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BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16 - Page 1867

  • Refus de permis de lotir et responsabilité de la Commune

    Voici un exemple :


    "Vu le pourvoi, enregistré le 16 mai 2005 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présenté pour M. Germain A, demeurant ... ; M. A demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'arrêt du 10 mars 2005 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 21 décembre 1999 du tribunal administratif de Melun rejetant sa demande tendant à la condamnation de la commune de Sucy-en-Brie à lui verser la somme de 3 155 539 euros (20 700 336 francs) en réparation du préjudice subi du fait d'un refus illégal d'autorisation de lotir ;

    2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à son appel ;

    3°) de mettre à la charge de la commune de Sucy-en-Brie la somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;



    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu la note en délibéré, enregistrée le 13 novembre 2008, présentée pour M. A ;

    Vu le code de l'expropriation ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu la loi du 31 décembre 1968 ;

    Vu le code de justice administrative ;



    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Xavier Domino, Auditeur,

    - les observations de la SCP Delaporte, Briard, Trichet, avocat de M. A et de la SCP Peignot, Garreau, avocat de la commune de Sucy-en-Brie,

    - les conclusions de M. Emmanuel Glaser, Commissaire du gouvernement ;




    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que, propriétaire de parcelles sur le territoire de la commune de Sucy-en-Brie, M. A a déposé en 1987 une demande d'autorisation de lotir en vue de la réalisation d'une zone artisanale au lieu-dit Les Varennes ; que le maire de Sucy-en-Brie a rejeté cette demande par un arrêté du 29 octobre 1987 dont M. A a contesté la légalité devant la juridiction administrative ; que la commune a ensuite mené à bien un projet de lotissement d'une zone artisanale portant en partie sur les mêmes terrains, en vue duquel a été prise, le 3 mai 1990, une ordonnance d'expropriation, à laquelle M. A a adhéré en 1991 pour ce qui concerne ses parcelles ; que le Conseil d'Etat statuant au contentieux ayant annulé, par une décision du 13 décembre 1996, l'arrêté du 29 octobre 1987 rejetant la demande d'autorisation de lotir déposée par M. A, ce dernier a adressé à la commune une réclamation, afin d'être indemnisé du préjudice résultant de l'impossibilité de réaliser son projet, due, selon lui, au refus qui lui a été illégalement opposé ; que M. A se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 10 mars 2005 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 21 décembre 1999 du tribunal administratif de Melun rejetant sa demande tendant à la condamnation de la commune de Sucy-en-Brie à lui verser la somme de 3 155 539 euros (20 700 336 francs) en réparation de ce préjudice ;

    Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi ;

    Considérant qu'après avoir relevé qu'en opposant illégalement un refus à la demande d'autorisation de lotir de M. A par son arrêté du 24 octobre 1987, le maire de Sucy-en-Brie avait commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune, la cour a inexactement qualifié les faits qui lui étaient soumis en jugeant que cette illégalité n'était pas la cause directe du préjudice né, pour M. A, de l'impossibilité de réaliser le lotissement qu'il projetait et que ce préjudice était directement et exclusivement imputable à cette expropriation ; que par suite, M. A est fondé à demander l'annulation de l'arrêt qu'il attaque ;

    Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

    Considérant que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif, qui n'a pas omis de statuer sur ce point, le refus illégalement opposé à la demande d'autorisation de lotir de M. A par l'arrêté du maire de Sucy-en-Brie du 29 octobre 1987 est constitutif d'une faute de nature à engager la responsabilité de la commune à l'égard de ce dernier ; qu'aucun motif légal n'est invoqué par la commune de Sucy-en-Brie, qui aurait pu justifier le refus opposé à la demande d'autorisation de lotir de M. A ; qu'aucune faute ou imprudence ne peut être imputée à celui-ci ; que la procédure d'expropriation engagée en 1990 l'a définitivement empêché de réaliser le lotissement projeté ; que le préjudice allégué par M. A, résultant de l'impossibilité de réaliser le lotissement qu'il projetait, doit être regardé comme directement lié à la faute de la commune ;

    Considérant en premier lieu que les frais d'honoraires d'architecte correspondant à l'établissement du dossier de demande d'autorisation de lotir, engagés en pure perte du fait de la faute commise par la commune doivent être inclus dans le montant du préjudice indemnisable ; que compte tenu des pièces apportées par M. A pour justifier la somme qu'il demande à ce titre, des factures qui sont, pour certaines, antérieures de plusieurs années ou sensiblement postérieures à la date du dépôt de la demande d'autorisation, il sera fait, dans les circonstances de l'espèce, une juste appréciation du préjudice qu'il a subi à ce titre en fixant son montant à 30 000 euros ;

