C'est la question que pose cet arrêt :

"Vu l'article L. 411-1 du code rural, ensemble les articles 1875 et 1876 du code civil ;

Attendu que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2 ; que cette disposition est d'ordre public ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 16 juin 2005), que les consorts X... ont vendu à M. Y... une propriété rurale sous la condition suspensive d'obtention par celui-ci d'un prêt ; que le même jour, suivant une convention dite de commodat, ils lui ont consenti le prêt de la propriété pour un an non renouvelable ; qu'il y était précisé qu'en cas de non-réalisation de l'acte authentique de vente, l'emprunteur s'engageait à reverser une somme forfaitaire par hectare ; que M. Y... n'ayant pas obtenu de prêt, a libéré les lieux et versé l'indemnité prévue ; que la propriété a été vendue à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Gascogne-Haut Languedoc (la SAFER) ; que M. Y... a assigné les consorts X... et la SAFER aux fins d'obtenir la requalification de la convention de commodat en bail à ferme et l'allocation de dommages-intérêts ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la commune intention des parties résulte clairement et de manière univoque de la lecture de l'acte de vente de la propriété agricole des consorts X... à M. Y... sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par ce dernier et du prêt à commodat de ladite propriété afin de permettre à M. Y... d'exploiter immédiatement dans l'attente de la décision d'octroi de prêt, les parties prévoyant expressément le paiement par M. Y... aux propriétaires d'une somme forfaitaire en cas de non-réalisation de l'acte authentique, que les parties ont explicitement précisé que le reversement de cette indemnité forfaitaire ne constituait en aucune manière le paiement d'un quelconque loyer ou indemnité qui viendrait disqualifier le caractère purement gratuit du commodat, que M. Y... ne saurait sérieusement se prévaloir de l'existence d'un bail à ferme puisque, dans cette hypothèse, il aurait dû payer l'indemnité prévue que l'acte définitif de vente soit passé ou non, qu'en l'espèce il est certain que s'il avait obtenu son prêt et réitéré la vente en la forme authentique, il n'était pas tenu au versement d'une quelconque indemnité forfaitaire ;

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que l'indemnité mise à la charge de M. Y... était prévue à la convention par laquelle les consorts X... mettaient la propriété rurale à la disposition de M. Y..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations d'où il résultait que la mise à disposition était à titre onéreux, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté les consorts X... de leur demande en dommages et intérêts et condamné M. Y... à verser à M. Z... une indemnité de 1 000 euros, l'arrêt rendu le 16 juin 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sauf sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne les consorts X... à payer à la SCP Vuitton la somme de 2 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille sept."

Par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 avril 2004), que le 27 décembre 1984, les époux X... ont vendu une propriété aux époux Y... dont le prix était payable pour partie en capital et converti pour le reste en une rente viagère annuelle de 36 000 francs par an payable en douze termes égaux d'avance, le premier de chaque mois ; que les acquéreurs, outre des retards réitérés dans le paiement des arrérages, ayant cessé tout règlement à compter du 1er février 2002, les époux X... les ont assignés en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

1 / que le seul défaut de paiement des arrérages de la rente ne peut entraîner la résolution judiciaire d'un contrat de constitution de rente viagère ; qu'en décidant néanmoins de prononcer la résolution judiciaire du contrat conclu entre M. et Mme Y... et M. et Mme X..., motif pris de ce que les retards réitérés dans le paiement des arrérages et leur absence de règlement depuis février 2002 constituaient une violation grave et renouvelée de leurs obligations contractuelles par M. et Mme Y..., la cour d'appel a violé l'article 1978 du code civil ,ensemble l'article 1184 du même code ;

2 / que, subsidiairement, le juge ne peut prononcer la résolution judiciaire d'un contrat, sans constater que l'une des parties a commis une violation grave de ses obligations ; que M. et Mme Y... soutenaient que, durant près de vingt ans, ils s'étaient acquittés du montant de la rente viagère, ce qui était de nature à établir leur bonne foi dans l'exécution de leurs engagements ; qu'en se bornant à affirmer, pour prononcer la résolution du contrat de constitution de rente viagère, que les retards réitérés dans le paiement des arrérages et leur absence de règlement depuis février 2002 constituaient une violation grave et renouvelée de leurs obligations par M. et Mme Y..., sans rechercher si le fait d'avoir respecté leurs engagements contractuels pendant près de vingt ans, en procédant au paiement de la rente viagère, n'était pas de nature à établir leur bonne foi, de sorte que la résolution judiciaire présentait un caractère disproportionné, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les époux X... n'invoquaient pas le bénéfice de la clause résolutoire figurant au contrat et dérogeant à l'article 1978 du code civil et énoncé à bon droit que le fait que l'acte de vente ait réservé une faculté de résolution unilatérale au vendeur n'était pas de nature à l'empêcher de se prévaloir des dispositions de l'article 1184 du code civil et de demander la résolution de la convention pour inexécution de ses engagements par l'autre partie, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche sur la bonne foi des débirentiers que ses constatations rendaient inopérante et qui a souverainement retenu que les retards réitérés dans le paiement des arrérages et leur absence de règlement depuis février 2002 constituaient une violation grave et renouvelée par M. et Mme Y... de leurs obligations contractuelles , le paiement de la rente de façon régulière étant essentiel pour les époux X... âgés de plus de quatre-vingts ans et n'ayant que des ressources modestes, a légalement justifié sa décision prononçant la résolution judiciaire de la vente.

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille six."