M. Jean-Louis Léonard attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur les difficultés liées à l'absence d'autorisation d'urbanisme pour les divisions d'immeubles d'habitations en plusieurs logements. En effet, dans l'hypothèse où ces logements sont créés sans changement de destination et que le projet ne nécessite pas une modification de l'aspect extérieur ou la création de niveaux supplémentaires, aucune autorisation d'urbanisme n'est exigée par les règles en vigueur. Même dispensé de toute autorisation, le projet doit cependant respecter les dispositions du plan local d'urbanisme (PLU), en matière notamment de stationnement, en imposant par exemple un minimum de places de stationnement par logement. De manière indirecte, on peut ainsi contrôler le nombre de logements réalisés. Or, en réalité, ce contrôle s'avère délicat et surtout inefficace. En effet, les projets n'étant pas soumis à autorisation d'urbanisme, il est dans ces conditions très difficile pour les autorités locales d'intervenir et d'imposer quoi que ce soit. De même, en cas de non-conformité avec les règles du PLU de sa commune, le maire peut dresser un procès-verbal afin de constater l'infraction et le contrevenant s'expose à des sanctions pénales. Dans les faits, les poursuites engagées n'aboutissent pas. Il existe donc une lacune juridique et aucun moyen de se prémunir contre certaines dérives telles que la surdensification liée à la spéculation à laquelle sont particulièrement exposées les communes du littoral où le coût du foncier est très élevé. En effet, un propriétaire qui achète un immeuble dont la valeur, à Châtelaillon-Plage, est d'environ 4 000euros le mètre carré bâti, cherchera à rentabiliser au maximum son investissement en le divisant en un maximum de logements, qu'il destinera ensuite à la location, se transformant ainsi en véritable marchand de sommeil ! Ainsi, à Châtelaillon-Plage, il n'est pas rare de voir des immeubles de logement divisés en cinq ou six logements et loués ensuite à des prix exorbitants. Par ailleurs, ces transformations d'immeubles sans contrôle posent de nombreuses difficultés liées au stationnement sur le domaine public, dans la mesure où les nouveaux logements créés ne sont pas accompagnés des places de stationnement nécessaires. Enfin, cela pose un problème d'égalité des citoyens devant l'obligation de créer du stationnement. En effet, pour des administrés qui prévoient de faire des travaux soumis à autorisation, les maires imposent des places de stationnement précisées dans l'autorisation délivrée. Les enjeux liés à l'absence de formalités pour les divisions d'immeuble sont cruciaux et une solution doit être trouvée. Son collègue Hugues Martin avait interrogé le ministre délégué au logement et à la ville le 25 janvier 2005 sur le sujet. En réponse, on lui avait indiqué que le problème posé était réel et que ce point faisait partie des dispositions du code de l'urbanisme que le Gouvernement avait décidé de clarifier et d'adapter. Pourtant, aucune nouvelle disposition n'a été proposée dans le cadre de la réforme des autorisations d'urbanisme et des permis de construire issue de l'ordonnance du 8 mai 2005. Aussi, il lui demande de bien vouloir lui indiquer dans quel cadre des dispositions pourraient être envisagées pour répondre à ce problème.

La division d'immeubles en petits appartements n'est soumise à aucune autorisation d'urbanisme si elle ne comporte pas de changements de destination ou de modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. Toutefois, en application de l'article L. 421-8 du code de l'urbanisme, l'immeuble ayant fait l'objet de cette division devra être conforme aux règles du plan local d'urbanisme, et notamment aux règles imposant la réalisation d'un certain nombre de places de stationnement par logement. L'autorité compétente peut avoir connaissance de ces divisions par l'augmentation du nombre de foyers fiscaux, et si ces divisions ne respectent pas les règles du plan local d'urbanisme, elle devra faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délais au procureur de la République. La Cour de cassation a jugé, pour une division soumise à permis de construire, qu'une commune pouvait demander la réparation de son préjudice résultant de l'absence de réalisation des places requises (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 novembre 2005, Juvisy-sur-Orge, SCI DELTA). Une solution comparable peut toutefois être appliquée à une division d'immeubles non soumise à autorisation de construire.

