que les statuts de l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE ont été déposés postérieurement à la décision de préemption litigieuse est sans incidence sur la recevabilité de la demande d'annulation, les dispositions de l'article L. 600-1-1 du code de l'urbanisme ne s'appliquant qu'aux décisions relatives à l'occupation ou l'utilisation des sols ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que ces statuts précisent que l'association a notamment pour objet de surveiller l'utilisation par les collectivités et leurs représentants des deniers publics afin de défendre les intérêts collectifs ou individuels des concitoyens des communes du Vouvrillon en luttant (...) contre tout gaspillage ou engagement financier que les concitoyens vouvrillons jugeraient inutiles, inappropriés, exagérés (...) ; que la délibération par laquelle la communauté de communes du Vouvrillon a décidé d'exercer son droit de préemption en vue d'acquérir l'immeuble en cause, pour un coût de 550 000 euros, engage les finances de cette collectivité et, par suite, est de nature à porter atteinte aux intérêts que cette association entend défendre ; qu'ainsi, en jugeant que l'association n'avait pas intérêt à agir à l'encontre de cette délibération dès lors qu'elle n'était ni propriétaire, ni locataire ni acquéreur évincé du bien objet de la préemption, alors même qu'il appartient au juge de l'excès de pouvoir d'apprécier l'intérêt à agir d'une association en fonction de son objet statutaire, la cour administrative d'appel de Nantes a commis une erreur de droit ;

    Considérant, en second lieu, que l'intérêt à agir contre une décision de préemption ne se limite pas aux titulaires d'une promesse de vente, mais peut être reconnu à ceux qui bénéficient d'un droit suffisamment certain et direct sur le bien préempté ; qu'en jugeant que la circonstance que M. A se soit trouvé privé de la possibilité de racheter à M. C l'immeuble préempté ne suffisait pas à lui conférer un intérêt à agir contre la décision de préemption, alors que l'exercice de son droit de préférence par M. C et son engagement ferme de rétrocession à M. A faisaient de ce dernier l'acquéreur finalement évincé par la préemption, la cour administrative d'appel a inexactement qualifié les faits de l'espèce ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE et M. A sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 8 avril 2008 ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la communauté de communes du Vouvrillon le versement à l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE et à M. A de la somme de 1 500 euros chacun ; que ces dispositions font en revanche obstacle à ce que soit mis à leur charge le versement d'une somme au titre des frais exposés par la communauté de communes et non compris dans les dépens ;



    D E C I D E :

    Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 8 avril 2008 est annulé.
    Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Nantes.
    Article 3 : La communauté de communes du Vouvrillon versera à l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNE et à M. A une somme de 1 500 euros chacun au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 4 : Les conclusions de la communauté de communes du Vouvrillon tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
    Article 5 : La présente décision sera notifiée à l'ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNNE, à M. Christian A et à la communauté de communes du Vouvrillon."