BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Par cet arrêt :

Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juin 2004 que la résolution n° 1 proposée était essentiellement le rappel que mandat avait été donné au conseil syndical pour, avec le concours du syndic, réaliser une étude sur les possibilités alternatives à l'actuel dispositif de gardiennage, la détermination ou confirmation des conditions (majorité de l'article 26 de la loi ou unanimité) dans lesquelles la suppression d'un ou deux postes de "gardienne" pourrait être décidée, les instructions à donner au syndic quant au remplacement des gardiennes et retenu qu'après des débats "non maîtrisés", c'était une question différente de celle figurant à l'ordre du jour qui avait été soumise au vote, à savoir "voulons-nous maintenir les quatre postes initiaux de gardienne ?" "Quels sont ceux qui sont pour deux postes", la cour d'appel en a exactement déduit que l'assemblée ayant voté sur une résolution ne figurant pas à l'ordre du jour, en tout cas différente de celle qui y figurait, la décision n° 1 ne pouvait qu'être annulée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires des ... et ... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires des ... et ... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires des ... et ...,

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté que le règlement de copropriété de l'immeuble du ... et du ... n'impose pas un nombre déterminé de gardiens ;

AUX MOTIFS QUE «la demande d'interprétation du règlement de copropriété peut être analysée comme un moyen à l'appui d'autres demandes, notamment de dire irréguliers certains recrutements de gardiens ; que le règlement de copropriété ne comporte aucune disposition impérative quant au nombre de gardiens ; qu'une telle disposition, eu égard notamment à ses conséquences en matière de charges de salaires, et de majorité, ou unanimité, requise pour la modification, ne saurait se présumer ; que l'article 3 du chapitre deuxième indique que "sont réputés communs" divers locaux dont "les quatre loges de concierge donnant sur le square", "la loge du gardien du garage donnant quai Louis Blériot", et quatre locaux à la disposition des concierges mais que l'objet du chapitre deux est la "distinction des choses et parties communes et des parties privées" ; que ces stipulations répartissent les locaux existants selon cette distinction ; qu'elles constatent l'existence de 4 loges de concierge mais ne fixent pas pour autant pour l'avenir le nombre de concierges qui doivent assurer le gardiennage de l'immeuble ; que ce nombre a d'autant moins été voulu intangible que l'article 17, chapitre 8, donne pour attribution au syndic d'engager "s'il y a lieu", le personnel nécessaire au gardiennage et à l'entretien de l'immeuble ; que le choix du règlement a été celui de la souplesse ; que toutefois, l'article 6, "usage des choses et parties communes" édicte diverses prescriptions et prévoit que l'assemblée générale puisse édicter d'autres prescriptions concernant l'usage des choses et parties communes "en se conformant aux dispositions de l'article "23" numéro 2, paragraphe b (double majorité)" cité par les appelants ne concerne que l'usage et non le changement de destination ; qu'en définitive, l'assemblée générale est souveraine pour déterminer le nombre de gardiens et les modalités du gardiennage qui ne résultent pas du règlement » ;

ALORS QUE l'exigence d'un intérêt à agir né et actuel s'oppose à ce que le Juge se borne à donner une interprétation du règlement de copropriété qui est étrangère à la solution du litige qui lui était soumis ; qu'en se bornant à énoncer, pour déclarer recevable la demande d'interprétation du règlement de copropriété, que cette demande peut être regardée comme un moyen dont dépend l'examen d'autres prétentions, bien qu'elle ait seulement statué dans le dispositif de son arrêt sur le sens du règlement de copropriété sans que cette interprétation emporte quelque conséquence que ce soit sur l'examen des autres demandes dont elle était saisie, la Cour d'appel a violé l'article 31 du Code de procédure civile ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR annulé la première résolution de l'assemblée générale du 19 juin 2004 par laquelle les copropriétaires ont décidé de maintenir quatre postes de gardiennage ;

AUX MOTIFS QU'il résulte du procès-verbal que la résolution proposée était essentiellement le rappel que mandat avait été donné au conseil syndical pour, avec le concours du syndic, réaliser une étude sur les possibles alternatives à l'actuel dispositif de gardiennage, la détermination ou confirmation des conditions (majorité de l'article 26 de la loi ou unanimité) dans lesquelles la suppression d'un ou deux postes de "gardienne" pourrait être décidée, les instructions à donner au syndic quant au remplacement des gardiennes ; qu' après des débats "non maîtrisés", c'est une question "différente" de la résolution prévue à l'ordre du jour qui a été soumise au vote, à savoir "voulons-nous maintenir les 4 postes initiaux de gardienne ?" "quels sont ceux qui sont pour 2 postes ", le maintien de 4 postes étant voté par 49 copropriétaires pour 5053/1000èmes, 30 pour 2507/1000èmes ayant voté pour deux postes et 10 pour 1123/1000èmes s'étant abstenus ; que l'assemblée a voté sur une résolution ne figurant pas à l'ordre du jour en tous cas différente de celle qui figurait à l'ordre du jour ; que ceci ne peut être justifié par le caractère "anarchique" et "empreint d'animosité" du débat ; que la Cour ne peut qu'annuler la résolution» ;

ALORS QU'il est loisible à l'assemblée des copropriétaires de reformuler le projet de résolution sans en modifier substantiellement le sens et la portée ; qu'il résulte des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que l'assemblée générale des copropriétaires était invitée ainsi à examiner «les conditions dans le respect desquelles une quelconque suppression d'un ou deux postes de gardienne pourrait être décidée», ainsi qu'à délibérer sur «les instructions à donner au syndic quant au remplacement ou pas des gardiennes des ..., et dans l'affirmative, définition des modalités de mise en oeuvre de ces remplacements» ; qu'en décidant que l'assemblée générale des copropriétaires avait délibéré sur une question qui ne figurait pas à l'ordre du jour, ou, en tout cas qui en différait, en des termes que le caractère anarchique des débats ne justifiait pas, bien que le libellé du projet de résolution implique que l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur le maintien des quatre emplois de concierge, la Cour d'appel a violé l'article 13 du décret du 17 mars 1967.