En invoquant l"absence d'affichage de la délibération l'instituant, selon cet arrêt.

"Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 10 février et 10 juin 2004 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE SAINT-BON COURCHEVEL, représentée par son maire ; la COMMUNE DE SAINT-BON COURCHEVEL demande que le Conseil d'Etat :


1°) annule l'arrêt du 9 décembre 2003 par lequel la cour administrative d'appel de Lyon a rejeté son appel formé à l'encontre du jugement du 11 décembre 2002 du tribunal administratif de Grenoble déchargeant la société Financière Alpina du paiement de la somme de 800 000 F dont elle avait été constituée débitrice par un état exécutoire du 28 juillet 1999 établi par le maire de commune exposante au titre de la participation instituée par l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme ;


2°) statuant au fond, annule ce jugement et rejette la demande présentée par la société Financière Alpina devant ce tribunal ;


3°) mette la somme de 3 000 euros à la charge de la société Lacil, venue aux droits de la société Financière Alpina, en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


Vu les autres pièces du dossier ;


Vu le code de l'urbanisme ;


Vu le code général des collectivités territoriales ;


Vu le code de justice administrative ;



Après avoir entendu en séance publique :


- le rapport de M. Hugues Hourdin, Maître des Requêtes,


- les observations de la SCP Peignot, Garreau, avocat de la COMMUNE DE SAINT-BON COURCHEVEL et de la SCP Parmentier, Didier, avocat de la société Financière Alpina,


- les conclusions de M. Stéphane Verclytte, Commissaire du gouvernement ;





Considérant qu'aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales : Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage (…)/ Le maire certifie, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes (…) ;


Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Financière Alpina s'est vue délivrer, le 10 août 1999, un titre exécutoire émis le 28 juillet précédent, mettant à sa charge le paiement d'une somme de 800 000 F au titre de la participation instaurée par l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme pour non-réalisation d'aires de stationnement dans le cadre du projet autorisé par un permis de construire délivré à cette société le 14 décembre 1998 ; que, pour rejeter la requête de la COMMUNE DE SAINT-BON COURCHEVEL tendant à l'annulation du jugement par lequel le tribunal administratif de Grenoble a accordé à la société Financière Alpina la décharge de cette somme, la cour administrative d'appel de Lyon a relevé que, le maire de la commune n'ayant pas versé au dossier le certificat d'affichage établi selon les dispositions précitées de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, l'attestation rédigée le 24 janvier 2003 par l'adjoint au maire qui était chargé de l'urbanisme au moment du vote de la délibération du 22 août 1990 par laquelle le conseil municipal avait fixé le montant de la participation contestée, ne pouvait tenir lieu de certificat d'affichage au sens de ces dispositions ; qu'en statuant ainsi par un arrêt suffisamment motivé, la cour a souverainement apprécié les faits qui lui étaient soumis ; que la cour n'a pas fondé son arrêt sur la circonstance que les dispositions précitées de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales feraient obstacle, par principe, à ce que le maire délègue à un adjoint la compétence qu'il tenait de cet article ; que, dès lors, le moyen tiré de ce que, ce faisant, elle aurait commis une erreur de droit, manque en fait ; qu'il suit de là que la COMMUNE DE SAINT-BON COURCHEVEL n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ;


Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :


Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la COMMUNE DE SAINT-BON COURCHEVEL, qui est, dans la présente instance, la partie perdante, une fraction de la somme qu'en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, la société Lacil SA, venant aux droits de la société Financière Alpina, demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;




D E C I D E :



Article 1er : La requête de la COMMUNE DE SAINT-BON COURCHEVEL est rejetée.

Article 2 : La COMMUNE DE SAINT-BON COURCHEVEL versera la somme de 3 000 euros à la société Lacil SA en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNE DE SAINT-BON COURCHEVEL et à la société Lacil SA."