    Considérant en deuxième lieu que M. A demande à être indemnisé d'un manque à gagner correspondant aux bénéfices qu'il aurait retirés de la vente des lots qu'il aurait pu commercialiser et de celle des immeubles qu'il aurait pu construire sur certains de ces lots ; qu'il résulte cependant de l'instruction que, pour établir l'existence d'une tel manque à gagner, M. A se borne à faire référence au projet de lotissement réalisé par la commune après l'expropriation dont son terrain a fait l'objet et aux gains qu'elle en a retirés ; qu'en revanche, il n'apporte aucun élément de nature à justifier les profits qui auraient pu résulter de la réalisation de son propre projet, dont il ne précise nullement l'équilibre économique ; qu'ainsi, dans les circonstances de l'espèce, le préjudice tiré du manque à gagner qu'invoque M. A ne peut qu'être regardé comme purement éventuel ;

    Considérant en troisième lieu que, si M. A demande à être indemnisé des frais qu'il a dû exposer pour obtenir l'annulation par la juridiction administrative du refus illégalement opposé à sa demande d'autorisation de lotir, il résulte de l'instruction que le Conseil d'Etat statuant au contentieux, par sa décision du 13 décembre 1996, lui a accordé une somme au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'il en résulte que M. A ne peut utilement, dans la présente instance, demander réparation de ces même frais ;

    Considérant en dernier lieu que, si M. A demande à être indemnisé du préjudice à caractère financier que lui aurait causé la faute de la commune, il n'assortit pas ses conclusions des précisions permettant d'en apprécier la portée ;

    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. A, par les seuls éléments qu'il invoque, est seulement fondé à se plaindre de ce que le tribunal administratif ne l'a pas indemnisé à hauteur de 30 000 euros du préjudice résultant des frais qu'il a exposés en vue de constituer son dossier de demande d'autorisation de lotir ;

    Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant qu'au titre de ces dispositions, il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par M. A et par la commune de Sucy-en-Brie au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;



    D E C I D E :

    Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 10 mars 2005 est annulé.
    Article 2 : La commune de Sucy-en-Brie est condamnée à verser à M. A la somme de 30 000 euros au titre des frais qu'il a exposés pour la réalisation de son dossier de demande d'autorisation de lotir.
    Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Melun du 21 décembre 1999 est réformé en ce qu'il a de contraire à la présente décision.
    Article 4 : Le surplus des conclusions d'appel de M. A est rejeté.
    Article 5 : Les conclusions présentées par M. A et par la commune de Sucy-en-Brie au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
    Article 6 : La présente décision sera notifiée à M. Germain A et à la commune de Sucy-en-Brie."

  • Permis de construire illégal et responsabilité de la Commune

    Dans ce cas cette responsabilité est retenue :


    "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 13 juillet et 13 novembre 2006 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE RAND KAR, dont le siège est Canal de la Martinière à Frossay (44320) et M. Eric A, demeurant ... ; la SOCIETE RAND KAR et M. A demandent au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'arrêt du 2 mars 2006 de la cour administrative d'appel de Nantes en tant qu'il rejette leurs conclusions d'appel tendant à la réformation du jugement du tribunal administratif de Nantes du 2 juin 2005 condamnant la commune de Frossay à payer à la SOCIETE RAND KAR la somme de 31 440 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'illégalité d'un permis de construire délivré à M. A le 11 janvier 1992 ;

    2°) de condamner la commune de Frossay à leur verser la somme de 2 634 803,52 euros, avec intérêts de droit et capitalisation à compter du 17 mars 2005 ;

    3°) de mettre à la charge de la commune de Frossay la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;
    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 ;

    Vu le code de justice administrative ;

    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Pascal Trouilly, Maître des Requêtes,

    - les observations de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la SOCIETE RAND KAR et M. A et de Me Odent, avocat de la commune de Frossay,

    - les conclusions de M. Luc Derepas, Commissaire du gouvernement ;





