Cela peut éviter de devoir payer une commision ou des dommages et intérêts à l'agence immobilière en cas de renonciation à la vente parce que le prêt n'a pas été obtenu :

"Attendu qu'un compromis de vente a été signé le 21 janvier 2003 par l'entremise de la société Leigniel immobilier Sens " Solis " entre la SCI des Minimes, vendeur, et M. X... et la société Wellingtonia, acquéreurs, portant sur le château des Minimes d'Aulnoy moyennant le prix de 507 000 euros ; que la somme de 26 000 euros a été versée par les acquéreurs à titre de séquestre entre les mains de l'agence immobilière ; que les acquéreurs n'ayant pu trouver le financement escompté ont renoncé au bénéfice du compromis de vente et avec l'accord du vendeur, ont demandé à l'agence immobilière la restitution de l'acompte sur le prix versé le 21 janvier 2003 ;

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, (Paris, 26 avril 2007) d'avoir condamné solidairement M. X... et la SNC Wellingtonia à payer à la société Leigniel immobilier Sens " Solis " la somme de 22 870 euros au titre de sa commission, avec intérêts au taux légal à compter de ses conclusions du 10 mai 2004, alors qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ni même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; qu'en décidant néanmoins que la renonciation ultérieure des parties à réitérer l'acte sous seing privé sous la forme authentique ne privait pas l'agent immobilier de sa commission, alors que les parties avaient décidé d'un commun accord de mettre fin rétroactivement à la vente, de sorte que le compromis de vente sous seing privé était anéanti et que la vente ne pouvait être considérée comme effectivement conclue, la cour d'appel a violé l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 ;

Mais attendu que la cour d'appel qui a relevé que le compromis de vente qui ne comportait aucune condition suspensive concrétisait l'accord sur la chose et sur le prix conclu entre le vendeur et les acquéreurs et satisfaisait ainsi aux prescriptions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, en a justement déduit que la renonciation ultérieure des parties à réitérer cet acte en la forme authentique ne pouvait avoir pour effet de priver l'intermédiaire de la rémunération lui était due ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et la société Wellingtonia aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. X... et la société Wellingtonia à payer à la société Leigniel immobilier Sens " Solis " la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M. X... et de la société Wellingtonia ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux avril deux mille neuf.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP BARADUC et DUHAMEL, avocat aux Conseils pour M. X... et la société Wellingtonia

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement monsieur X... et la SNC Wellingtonia à payer à la société Leigniel Immobilier Sens « Solis » la somme de 22. 870 euros au titre de sa commission, avec intérêts au taux légal à compter de ses conclusions du 10 mai 2004 ;

AUX MOTIFS QUE l'acte sous seing privé du 21 janvier 2003, qui ne comportait aucune condition suspensive de prêt, concrétisait l'accord sur la chose et sur le prix conclu entre le vendeur et les acquéreurs ; que cet acte satisfaisait par conséquent aux prescriptions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 qui prévoit qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que la renonciation ultérieure des parties à réitérer cet acte en la forme authentique ne pouvait donc avoir pour effet de priver l'intermédiaire de la rémunération qui lui était contractuellement due et dont le principe et le montant avaient été fixés à l'acte de vente sous seing privé ;

ALORS QU'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ni même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; qu'en décidant néanmoins que la renonciation ultérieure des parties à réitérer l'acte sous seing privé sous la forme authentique ne privait pas l'agent immobilier de sa commission, alors que les parties avaient décidé d'un commun accord de mettre fin rétroactivement à la vente, de sorte que le compromis de vente sous seing privé était anéanti et que la vente ne pouvait être considérée comme effectivement conclue, la cour d'appel a violé l'article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970."

Voici un arrêt qui pose le pincipe selon lequel : "la responsabilité d'une personne publique n'est susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes commises par cette personne et le préjudice subi par la victime".