    Considérant que M. A a obtenu le 11 janvier 1992 du maire de Frossay (Loire-Atlantique) un permis de construire en vue de l'édification de deux bâtiments à usage de hangar destinés à l'extension de la base d'ultra-légers motorisés (ULM) ; que ces bâtiments ont été apportés par la suite à la SOCIETE RAND KAR ; que, par jugement du 1er avril 1993 devenu définitif, le tribunal administratif de Nantes, saisi par des riverains et une association, a annulé la délibération du 21 mai 1991 par laquelle le conseil municipal de Frossay avait approuvé la modification du plan d'occupation des sols de la commune consistant à créer, au sein de la zone NDc, un secteur réservé aux installations et constructions liées à l'activité des ULM et autorisant, dans ce secteur, les équipements collectifs liés à l'hôtellerie et à la restauration ; que les mêmes demandeurs ont introduit devant le juge judiciaire un recours tendant, d'une part, à la destruction des deux bâtiments autorisés par le permis de construire et, d'autre part, à la condamnation de M. A à réparer le préjudice causé par leur édification ; que, saisi d'un recours en appréciation de légalité, le tribunal administratif de Nantes a, par un jugement du 12 novembre 1996, déclaré le permis illégal ; que, par une décision du 28 juillet 1999, le Conseil d'Etat a confirmé ce jugement ; que M. A a été condamné par le juge judiciaire à démolir les bâtiments et à indemniser les demandeurs ; qu'à la suite de ces condamnations, M. A et la SOCIETE RAND KAR ont présenté devant le tribunal administratif de Nantes, outre une demande de provision, un recours indemnitaire tendant à la condamnation de la commune de Frossay à réparer les préjudices qu'ils estiment avoir subis ; que, par un jugement du 2 juin 2005, le tribunal a reconnu que la responsabilité de la commune était engagée du fait de l'illégalité fautive du permis de construire du 11 janvier 1992, l'a condamnée en conséquence à payer à la SOCIETE RAND KAR la somme de 31 440 euros en réparation des préjudices constitués par les frais de démolition des hangars ainsi que par le montant des dommages-intérêts fixé par le juge judiciaire et a rejeté le surplus des demandes ; que, par un arrêt du 2 mars 2006, la cour administrative d'appel de Nantes a confirmé ce jugement ; que M. A et la SOCIETE RAND KAR se pourvoient en cassation contre cet arrêt, en tant que la cour administrative d'appel a ainsi écarté l'indemnisation de chefs de préjudices supplémentaires ;

    Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, s'agissant des frais engagés pour la construction et l'aménagement des deux bâtiments autorisés par le permis de construire du 11 janvier 1992 et dont la démolition a été ordonnée par le juge judiciaire, les requérants n'ont produit qu'une expertise relative au coût de reconstruction à l'identique de ces bâtiments et se sont prévalus du montant, actualisé, retenu par cette expertise ; que ce montant n'étant pas nécessairement égal à celui des dépenses engagées pour leur construction initiale, la cour administrative d'appel n'a pas entaché son arrêt d'erreur matérielle et n'a pas dénaturé les faits de l'espèce en estimant que M. A et la SOCIETE RAND KAR n'avaient ni chiffré, ni justifié le montant des frais de construction des bâtiments qu'ils ont été condamnés à démolir ;

    Considérant, en deuxième lieu, que les frais utilement exposés par le bénéficiaire d'une autorisation individuelle d'urbanisme à l'occasion d'une instance judiciaire engagée par des tiers et à l'issue de laquelle le juge judiciaire ordonne, à raison de l'illégalité de cette autorisation, la démolition d'une construction ainsi que l'indemnisation des préjudices causés aux tiers par celle-ci, sont suceptibles d'être pris en compte dans le préjudice résultant de l'illégalité fautive de l'autorisation, mais à l'exclusion de ceux relatifs aux astreintes prononcées, le cas échéant, pour pallier une carence dans l'exécution de la décision juridictionnelle ; qu'il en va de même des frais afférents à une instance en appréciation de légalité introduite, au cours du procès judiciaire, devant la juridiction administrative, afin qu'il soit statué sur la légalité de l'autorisation ; qu'en revanche, les frais exposés lors de la présente procédure introduite par le bénéficiaire de l'autorisation et tendant à la réparation du préjudice subi par celui-ci relèvent du champ d'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il suit de là que la cour administrative d'appel de Nantes a commis une erreur de droit en excluant par principe la réparation du préjudice constitué par les frais exposés lors des instances engagées par des tiers devant la juridiction judiciaire ainsi que lors des instances en appréciation de légalité introduites devant la juridiction administrative ; que l'arrêt attaqué doit, dès lors, être annulé sur ce point ;

    Considérant, en troisième lieu que si M. A et la SOCIETE RAND KAR ont demandé devant les juges du fond l'indemnisation des préjudices liés aux surcoûts et à la perte d'activité résultant du transfert d'une partie de l'activité de la base ULM sur un autre site, c'est sans commettre d'erreur de qualification juridique que la cour administrative d'appel a estimé que ce transfert n'était pas la conséquence directe de l'illégalité du permis de construire du 11 janvier 1992 mais résultait de l'impossibilité, eu égard aux règles d'urbanisme alors applicables dans ce secteur, de réaliser les constructions nécessaires au développement de l'activité de cette base ;

    Considérant, enfin, que la cour administrative d'appel a estimé que les demandes d'indemnisation des frais de déménagement partiel de la SOCIETE RAND KAR sur un autre site ainsi que des troubles dans les conditions d'existence et du préjudice moral invoqués par M. A n'étaient fondées que sur le comportement prétendument fautif de la commune devant les juridictions au cours des instances antérieures ; que, toutefois, il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, notamment du mémoire en réplique enregistré le 30 janvier 2006, que les appelants invoquaient également comme fondement de ces préjudices, à titre subsidiaire, l'illégalité fautive du permis de construire ; que, par suite, la cour a dénaturé les écritures des requérants ; que l'arrêt attaqué doit ainsi être annulé en tant qu'il concerne ces chefs de préjudice ;

    Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de régler l'affaire au fond en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, dans la limite de la cassation prononcée ;

    Sur la prescription quadriennale :

    Considérant que le maire, ou l'adjoint qu'il délègue à cet effet, a seul qualité pour opposer, au nom de la commune, la prescription quadriennale prévue par la loi du 31 décembre 1968 ; que, par suite, la prescription invoquée à l'encontre de M. A par la commune de Frossay devant le tribunal administratif dans un mémoire en défense qui ne porte que la signature de son avocat n'a pas été, en tout état de cause, régulièrement opposée ; qu'il en va de même en ce qui concerne la prescription invoquée, dans un mémoire en défense produit devant la cour administrative d'appel, à l'encontre de la SOCIETE RAND KAR, la juridiction saisie au premier degré s'étant au surplus déjà prononcée sur le fond ;

    Sur le montant du préjudice :

    Considérant, en premier lieu, que le montant total des frais d'avocat et d'avoué supportés par la SOCIETE RAND KAR dans les instances tendant à la démolition des bâtiments et à l'indemnisation des préjudices résultant de l'édification de ceux-ci, ainsi que dans l'instance en appréciation de légalité introduite devant la juridiction administrative, s'élève à la somme, non sérieusement contestée par la commune de Frossay, de 16 712 euros ;

    Considérant, en deuxième lieu, que la SOCIETE RAND KAR justifie également avoir exposé, lors de la démolition des bâtiments, des frais de déménagement du matériel qui y était installé, pour un montant total de 4 469 euros ;

    Considérant, enfin, que M. A justifie suffisamment avoir subi, du fait de l'illégalité du permis qui lui a été délivré, des troubles dans ses conditions d'existence ; qu'il sera fait une juste appréciation de ce chef de préjudice en les évaluant à la somme de 10 000 euros ;

    Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont seulement fondés à demander, d'une part, que le montant de la condamnation prononcée par le tribunal administratif au bénéfice de la SOCIETE RAND KAR soit porté à la somme de 52 621 euros et, d'autre part, que la commune soit condamnée à payer une somme de 10 000 euros à M. A ; que ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter du jour de la réception par la commune de Frossay des demandes préalables datées, respectivement, du 10 décembre 1999 et du 30 janvier 2001 ; que la capitalisation des intérêts a été demandée le 17 mars 2005, date à laquelle, il était dû au moins une année d'intérêts ; que, dès lors, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, il y a lieu de faire droit à cette demande tant à cette date qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date ;

    Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées à ce titre par la commune de Frossay ; qu'en revanche il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Frossay le versement à la SOCIETE RAND KAR et à M. A d'une somme globale de 4 000 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens en appel et en cassation ;



    D E C I D E :


    Article 1er : L'arrêt du 2 mars 2006 de la cour administrative d'appel de Nantes est annulé en tant qu'il a rejeté les conclusions de la SOCIETE RAND KAR et de M. A tendant à l'indemnisation des frais d'instance, des frais de déménagement, ainsi que du préjudice moral et des troubles dans les conditions d'existence.
    Article 2 : La commune de Frossay est condamnée à payer à la SOCIETE RAND KAR la somme de 52 621 euros et à M. A la somme de 10 000 euros. Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la réception par la commune de Frossay des demandes préalables formées, respectivement, le 10 décembre 1999 et le 30 janvier 2001. Les intérêts de ces sommes échus le 17 mars 2005 seront capitalisés à cette date, puis à chaque échéance annuelle, pour produire eux-mêmes intérêts.
    Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Nantes en date du 2 juin 2005 est réformé en ce qu'il a de contraire à la présente décision.
    Article 4 : La commune de Frossay versera à la SOCIETE RAND KAR et à M. A une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 5 : Le surplus des conclusions de la SOCIETE RAND KAR et de M. A devant le Conseil d'Etat et la cour administrative d'appel de Nantes, ainsi que les conclusions de la commune de Frossay présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.
    Article 6 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE RAND KAR, à M. Eric A et à la commune de Frossay."