"Vu 1°/ sous le n° 299753, le pourvoi, enregistré le 15 décembre 2006 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présenté par le MINISTRE DES TRANSPORTS, DE L'EQUIPEMENT, DU TOURISME ET DE LA MER ; le MINISTRE DES TRANSPORTS, DE L'EQUIPEMENT, DU TOURISME ET DE LA MER demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 19 octobre 2006 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille l'a, en premier lieu, déclaré solidairement responsable avec la commune du Rayol-Canadel du préjudice causé à M. Jacques A, acquéreur d'un terrain inconstructible consécutivement à l'illégalité, d'une part, du classement en zone constructible NAb du plan d'occupation des sols d'une partie du Haut Rayol, approuvé par délibération du conseil municipal de cette commune en date du 26 mai 1987, d'autre part, de la création de la zone d'aménagement concerté de la Tessonnière et de l'approbation du plan d'aménagement de cette zone par délibérations du même conseil municipal approuvées par le préfet du Var le 10 juin 1988 et a, en second lieu, ordonné une expertise en vue de déterminer ce préjudice ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter l'appel formé par M. A devant la cour administrative d'appel de Marseille ou, à titre subsidiaire, de condamner, conjointement et solidairement, la commune du Rayol-Canadel, la société Empain Graham, la société International Amalgamated Investors (IAI) et la société d'Immeubles Commerciaux Locatifs (SICL), à garantir l'Etat des 2/3 des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui et résultant du préjudice subi par M. A ;


Vu 2°/, sous le n° 299799, le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 15 décembre 2006 et 15 mars 2007 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DU RAYOL CANADEL, représentée par son maire ; la COMMUNE DU RAYOL CANADEL demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 19 octobre 2006 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille l'a, en premier lieu, déclaré solidairement responsable avec l'Etat du préjudice causé à M. Jacques A, acquéreur d'un terrain inconstructible consécutivement à l'illégalité, d'une part, du classement en zone constructible NAb du plan d'occupation des sols d'une partie du Haut Rayol, approuvé par délibération du conseil municipal de cette commune en date du 26 mai 1987, d'autre part, de la création de la zone d'aménagement concerté de la Tessonnière et de l'approbation du plan d'aménagement de cette zone par délibérations du même conseil municipal approuvées par le préfet du Var le 10 juin 1988 et a, en second lieu, ordonné une expertise en vue de déterminer ce préjudice ;

2°) de mettre à la charge de M. A le versement de la somme de 3000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;




Vu la note en délibéré, enregistrée le 7 octobre 2009, présentée pour M. A ;

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et son premier protocole additionnel ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;


Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Jérôme Marchand-Arvier, Maître des Requêtes,

- les observations de la SCP Vier, Barthélemy, Matuchansky, avocat de la COMMUNE DU RAYOL-CANADEL, de la SCP Baraduc, Duhamel, avocat M. Jacques A et de la SCP Thouin-Palat, Boucard, avocat de la société Empain-Graham,

- les conclusions de M. Frédéric Lenica, rapporteur public,

- les nouvelles observations de la SCP Vier, Barthélemy, Matuchansky, avocat de la COMMUNE DU RAYOL-CANADEL et de la SCP Baraduc, Duhamel, avocat M. Jacques A ;




Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par délibération du 26 mai 1987, le conseil municipal de la COMMUNE DU RAYOL CANADEL (Var) a approuvé le plan d'occupation des sols de cette commune, qui classait en zone Nab le secteur du Haut-Rayol ; que le conseil municipal a, par délibérations des 16 juin et 21 juillet 1988, créé au sein du secteur du Haut-Rayol la zone d'aménagement concerté dite de la Tessonnière et approuvé son plan d'aménagement ; que le préfet du Var, saisi au titre des dispositions du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, a, préalablement aux délibérations des 16 juin et 21 juillet 1988, donné son accord à ces opérations, le 10 juin 1988 ; que, par une décision du 14 janvier 1994, le Conseil d'Etat statuant au contentieux a confirmé l'annulation partielle du plan d'occupation des sols prononcée par le tribunal administratif de Nice, le 14 mars 1991, en tant qu'il créait la zone NAb, au motif que celle-ci s'inscrivait dans un site remarquable dans lequel aucune construction ne pouvait être légalement autorisée en application des dispositions de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme ; que, par jugement du tribunal administratif de Nice en date du 1er avril 1993, confirmé par décision du Conseil d'Etat statuant au contentieux en date du 3 novembre 1997, les délibérations des 16 juin et 21 juillet 1998 du Conseil municipal ont été annulées ; qu'entre temps, l'aménagement de la zone d'aménagement concerté de la Tessonnière, qui avait initialement été confié par convention à M. C, a été achevé par la SNC Empain Graham, qui a vendu la plus grande partie des lots créés ; que M. A a présenté une demande indemnitaire devant le tribunal administratif de Nice ; que le tribunal administratif de Nice, par un jugement en date du 22 avril 2004, a rejeté la demande de M. A tendant à la condamnation de la COMMUNE DU RAYOL CANADEL et de l'Etat à lui verser la somme de 1.856.992 francs (283.096,61 euros), en réparation du préjudice subi à raison de l'inconstructibilité de la zone d'aménagement concerté de la Tessonnière au Rayol-Canadel, dans laquelle il avait acquis un terrain sur lequel il envisageait de construire ; que, sur la requête de M. A, la cour administrative d'appel de Marseille a, par un arrêt en date du 19 octobre 2006, déclaré la COMMUNE DU RAYOL CANADEL et l'Etat solidairement responsables du préjudice subi par M. A du fait de l'illégalité du classement en zone constructible NAb d'une partie du Haut-Rayol et de la création de la zone d'aménagement concerté de la Tessonnière, avant-dire droit, ordonné une expertise en vue d'évaluer le préjudice subi et réservé jusqu'à la fin de l'instance tous droits et moyens sur lesquels il n'était pas expressément statué ; que l'Etat, sous le n° 299753, et la COMMUNE DU RAYOL-CANADEL, sous le n° 299779, se pourvoient contre les articles 1er à 3 de cet arrêt par lesquels la cour les a déclarés solidairement responsables du préjudice subi par M. A et a ordonné avant-dire droit une expertise sur le préjudice subi ;

Considérant que les pourvois visés ci-dessus sont dirigés contre le même arrêt ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens des pourvois ;

Considérant que la responsabilité d'une personne publique n'est susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes commises par cette personne et le préjudice subi par la victime ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, si la COMMUNE DU RAYOL CANADEL, en classant les terrains en cause en zone constructible puis en créant la zone d'aménagement concerté de la Tessonnière et en approuvant le plan d'aménagement de cette zone, ainsi que l'Etat, en donnant son accord à la création de la zone, ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité, le préjudice résultant pour les acquéreurs des terrains de la différence entre le prix auquel ils ont acquis ces terrains et la valeur réelle de ces derniers, à leur date d'acquisition, compte tenu de l'interdiction de construire dont ils étaient frappés en vertu de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme, trouve son origine directe non pas dans les actes ayant permis l'aménagement de la zone puis ultérieurement la vente des terrains, qui ne conféraient aucun droit à construire, mais dans les contrats de vente passés entre les acquéreurs et l'aménageur de la zone, lesquels pouvaient prévoir, en particulier, que la vente n'était conclue que sous réserve de l'obtention des permis de construire ; que, par suite, les préjudices que M. A soutient avoir subis et dont il pouvait demander réparation en poursuivant l'aménageur devant le juge judiciaire, ne peuvent pas être regardés comme étant la conséquence directe des fautes commises par la commune et par l'Etat ; que, dès lors, en retenant implicitement, et dès lors de manière insuffisamment motivée au regard des arguments échangés devant elle, l'existence d'un lien de causalité directe entre les fautes et les préjudices invoqués, la cour administrative d'appel de Marseille a entaché son arrêt d'une erreur de qualification juridique des faits; qu'ainsi, l'Etat et la COMMUNE DU RAYOL CANADEL sont fondés à demander l'annulation des articles 1er à 3 de cet arrêt ;

Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat et de la COMMUNE DU RAYOL CANADEL, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement d'une somme au titre des frais exposés par M. A et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la COMMUNE DU RAYOL CANADEL au titre de ces mêmes dispositions ;


D E C I D E :


Article 1er : Les articles 1er à 3 de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille en date du 19 octobre 2006 sont annulés.
Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Marseille.

Article 3 : Les conclusions présentées par l'Etat et la COMMUNE DU RAYOL CANADEL sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNE DU RAYOL CANADEL, à M. Jacques A et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer."